北京土地一级开发及棚改概述20150909
土地一级开发的内容是什么
土地一级开发的内容是什么土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
流程：（一）原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门的同意后向市国土局提出土地一级开发申请。
（二）市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。
（三）通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。
（四）编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。
（五）通过联审会的项目确定土地开发主体1、土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。
其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。
以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。
2、通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。
招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。
通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议（六）土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续(七)如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的，土地储备开发实施单位依法办理相关手续，并获得市人民政府的批准。
北京市通州区人民政府办公室关于规范土地一级开发中若干问题的通知-通政办发〔2015〕5号
北京市通州区人民政府办公室关于规范土地一级开发中若干问题的通知正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------北京市通州区人民政府办公室关于规范土地一级开发中若干问题的通知通政办发〔2015〕5号各乡、镇人民政府，区政府各委、办、局，各街道办事处，各区属机构：为规范我区土地一级开发行为，更好地实施城市总体规划和土地利用总体规划，确保有计划地供应土地，实现政府宏观调控土地市场，高效使用土地一级开发项目资金、节约控制土地一级开发项目成本。
根据《北京市土地储备和一级开发暂行办法》（京国土市〔2005〕540号）等有关规定，现将有关问题通知如下：本通知适用于市、区联合储备项目；市国土局直接授权企业为主体项目；通州储备分中心为主体委托乡镇政府、园区管委会或国有企业为实施主体项目；通州储备分中心为主体通过挂牌等方式确定实施主体项目。
为使项目开发成本与开发周期更加合理、可行，需建立区内联席会审核制度，项目实施方案制定及修改均须经过区内联席会议审议。
一、联席会议审议制度（一）联席会议由区政府不定期召开，牵头单位为通州国土分局，参会单位由区级相关部门组成，具体包括区发展改革委、区住房城乡建设委、区文化委、区教委、区市政市容委、区国资委、区财政局、区园林绿化局、区民政局、区人力社保局、区安全监管局、区水务局、市规划委通州分局、通州公路分局、项目所在的乡镇政府、园区管委会。
可根据项目具体情况邀请通州电力公司、潞洲水务公司等专业公司参会。
区监察局、区审计局作为监督单位可以列席联席会议。
（二）联席会议职责：主要综合成员单位意见，对项目实施方案制定及修改进行审议，对项目开发成本进行审核。
北京市土地一级开发相关政策及工作内容(国土局内部最新培训资料)
保安看护
临时利用
办理各项土地供 应前期手续（如 规划、交评、环 评、市政、污染）
供应后确定土地 使用权人
签订开发补偿协 议，进行土地交 接，收回开发补
偿费
项目决算
二、工作流程
1、拟定收储地块 土地收购储备必须由原国有土地使用权人向政府（或
土地储备机构）提出申请。不具备国有资产处置权的用地 单位，还应出具其上级管理部门同意处置的意见。 拟定有偿收购储备地块后，同步开展如下工作： （1）现场踏勘。对拟有偿收购储备地块的四至范围、地 上物现状、土地使用情况进行现场踏勘，并附现场照片。 （2）核实收储范围。核实拟收购储备地块是否划入其他 一级开发项目、棚户区改造等项目范围内。对于已含在其 他项目范围内的地块，原则上不再以单独项目实施收储。
三、土地一级开发实施方式
1、土地储备机构为主体：包括市、区两级储备机构为联合 主体、分中心为主体。
2、企业为主体：通过公开招标方式确定、委托方式。 自2010年以来，我区一级开发项目开发主体全部为储备机 构（除2015年长沟基金小镇项目外）。
三、土地一级开发实施方式
储备机构为主体实施方式分为以下几类：
二、工作流程
2、确定收储价格
（1）《北京市收回企业国有土地使用权补偿办法》（ 京国土用〔2005〕534号 ）
第五条 补偿价格由有评估资质的中介机构按照现状 用途进行评估，评估结果由市国土局会同市发展和改革 委员会和市财政局等有关部门确定。
评估机构需由土地储备机构从市局中介机构库中随机 抽取。
（2）《北京市企业国有建设用地使用权收购补偿价格 评估技术指引》
二、土地一级开发工作内容
工作内容：办理规划条件、核准、环评、交评、考古勘探、 地灾评估、涉水、地震、矿产压覆、林地许可、征地、拆 迁、市政基础设施建设等工作。 开发深度：土地一级开发完成后市政需达到“三通一平” 即：红线外通路、通电、通上水，场地随自然地平，满足 基本上市要求。有条件的可以达到“五通一平”。
新闻-北京下月起土地一级开发将收归“国有”
北京下月起土地一级开发将收归“国有”来源：北京日报作者：刘宇鑫2009年12月04日09:49 尽管在业内还存在着不同声音，但北京来年的土地储备一级开发继续执行“政府主导”却已是板上钉钉。
在北京市国土局昨天（3日）举行的土地供应发布会上，市土地储备中心常务副主任王兵透露，各区县存量土地进行一级开发时将不再直接上市“招拍挂”确定开发主体，而是改为政府主导的市场化运作，即由政府作为开发主体投资，委托企业具体实施。
在解释这一变化时，王兵还特意强调，土地一级开发的概念不同于开发商房地产开发，它包括土地上市出让前的征地、拆迁、环评等多个环节，因此外省市将其称为“前期整理”或“做地”。
而上述两者的最大区别在于，工程利润率相差悬殊。
根据国土资源部的规定，一级开发企业的利润率不得超过8%，即便是区里或地块所在乡镇的企业，也只能多获得占合同金额2%的管理费。
“做一级开发的企业基本挣不到钱，很多实力平平的开发企业做一级开发的动力是希望能借助一级开发，帮助其在二级市场获取土地开发房地产，但土地交易毕竟是价高者得的游戏规则，空欢喜的一级开发商逐渐丧失了参与的热情。
”一位土地一级开发商说，除了安静地退出外，一级开发企业牟取利益的另一套做法便是跟土地整理部门“耍赖”，如故意延期交地，坐等土地交易市场上地价攀升之机或土地储备紧俏时提出一些不合理要求，以求抬高价码。
据王兵介绍，目前北京尚有6000多公顷土地处于非政府主导的一级开发状态中，土地整理部门会督促其尽快“交活儿”。
有了前车之鉴，本市今年1000亿元土地储备开发投资范围内的一级开发项目92%采用了市区两级土地储备机构投资的政府主导模式。
如今，这一任务已经完成，预计全年可完成一级开发的土地面积约4300公顷，其中约3000公顷为住宅用地，其余为商业服务业用地。
从一般操作看，政府主导一级开发模式为：由政府作为授信对象向银行争取授信，银行向其发放贷款，贷款打到账户后，就可以用这笔钱作为拆迁补偿款，发放到拆迁户和拆迁单位的手中。
北京土地一级开发操作实务PPT课件
部门
市国土局会同市发改、
土
规划、建设、交通、
1、确定土地一级开
地
环保等部门就土地、
发主体（委托或招
一
产业政策、规划、资
标）
级
质、交通、环保等对
2、下达土地一级开
开
一级开发实施方案提
发批复
发
出原则意见
3、签订土地一级开
主
发合同
体
市规委 规划意见书
市建委 建设意见
市交通委 交通评价意见
市园林局 古树处理意见
2、下达土地一级开
开
发批复
发
土地供应方案 出原则意见
3、签订土地一级开 发合同
主 体
融资方案
市规委 规划意见书
市建委 建设意见
市交通委 交通评价意见
质量和成本控制方案 自我约束方案
市园林局 古树处理意见
项 项目 目实 可施 行的性组分织析市保政府证批准方案（含风险分析市 文文 物及物 保局 护防意见范措施）
1）A、B、C为已经通过规委 审批的规划块
2）红色范围为国有企业甲用 地
Ｂ地块仅能进行土 地的一级开发
申请政府收储（按照现状） 《北京市非住宅拆迁标准》
3）绿色范围为国有企业乙用 地
被拆迁《北京市非住宅拆迁标准》
4）黄色范围为集体土地范围
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北京土地一级开发操作实务
北京土地一级开发流程 中关村西区项目土地一级开发分享 深航项目土地一级开发分享
发主体（委托或招
一
产业政策、规划、资
标）
级
质、交通、环保等对
2、下达土地一级开
开
一级开发实施方案提
发批复
土地一级开发和城市综合开发概念的界定
土地一级开发和城市综合开发概念一、土地一级开发的概念1.1土地一级开发的定义土地一级开发作为土地开发模式的一种创新，包括各地区各级政府、房地产业界、媒体、研究人员、社会上等等各个层面，对土地一级开发的定义存在着各自描述。
土地一级开发最早可以追溯到 1996 年，当时杭州、上海等城市率先开展的城市土地整理活动，应该可以算是土地一级开发工作的前身。
首次提到土地一级开发的正式文件是 2000 年 12月北京市出台的《中关村科技园区条例》，该条例的第四十八条首次提到了“土地一级开发”这一概念，但其并未明确界定土地一级开发的含义。
此后，在北京市政府出台的《中关村科技园区土地一级开发暂行办法》、《北京市土地一级开发管理暂行办法》中，则都对土地一级开发做出了较为明确的规定。
按照目前正在执行的《北京市土地储备和一级开发暂行办法》总则第 2 条中的定义，土地储备和一级开发，是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。
总体来说，土地一级开发就是指在土地出让前，对土地进行整理投资开发的过程。
具体来说，就是按照城市规划功能、地表标高和市政地下基础设施配套指标的要求，由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为。
其基本的操作流程可以表示为：土地储备中心授予相关企业一级开发权，一级开发实施后，开发商向土地储备中心申报开发成本，土地储备中心根据开发成本制定土地出让价格，进行公开招标、拍卖、挂牌。
1.2土地一级开发的特点：1、规模大、资金密集，开发周期长。
土地一级开发本身的项目都比较大，对于资金的需求也比较大，资金的需求往往达到几亿或者几十亿元，因此，相比较于其他项目，土地一级开发业务对于企业，无论从资金还是人力上的要求都是比较高的。
目前，能够参与土地一级开发的企业都是一些实力雄厚、信誉良好的大型企业。
北京市土地一级开发与棚改区别介绍
地方政策及解读
调研
2007年
市建委赴辽宁阜新、抚顺调研棚户区改造工作。
2008年4月 市建委主任调研门头沟采空棚户区。
尝试
总结 经验 扩大 试点
2008年9月 市领导召开会议研究门头沟采空棚户区改造方案。
2008年11月 时任北京市市长郭金龙同志主持会议听取门头沟采空棚户区改造汇报并审议通过。
2009年 2009年4月
门头沟区委书记在北京市第十三届人大一次会议中提出给予门头沟采空棚户区改造资金支持等一揽子 优惠政策的建议。
北京市委、市政府决定根据辽宁等地棚户区改造的经验做法和门头沟采空区棚户区等项目现状启动 “三区三片”城市棚户区试点改造工作。
深化 完善
2011年 ……
2016年
《关于北京市中心城区棚户区改造和环境整治有关用地问题的请示》（京国土用〔2014〕275号） 《北京市中心城区棚户区改造和环境整治有关用地意见》 《北京市棚户区改造前期工作及拟改造土地使用权一次性招标的指导意见（试行）》（京国土储 〔2014〕289号）
《关于加快棚户区改造和环境整治工作的实施意见》（京政发〔2014〕18号）
棚户区改造和环境整治工作是重大的民生工程、环境工程、安全工程和发展工程。 党中央、国务院和市委、市政府高度重视此项工作，做出了一系列决策部署，出台了 若干政策措施，有效推动了该项工作的顺利开展。为全面实施《国务院关于加快棚户 区改造工作的意见》（国发[2013]25号），进一步加大棚户区改造和环境整治工作力 度，加快解决棚户区群众的住房困难，并有效拉动投资、消费需求，带动相关产业发 展，助推首都经济社会持续健康发展和民生不断改善，现提出以下实施意见。
•2014年6月10日，突破了“城市和国有工矿棚户区改造”的范畴。
北京市土地一级开发拆迁补偿办法案例
北京市土地一级开发拆迁补偿办法若干案例2010年6月1日星期二目录1、北京最大棚户区开始拆迁 8.5万居民将搬新居 (3)2、北京通州新城拆迁1平米补偿1.5万 (5)3、北京西长安街拆迁试用市价补偿每平方米超三万 (6)4、北京通州拆迁签约首日近5千户签协议(组图) (10)5、五百户镇拆迁补偿办法 (12)6、地铁亦庄线旧宫东站土地一级开发项目住宅房屋拆迁补偿实施方案 (15)7、拆迁补偿趋向多元价格向市场看齐(图) (19)8、北京村庄因拆迁暴富全村一年增六百辆私家车 (24)1、北京最大棚户区开始拆迁 8.5万居民将搬新居2009年07月01日02:27 京华时报周宇我要评论(0)本报讯 (记者周宇) 昨天，位于门头沟核心区的本市最大棚户区开始拆迁改造。
3年内该地区8.5万居民将搬入新居。
被喻为门头沟“城中村”的采空棚户区是本市最大一处棚户区，占地面积约7平方公里，房屋建筑总面积约136万平方米，其中住宅面积约占60%。
随着历史变迁，棚户区已形成旧城、旧矿、城中村相互交织的复杂区域。
区域内建筑以低矮破旧的平房为主，多年失修，破损严重，部分房屋地基下沉、墙体开裂，严重影响了居住安全。
同时基础设施严重滞后，水、电、路等基础设施大多建于上世纪70年代，道路完好率低，居民出行难；水、电等管线老化陈旧，居民吃水难、用电难。
今年开始至2011年，采空棚户区将利用3年时间改造，完成新建安置房160万平方米、收购保障性住房40万平方米，拆迁房屋112万平方米，安置居民3.1万户。
定向安置住宅参照廉租房、经济适用房的标准设计，目前选定了石门营、石泉砖厂等地块作为安置房建设用地，统一纳入采空棚户区改造范围。
采空棚户区改造建设中心主任安凤奎介绍，所有的安置房距离棚户区距离不会超过1公里，且百姓出行方便，基本可以保证步行5分钟就可以到达公交站或轨道交通站。
棚户区拆迁后将有6000平方米左右的土地，拆迁后将成为一个生态办公区。
一级开发文件
(一)土地使用权的历史沿革一九九O年《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》发布后，尤其是一九九四年《城市房地产管理法》出台后对国有土地使用权有偿出让的范围、年限、方式都作了法律上的界定。
从而由过去使用土地无偿、无限期、无流动转向有偿、有限期、有流动，国家作为土地所有者在经济上得到了具体的体现。
北京是从1992年开始进行国有土地使用权出让试点工作的。
1992年的3月26日，海淀区上地产业基地8宗国有土地出让合同的签订，标志着北京市国有土地使用权有偿有限期使用制度的开始。
从92年到2002年的11年间，全市共出让土地4200宗，出让土地面积9400万平方米，规划建筑面积1.3亿平方米，合同地价款900亿元。
这期间土地使用权出让一直以协议出让为主，中间也曾经进行过招标、拍卖的试点工作。
2000年2月18日，广渠门外原工业用地中的9幅国有土地使用权进行了拍卖，最终成交了3幅。
除出让外，作为土地有偿使用的另外几种方式：土地使用权租赁、土地作价入股和政府授权经营等方式在实际操作中尤其是国有企业改制中屡屡采用，也形成对单纯土地出让的补充。
客观地说，这十几年来，以土地出让为核心的土地有偿使用制度的实行，有力地推动了城市经济建设的发展，在促进城市基础设施建设，改善投资环境，繁荣房地产市场，完善行政职能等方面功不可没。
但是我们也看到，长期以来，由于土地出让一直采用协议的方式，土地一级市场始终存在着诸如"多源头、多渠道"无序供应土地、开发商进行"圈地"和"项目炒卖"扰乱市场秩序,抬高房地产价格、无序规划等一系列问题使政府土地收益大量流失。
正是诸如以上等各种原因，国家决定建立土地储备制度，严格控制协议出让，通过招拍挂的方式有计划地供应土地，以调控建设用地需求，规范土地一级市场。
北京市也从2002年7月1日起成立北京市土地整理储备中心，负责土地公开交易。
北京市土地一级开发流程(含市政工程、土地划拨、协议出让、三定三限)
办理市政工程施工 许可证
开工建设至竣工备 案，道路等工程依 约定移交相关部门 形成市政综合方 案，成为土地出让 合同附件，交由二 级竞得人代建
用地预审意见 （如涉及地质灾 害，需要做地灾评 估登记） 15个工作日
环评批复 （10万平以上市环 保局办理，以下区 环保局办理） 30个工作日
建设项目规划条件 （20个工作日）
地籍调查 （30个工作日，分 局地籍科）
协议出让 （市国土局利用中 心）16个工作日
出让金及契税 （东城区地税局）
地价款缴纳证明书
交通影响评价 （10万平以下无需 办理）
发改委立项核准 （15个工作日）
地价评估及开发成 本审核 （市国土局土地利 用中心）
节能登记 （规模20万平以上 需办理节能专篇）
国有土地使用证 （15个工作日，登 记中心）
市政府批准协议出 让的批准文件
项目以协议出让方式供地 （项目用地在一级开发变为净地阶段与招拍挂项目相同）
征地结案 区县国土分局， 10工作日 若有遗留地上物， 由区县政府出具地 上物处理意见的函
专家评议
公众参与 市政方案咨询 交评征求意见 建设项目规划条件 （土地储备供应） 取得规划批准文 件、征地批复 暂停办理事项 委托招标 办理拆迁许可证 权属审查 现场验收 （市储备中心项目 部） 二级竞得人通过招 拍挂模式取得国有 建设用地使用权
集体研究 普测、收集项目基 本资料 矿产压覆审核 （部分区县免做） 征地批复 （市政府） 一级开发主体缴 纳防洪费 一级开发主体取 得征地批复
委托评估公司编制 《地价评估报告》 全额支付补偿费
地价专家会
局长办公会
报市政府取得市政 府地价批复
土地方征得区县政 府或上级主管单位 关于土地开发的同 意
解读北京市土地一级开发相关法规和规范性文件
政策２００６－３编辑潇琦２００２年，北京市出台了《北京市人民政府批转市国土房管局关于加强国有土地自身建立土地储备制度意见的通知》有六条具体意见：实行土地供应计划管理，严格控制建设用地供应总量；严格实行国有土地有偿使用制度；建立土地有形市场，加强土地使用权转让关系，大力推行国有土地使用权招标、拍卖；加强地价管理；规范土地审批的行政行为；建立土地收购储备制度，增强政府对土地市场的调控能力。
２００５年５月，市政府首先出台了《北京市国有建设用地供应办法》；２００５年８月，北京市国土资源局、北京市发展和改革委员会、北京市规划委员会、北京市建设委员会、北京市财政局各部门联合制定出台了《北京市土地储备和土地一级开发暂行办法》、《北京市土地一级开发及经营性项目用地招拍挂出让流程示意图》等等。
今天我就把这些文件的主要内容做一个介绍，再介绍一下下一步还准备出台的文件。
■北京市土地储备和一级开发管理相关法规和规范化文件的主要内容关于《北京市国有建设用地供应办法》，涉及土地储备和一级开发的内容约有十条，归纳其主要内容包括六点：１．明确政府要有计划地实施土地储备和确定了土地储备开发的实施方式；土地储备机构依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地。
通过公开招标等方式选择有资质的房地产开发企业实施一级开发。
２．明确划拨土地使用权人不得自行对划拨土地进行开发建设；３．行政、公益、市政设施等由政府出资建设工程的划拨用地，因各种原因停止使用土地的，由政府无偿收回划拨土地使用权并纳入政府土地储备；这个强调一点，当初行政、公益的是财政出钱的，现在收回的应该无偿，但是实施起来有相当的难度。
４．征收农村集体土地用于经营性项目建设的，由储备机构或委托机构进行征地补偿安置和一级开发后，方可供应；我们强调是不是一个开发，可能一些企业原有的自有土地，自己完成拆迁，可以直接入市交易，不见得非做一级开发这个过程，第４条就强调如果是征用土地，必须走一级开发这个过程。
土地一级开发概述及成本审核(加入棚改政策)
北京层面政策 政策6：《北京市人民政府办公厅关于印发北京市加快城市和国有工矿棚户区改造工作
实施方案的通知》京政办发〔2011〕1号 政策7：关于印发《北京市2015年棚户区改造和 环境整治任务》的通知-京政办发
第三条 除市政府确定的重大项目和利用自有国有土地使用权 实施土地一级开发之外，其他土地一级开发项目通过公开招标 方式确定项目承担主体。
第七条 土地储备机构作为土地一级开发项目的招标人，负责 组织编制土地一级开发项目实施方案、组织实施项目招标投标 活动、与中标人签订土地一级开发委托协议，以及对中标人在 土地一级开发过程中实施监督管理。
主要包括：国有企业用地收购补偿费、拆迁补偿费、拆迁服务费、拆迁评估费、拆除费、 土地一级开发项目拆迁不可预见费、收购储备项目不可预见费。
主要依据：区（县）政府拆迁政策、政府批准文件、拆迁协议、收购合同、委托合同等， 拆迁不可预见费按照不高于拆迁工作预计发生部分的10%计取，收购储备项目的不可 预见费按照不高于收购成本的3%计取。
原则上分期供地的土地储备开发项目，当整体项目成本实际发生费用超过90%或供地面积超过 70%后，对土地储备开发实际成本进行详细审核。
（二）前期费用 主要包括：实施方案编制费、项目建议书（可研报告）编制费、用地普测 及拔地定桩费、地质灾害评估费、勘测定界相关费用、招标代理服务费及其他经审核可计入 土地储备开发成本的费用。
费以及经同级财政和土地主管部门核准的其它支出。 第二十五条 市国土局和市发展改革、财政、审计部门应加强对土地储备机构的
成本监督和管理，严格审核土地储备开发成本，确保土地储备开发资金安全。
一级开发项目取得方式
政策2： 《北京市土地一级开发项目招标投标暂行办法》
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二O一五年九月
一、北京市土地一级开发概述
二、北京市棚户区改造流程
一、北京市土地一级开发概述
一级开发 概念 (540号文)
政府通过下属的土地储备机构或者委托具备开发资质 的房地产企业按照土地利用总体规划、城市总体规划 及控制性详细规划和年度土地储备开发计划，对确定 的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进
此阶段主体为分中心，费用由意向企业垫付、列 入土地一级开发成本
一、北京市土地一级开发概述
项目阶段 序号 4 土地一级开发工作内容 土地一级开发融资 备 注 土地一级开发企业负责
4.1
土地一级开发融资 阶段 4.2 4.3 4.4 4.5 5
融资需求测算
融资渠道及结构分析 寻求合作融资机构 金融机构融资谈判 融资实施 土地一级开发征地 土地一级开发企业负责 土地一级开发企业负责
棚 户 区 项 目
国 有 工 矿 棚 户 区
隶 属 国 有 企 业 提 出 改 造 申 请
国 有 工 矿 棚 户 区 项 目 5+1 联审， 发 、 规 、 土 、 建 、 财 + 国 资 委。
联 审 通 过 ， 报 市 政 府 审 批
办 理 房 屋 征 收 手 续
办 理 发 改 委 立 项 手 续
办 理 用 地 预 审 手 续
办 理 用 地 预 审 手 续
办 理 用 地 规 划 许 可
提 出 征 收 申 请
安 置 房 建 设 和 居 民 搬 迁 工 作
预征收 1、启 动安置 房建设 2、签 订征收 协议 3、安 置房竣 工交用
按 签 约 顺 序 选 房 ， 腾 退 原 房 ， 搬 迁 入 住
认定标准 市 住 保 办 按 照 棚 户 区 认 定 标 准 开 展 实 地 踏 勘 国有土地 上集中连 片建设， 建议结构 房屋较多， 房屋使用 功能和市 政基础设 施不全、 居住环境 恶劣、社 会问题突 出采取土 地一级开 发等市场 运作无法 实现资金 平衡且难 以改造的 区域。
联审内容 基本情况： 包括面积、 四至、户 数、房屋、 土地市政 等情况； 改造计划： 资金需求、 资金筹集、 安置房筹 集及居民 搬迁方案； 资金平衡 方案（由 区县政府 或国有企 业承担资 金缺口）。 通 过 ， 市 住 保 办 纳 入 棚 改 范 围 意 见
环评(备案)
古树、文物
用地预审
立项核准
一、北京市土地一级开发概述
一级开发流程（参考）
项目阶段 序号 1 1.1 土地一级开发申请 阶段 1.2 1.3 1.4 2 获得土地一级开发 权阶段 2.1 2.2 2.3 3 3.1 3.2 土地一级开发立项 阶段 3.3 3.4 3.5 3.6 土地一级开发工作内容 前期手续办理 征得土地所在乡镇及上级主管部门同意 控规编制与批复 向区、市国土局申请土地一级开发 列入土地储备开发计划 获得一级开发权 编制土地一级开发实施方案 专家会、联席会 获得批复,签定委托协议 土地一级开发立项 土地一级开发申请报告 填写环境影响评价表 用地预审 规划设计条件（土地前期准备） 土地一级开发立项申报 土地一级开发立项批复 土地一级开发企业上报 委托咨询机构编制 委托咨询机构编制，以分中心名义上报市局 备 注 费用由意向企业垫付、列入土地一级开发成本
一、北京市土地一级开发概述
项目阶段 序号 7 7.1 7.2 土地一级开发市政咨询阶 段 土地一级开发工作内容 土地一级开发市政咨询 道路、专业管线方案设计、审查 市政规划综合审批 备 注 土地一级开发企业负责
7.3
7.4 7.5 7.6 8 8.1
道路规划意见书
建设用地规划许可证 道路建设工程规划许可证 管线工程规划意见书、许可证 市政工程建设 市政工程招标
一、北京市棚户区改造流程
相关政策历程
棚户区定义
2013年，根据《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》，北京计划扩大 棚户区改造范围，变为：中心城区棚户区改造、中心城区平房院落修缮、 老旧小区综合整治、城中村边角地整治和城乡接合部改造项目。并由市重 大办牵头建立联席会协调机制。
北京计划用五年时间，改造527个中心城区棚户区项目，涉及23万户居民，
纳入土地储备库
土地入市交易 土地入市申请 取得交通评价报告及审批 申领规划条件 招拍挂地价审定 招拍挂方案的报批 签订入市交易协议，组织入市交易 中标，成交确认，签署合同 二级开发企业自行或委托专业机构编制投标书及投标 企业自行办理或委托专业机构办理 委托专业机构开展
一、北京市土地一级开发概述
二、北京市棚户区改造流程
交评
土 地 一 级 开 发 主 体
土地一级 开发主体 组织实施 征地、拆 迁和市政 基础设施 建设。危 改、文保、 绿隔等项 目需按规 定承担回 迁房建设
市国土局 商相关委 办局 1、审核 土地一级 开发成本 2、组织 验收土地 3、根据 委托合同 支付相应 土地开发 费或管理 费 4、纳入 市土地储 备库
未 通 过 审 批
出 让 金 部 分 返 还 企 业 平 衡 资 金
完 成 国 有 工 矿 棚 户 区 项 目 改 造
退出或转为其它方式改造
棚户区改造流程图
一、北京市棚户区改造流程
与一级开发不同点
1、出发点不同
前者以安置为主，后者以供应土地为主。 2、牵头主体不同 前者是市重大办，后者是市土储。
3、程序不同
行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的
行为。 对存量国有建设用地，土地一级开发的主要内容是组 织拆迁和市政基础设施建设等；对征用农村集体土地， 土地一级开发的主要内容是征地、拆迁和市政基础设 施建设等。
一、北京市土地一级开发概述
一级开发 模式
土地储备机构为主体项目
1、市土地储备中心为主体项目 2、区、县及重点功能区分中心为主体项目 3、市、区两级土地储备机构联合实施的项目
自行办理或委托专业机构办理
土地一级开发企业负责
土地一级开发市政建设阶 段
8.2
8.3 8.4 9
施工许可证办理
市政工程施工 市政工程移交管理 土地一级开发验收 审核土地一级开发成本 组织验收土地
自行办理或委托专业机构办理
土地一级开发企业负责
土地一级开发验收阶段
9.1 9.2
9.3
10 10.1 10.2 土地入市交易阶段 10.3 10.4 10.5 10.6 10.7
前者以绿通为出发点，简化程序；后者有着完善的政策支持和逻辑严密的程序。 4、资金支持不同 前者以主体资金为主，后者以储备抵押为主。 5、资金平衡方式不同 前者要求政府做到区域平衡，后者以项目自我平衡为主。 6、主体不同 前者主要是土地权属方，同时可以引进资金合作方；后者主要以土储为主，兼顾一级开发的 国有公司。 7、项目权属的关注点不同 前者主要是国有土地，可以协议出让。
完 成 棚 改 项 目 房 源 筹 集 和 居 民 征 收 计 划
国企 致函 确认 完成 改造 工作， 提出 腾退 土地 入市 申请
办 理 用 地 规 划 许 可
提 出 征 收 申 请
土 储 中 心 办 理 腾 退 土 地 入 市 手 续
改 造 成 本 摊 入 入 市 地 块 成 本
不 符 合 标 准 不 符 合 标 准
5.1
土地一级开发征地 阶段 5.2 5.3 5.4 5.5 6
钉桩、勘测
土地确权、签订协议（补偿款支付） 征地批复 征地结案 建设用地批准书 土地一级开发拆迁 土地一级开发企业负责 土地一级开发企业负责
6.1
土地一级开发拆迁 阶段 6.2 6.3 6.4 6.5
拆迁调查
办理拆迁许可证（征收决定） 签订拆迁补偿协议（补偿款支付） 实施拆迁 拆迁结案 企业自行拆迁或委托拆迁公司
谢 谢！
项目
带资具体操作。
一、北京市土地一级开发概述
一级开发
盈利模式
储备中心为主体，企业不带资。 仅计取不高于土地储备开发成本2%的管理费
企业带资
1、可计取不高于土地储备开发成本8%的利润。 2、以4年期限完成，计取12%利润为基准，利润率
在8%-15%之间浮动。
一、北京市土地一级开发概述
一级开发流程（典型）
规划条件 原土地所 有者或使 用者 1、征得 区县和乡 镇政府或 上级主管 部门同意； 2、向市 储备中心 提出土地 一级开发 申请 区县土地 储备机构 编制土地 一级开发 实施方案 委办局联 席会 市国土局 会同发改、 规划、建 设、交通、 环保等部 门就土地、 产业政策、 规划、资 质、交通、 环保等对 一级开发 实施方案 提出原则 意见 市国土局 会同相关 部门 1、确定 土地一级 开发主体 （授权、 委托或招 标） 2、下达 土地一级 开发批复 市政府批 准 1、新增 集体土地 办理农用 地征收、 或农转用 手续 2、存量 国有建设 用地收回 国有土地 使用权
动用资金5000亿，棚户区改造将尽量就近安置。
一、北京市土地一级开发概述
关于棚户
区改造
国有土地棚户区改造项目（京建文2015（34）号） 1、可将回迁安置房及用于平衡资金的商品房等其它 经营性内容纳入一次性招标范围。 2、利润率参照37号文。
集体土地棚户区改造项目（京发改【2015】693号）
1、确定为“棚户区改造土地开发项目”，纳入绿色
通道。 2、利润率参考37号文。
一、北京市棚户区改造流程
棚户区改造程序
1、联席会协调机制 2、拆建分离 3、简化程序 征收阶段区县发改委下发投资任务书，建设阶段区县发改委办理立项； 国土可以一次用地预审，协议出让； 规划、建委以此办理行政许可。
一、北京市棚户区改造流程
城 市 棚 户 区 属 地 区 县 政 府 提 出 改 造 申 请 城 市 棚 户 区 项 目 提 交 5 部 门 联审， 发 、 规 、 土 、 建 、 财。 办 理 安 置 房 建 设 手 续 市 发 改 委 按 照 棚 改 项 目 立 项 市 规 委 办 理 规 划 手 续 市 国 土 局 办 理 土 地 手 续 市 住 建 委 办 理 施 工 手 续 安 置 房 开 工 建 设 先建设 后征收 1、启 动安置 房建设 2、安 置房竣 工交用 3、签 订征收 协议 区县 政府 致函 确认 完成 改造 工作， 提出 土地 腾退 入市 申请 区 县 政 府 提 交 成 本 测 算 和 成 本 审 计 资 料 总 成 本 提 交 5 部 门 联 审 ， 确 定 入 市 成 本 市 住 保 办 根 据 联 审 结 果 ， 致 函 土 储 ， 明 确 项 目 总 成 本 及 入 市 成 本 出 让 金 计 提 收 益 后 返 还 区 县 政 府 平 衡 资 金 完 成 城 市 棚 户 区 项 目 改 造