客户投诉及群诉典型案例汇编

客户投诉及群诉典型案例汇编

一、土地开发年限超期及超用地红线问题引发客户投诉

（一）投诉概述

1.按照“国有土地出让协议”规定，在规定开发年限内无法按时完成项目开发，将面临巨额罚款，并有土地收回的风险。

2.项目建设用地红线与周边土地相互交错，项目开发过程中，出现局部施工占用红线外土地问题，导致土地验收遇到困难。

案例说明：某别墅项目周边为山地，开发过程中，未充分考虑红线问题，规划验收时，出现9处（10000多平方）超越红线，经与政府多次协商，补缴600多万元土地出让款。

（二）管理思考

1.项目公司必须重视土地开发年限超期问题，建议在签订《国有土地使用权出让合同》时，与政府协商增加相应免责条款；

2.若后期发现有超期危险的，需提前与政府部门沟通，申请土地开发年限延期，并保留发给政府部门的函，照片等相关依据；

3.思想上严格重视红线问题，绝不能存侥幸心理、打擦边球；

4.明确用地红线范围，建设工程施工放线（灰线验线）时应符合建设工程规划许可证要求的检验；

5.一旦发生超红线问题，及时与土管部门沟通，补交土地出让款，避免后期无法通过规划验收而影响交付、办证等。

二、设计时未充分考虑地域差异引发客户投诉

（一）投诉概述

1.公司开发楼盘遍布全国，但在规划设计阶段，对管道保温、阳台利用等存在地区差异问题考虑欠缺，导致房屋交付后业主对使用功能等方面产生质疑。

案例说明：某北方项目，架空层排水管道未做保温措施，导致排水管道冻裂；门窗节能设计未能达到当地规范要求，且外挂窗设计使用合理性较差。

（二）管理思考

1.设计时，应对项目当地气候条件及居民生活习惯进行全面调研，因地制宜做好建筑设计及工程施工；

2.北方地区架空层排水管布置应充分考虑气候因素，加强保温防护措施；

3.北方地区门窗节能设计应达到设计规范要求，考虑渗漏风险和安全隐患，建议采用小分割窗户和三玻设计，住宅窗户设计谨慎采用外挂窗。

三、园区生活配套及相关设施设备等销售承诺未兑现引发群诉

（一）投诉概述

1.生活配套承诺未兑现：部分项目销售宣传承诺配套学校、会所、食堂、商业综合体、体育公园等设施，但交付后并未能如期投入使用，引起客户群诉。

案例说明：某项目因政府口头承诺“凭购房发票即可入读学区”。销售时，项目以书面形式向部分购房业主承诺。但实际因政策限制，业主孩子无法仅凭“购房发票”入读学区，继而引发业主起诉开发商“销售欺诈”。

2.设施配套承诺未兑现：房屋交付时（或交付后），客户提出所使用的部分材料、设施设备等与之前承诺不一致。但因项目临近交付（或已交付）且涉及范围广，更换材料、设施设备存在一定难度，难以与客户协商一致，导致客户群诉。

案例说明：某项目样板房电梯厅及前厅精装修标准为5500元/㎡。在销售过程中，经纪人向业主承诺实际交付标准与样板房装修标准一致。但电梯厅及前厅实际精装修标准为1800元/㎡。业主们对此表示质疑，并提供经纪人销售录音，要求项目公司按照样板房装修标准施工。

（二）管理思考

1.严控承诺内容，不得忽视法律风险：销售时所有对外承诺必须符合项目销售实际情况，涉及书面承诺，须征询法务部意见，经集团层面审批。

2.严格把关销售说辞，严肃销售说辞考核：相关部门负责人须对销售说辞进行内部流程审核，并承担相应模块的说辞责任。经纪人正式上岗前须通过说辞考核，不合格者停岗培训。

3.自检自查，定期复核：项目营造过程中，务必定期梳理项目对外宣传物料、合同等材料，若与实际情况存在偏差，及时调整，降

低风险。

4.严控项目成本及销售价格：运营团队在项目启动会阶段，须进行全方位市场调研，做好未来市场预测，切实把控项目成本及价格定位，切不可高估（低估）市场需求，为降（升）营造标准留有合理调整空间。

5.集团定期督查：园区客服部根据项目进度节点，梳理风险预控，定期督查项目公司落实情况，对未及时落实的项目按制度约定进行惩处。

四、项目不利因素告知未到位引起群诉

（一）投诉概述

在营造过程中，受项目内外部环境的变化、社会经济的发展以及城市的变迁等影响，项目自身的利好以及不利因素也会发生变化。但在销售过程中，部分项目公司存在未公示红线外不利因素或不利因素公示不周全、不及时等情况。客户认为项目公司存在欺瞒嫌疑，引发客户投诉。

案例说明：某项目业主以合同签订前未公示不利因素告知为由拒收房，进而要求项目整改，如移除垃圾房，增加隔音屏等。

（二）管理思考

1.全面梳理不利因素：项目须全方位梳理各项不利因素，包括政府政策（如杭州某项目高架桥群诉事件），随时关注周围土地规划政策，如遇规划变更，预判影响范围，提前准备应对方案。

2.不利因素告知及时更新：在营造过程中，项目自身的利好以及不利因素会随内外部环境因素而变化，不利因素告知应及时调整。项目在条件允许情况下，业主签订购房合同前，要求业主签字确认《项目不利因素确认单》等补充协议，避免后续业主因不利因素告知未到位引发投诉。

3.如因政府政策调整产生的不利因素，项目公司立场应与业主保持统一，协助业主与政府方面进行沟通协商。

五、项目销售方式（如车位、储藏室认购）不当引起的群诉

（一）投诉概述

储藏室、车位未与房屋同步销售，客户对后续储藏室、车位销售方式存在异议。此类投诉受项目实际情况制约，无法增加车位或储藏室，变更认购方案亦众口难调，难以与客户达成一致。

（二）管理思考

1. 项目需核准仓库、车位（部分特殊车位）的产权归属及使用归属，明确可售范围。

2.销售前，应妥善思考销售方式，在客户签订《商品房买卖合同》前明确告知储藏室、车位的销售方式，签署免责条款。

六、项目分期开发，前后期配置标准存在差异引发群诉

（一）投诉概述

项目分期开发，同类型产品后期开发时，从控制成本方面考虑，