南京酒店式公寓案例研究

Part 3
11、南京酒店式公寓主力户型分析
南京目前的酒店式公寓主力户型在40—60平米之间， 主流户型是一室一厅。
不少的酒店式公寓都采用了几梯几十户的集中式电梯设
置，电梯的运载负荷极高。大回廊式高密度的平面布局， 不仅造成使用率低于普通住宅，同时也使物业的识别性、 私密性较差，这也对高端客户的选择有直接影响。
项目定位为苏宁全球第一生活广场，是涵盖精装酒店式公寓-苏宁雅悦、甲级写字楼、苏宁EXPO 超级店、四星级法国诺富特酒店、精致餐饮、娱乐休闲六大高端业态为一体的城市综合体。
新街口苏宁生活广场
项目配套情况
餐饮：新街口商圈
金融：招商银行、工商银行、建设银行等等
超市：沃尔玛 学校：游府西街小学（学区）、三中（学区） 休闲：沃尔玛、新街口国际影城 卖场：莱迪、大洋、新百、中央等大型购物中心
南京目前的酒店式公寓在装修方面还不够规范。
南京酒店式公寓市场情况
Part 3
6、南京酒店式公寓物业管理形式分析
南京酒店式公寓物业费目前最高的7元，最 低的1.8，绝大数在2.5元以上。
物业服务水平是酒店式公寓的重要指标，目
前南京宣称“酒店式”的公寓，物业管理水 平良莠不齐，真正达到星级标准的不多。
10、南京酒店式公寓销售情况分析
总体来说南京酒店式公寓的销售情况
并不是特别理想，金域中央广场因其
较低的单价和总价，以及良好的区位 地段，目前已经售罄，另外爱琴公寓 今年1月份开拍，已趋于售罄，而与此 同时地段、区位较好的新街口苏宁生 活广场因期过高的单价和总价，销售
情况不太理想。
南京酒店式公寓市场情况
4
南京酒店式公寓典型案例
新街口苏宁生活广场
项目基本情况
地理位置：淮海路68号（淮海路与洪 武北路交叉口） 开发商：苏宁置业集团有限公司 物业顾问：高力国际物业 总占地面积：9243 ㎡ 总建筑面积：130533 ㎡ 容积率：7.46
绿化率：30.01%
总套数：公寓365户 soho62套。 物业类型：住宅、写字楼、公寓
户型：L 面积：132㎡ 房型：二房房
1.动线清晰，功能划分明确 2.厨房与卧室相隔较远，减少油 朝向：东南 烟影响 3.中间套，有效降低街道干扰 该户型在楼盘房间数： 14套 4.客厅开间较大，活动空间充足 该户型房间总价范围： 160-482万
户型：M
面积：139㎡
酒店式公寓解读
Part 1
3、酒店式公寓与传统酒店、公寓的区别
与传统酒店比较： •
•
最本质的区别在于酒店式公寓可将每个单元出售给个体买房者，由拥有产权的业主或者委托酒店物 业管理公司统一出租经营；
酒店式公寓在硬件设施上毫不逊色，而服务更胜一筹：除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向
住客提供家庭住房格局和家居式服务，真正实现宾至如归。
南京酒店式公寓市场情况
Part 3
13、南京酒店式公寓配套商业分析分析
目前在售酒店式公寓几乎都是综合体项目，除了公寓 之外还有大量的集中商业，最少也会有一定体量的底 商，这对未来项目整体投资环境的提升有很大作用， 但一般来说在销售公寓时商业的业态和经营方式都还 没有确定，很难对客户的选择产生决定性影响。
南京酒店式公寓市场情况
Part 3
12、南京酒店式公寓主力总价分析
凯润广场
中城国际广场
中商万豪 新街口苏宁 蓝岸live 爱秦公寓
金牛湖度假中心
紫荆国际公寓 首创天迈国际 精锐SOHO 晓庄国际广场 苏宁名都汇 金域中央广场 20 40 60 80 100 120 140
160
目前南京市酒店式公寓的主力总价区间在60——100万之间，是百万元以下投资者的乐园，不 同楼盘在这个区间的集中度很高,这也从价格层面说明酒店式公寓产品的竞争优势十分明显。
户型：B
面积：93㎡ 房型：一房 朝向：东南 该户型在楼盘房间数： 33套 该户型房间总价范围： 160-482万
户型优势：
户型优势：
1.动线清晰，功能划分明确 2.房型分割较合理，布局紧凑， 功能划分明确 3.内部动线布局合理 4.面宽、进深比例关系好
新街口苏宁生活广场
项目户型特色——一房户型
户型优势：
1.动线清晰，功能划分明确 2.房型分割较合理，布局紧凑， 房型：二房 功能划分明确 朝向：东南 3.客厅开间较大，活动空间充 该户型在楼盘房间数： 28套 足 该户型房间总价范围： 160-482万 4.面宽、进深比例关系好
户型优势：
总结
1、项目紧靠南京商业中心——新街口，区位地段十分好，业态齐全，是 典型的商业综合体项目。 2、户型设计良好，但是存在两个缺陷：一是南北不通透，二是厨房的位 置比较尴尬，利用度不高。
户型：C 面积：56㎡

1.动线清晰，功能划分明确 房型：一房 2.客厅开间较大，活动空间充足 3.餐厨联接，可打造敞开式厨房， 朝向：东南 节省空间，简洁时尚 该户型在楼盘房间数： 55套 4.内部动线布局合理 该户型房间总价范围： 160-482万 5.面宽、进深比例关系好
户型优势：
户型：D
面积：68㎡ 房型：一房 朝向：东南 该户型在楼盘房间数： 33套 该户型房间总价范围： 160-482万
户型优势：
1.动线清晰，功能划分明确 2.房型分割较合理，布局紧凑， 功能划分明确 3.内部动线布局合理 4.面宽、进深比例关系好
新街口苏宁生活广场
项目户型特色——二房户型
总 结
目前南京酒店式公寓进入相对稳定的发展阶段，投资客开始对项目的品质、区位、 经营方式、回报率进行综合的分析。 一般来说，受房地产大势的影响，单价的不断攀升使大多数项目中的小面积低总价 销量快，基本去化都在80%以上，而剩余的多是相对面积较大的户型，总体来说区位 地段好、小户型、总价低的酒店式公寓去化速度更快。 随着青奥会的临近，南京对城市基础设施巨大投入的效果也逐渐显现，商务环境的 不断完善使酒店式公寓产品迎来了难得的新发展期。但如何保证打造项目优良的品质 被高端人群接受，必须要在物业管理和整体环境配套环节多下功夫。
南京酒店式公寓市场情况
Part 3
2、南京酒店式公寓市场供应与体量分析
从供应体量上看，酒店式公寓大多属于小盘项目，在 售项目中41%以上的建面都在10万平米以下，部分 稍大体量的项目中也都包括了一定的商业和写字楼面 积。目前南京市场总体可售面积不到50万㎡，后 期即将上市供应量越有40万㎡左右，后期酒店式公寓 市场的竞争将不断加剧。
南京酒店式公寓市场情况
Part 3
7、南京酒店式公寓产权年限分析
目前在售酒店式公寓的产权年限，绝大多数项目产权为
40年，其次是65年，70年的项目只有两个。酒店式公寓的
客户对产权年限区别并不是非常的敏感，这部分客群最关心 的还是位置和项目的品质以及未来升值的空间。
南京酒店式公寓市场情况
Part 3
与普通公寓比较：
• 统一装修，统一对外经营；服务周到；租金获利比一般公寓要大。
酒店式公寓集住宅、酒店、会所等多种功能为一体，具有“自用”和“投资”两大功效。
酒店式公寓解读
Part 1
4、酒店式公寓必须具备的条件
• 商业CBD需求 ——成熟商圈对酒店服务式公寓的目标消费群体有着聚集效应。 交通需求——便捷的交通和低廉的交通成本，是客户考虑酒店式公寓的重要因素。 生活配套需求——日常生活使用的能源包括水电、煤气、热力这些能源。
司进行统一的上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家”。
概
念
意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是在亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公
寓。它是融合酒店设施与家庭特色为一体的自住式单位，并提供低于酒店价格的长期住宅 。
严格的说目前市场上几乎绝大多数所谓的“酒店式公寓”均是“仿冒品”，多为提供高档物业服 务的精装小户型住宅，其实质与“酒店式公寓”存在着本质的区别。
南京酒店式公寓案例研究
南京润创置业投资顾问有限公司 2013/12/18
目录页
CONTENTS PAGE
酒店式公寓解读
酒店式公寓客户特征
南京酒店式公寓市场情况
南京酒店式公寓典型案例
1
酒店式公寓解读
酒店式公寓解读
Part 1
1、酒店式公寓的概念
起 源
酒店式公寓概念最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客供其短期休憩居住的物业。由专门的管理公
南京酒店式公寓建筑以高层和小高层为主，也有部分多层、
超高层，且外立面多为具有公建特征的玻璃幕墙，成为有
特色的区域地标性建筑是所有酒店式公寓项目的梦想。
南京酒店式公寓市场情况
Part 3
5、南京酒店式公寓装修情况分析
南京酒店式公寓精装和毛坯比例各占一半，但是酒店式公寓
的性质和特征决定了精装修应该是项目定位的必要条件 之一，对提升项目整体品质和销售利润有很重要的作用。所以
重要客户
区域范围内的中高级管理阶层、高级白领；投资客
游离客户
游离客户
经常出入该城市的商务人士，正在度长假的家庭
偶得客户
偶得客户
国内外投资客，追求时尚的普通阶层
酒店式公寓客户特征
Part 2
2、酒店式公寓客户购买目的分析
投资客户关注点
• 升值潜力（回报率） • 开发商的品牌（品牌风 险） • 未来市场的客户量（市 场风险）
9、南京酒店式公寓价格增长情况分析
占据好的地段的酒店式公寓价格基本持续上扬，
最高溢价达到50%，但是个别区位不好，地段较为便
宜的项目出于低溢价甚至是零溢价水平。由此可见酒店
式公寓是否有良好的溢价能力，除了受市场总体供求和 政策影响外，良好的地段起着至关重要的作用。
南京酒店式公寓市场情况
Part 3
项目地处新街口淮海路68号，毗邻沃尔玛、新街口 国际影城、多家银行等生活配套，同时毗邻大洋百 货、中央商场、新百等成熟商业，享有新街口所
Leabharlann Baidu
有核心资源。
新街口苏宁生活广场
项目户型特色——一房户型
户型：A 面积：47㎡ 房型：一房
1.房型分割较合理，布局紧凑， 功能划分明确 朝向：东南 2.内部动线布局合理 3.可观内部中央景观，视线好 该户型在楼盘房间数： 66套 4.储物间设计，增加空间实用性 该户型房间总价范围： 160-482万
自主性客户关注点
• 景观资源
• 舒适感
• 身份感
3
南京酒店式公寓市场情况
南京酒店式公寓市场情况
Part 3
1、南京酒店式公寓分布
南京的酒店式公寓集中分布在
南京两大核心商圈：
新街口—长江路—鼓楼商圈 夫子庙—雨花台商圈 除此，河西、红山等近年新崛起的 商圈也有部分酒店式公寓分布。 南京酒店式公寓分布在目前土地价 值最高，高端商务人群最集中的区 域，再次证明了酒店式公寓对地段 和客户的天生偏好。
南京酒店式公寓市场情况
Part 3
3、南京酒店式公寓容积率分析
容积率在4以上的项目有6个，占南京酒店式公寓的 35%,容积率2以上的项目11个，占总体的64%，这和 酒店式公寓的地段位置规划有直接的关系，强调回报，
对舒适性的要求不是特别高。
南京酒店式公寓市场情况
Part 3
4、南京酒店式公寓建筑形式分析
酒店式公寓解读
Part 1
2、酒店式公寓的特点
酒店式公寓是位于大型商圈内，所处位置交通便利； 有统一的装修风格，配置全套高标准硬件设施和酒店服务系统； 集中解决就餐、健身、会客、休闲等功能，大多配有会所； 聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司，并由其统一经营和管理的公寓； 对资金的需求上，因其为小面积户型，单价高、总价低； 生活配套设施齐全
8、南京酒店式公寓销售均价分析
从在售酒店式公寓的均价来看，目前普遍的价格水平在
12000元/平米至18000元/平米之间，但此类项目
受地段影响非常明显，新街口苏宁生活广场、中城国际广
场因为显著的区位优势均价已经分别站在了39000元/平米 和32000元/平米的高位。
南京酒店式公寓市场情况
Part 3
硬性指标
• •
•
装修标准——要求按照星级酒店标准进行装修； 物业管理——要求按照酒店物业进行管理；
软装配套
•
•
经营服务——要求按照酒店模式进行经营；企业实力、经营管理水平是关键。
2
酒店式公寓客户特征
酒店式公寓客户特征
Part 2
1、酒店式公寓客户类型
核心客户
重要客户
核心客户
写字楼的商务人士，海内外常驻机构的管理人员和技 术人员；长期出国的生意人（即外籍工作者）