房地产市场预测PPT课件
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中国房地产行业市场现状及发展趋势分析精品PPT课件
• 房地产国企 ROE低于行业均值
• 四）国改注入优质资产，提高企业运营效率
• 国企改革对于公司的影响主要体现在两个方面，一是优质资 产注入与整合，二是提高企业运营效率。
• 国改提高公司运营效率、带来优质资产注入预期
• 优质资产注入和提高运营效率对房地产行业具有重要意义。房地 产行业可以说是资源型行业，地段优良、价格便宜的土地对地产 公司来说至关重要，优质地产资源的注入带来业绩提升的巨大想 象空间。
• 我国的城镇化进程充分符合国际理论。我国的城镇化率从 1949 年的 10.64%提升至 1981 年的 20.16%，城镇化率年均提高0.3 个百分点。城 镇化率超过 20%之后，城镇化进程加快。从1981 年的 20.16%提升至 1996年的30.48%，城镇化率年均提高0.69个百分点。城镇化率达到30%以 后，城市化进入加速发展期。从1996 年的 30.48%提升至2013 年的 53.73%，城镇化率年均提高 1.37 个百分点。 2013 年我国的城镇化率 为 53.73%，比照发达国家平均 80%的城市化率及发展趋势，理论上我国 依然处于城镇化快速发展阶段。
十年计划生育政策的执行，我国的出生率持续下降，从1952年的 37‰降至2013年的12.08‰，已经低于美国、法国和英国等发达 国家。另一方面，由于建国后我国在经济发展、医疗卫生、食品 安全等方面的大幅改善，我国民众的预期寿命持续上升。我国平 均预期寿命由1960年的43岁提升至2012年的75岁。根据联合国 《2012年世界人口展望》的预测，我国人均期望寿命在未来100 年内将会持续上升，在2095-2100年突破80岁，达到85.3岁。
• 2）城镇化对房地产行业的促进作用或将减弱
• 国际上将城市化进程大体分为三个阶段：第一阶段为城市化初期， 城市人口增长较为缓慢，超过 10%以后逐渐加快。当城市人口比重超过 30%时进入第二阶段，城市化进程出现加快的趋势，这种趋势一直持续到 城市人口超过70%以后才有所减缓。第三阶段，城市化进程将出现停滞或 略有下降的趋势。
房地产市场走势分析PPT
改善居住条件：随着经济的发展和城市化进程的加速，房地产市场为人们提供了更多更好的住房 条件。
提升城市形象：房地产市场的健康发展有助于提升城市形象，增强城市的吸引力和竞争力。
房地产市场的周期性
房地产市场周期 性的定义
房地产市场周期 性的表现形式
房地产市场周期 性产生的原因
房地产市场周期 性对投资的影响
险
投资时机选择建议
关注政策动向， 把握政策机遇
分析市场供需， 判断市场走势
多元化投资组合， 降低风险
长期持有，稳健 收益
THEME TEMPLATE
XX学院
感谢观看
当前房地产市场分析
章节副标题
当前房地产市不同城市和区域存在差异。 供求关系：房地产市场供应量与需求量不平衡，部分地区出现供过于求的情况。 政策影响：政府对房地产市场的调控政策对市场走势产生重要影响。 市场分化：不同城市和区域的房地产市场存在差异，市场分化现象明显。
房地产市场的定义和构成
定义：房地产市场是指从事 房产、土地的出售、租赁、 买卖及金融服务的交易场所。
构成：房地产市场由房地产 开发商、政府机构、金融机 构、中介机构以及消费者等 参与者组成。
房地产市场的重要性
促进经济增长：房地产市场是国民经济的重要支柱产业，对经济增长有显著贡献。
创造就业机会：房地产市场的发展为相关产业提供了大量的就业机会，如建筑、金融等。
政策因素对房地产市场的影响
政策调控：政府 通过限购、限贷 等政策对房地产 市场进行调控， 影响市场需求和 供应。
土地政策：土地 供应、土地价格 和土地政策对房 地产市场的影响 较大，影响房地 产企业的开发成 本和利润。
金融政策：利率、 贷款政策等金融 政策对房地产市 场的影响较大， 影响购房者的购 买能力和房地产 企业的融资成本。
提升城市形象：房地产市场的健康发展有助于提升城市形象，增强城市的吸引力和竞争力。
房地产市场的周期性
房地产市场周期 性的定义
房地产市场周期 性的表现形式
房地产市场周期 性产生的原因
房地产市场周期 性对投资的影响
险
投资时机选择建议
关注政策动向， 把握政策机遇
分析市场供需， 判断市场走势
多元化投资组合， 降低风险
长期持有，稳健 收益
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XX学院
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当前房地产市场分析
章节副标题
当前房地产市不同城市和区域存在差异。 供求关系：房地产市场供应量与需求量不平衡，部分地区出现供过于求的情况。 政策影响：政府对房地产市场的调控政策对市场走势产生重要影响。 市场分化：不同城市和区域的房地产市场存在差异，市场分化现象明显。
房地产市场的定义和构成
定义：房地产市场是指从事 房产、土地的出售、租赁、 买卖及金融服务的交易场所。
构成：房地产市场由房地产 开发商、政府机构、金融机 构、中介机构以及消费者等 参与者组成。
房地产市场的重要性
促进经济增长：房地产市场是国民经济的重要支柱产业，对经济增长有显著贡献。
创造就业机会：房地产市场的发展为相关产业提供了大量的就业机会，如建筑、金融等。
政策因素对房地产市场的影响
政策调控：政府 通过限购、限贷 等政策对房地产 市场进行调控， 影响市场需求和 供应。
土地政策：土地 供应、土地价格 和土地政策对房 地产市场的影响 较大，影响房地 产企业的开发成 本和利润。
金融政策：利率、 贷款政策等金融 政策对房地产市 场的影响较大， 影响购房者的购 买能力和房地产 企业的融资成本。
房地产投资环境与市场分析PPT课件
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【例】不同物业类型的市场区域
居住 物业
与就业点、配套设 施之间的距离，物 业内部环境和配套
商业 物业
与（不同等级）商 业物业之间的（时 间）距离
办公 呈集群或节点状分 物业 布
调查了解通勤类型、时 间和费用
按照步行时间10~15分 钟，划分为核心、次级 和边缘商圈
普通办公物业多集中于 某一节点，中大型或特 定主题办公物业则在整 个城市形成竞争
房地产投资 宏观环境与市场分析
1
主要内容：
1. 宏观环境与市场分析概述； 2. 宏观环境分析的内容； 3. 市场分析的内容； 4. 市场分析报告纲要。
2
一、宏观环境与市场分析概述
1. 宏观环境与市场分析的含义 以宏观环境与房地产市场为对象，从各种因素入手， 采用定性与定量相结合的方法，综合系统地分析宏观 环境和房地产市场的变化规律，及其与企业、拟投资 项目之间的相互作用，从而对环境的发展水平以及协 调发展等方面作出客观的评价，确立投资机会以及拟 投资项目的价值。
17
基地 附近 市场 环境
供给 具有竞争性和替代性，充分了解 情况 基地附近已推出楼盘，可以作为 （含土地） 本身是否开发之参考依据
需求 情况
市场需求预测、市场趋势分析
销售 已售数量/可售数量；住宅自有率、 率 空屋率等
18
缺口
某种需求已经存在； 观察到吸纳量在增加，存量增加在放缓； 为新的需求提供供给； 将需求量较小的供给转变（升级）为需求量较大的其他 类型的房地产。
环境
（含片区）
城市设施和资源
人口及家庭结构
文化教育
10
3. 环境分析的步骤与方法
制定对策 评估营销环境 调查投资环境
【例】不同物业类型的市场区域
居住 物业
与就业点、配套设 施之间的距离，物 业内部环境和配套
商业 物业
与（不同等级）商 业物业之间的（时 间）距离
办公 呈集群或节点状分 物业 布
调查了解通勤类型、时 间和费用
按照步行时间10~15分 钟，划分为核心、次级 和边缘商圈
普通办公物业多集中于 某一节点，中大型或特 定主题办公物业则在整 个城市形成竞争
房地产投资 宏观环境与市场分析
1
主要内容：
1. 宏观环境与市场分析概述； 2. 宏观环境分析的内容； 3. 市场分析的内容； 4. 市场分析报告纲要。
2
一、宏观环境与市场分析概述
1. 宏观环境与市场分析的含义 以宏观环境与房地产市场为对象，从各种因素入手， 采用定性与定量相结合的方法，综合系统地分析宏观 环境和房地产市场的变化规律，及其与企业、拟投资 项目之间的相互作用，从而对环境的发展水平以及协 调发展等方面作出客观的评价，确立投资机会以及拟 投资项目的价值。
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基地 附近 市场 环境
供给 具有竞争性和替代性，充分了解 情况 基地附近已推出楼盘，可以作为 （含土地） 本身是否开发之参考依据
需求 情况
市场需求预测、市场趋势分析
销售 已售数量/可售数量；住宅自有率、 率 空屋率等
18
缺口
某种需求已经存在； 观察到吸纳量在增加，存量增加在放缓； 为新的需求提供供给； 将需求量较小的供给转变（升级）为需求量较大的其他 类型的房地产。
环境
（含片区）
城市设施和资源
人口及家庭结构
文化教育
10
3. 环境分析的步骤与方法
制定对策 评估营销环境 调查投资环境
我国房地产市场发展历程、现状及未来展望(ppt 52页)
PART 1
发展 历程
1997年 亚洲经济危机
1992年
邓小平同志的南巡讲话 房地产开始迅速发展起来 掀起了房地产开发的高潮
1998年
1998 年 中 国 的 福 利 分 房 制 度 终止，货币化分房方案正式启动。 1998年5月9号，中国人民银 行出台了《住房贷款管理办法》。 1998 年 以 后 ， 房 地 产 进 入 了 平稳快速发展时期 。
去库存效应持续蔓延
中央
住 建 部 发 布 贯 彻 《 法 治 政 府 建 设 实 施 纲 要 （ 2015 ～ 2020年）》的实施方案，明确根据房地产市场分化的 实际，坚持分类调控，因城施策。建立全国房地产库 存和交易监测平台，形成常态化房地产市场监测机制。
辽宁
浙江
福建
山东
长沙
芜湖
辽宁、浙江、福建、山东、长沙、芜湖等地均出台了 相关去库存政策
2015年 政策宽松 降准降息 去库存
PART 1
发展 历程
PART 1
发展 历程
PART 1
发展 历程
PART 1
发展 历程
PART 1
发展 历程
《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》
对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于５0％，贷款利率不得低于基 准利率的１.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。 房价上涨过快的城市，要增加居住用地供应总量；加快保障性安居工程建设。
9月
二套限贷 二套限购
上调二套房贷
市区二套限购 限地价
中小户型限购
加强监管 二套限贷 加强价格监管
上调二套房贷
限贷、二套限购
PART 3
房地产行业的现状及前景ppt课件
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随着住房金融制度的建立和实施，个人购房占需 求的比例不断增长。2000年个人购买商品住宅1.32亿 m2，占商品住宅销售面积的87.51%。个人购房成为 住房市场需求的主力，也带动了个人住房信贷的快 速发展。四大国有商业银行个人住房贷款余额从 1998年开始都经历了快速增长过程。
1997年——2002年，我国房地产开发企业呈现出 数量稳定增长的局面，行业平均利润率平稳回升， 行业进入理性发展。
我国房地产行业的发展现状及 前景
.
回首改革开放30年 中国老百姓的住房变迁， 就会发现，房地产记载 的既是一部中国30年的 建设史，又是一部浓缩 了我国社会主义建设的 改革开放史。
.
1991——1993年，房地产开发掀起了投资热潮，房地产 开发公司急剧增加，房地产开发投资高速增长，以 炒地皮、炒项目为主的房地产市场异常活跃，几年 间全国的房地产开发企业猛增到33482家，我国的房 地产市场第一次出现了投资过热，形成了较严重的 房地产泡沫。1993年下半年国家陆续采取宏观调控 手段歇制房地产畸形发展的趋势。 1994年至1997年随着经济由热转冷，房地产市场也 沉寂下来，商品房和商品住宅的价格迅速回落，并 由高于GDP增长转变为低于GDP增长，房地产泡沬破 裂。
.
2005年房地产开发虽然继续保持着快速发展的惯性， 但增速明显减慢，然而，房价快速上涨的势头仍然 没有改变，以深圳、北京为代表的全国众多城市房 价迅猛上涨，房价成为社会关注的焦点。 2005—— 2007年，政府强调做好供需双向调节，着力采取有 关政策措施稳定房价。国务院下发《关于切实稳定住 房价格的通知》简称“国八条”，随后又对“国八 条”进行细化，延伸。
.
20世纪90年代初，香港经济经过几十年的快速发 展，累积了大量财富。财富的积累使当时香港房地 产市场的需求极其旺盛，而每年50公顷的土地供应 量更使房地产价格易升难跌，房地产市场成为“资金 市”，各类资金以及银行贷款都投入到房地产市场， 造成房地产价格狂升不已。由于香港政府没有有效 调节，泡沫越吹越大。据专家粗略估计，20世纪90 年代前7年的房地产和股市泡沫，一共为香港带来约 7万亿港元由“通货制造”的额外财富。1997年，亚洲 金融危机爆发，香港房地产和股市泡沫一起破裂， 损失约8万亿港元。
房地产市场分析与趋势预测
市场组成
房地产的开发、销售、租赁、 投资等多个环节。
参与者
房地产各方身份复杂。
房产数据
01
市场规模
介绍房地产市场总房屋数 量的数据指标。
房产数据统计
02
销售面积
介绍售出的房屋总面积的 数据指标。
03
房价指数
介绍衡量房价水平的数据 指标。
房地产市场参与者
市场主要参与者
开发商
购地规划建设，售/租房产
热点城市房产稳定增长，可投资。 投资新兴城市房产市场，前景光明。 房产市场稳定，考虑投资REITs或开发商。
06.概括归纳
演讲重点及房地产方向
本次演讲要点回顾
房地产市场分析 与趋势预测
房地产概念和数据 政策分析 城市投资风险
房地产市场的发展方向
未来发展趋势预测
城市化率将持续上升，房地产市场增长。 科技进步助力房产发展：虚拟现实、人工智能、大数据。 政策调整影响房地产市场：税收、规划等变化可带来机遇和挑战。
国家对土地的管理、使 用、调控等方面的政策
政策对市场预期的影响
政策调整市场变化
政府通过限购调控房价。
政策对市场的影响
预期对投资影响
市场预期政策放松，可能会吸引更 多的投资者进入市场。
01
02
预期对交易影响
市场预期政策将会更加严格，可能 会导致交易的减少。
03
政策调整对市场的影响
政策调整影响分析
01
市场风险：由于市场的不确定性，投资者需要注意市场需求和供应变化的风险。 政策风险：政策调整可能会对投资产生不利影响，例如土地政策、财税政策等。 经济风险：宏观经济环境的变化可能会对房地产市场产生影响，例如利率变化、 货币政策等。
中国房地产市场现状与发展趋势分析ppt课件
《全国百城房价收入比研究》报告显示，2017年上半年： 深圳房价收入比小幅回落至34.9，但依然位列全国第一，成 为购房难度最高的城市，至于去年以来人人高呼房难买的西 安，房价收入比为8.1，在100个城市中位居41位。
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12
4.2 百城房价收入比
• 此图是百城房价收入比分布图，颜色越严重的房价收 入比越严重
中国房地产业发展 现状与趋势分析
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1
目录 content
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第一节 第二节 第三节 第四节 第五节
中国房地产行业现状 当前存在的问题 问题对策分析 未来的发展趋势 总结
2
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第一节 中国房地产业发展现状
伴随着经济的改革,我国房地产业有了飞速的发展。房地产业的发展,对拉动 经济增长发挥了很大的作用。但是我们也要看到,受各种不利因素影响和制约, 我国的房地产业在发展过程中同时也会存在一些比较突出的难以解决的问题。 对此,国家曾几次出台了一系列的调控政策进行调控,虽然这些政策起到了很 好的作用,但也有不少问题没有解决好。
等一系列因素，大量资金涌入楼市，使得房价涨幅不断扩大。
•
在2016年达到近7年来的最高值，同时房价收入比值也攀升至近5年来
的最高值，部分区域市场泡沫浮现。
•
为抑制房价泡沫风险，目前中国、加拿大、瑞典等多个国家纷纷出台
新一轮的楼市调控政策，针对成交价格、买卖资格、银行信贷、房贷保险、
房地产税收（房产交易税、印花税、土地税）等多个方面和领域进行了管控。
长三角城市群： 中心城市调控加码，调控收紧趋势向周边持 续深入。中心城市中上海加强商住管理，南京将限购范围扩至六 合、溧水、高淳， 杭州提高非本市户籍居民社保或个税缴纳年 限。 中心城市收紧调控同时， 其周边三四线城市也连续收紧。 上海、南京、杭州周边城市调控。
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4.2 百城房价收入比
• 此图是百城房价收入比分布图，颜色越严重的房价收 入比越严重
中国房地产业发展 现状与趋势分析
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第一节 第二节 第三节 第四节 第五节
中国房地产行业现状 当前存在的问题 问题对策分析 未来的发展趋势 总结
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第一节 中国房地产业发展现状
伴随着经济的改革,我国房地产业有了飞速的发展。房地产业的发展,对拉动 经济增长发挥了很大的作用。但是我们也要看到,受各种不利因素影响和制约, 我国的房地产业在发展过程中同时也会存在一些比较突出的难以解决的问题。 对此,国家曾几次出台了一系列的调控政策进行调控,虽然这些政策起到了很 好的作用,但也有不少问题没有解决好。
等一系列因素，大量资金涌入楼市，使得房价涨幅不断扩大。
•
在2016年达到近7年来的最高值，同时房价收入比值也攀升至近5年来
的最高值，部分区域市场泡沫浮现。
•
为抑制房价泡沫风险，目前中国、加拿大、瑞典等多个国家纷纷出台
新一轮的楼市调控政策，针对成交价格、买卖资格、银行信贷、房贷保险、
房地产税收（房产交易税、印花税、土地税）等多个方面和领域进行了管控。
长三角城市群： 中心城市调控加码，调控收紧趋势向周边持 续深入。中心城市中上海加强商住管理，南京将限购范围扩至六 合、溧水、高淳， 杭州提高非本市户籍居民社保或个税缴纳年 限。 中心城市收紧调控同时， 其周边三四线城市也连续收紧。 上海、南京、杭州周边城市调控。
房地产ppt教育课件
任务完成计划
75%
任务完成计划
65%
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2010
2011
01 市场分析
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02 市场分析
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文字内容
2021-20XX
的文字内容，
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50% 62% 75% 45% 90%
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2012
2018
2021
20XX
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4 项目建议
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2024房地产培训ppt课件完整版
2024房地产培训ppt课件完整版•房地产市场概述与发展趋势•房地产项目策划与定位•房地产营销策略与技巧•房地产投资分析与风险管理目•绿色建筑与可持续发展在房地产行业应用•物业管理服务提升与品牌建设录房地产市场概述与发01展趋势中国房地产市场已经成为全球最大的房地产市场之一，涉及住宅、商业、工业等多个领域。
市场规模庞大地域差异明显多元化发展趋势不同城市、不同地区的房地产市场存在明显的差异，包括供需关系、价格水平、政策调控等方面。
随着消费者需求的变化和市场竞争的加剧，房地产市场正朝着多元化、个性化的方向发展。
030201房地产市场现状及特点政府通过实施限购和限贷政策，控制投资投机炒房，稳定市场秩序。
限购限贷政策土地供应是房地产市场的基础，政府的土地供应政策直接影响房地产市场的供求关系和价格水平。
土地供应政策政府通过调整房产税、土地增值税等税收政策，调节房地产市场的发展速度和方向。
税收政策政策法规对房地产市场影响随着科技的进步和互联网的普及，房地产市场将更加注重智能化发展，包括智能家居、智慧社区等方面。
智能化发展环保意识的提高将推动房地产市场向绿色化方向发展，包括绿色建筑、绿色材料等方面。
绿色化发展共享经济模式将逐渐渗透到房地产市场中，包括共享住房、共享办公等方面。
共享化发展消费者需求的多样化和个性化将推动房地产市场向更加个性化、定制化的方向发展。
个性化发展未来发展趋势预测房地产项目策划与定02位项目前期策划工作流程确定项目的投资目标、市场定位、产品规划等关键要素。
根据项目需求，组建具备专业知识和经验的策划团队。
收集项目所在区域的市场、政策、竞争对手等信息，为项目策划提供数据支持。
根据项目目标，制定详细的项目计划和时间表。
明确项目目标组建项目团队市场调研制定项目计划采用问卷调查、访谈、观察等方法收集市场信息。
市场调研方法运用统计分析、趋势分析、竞争分析等方法对收集的数据进行处理和分析。
数据分析方法基于历史数据和市场趋势，运用预测模型对项目所在市场进行预测。
当前房地产市场形势及其走势分析讲座PPT
房地产开发资金来源累计同比情况：1998.7-2013.11 单位 %
数据显示，2013年前10月社会融资规模为14.82万亿元，比去年同 期多1.81万亿元。2013年1-9月累计新增信贷72690亿元，同比增
长8.16%。
需要重视的市场变化特征：
市场分化趋势明显（ 2013年前11个月，全国商品房待售面
市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用，是未来房地产
市场发展的基本方向；
缩小征地规模、建立城乡统一的建设用地市场，是完善未来房地产用
地政策的重要方向。
加快房地产税立法，建立不动产统一登记体系，是构建以经济手段为
主的房地产市场调控体系的关键。地方税体系构建的重要一环。
不动产统一登记，统一的信息平台。
2011.2-2013.11商品房销售面积累计同比情况 单位：%
1-11月份，房地产开发企业土地购置面积34773万平方米，同 比增长9.9%，1-10月份下降3.6%；土地成交价款8669亿元， 增长31.5%，增速比1-10月份提高19.8个百分点。
2013年前10个月，全国房地产待开发土地面积累计同比增幅是0.9
当前房地产市场形势和走势分析
2013年1-11月份，全国房地产开发投资77412亿元，同比增长19.5 %，增速比1-10月份提高0.3个百分点，是2012年2月以来累计同比增 幅最高的时期。 其中，住宅投资增长19.1%，增速提高0.2个百分点， 占房地产开发投资的比重为68.6%。
2013年前11个月，商品房销售累计同比增幅是20.8%，远远高 于2012年前11个月2.4%的累计同比增幅。201年的销售面积同 比增速仍处于2011年以来的最高水平，是2012年2月出现最低 水平后出现的新峰值。
房地产市场分析(网络版)PPT课件
台、商品搭配的位置。 • ·流线设计，即通过方案设计，标志牌等空
间导向，整理人流，使之具有方向性。 • ·经营设计，即利用商业经营策略，解决交
通问题。例如联营的方式中，可以把库房
商品交通流线分类
• 顾客的观赏购物活动流线 • 贷物的进货流线 • 工作人员的工作流线
商铺动线设计原则
• 不在人流密度很大的区域产生交叉人流 • 避免出现四叉以上的通道叉口 • 停滞人流各得其所
商业空间的设置
顾客
设备 办公 休息
冷
营
藏
业
厅
库 房
工作人员
收 货
准
货物
备
商场交通的设计
• 顾客的观赏购物活动流线 • 货物的进销流线 • 工作人员的工作流线
行为与功能关系的调整
• ·机能设计，即提供功能空间来对应行为的 要求。
• ·规模设计，即控制各状态空间的面积。 • ·配置设计，即改变目标的位置，如改变柜
市场细分与定位
• 市场定位的概念 • 市场定位（用经济技术指标进行细分）：
寻找最大潜力的市场（大陆营销）与最 高占有率的市场（差异营销） • 产品定位（用非经济技术指标进行细分） 即根据消费者偏好进行产品功能、布局、 形象进行构想策划，以满足业主需要。
住宅物业市场分析
• 住宅物业市场细分 • 住宅供求影响因素
周期长度 （年）
18 18 18 18 17 18 48 6 10
建筑业的波峰
1836年 1856年 1871年 1892年 1909年 1925年 1972年 1978年 1986年
周期长度 （年）
20 15 21 17 16 47 6 8
经济衰退 1819年 1837年 1857年 1873年 1893年 1918年 1929年 1973年 1980年 1990年
间导向，整理人流，使之具有方向性。 • ·经营设计，即利用商业经营策略，解决交
通问题。例如联营的方式中，可以把库房
商品交通流线分类
• 顾客的观赏购物活动流线 • 贷物的进货流线 • 工作人员的工作流线
商铺动线设计原则
• 不在人流密度很大的区域产生交叉人流 • 避免出现四叉以上的通道叉口 • 停滞人流各得其所
商业空间的设置
顾客
设备 办公 休息
冷
营
藏
业
厅
库 房
工作人员
收 货
准
货物
备
商场交通的设计
• 顾客的观赏购物活动流线 • 货物的进销流线 • 工作人员的工作流线
行为与功能关系的调整
• ·机能设计，即提供功能空间来对应行为的 要求。
• ·规模设计，即控制各状态空间的面积。 • ·配置设计，即改变目标的位置，如改变柜
市场细分与定位
• 市场定位的概念 • 市场定位（用经济技术指标进行细分）：
寻找最大潜力的市场（大陆营销）与最 高占有率的市场（差异营销） • 产品定位（用非经济技术指标进行细分） 即根据消费者偏好进行产品功能、布局、 形象进行构想策划，以满足业主需要。
住宅物业市场分析
• 住宅物业市场细分 • 住宅供求影响因素
周期长度 （年）
18 18 18 18 17 18 48 6 10
建筑业的波峰
1836年 1856年 1871年 1892年 1909年 1925年 1972年 1978年 1986年
周期长度 （年）
20 15 21 17 16 47 6 8
经济衰退 1819年 1837年 1857年 1873年 1893年 1918年 1929年 1973年 1980年 1990年
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房地产开发与经营
2.房地产市场风险 分析
房地产开发投资特点
房地产开发投资：企业以获取期望收益为目的， 将资本投入到房地产开发经营活动中的行为。
以钱博钱
1.投资成本高：资金密集性行业。 2.投资回收期长：受土地投资市场、 综合开发市场、建筑施工市场和房产市场制约。 3.风险大 4.投资收益好：稀缺性、不可替代性。有“保 值、增值“优点。
房地产市场预测案例
然后，召开会议采取集体讨论方式，阐 述各自的预测数据和预测根据，互相考 查依据是否充分并相互修正，最后形成 最终结果。 该公司在具体预测时，与会人员讨论后 形成两种基本结论： （1）明年本公司销售预测量为3000套。 （2）明年本公司销售预测量为2900套。 最后，总经理权衡利弊（通常情况采用 投票方式决定），认为第一类意见适当， 因此决定明年本公司售预测量为3000套。
X-盈亏平衡产量（销量） F-单位固定成本 P-单位产品价格 V-单位可变成本 T-单位产品税金
盈亏平衡点产量(销量)法
成本·销售额
销售额
平衡点
R
A
总成本 盈利
总固定成本
亏损
0
Q
产量（销量）
盈亏平衡分析基本模型图
盈亏平衡分析案例
某房地产企业年固定成本为5000000元，其正在开发 的黄龙小区单位产品可变成本为3700元/㎡，单位产品 价格为6000元/㎡，单位产品销售税金和附加费为300元 /㎡，全部计划建设房地产产量(建筑面积)为30000㎡， 请计算该房地产企业达到盈亏平衡时的年产量？开发的 黄龙小区是否有利可图？
客观
连贯
类推
系统
预测时间长短
短期预测 中期预测 长期预测
预测对象范围
宏观市场预测 微观市场预测
预测方法性质
定性预测 定量预测
房地产市场预测内容
房地产市场预测是房地产市场营销活动的重要组成部分，是 在市场调研获得一定资料的基础上，针对需要，运用已有的 知识、经验和科学方法，对房地产企业和市场未来发展趋势 以及与之有关的营销环境等因素进行分析、预检、估计和判
A-风险很小 B-风险较小 C-风险较大 D-风险极大
经济 性
R-银行同期贷款利率
A-<70%R B-70%R≤K<R C- K<130% R D-K>130% R
可行 性
A-全部落实 B-基本落实 C-不能肯定 D-没有落实
预测量 （套） 3000
3100 2900 2800
3200
主要依据
本公司生产经营的商品 房在市场销售中按正常 幅度增加
本公司商品房位置好， 档次较高，具有较强的 竞争力
真个市场商品房投放量 过大，超过当前需求
政府开发大批解困房， 其他公司采取抵押贷款 方式促销
本公司预售情况较好， 有一批已被订购，且势 头不减
盈亏平衡时的年产量计算公式是： BEPQ＝年固定成本/（单位产品价格-单位产品可变 成本-单位产品销售税金和附加费）
=5000000/（6000-3700-300=2500㎡ 而该房地产企业开发的黄龙小区面积为30000㎡， 远大于2500㎡，是大有利润可赚的。
房地产市场预测原则及分类
客安观全 性
断，从而为房地产企业的营销决策提供依据。
1 国民经济发展趋势预测
2 产品生命周期预测
3
房地产市场需求预测
4
价格预测
5
房地产市场需求量预测
6
市场占有率预测
7 各类房屋供给增长速度预测
房地产市场预测程序
1
2
3
4
5
确定预测对象和目标 收集、整理、分析资料
选定预测方法，建立预测模型
预测目的、预测时间长短、
占有历史统计资料的多少
分析、评价、确定预测值来自及完整度、产品寿命周期阶段
编写房地产市场预测报告
房地产市场预测案例
某房地产公司经理召 集销售人员召开商品 房销售预测会，事先 要求各人员在整理分 析本部门经营的有关 资料基础上，首先各 自独立预测，各自提 出预测值。
预测者 朱经理 马经理 牛经理 杨经理 余经理
房地产市场预测与风险
主讲人：张书红
房地产市场预测与风险
1 房地产市场预测 2 房地产市场风险分析
房地产开发与经营
1.房地产市场预测
房地产市场预测的作用
1
2
3
市场预测是房地 产企业进行经营
决策的前提
市场预测是房地 产经营企业制定 营销策略的依据
市场预测有利 于提高房地产 法开发企业的
竞争力
房地产市场预测原则及分类
房地产投资风险的主要类型
融资、房款 回笼困难
财务 风险
利率 风险
购买力 风险
经营性 风险
社会风险 意外事故
变现 风险
区域性、周期 长、价值高
房地产投资的风险分析
风险
低于期望利润率的事件 发生的可能性。
风险报酬原则
风险越大则报酬越大， 风险越小则报酬越小。
房地产投资风险的盈亏平衡分析
盈亏平衡点 X=F/（P-V-T）