物业管理中的业主自治管理组织

物业管理中的业主自治管理组织

物业管理中的业主自治管理组织

一、业主大会或业主代表大会

业主自治管理组织机构各地有不同的规定和做法。上海、深圳等地规定了召开业主大会(业主代表大会)的一些做法。有的地方只成立业主委员会，本节重点讲述上海市的规定。

(一)物业管理区域

1.物业管理区域划定的条件

物业管理区域是一个由业主委员会管理的物业的范围。它的划定有如下几个条件:(1)原设计构成自然街坊和封闭小区。自然街坊是城市建设中自然形成的相对独立的居住区。近年来房地产开发中形成的居住小区，一般由4-5个住宅组群组成，用地一般为15-20公顷，建筑面积15-20万平方米。按照政府有关建设小区规划的规定，小区要配置居委、学校、托儿所、幼儿园、文化活动室、综合商店、自行车棚等公共设施项目。小区水、电、煤等公共设施相关程度高，在开发时一起建成，一起交付，再让居民入住。这种小区，大都实行封闭管理，称为封闭小区。一个封闭小区划为一个物业管理区域，有利于对房屋及相关设施的管理。

(2)物业管理区域的范围，由区、县房地产行政管理部门按照楼宇与附属设施的相关情况，可以是一栋或几栋大楼，也可以是一个楼宇群体进行适当的调整划定。划定后应通知有关街道和已进行管理的物业管理公司。区、县房地产行政管理部门应在辖区地图上予以注记。一经划定，如无特殊情况，不作任意改动。这样，物业管理区域范围相对固定，有利于业主委员会和物业管理公司管理上的稳定性和延续性。

2.非物业管理区域的物业

对于公共设施与房屋相关联系不很紧密的房屋，或只有一个或少数几个业主的单幢房屋，或没有划入物业管理区域之内的房屋，业主可以自行负责房屋管理，或委托物业管理企业实施专业化的物业管理。

对于一些单位如机关、企业、学校等筹建在单位内部或外部的职工住宅，形成不了住宅小区，也没有委托房管部门管理的，也可以成立由业主或使用人组成的管理房屋小组，与原单位的总务后勤部门配合，实施物业的管理，或委托物业管理企业实施专业化的物业管理。

(二)业主房管小组

业主房管小组简称房管小组或业主小组，由本幢房屋内业主协商选举产生，其成员应具有完全民事行为能力，一般由3人或3人以上组成。

在一个物业管理区域内，应按建筑面积来确定和分摊房管小组成员。建筑面积一样的幢(或大厦中一个层面)，推选的业主房管小组成员数应相同;建筑面积不相同的幢(或大厦中一

个层面)，按分摊到的成员数推选。一般每500-1000平方米建筑面积产生一名小组成员。要推选好业主小组成员，这是业主自治管理的基础工作。要让本幢业主和有关使用人都参与和了解业主小组成员的推选过程，使业主小组具有一定的群众基础。住宅出售单位要请街道、居委会配合做好首次业主小组的组织成立工作。业主小组成立后，其成员要尽快进入角色。

业主小组具有以下职能:

(1)代表和维护业主的权益，负责本幢房屋的管理。要了解掌握本幢房屋的建筑情况，建筑结构、面积，共用设备如电梯、水泵等情况;

(2)听取和反映业主对房屋修缮等有关方面的建议和意见。要经常和业主、使用人沟通和联系;

(3)决定本幢房屋内修缮基金的使用和支付，当住宅修缮基金不足时，负责筹集;

(4)决定本幢房屋共用部位和共用设备的修缮;

(5)协助调解房屋使用、修缮纠纷;

(6)执行业主代表大会和业主委员会作出的决定;

(7)督促业主遵守业主公约和房屋使用公约等。

成立业主委员会的业主小组的一切决定都不得违反业委会的决定。

(三)第一次业主大会或业主代表大会

1.第一次业主大会或业主代表大会召开的条件

一个物业管理区域内，当业主人数较少时，应当召开业主大会;当业主人数较多时，应当召开业主代表大会，代表成员由业主小组成员组成。如上海市房地局有关文件指出，业主超过100人的，应当召开业主代表大会，其代表成员一般不超过100人。

第一次业主大会或业主代表大会，由物业所在地的区、县房地产管理部门会同房屋出售单位组织召开。当具备下列条件之一时，就应当召开第一次业主大会或业主代表大会。

(1)公有住宅出售建筑面积达30%以上;

(2)新建商品住宅出售建筑面积达50%上;

(3)在这个物业管理区域内第一套房屋实际交付业主使用之日起已满两年的。

2.第一次业主大会或业主代表大会的筹备工作

当满足召开第一次业主大会或业主代表大会的条件时，房屋出售单位应将出售的房屋建筑面积、房屋出售时间、业主清单等材料报区、县房管局，区、县房管局在接到材料后45天内会同房屋出售单位组织业主做好以下筹备工作:

(1)组织成立第一次业主大会或业主代表大会筹备组，其成员由所在地区、县房管局、房屋出售单位、业主代表组成，可以邀请居委会人员参加。筹备组一经协商成立，即进行筹备工作;

(2)按幢协商产生业主小组成员，业主小组成员一般为业主代表;

(3)协商推荐业主委员会候选人，按建筑面积的比例，业主包括公房业主和拥有物业的开发商等推荐候选人;

(4)起草业主委员会章程和业主公约草案，可参照市有关示范文本，并听取业主和相关人员意见，结合本区域情况进行修改;

(5)确定会议的时间、地点，做好会议的各项会务准备工作。

整个筹备工作可以在物业所在地房地产行政管理部门主持下进行，开发建设单位和前期物业管理单位要密切配合。在筹备期间，筹备组的推选产生，每次会议讨论的决定和意见都要作必要记录。

3.第一次业主大会或业主代表大会的程序

业主大会或业主代表大会是行使业主自治管理职权、决定管理事项的重要组织形式。为了体现广大业主的共同意志，使决策更具有广泛的民主性，业主大会应当有半数以上业主参加，作出的决定要全体业主过半数通过;业主代表大会应当有半数以上业主代表参加，作出的决定要全体业主代表过半数通过。

审议通过业主委员会章程，审议通过业主公约，选举产生业主委员会是第一次业主大会或业主代表大会的三方面重要任务。要参照有关行政部门的示范文本制定好业主委员会章程，对业主委员会组织、职责、会议、经费与办公用品等作出规定。业主公约也要参照示范文本来明确业主和物业使用人的合法权益，约定业主与物业使用人安全、合理使用物业的有关义务，如不得有损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌等各种禁止行为。推选业主委员会成员的选举方式，按业主委员会章程进行，如召开的是业主大会，要有全体业主半数以上通过;如召开的是业主代表大会，要有全体业主代表半数以上通过，而不能以与会代表过半数通过这种简单多数为准。

第一次业主大会或业主代表大会的程序一般如下:

(1)由大会筹备组介绍大会筹备情况;

(2)由大会筹备组介绍业主委员会候选人情况，候选人也可作自我介绍;