物业管理公司用户手册等

戴德梁行物业管理公司用户手册(一)物业管理1、管理处及其职能（1）房产开发公司聘任之物业管理公司为本小区之管理代理人，并执行花园之物业管理职能，享有并承担〈业主公约〉中规定物业管理人的各项权力、义务及责任。

（2）管理公司员工有职责为各用户提供物业管理服务，但请各用户不可要求各员工作私人服务，另请各用户勿赏赐任何利益给本处工作人员，各用户如有任何赐教，请与物业公避开或管理处联系。

（3）管理处负责维持本物业范围之正常运作及在可能情况下协助各用户，处理各公共事务。

2、费用（1）为保障业主物业的长远利益，以达投保值的效果。

各用户亦需承担本物业之保养、维修及日常管理开支，物业管理之各项支出包括但不限于：建筑物、道路、行人道、外围部分及其他公共地方之保养、清洁、维修和照明等费用，中央空调、给排水、消防及小区自动系统等之检修保养费用。

此外，渠道及水管之维修费用，垃圾清理费、管理处之行政及管理费用以及管理员工之薪金、福利等均包括在内。

的避孕药支出均依据用户单元建筑面积按比例分摊。

（2）管理费是保持本物业管理正常运作之必备条件。

故各用户务必按时缴交管理费。

（3）用户应于当月的首七天内到管理处或物业管理人指定的地点及方法缴交被要求支付之管理费及其他费用。

逾期十天未交者，每日加收有关费用总额万分之五的滞纳金。

（如有任何变动均以管理处最新公告为准）用户于入伙时须预缴交贰个月管理费及其他由管理处制定之合理费用。

如公共设施/外墙翻新等大型工程费用，应按小区公约所指定管理份额，或单元建筑面积由各业主共同分担。

管理账目收支情况将由管理处按时公布。

若管理费不足应付各项开支时，各用户须依据用户单元建筑面积按比例支付未足之数。

若有盈余，则拔入下年度账目。

此外，各用户如有变化，请即以书面知会管理处。

原用户应于业权转让时结算清楚所有应缴有关费用，已缴交的小区维修基金不予退还。

（二）用户须知1、用户对其购置之楼宇拥有使用权利，产权归发展商，土地所有权仍归国家。

（1）用户需预先与管理处预约以便交收锁匙及单元。

用户需负责对其接收单元的设备，作检验并核实所有设施、装修等皆合格并需在交收表上签署。

2、收楼时请查看单元设备、装修等是否妥善，并把缺点于当日内以书面或管理处特备之表格通知管理处，本处将代表发展商利益就该等缺点透过发展商向承建商要求解决，逾期者则以用户确认其单元设备及装修已是妥善而不须作跟进办理。

3、本物业仅作为指定用途（即：商住、办公），不可作为货仓、工业或其他用途。

4、用户不可作出任何结构及可观性（如窗户、阳台、外墙等）更改，以维护物业之外观整齐、条理、美观，也不可霸占公共空间，妄顾公德（如设檐蓬、神位等）。

5、用户进行装修、维修等工程，以不防害其结构、公共设施及他人为原则。

进行该等工程前需先获管理处批准及缴纳有关按金及费用。

6、凡擅自改变楼宇结构、用途、外貌或扩建、拆建者，管理处除要求停止及恢复原貌外，同时保留报告政府当局及/或要求赔偿罚款之权利。

7、物业内禁存有任何违禁品。

（三）设施及日常保养1、各用户不得毁坏及干扰公共设备，否则需要赔偿损失。

2、请勿把废物丢入各渠道（如洗水间去水道等），否则需对损坏/堵塞负责修理。

3、请正当使用室内电器。

失修/损坏/质劣电器品易导致火警。

任何电器工程须由领有认可执照之合格支工进行。

4、请勿涂划/刮花小区内任何公共地方如墙等，亦不可随便吐痰或便溺。

5、请勿霸占任何公共地方（如堆放私人财物、神位、祭祀、晒晾等），以免有碍观瞻，损人不利已及引人犯罪。

6、爱护公物存公德，若发现有刑事损坏事件，请报本处。

（四）清洁卫生1、公共地方之整洁用户不得放置任何物品、垃圾于走火通道、电梯门外、楼梯、走道、大堂等公众地方，任何在公众地方摆放的物品将会被搬走，其相关费用将由有关用户负责。

2、垃圾清理用户需负责将垃圾放置于由管理处指定的位置。

任何于公众地方发现的垃圾将由管理处清运，其费用由有关用户承担。

（五）保安1、物业内24小时均有人当值，负责小区巡罗工作及协助各用户提出之要求（管理处办公时间为周一至周五8:30-17:30；周六8:30-13:30，周六下午、周日及国内假期休息）。

在办公时间以外，可联络当值保安人员。

2、管理处员工皆佩带工作证。

如对来人怀疑，请召唤管理处。

3、为了用户之安全，用户出入小区必要时须配合管理人员要求请出示有效证件，来访者须做来访登记。

（六）车场管理本不区建有地面及地下停车场，为求停车场良好秩序，防止非法停车，阻塞通道，本处订有〈停车场规定〉，以便使用停车场人仕依循。

（七）防治灾害1、请勿在物业范围内烧烤、燃放烟花、爆竹等。

煤气炉要常检查，明火要小心，监管小孩勿玩火。

2、爱护公物及消防设备，常保公共空间通畅。

3、发生火警，即告本处及“119”报警。

在安全情况下关掉总电掣、燃料掣及/或扑救或速行前往楼梯逃生。

4、当台风时，请关闭门窗，必要时，封贴玻璃，并固定易倒物品。

（八）其他用户请注意：1、用户须监管其聘用之承办商及对其行为负责，若有损坏公共地方或公共设施或在公共地方遗下废物，该单位之用户为最终负责人，需承担赔偿责任。

2、滋扰他人行为如制造噪音、兜售商品、派发传单、广告或赠品，一律禁止。

（九）应急程序1、紧急事故可能随时发生，本处必须为处理这些情况作好准备，以尽量减低人命及财产的损失，以下所提供的资料，是特别为协助用户预防和处理紧急事故而设。

2、紧急电话号码电话号码电话号码火警 119 匪警 110市政府市政府市公安局罗湖分局防火科供电局工商局税务局住宅局环保局煤气公司人民医院急救室3、位内物品处理请定期检查单位内存放之物品，以免造成阻塞，妨碍危急时逃生之通道。

任何可能引起或促成火警或危害安全之物件如旧布、报纸或其他易燃物品等，均不应随便放置在室内。

4、意外（紧急医疗问题）当发生意外或紧急医疗问题：a）尝试尽可能获取有关损伤的资料；b）使伤者处于温暖及舒服的状况，并加以安慰；c）拔电话要求急救医疗服务；d）通知管理处详述意外情况，包括所属单位、地点、姓名、地址、电话号码、日击者等；e）在任何情况下，应尽量保持镇定。

5、罪案与保安一个高档住宅小区，也可能会成为匪徒之对象，故偷窃、其他不法行为甚至抢劫或更严重的罪案，皆有可能在此发生，以下的建议对你可能有所帮助：a）如遇偷窃或经常性盗窃，即向公安报告；b）遇到抢劫、骚扰、袭击或其他严重罪案，即向公安报告；c）所有案件均须知会管理处，并把已采取的行动告知职员；d）遇到任何不寻常的事情，皆应通知公安及管理处；e）如于本厦范围遇到形迹可疑之人物，应通知管理处。

6、火警————发现（若发现火警）；————通知（致电消防局及通知附近的人）；————抑制（紧闭所有门窗）；————逃生（使用最安全的途径，离开火警现场）用户必须熟悉小区内的灭火器、报警系统与本地消防局的电话号码：119a）若是轻微失火（如废纸篮、烟灰碟等），尽可能将火扑灭，但切勿冒险；b）如人身安全已受到威胁，而火势亦不能即时受到控制，可将通往失火现场的门窗关闭，以隔离及控制火势；c）通知消防局：i）说出有关单位的名称、地点；ii）火警蔓延的范围及位置；iii）你的电话号码、姓名；d）通知本小区管理处；e）依从小区管理处职员的指示，尽可能通知所有用户；f）如被火焰或高热所围困：i）有可能的话，致电消防局求助；ii）打破玻璃警报系统之玻璃片，使警报记号能发出，把门关闭，将火热的源头隔离；iii）紧记烟和热空气都是向上升，接近地面的空气含氧量较高，温度亦较低，故应蹲着身子或爬行逃生；iv）如有需要，打破窗子以求空气流通。

g）所有逃离火场的人，须在中心内指定之空旷地方聚集；h）身处火场上层的人，应向天窗方向逃生，如身上处火场下层者，则向外走，前往最邻近的出口逃生：i）发生火警时，安全管理员会协助消防员和公安阻止公众人士进入有关单位，在管理人员或消防局宣布有关单位未安全之前，任何人等不得进入。

7、扑灭火警小区公共地方均设有手提式灭火器或灭火用具，用户可向管理处咨询灭火器或灭火用具的位置和用法。

如有需要，可向管理处咨询。

任何已扑灭的火警，必须向管理处或消防局报告，以便进行调查。

8、地震a）保持镇定，切勿离开处身地方；b）躲在桌子或坚固的结构寻求掩护；c）远离窗户，玻璃隔板、架或悬挂的物件；d）地震时不要躲在楼梯底一下；e）准备应付接连更多次的余震；f）如单位受到破坏，立即通知管理处；g）切勿散播摇言或夸大报告。

9、水浸遇有可能发生水浸时：a）有可能受损的贵重物品移往较高处；b）在水浸出现前，切断电器用具的电源；c）提防通电的电线；水浸之后：d）检查财物以鉴定损失；e）委派及监督负责清洁的员工；f）逐渐抽去积水，以减少对楼宇结构造成的更大损害；g）清除单位内，家具及其他地方的积水，避免破坏环境卫生；h）做好提防抢掠的措施，须加强保安，防止盗贼进入单位。

10、台风在台风吹袭前，请采取下列防风措施：a）所有花盆及可被风吹倒之物品应放回单元；b）关紧所有门窗及在玻璃上加上胶条加强保护；c）台风过后，应立即更换破裂之玻璃。

11、联络用电话报案时，请提供以下所有资料：a）报案人的姓名；b）紧急事故的位置；c）有人受伤与否；d）紧急事故的分类、火警、罪案等；e）待对方确定了资料后，方可挂断电话。

12、小区撤离程序a）当发生火警或任何其他紧急事故，所有人都应该完全撤离现场朱能有所例外；b）在撤离单位或进行火警演习时，用户的贵重物品须自行负责，另外，离开时记紧把单元大门锁上；c）开启由单元通往街外的大门前，先弄清楚是否汤手，如发现该门是热的，须慢慢开启，若情况许可，应前往预先指定的楼梯，然后跟随撤离程序逃生；d）若因浓烟的关系未能通往屋外，则应关上门，放一条毛巾布在门底的门缝间，打开窗户保持空气流通，在窗外挂一块布，让消防员得知你仍在单位内，保持镇定等待消防员的拯救。

13、结语有任何物业可以完全避免天灾人祸之发生，制定紧急程序计划可避免人命和财务损失，以及万一发生意外时，将损失减至最低，以上仅提供一套有系统和周全的步骤，以应付意外或灾难之突然来临。

通过熟悉紧急情况应变措施及程序指引，一队受过训练的管理人员，再加上用户的合作，当万一发生紧急事故时，本处便更有信心能应付，纵使遇上从未预计的紧急情况，仍有一套基本的应变程序可以协助管理队伍及用户作出即时反应，以保障人身及财物安全。

制定和贯彻执行紧急事故应变措施及程序计划，可以保护人身安全，保障用户的投资。

然而，请必须紧记，无论以上指引或应变措施如何周详，仍需用户熟悉运用及时刻保持高度警觉，才可昼量避免意外发生，及达到本应急程序之目的。