物业公司不断探索 勇于创新 追求卓越

不断探索勇于创新追求卓越

北京城市开发物业管理有限公司

一、北京城市开发集团物业管理概况：

北京城市开发集团是一个集规划设计、征地拆迁、工程建设、物业管理的综合性房地产开发企业，物业管理作为房地产开发的一个重要环节，

也由小到大，取得了长足发展，先期成为集团的支柱行业。

集团物业管理始于1983年至今已18年，从单一的房屋管理发展到今天的物业管理，逐渐走向成熟。截止目前已有8个物业管理单位，其中亿方物业管理公司、方庄物业管理公司2个单位被建设部批准为一级物业管理资质企业。除管理望京、方庄、通惠家园、芙蓉里等60多个住宅小区外，还有涉外公寓、合资办公楼、国内联营办公楼，形成了一定的管理规模。共管理房屋664万平方米，电梯780部，高压供水泵522台，22座锅炉房，4-40吨锅炉85台。有3个小区获得建设部示范小区称号，4个小区获得建设部优秀小区称号，7个小区获得北京市优秀小区称号。目前，集团物业年度经营收入近4亿元，占集团总经营收入的12%，初步形成集团的支柱行业。

在工作中我们始终坚持“开拓、拼搏、团结、奉献”的企业精神和“住户至上，服务第一”的指导思想，树立“以人为本，真情服务”的理念，为住户提供持续满意的服务，取得良好的经济效益、社会效益和环境效益，赢得了广大业主和使用人的赞誉。

二、开发集团物业管理十八年的探索历程

1983年-2001年是我们不断探索房屋管理体制如何适应社会发展的十

八年，这期间集团房屋经营管理先后有三种模式。

（一）突破旧房管模式，根据房屋管理的国情，在北京市率先实行新建住宅小区房屋的统一管理和委托代管模式。

集团1983年开始管房，成立了第一房屋管理公司，开始时实行的是国家统一租金小区实行管理，1986年3月根据住宅小区高层多、设备多而低租金不能维持正常管修的实际情况，总公司批准了第一房管公司的经营管理改革方案，即明确产权关系，产权单位按照管理项目和要求合理付管理费。同时，开发建设单位投资建设的附属、配套等公共设施统一由我们管理。经过试点取得成效，于1987年全面推广，并取得了社会的认可和建设部的肯定，走出一条房屋委托代管的企业化管理之路。

（二）适应市场经济的发展和住户的需要，对方庄住宅区实行物业化管理。

集团第二房管公司成立后，决定在方庄实行物业化管理的方式。变单一的房屋管理为包括保安、保洁、绿化、社区服务等综合管理，为广大住户提供与生活相关的服务和优美整洁、安全舒适的生活环境。经营方式除继续推行委托代管外，对电梯、天线、保安、保洁等专业项目委托专业公司，实行社会化、专业化的管理办法。物业公司有严格的管理制度，对专业公司定期检查，强化监督管理职能。

（三）积极探索新的管理模式，对住宅区实行社会化、全方位管理。

望京住宅区是北京市目前最大的居住区，为管好这一新城，从建设一开始集团成立了望京实业总公司。根据这一小区的实际情况，确立了住宅区物业管理体制向社会化、专业化，全方位方向发展，高起点高标准，一步到位实行物业管理，提出了“只有住户想不到，没有我们做不到”的经营思想，以占领小区市场，洞察业主需求为出发点，采取多种有偿服务的方式，

以小区养小区，形成物业管理的良性循环。

十八年来，我们始终把优质服务作为工作的主线贯穿于物业管理的各个环节，探索出“夏季防雨漏，冬季保供暖，一年四季抓电梯”的工作规律；率先在全市物管行业提出并做到了电梯24小时运行服务和对电梯设备实行“日巡视、周保养、月检查”等一系列设备管理工作制度；总结了夏季防雨漏的“四逢”（逢雨必查，逢查必报，逢报必修，逢修必验）工作经验；坚持供暖“四公布”，并连续多年做到三个100%（100%准时点火，100%设备安全运行，100%住户室温达标）；实行“住户报修30分钟到现场，工人维修不去二回”的制度；为方便居民生活，开展多种形式的家政有偿服务。我们所从事的这些工作，为住户提供了便捷、舒适的生活环境，得到产权单位、业主和社会各界的认可与称赞。

从92年开始，我们连续在集团系统开展了争创文明小区、优秀小区的活动，实现了从单一的房屋管理向综合的物业管理的转化。通过创优，集团产生了芙蓉里、南胡东园等3个全国示范小区；芳城园二区、望京西园四区等4个国优小区；西坝河东里、芳城园一区等7个市优小区。在创优的同时，集团注重用优秀小区以点带面，推动集团各小区的物业管理向纵深发展。

三、适应市场经济的发展，建立物业管理新机制

（一）发挥整体优势，颁布物业决定

随着社会主义市场经济和城市住宅小区开发建设的发展，物业管理作为与房地产现代化生产方式相配套的管理机制越来越显示出它的生机和活力。集团公司认识到建设部33号令和北京市21号令要求对住宅小区实行

物业管理，是加强城市管理、提高住宅小区整体管理水平，为居民创造优美、整洁、安全、舒适人居环境的重要举措；是物业管理企业求生存、图发展、增效益的根本出路。为此，集团公司为实现一业为主、各业并举、综合发展、多元经营的总体格局，进一步发挥集团的整体优势，提高物业管理企业在市场经济中的生存能力，于1996年11月颁布了《北京城市建设开发集团总公司关于改革现行房屋管理体制，加快物业管理行业发展的决定》，提出了“物业管理要先期发展成为集团的支柱行业”的战略部署，翻开了物业管理的新篇章。

（二）建立物业管理新机制

集团所属各物业管理公司认真按照北京市住宅小区管理办公室《关于开展组建居住小区物业管理委员会试点工作的通知》、《关于全面开展组建物业管理委员会工作的通知》要求，积极开展筹建小区管委会的工作，严格按照规定的程序选举产生了小区物业管理委员会，制定了管委会的章程，明确了管委会的权利义务。小区管委会成立后分别与各物业管理单位签订了委托管理合同。双方的权利义务通过物业管理委托合同来明确和保证，两者结合在一起，共同实现物业管理的预期目标。管委会的自治管理与物业公司统一管理相结合标志着物业管理新机制的形成。与此同时各物业管理公司也用新机制规范自己的行为，实现了统一专业化管理模式，为物业管理全面均衡发展奠定了基础。

（三）以人为本，为居民提供持续满意的服务

物业管理作为一个朝阳行业，其生命力就在于它以人为核心，为业主、住户提供方便的、持续满意的服务。为此，我们始终把“以人为本，真情服务”的理念贯穿各项物业管理工作。随着人们生活水平的提高、需求的