物业设备设施管理 ppt

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○课件结构：
第八讲 第九讲 第十讲
第十二讲
空气调节 建筑供配电系统 电梯、照明及安全用电与建筑防雷
期末复习
第十一讲 建筑弱电系统及建筑智能化简介
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教育部人才培养模式改革与开放教育试点
物业管理专业课程 《物业设备设施管理》学习辅导
② 定期维护保养工作是以操作人员为主、检修人员 协助进行的。它是有计划地将设备停止运行，进行维护 保养。 应做好以下工作：
彻底内外清扫、擦洗、疏通；
检查运动部件运转是否灵活及其磨损情况，调整配 合间隙；
检查安全装置； 检查润滑系统油路和油过滤器有无堵塞； 清洗油箱，检查油位指示器，换油；
☆物业设备是否完好的标准为：
①零部件完整齐全， ②设备运转正常 ③设备技术资料及运转记录齐全 ④设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象 ⑤防冻、保温、防腐等措施完整有效
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二、物业设备管理的内容
物业设备基础资料的管理 物业设备运行管理 物业设备维修管理 物业设备更新改造管理 备品配件管理 固定资产（设备）管理和工程资料的 管理等
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6、固定资产（设备）管理
• 固定资产是指使用年限在一年以上，单位 价值在规定标准以上，并在使用过程中保 持原有物质形态的资产，包括房屋及建筑 物、机器设备、运输设备、工具等 。 • 不属于生产经营主要设备的物品，单位价 值在2000元以上，并且使用期限超过两年 的，也应当作为固定资产管理。
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3、物业设备管理的机构和职责
• 机构设置：符合需要，责任明确，精简 高效。
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•物业设备管理人员岗位职责
1. 工程部经理 是对物业设备进管理，操作，保养，维 修，保证设备正常运行的总负责人。 2 、各专业技术主管（工程师或技术员） 负责所管辖的维修班组的技术、管理工 作，并负责编制所分管的机电设备的保 养、维修计划、操作规程及有关资料， 协助部门经理完成上级主管部门布置的 工作。
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固定资产管理应考虑的几个问题：
• 固定资产（设备）的利用程度：利用率和生产率 两个指标 。 • 设备折旧：参考同类，根据设备情况以及技术进 步程度。 • 设备的报废
• 固定资产的管理要求：
1、保证其完整无缺。 2、提高其完程度和利用效果。 3、正确核定其需用量 4、正确计算其折旧额，计划性地计提折旧。 5、进行其投资预测。
二是 从设备的购置到运行、维修与更新改造 中，寻求以最少的投入得到最大的经济效益， 即设备的全过程管理的各项费用最经济。 设备的经济运行管理，可从以下几个方面进行： （1）初期投资费用管理 在购置设备时，应综合考虑以下因素：
① 设备的技术性能参数必须满足使用要求，并注意 考虑到发展的需要。 ② 设备的安全可靠程度、操作难易程度及对工作环 境的要求。 ③ 设备的价格及运行时能源的耗用情况。 ④ 设备的寿命。 ⑤ 设备的外形尺寸、重量、连接和安装方式、噪声 和震动。 ⑥ 注意采用新技术、新工艺、新材料及新型设备，
1. 物业设备接管验收制度 2. 物业设备的安全操作规程 3. 物业设备的保养维修规程
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二、管理工作方面的制度
• 1、物业设备预防性计划维修保养制度 • 2、设备运行管理制度：包括巡视抄表 制度，安全运行制度，经济运行制度， 文明运行制度等。 • 3、工具领用保管制度
（2）维护保养工作的实施
维护保养工作主要分日常维护保养和定期维 护保养两种。 ① 日常维护保养工作要求设备操作人员在 班前对设备进行外观检查，在班中按操 作规程操作设备，定时巡视记录各运行 参数，随时注意运行中有无异声、震动、 异味、超载等现象，在班后对设备做好 清洁工作。
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⋇设备的计划点检一般以专业维修人员
为主，操作人员协助进行，计划点检内 容主要有：①记录设备的磨损情况，发 现其他异常情况；②更换零部件；③确 定修理的部位、部件及修理时间；④安 排检修计划。
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(4) 物业设备的计划检修
• 对在用设备，根据运行规律及计划点检 的结果可以确定其检修间隔期。以检修 间隔期为基础，编制检修计划，对设备 进行预防性修理，这就是计划检修 • 实行计划检修，可以在设备发生故障之 前就对它进行修理，使设备一直处于完 好能用状态。计划检修工作一般分为小 修、中修、大修和系统大修4种。
检查电气线路和自动控制的元器件的动作是否正常。 本书由vince上传于世界工厂下载频道
（3）设备的点检
• 设备的点检就是对设备有针对性的检查。设备 点检时可以停机检查，也可以随机检查。 • 设备的点检包括日常点检及计划点检。 • 设备的 日常点检 由操作人员随机检查。日常 点检内容主要包括：①运行状况及参数；②安 全保护装置；③易磨损的零部件；④易污染堵 塞、需经常清洗更换的部件；⑤在运行中经常 要求调整的部位；⑥在运行中经常出现不正常 现象的部位。
第一讲
物业设备管理基础
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一、物业设备管理的意义和目标 1．物业设备概述 *什么是物业设备设施呢？
物业设备既包括室内设备，也包括物业红线内的室 外设备与设施系统，具体主要有给排水、 供电、供暖、消防、通风、电梯、空调、 燃气供应以及通信网络等设备，这些设备 构成了物业设备的主体，是物业全方位管 理与服务的有机组成部分。
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物业设备管理人员岗位职责
• 4、维修人员（技术工人） • 5、保管员 • 6、资料统计员
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4、物业设备管理制度
现代物业管理都是专业化管理，最主要 的内容就是要建立一套完整的管理制度。 物业管理的规章制度有下列三大类：
一、生产技术规程方面的制度
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点内容
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○结构：
第一讲 第二讲 第三讲 第四讲 第五讲 第六讲 第七讲 物业设备管理基础 建筑室内给水 建筑室内排水 小区给排水及热水、饮水供应 建筑消防系统 供暖与燃气供应 建筑通风与防排烟
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1、物业设备基础资料的管理
注：主要包括设备原始档案、设备技术资 料以及政府职能部门颁发的有关政策、法 规、条例、规程、标准等强制性文件。 （1）设备原始档案 设备原始档案包括： ① 设备清单或装箱单 ② 设备发票 ③ 产品质量合格证明书 ④ 开箱验收报告
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注：作为现代物业，无论是住宅、商业，还是写字楼、工业厂房或 其他不同的物业类型，物业设备是其不可缺少的重要组成 部分。是为了满足人们生活的基本需求，同时还是人们追 求生活更舒适、更安全的物质保证。只有这些设备、设施 正常运作，物业的功能和作用才能够得以实现。
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2、物业设备管理的意义
④ 设备中的仪表、（如压力表、安全阀等）、安全附件 必须定期校验，确保灵敏可靠。 ⑤ 对运行中的设备不能单凭经验用直观的方法来管理， 而应在运行状态下的监测和对故障进行技术诊断的基础上 ，做深入、透彻、准确的分析。 ⑥ 对事故的处理要严格执行“三不放过”原则。即事故 原因未查清不放过、对事故责任者未处理不放过、事故后 本书由vince上传于世界工厂下载频道 没有采取改善措施不放过。
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（2）运行成本管理
① ② ③ 能源消耗的经济核算。 操作人员的配置 维修费用的管理
3、物业设备维修管理
设备在使用过程中会发生污染、松动、泄漏、堵塞、磨 损、震动、发热、压力异常等各种故障，影响设 备正常使用，严重时会酿成设备事故。
（1）维护保养方式：主要是“清洁、紧固、润滑、 调整、防腐、防冻及外观表面检查”。对 长时期运行的设备要巡视检查，定期切换， 轮流使用，进行强制保养。 本书由vince上传于世界工厂下载频道
（应取得两个方面的成果）：
运行管理和物业设备经济运行管理两部分。
一是 设备的运行在技术性能上始终处于最佳 状态
① 针对设备的特点，制定科学、严密且切实可行的 操作规程。
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② 对操作人员进行专业的培训教育。对政府规定的某些 需持证上岗的工种，必须严格要求持证才能上岗。 ③ 加强维护保养工作。
• 运转类的零部件将要磨损、老化，从而降低了设 备的技术性能。 • 需用新的零部件更换已磨损老化的零部件，在检 修之前就把新的零部件准备好，这就是备品配件 管理的基本原则。 • 备品配件管理工作的目的是，既要科学地组织备 件储备，及时满足设备维修的需要，又要将储备 的数量压缩到最低的限度，降低备件的储备费用， 加快资金周转。
注：物业设备管理的基本内容包括 管理和服务 两个方面，也就是说，需要做好物业 设备的管理、运行、维修和保养等方面的工作。
*管理、使用好物业设备、设施有以下几个方面的意义： ① 物业设备管理在为人们提供良好的工作、学习及生活 环境中，起到基础性管理的作用，并提供了有力 保障。 ② 物业设备管理是实现物业高效率发挥使用功能，促进 物业与设备现代化、规范化的强有力手段。 ③ 物业设备管理是提高现有设备、设施性能与完好率， 延长设备使用寿命，节约资金投入，保障设备安 全运行的保证。 ④ 物业设备管理是城市文明建设和发展的需要，对文明 卫生、环境建设与物质文明建设起到保驾护航的 作用。 ⑤ 物业设备管理能强化物业管理企业的基础建设。 本书由vince上传于世界工厂下载频道