房地产企业有哪些法律风险

房地产企业有哪些法律风险

房地产产业目前在我国方兴未艾，房地产企业也如雨后春笋般越来越多，推动了房地产业的发展，加快了城市建设的进程，提高了人民群众的居住条件和生活环境，也已经成为国民经济新的增长点。由于房地产项目的开发是一种高风险的投资，也必然面临法律风险。房地产企业如何有效地防范各种风险，尤其是法律风险，是每个房地产企业不容忽略的重大课题。

房地产开发经营中现行的法律风险

房地产企业的法律风险，是指房地产企业在房地产开发经营过程中所实施的行为，造成与法律规定、合同约定相悖并且承担相应法律责任的可能。房地产开发经营从获得土地、动迁、市政配套到工程的设计、施工、销售及物业管理，投资周期长，涉及的规则浩繁，程序复杂，房地产企业面临各种法律风险在所难免。

房地产企业的风险主要有：一是国家宏观经济调控的风险；二是项目开发的法律风险；三是市场风险；四是不可抗力的风险。在这四个风险中，法律风险是最容易控制和防范的，也是最有可能发生的风险，而其它三个风险都是企业无法控制的，只能作事先预测尽可能地避免它发生。而法律风险主要表现形式为：（一）土地受让阶段的风险，主要因土地受让等引起的纠纷；（二）成立项目公司阶段，因双方、三方甚至多方联建、合作产生的纠纷；（三）房屋拆迁阶段，主要与被拆迁人之间产生的纠纷；（四）前期开发阶段，与建设承包商产生的纠纷、因规划、设计、公摊面积等引发的纠纷以及因项目抵押引起的法律风险；（五）房屋销售阶段，主要有因认购、预付款发生的纠纷、房款按揭还贷纠纷；（六）接管验收及收楼后后期管理期间发生的纠纷，主要有不符合收楼条件引起的纠纷、延期办理产权证引起的纠纷、因房屋质量问题引起的纠纷、与建设公司工程保修发生的纠纷等。

房地产企业法律风险的防范与控制

首先，建立完善的项目运作体系。项目的可行性报告、公司设立的依据、前期的各种报建手续、各项工作流程等等都要规范，形成体系，符合国家相关法律、法规及政策的规定。

其次是房地产企业应建立以合同为中心的内部管理体系。完善对合作对方履约信用和能力的审查机制；完善对合同的定价管理机制，严格执行招投标、审核价制度；制定完善的合同管理制度，使合同管理有章可循；制作公司自用的各种规范性的示范固定合同文本；对公司管理人员及相关经办人员组织合同规范运作的专业培训；建立公司合同跟踪、付款的监督、保护机制和办法。培养企业每位成员都具有法律风险防范意识。

再次，房地产企业应充分发挥律师在合同管理体系中的重要作用，让律师参与房地产开发项目的全过程。律师参与房地产开发，交易，把好法律关，把好合同关，就能有效地预防法律风险的产生。如果律师从项目的开始就介入，从土地的取得直至房地产销售、租赁、包括重要合同的谈判、文件的起草、合同的签订、合作对象资信调查、各项证照的审核等。这样在签订合同之前有效避免合同的失误和疏漏，即使产生诉讼，也能做到准备充分，使律师成为帮助房地产企业防范法律风险的好帮手。

房地产开发面临的法律风险及其规范

作者：郑璟华

房地产开发是国际公认的一项高风险投资。在投资风险大而立法又滞后的情况下，房地产企业如何有效地防范法律风险，应当引起我们的高度重视。

一、房地产开发面临的法律风险。

①立法滞后与政策多变风险。

由于房地产业快速发展，而国家不能及时制订出与此相配套的法律法规，从而使开发商面临的风险，称为立法滞后风险。开发商经常会发现，已经实施的或正在实施的某种开发行为，现行法律法规对此没有明确的规定，但有可能在今后被法律或法规所禁止。并且，由于土地资源的重要性，立法者往往会规定新出台的法律、法规要溯前适用。这些都很容易给开发商带来无法预料的巨大风险。

由于政府意志变化而影响到房地产开发而形成的风险，称为政策多变风险。政策多变风险与立法滞后风险存在着紧密的联系。由于国家在房地产开发诸方面的法律法规不够完善、严密，各地势必在某些立法滞后方面进行地方立法，由于出发点的不同而容易出现立法极不统一甚至大相径庭的局面。一旦地方立法者的出发点发生改变，或国家进行统一立法，则开发商将面临巨大的风险。此外，相关产业的政策变化，如经济体制改革、产业政策的调整、金融政策的变化、环保政策的变化等等，也常常会让开发商体验到政策多变风险的滋味。

②城市规划和区域发展风险。

城市规划的变动，以及邻近区域或类似区域的发展变化，都会给特定地区的开发商带来风险。倘若城市规划发生改变，而要调整相应区域的土地用途时，则对已经建成的、正在建设的以及将要建设的房地产商品的价值，将会产生巨大的影响，有的甚至面临被拆迁的风险，从而给开发商带来重大的损失。至于区域发展的风险，是指某个特定房地产的相邻区域或类似区域的社会、经济和有关设施的变化，而给该房地产开发商带来的风险。当相邻区域新开通交通干线、增设商业服务业中心，增添生活服务设施等，该地区的房地产价格便会有所上升；反之，则房地产价格将会下降。同样，类似区域的发展也会给特定的房地产造成影响。故区域发展的风险，也是开发商所面临风险的一部分。而其实质也是跟城市规划的发展变化息息相关的，值得开发商予以充分的重视。

③企业管理风险。

房地产开发商所面临的企业管理风险是十分巨大的。从土地的取得、前期动迁和市政配套、招标投标、承包合同、分包合同的签订、对承包方、分包方的资质审核、工程质量的控制、工期、造价、竣工验收、以及预售、销售等，大量的业务对房地产企业提出了很高的管理要求，企业必须建立一整套行之有效的规范化管理体系，才能顺利完成房地产项目的开发。否则的话，任何一个环节出现较大的失误，都可能给开发项目带来巨大的损失，并陷入旷日持久的诉讼之中。企业面临的管理风险，主要在合同管理方面，如果缺乏法律意识，签订的

合同不严格、不严密，一旦发生纠纷，开发商的合法权益就难以得到有效保障。

实际上，房地产企业所面临的法律风险还不止这些。而上述几个方面的风险，足以让企业体验到房地产高风险的滋味，对此我们应予以充分的重视并加以有效防范。

二、房地产企业如何防范法律风险。

①关注房地产业的立法动态，强化相关法律法规的学习和培训，从整体上提高企业的法律意识和防范法律风险的能力。上面提到的立法滞后、政策多变风险，对房地产企业提出了要不断理解、消化和运用好一系列新的法律法规和规章的要求。企业要加强与政府部门的交流，关注房地产业的立法动态，及时掌握相关信息。要及时对新的法律法规加以深入、细致的学习和研究，并适时组织有针对性的学习和培训。可邀请有关主管部门或熟悉本行业的专家对职工进行业务培训，以提高从业人员的法律意识和运用法律知识解决实际问题的能力。通过强化职工的业务学习和培训，从业人员的素质提高了，企业防范法律风险的能力就能够得到有效提高。

②强化合同管理，以规范化、系统化管理有效地防范法律风险。

房地产开发过程中必然涉及到各种各样合同的签订，如果在签订合同时，未能就合同各方的权利义务和违约责任作出详细规定，则容易因约定不明或对合同条文的理解存在歧义而引起纠纷。故在签订合同时要做到严密、完善，对法律规定不明的方面要予以充分的重视，并先预先设定富有预见性的相关条款，方能有效地防范因合同纠纷而面临的风险。为此，必须建立一整套以合同管理为中心的内部管理控制体系。首先，要建立一套严密的合同管理制度；其次，要成立专门的负责合同管理的机构并确定专职人员，就其行为规范和相关责任进行规定；同时，要实行互相制约、层层把关的监督机制。此外，建议在重要合同签约前进行会签，由各部门签署具体意见，以便在出现问题时，能够明确责任。只要建立系统化、规范化的合同管理制度，并严格加以执行，就能有效防范因合同失误而出现的法律风险。

③充分发挥专业律师在防范法律风险方面的重要作用。

在房地产项目开发的整个过程中，从土地使用权取得、房地产合作开发、项目转让、工程施工、以至于房产预售销售，律师都能够发挥其重要的作用。律师在其中发挥的最重要作用，并不在于诉讼阶段，而在于非诉讼阶段，即为房地产开发诸阶段提供法律服务方面。只要充分发挥专业律师的作用，就能够有效地避免签约环节的失误和疏漏，并及时为企业决策者提供专业的法律意见，从而顺利完成房地产项目的开发。律师在防范法律风险方面有其特点：以事前防范为主，以事后处理为辅。相信不少房地产企业都有这样的体会，事前防范的效果要比事后处理好得多。律师作为专业的法律服务人员，以其专业知识和实践经验，能够为房地产开发的各个过程提供全方位的、以事前防范风险为主的法律服务。当然，能够提供优质服务的律师，必然是懂得房地产专业的律师，这是由房地产行业较强的专业性所决定的。