重庆市普通住宅地价空间分布与影响因素研究

重庆市普通住宅

地价空间分布与影响因素研究

马智利,杨 艳

(重庆大学贸易与行政学院,重庆400030)

摘要:利用重庆市主城区2003 2007年普通住宅出让地价资料,采用统计分析和G IS 空间分析相结合的方法,得到一系列重庆市普通住宅出让地价空间分布图。在此基础上,采用多元回归分析方法,进一步揭示该市住宅地价空间分布规律及其影响因素。结果表明:重庆市普通住宅 地价在空间分布上具有明显的空间变异性,呈现多中心同心圆圈层分布结构。同时,地价梯度和地价指向也存在明显的空间差异。住宅地价与因变量商业、环境、道路、土地出让形式相关,重庆城市发展兼具向心性和离心性两种特点。

关 键 词:普通住宅;地价;空间结构;多元回归分析;重庆市

中图分类号:F129.9 文献标识码:A 文章编号:1003 2363(2009)05 0119 05

收稿日期:2008-06-15;修回日期:2009-05-31

基金项目:重庆市软科学研究计划项目(C STC,2007CE9078)作者简介:马智利(1963-),男,回族,山东菏泽人,教授,硕士,主要从事区域经济研究,(E m a il)yangyancqu @126.co m 。

基于研究的规范性和合理性,作者研究的普通住宅用地是指纯住宅用地以及以住宅为主的部分综合用地。

1 引言

城市地价空间结构是指城市地价在空间上的分布形态,是一个城市各个方面的综合反映。西方学者对于地价空间分布与影响因素的研究远早于中国,德国J .H.von Thunen [1]

(1826)在其!孤立国∀中提出#农业区位

论∃,初步阐明了位置级差地租思想。美国W illia m A lon

so

[2]

(1964)在!区位和土地利用∀中引入区位边际均衡和区位边际收益等空间经济学理论,提出竞标地租观点。西方学者通过对不同地区的调查研究,提出了各自的土地利用模式,有E .W.Bur gess

[3]

(1925)的同心圆模式,

Ho m erH oyt [4]

(1939)的扇形模式等等。虽然诸多学者从不同的角度提出了不同的认识,但是其本质与理论的构成都是基于地租与地价理论。在地价影响因素方面,W alden

[5]

(1990)、D avi d 和K eith

[6]

(2001)等分别从学

校、交通运输等方面对影响地价的微观因素进行了研究。

近几年来,随着我国土地交易市场的活跃,我国学者也开始根据市场资料进行地价空间分布的研究。具有代表的有杜德斌、徐建刚[7]

(1997)采用G I S 技术和多元线

性回归分析方法,分析上海市地价与城市区位因子的线

性关系,表明上海市地价的空间分布具有很高的向心性。蒋芳、朱道林

[8]

(2005)利用北京市普通住宅出让地价资

料,采用统计分析和G IS 空间分析相结合的方法,分析得出北京地价的分布在空间上既有连续性,也存在变异性。陈小素,乔旭宁

[9]

(2005)基于G I S 技术,以河南省为

例,通过对I D W 方法和K ri ging 方法的比较分析,对区域经济空间结构演化进行了研究。杜国明、张裕凤等[10]

(2006)以呼和浩特市为例,采用半变异函数分析商业用地地价空间连续及变异特征,用普通克里格插值方法模拟商业用地地价空间分布。结果表明,商业用地样点地价兼具空间自相关性和各向异性,整体连续性以及局部突变性,等价线分布呈现圈层结构,交通道路对商业用地

地价分布有重要影响,城市扩展会带动扩展方向的区域商业用地地价升高。由于以往我国土地市场发育不成熟,对地价的早期研究集中在地价影响因素、地价时序变化、地价政策等方面,对于城市地价空间结构的特征、机制的研究还有待进一步深入。作者结合G I S 空间分析和多元线性回归方程,探讨重庆市普通住宅地价空间分布特点和影响因素。

2 重庆市普通住宅地价空间结构

2.1　研究方法和数据

研究数据均来自于重庆市国土资源和房屋管理局公众信息网。根据土地出让数据,2003 2007年重庆市共出让普通住宅用地410宗,将不合理和有误差的样点剔除和修正,最终得到375个有效样本。为了消除地价波

第28卷 第5期 2009年 10月

地域研究与开发

AREA L RESEARC H AND DEV ELO P M ENT V o.l 28 N o .5

O ct .2009

动的影响,利用该市土地交易价格指数,将地价数据修正到2007年第三季度。通过对样本分析,得出楼面价格 最高为5959元/m 2

,位于江北区,最低为102元/m 2

,位于巴南区,样本均值为637.53元/m 2

,标准差586.55,说明该随机变量的取值与其期望值的偏差较大,重庆市主城区住宅地价分布不均衡。同时,住宅楼面价格主要集中在600~1000元/m 2

之间,3000元/m 2

以上的样本点较少。

借助重庆市电子地图,将375个样点资料按位置标注在地图上。利用MAPG I S 技术平台,生成相应的X 和Y 坐标,再添加楼面价格作为样点的空间变量,即Z 值,导入空间分析软件Surfer 选择O r di nar y K ri g i ng 插值法进行网格化。O rdi nar y kri ging 插值法,是单个变量的局部线性最优无偏估计方法,利用最简单的点K ri g i ng 内插法估计任意点x 处的地价的算法为

z (x 0)=

%

i n

i=1

z (x i )。

(1)

式中:z (x i )是空间已知点x i 处的地价; i 为权重系数,是

各已知z (x i )地价的在估计z (x 0)时影响大小的系数,是在变异函数基础上,将半方差代入K rigi ng 方程组并求解得到的。

对于影响地价的微观因素的研究,将采用多元回归

方法建立模型,量化分析地价与各因子之间的关系。多元线性回归模型其一般形式为

Y = 0+ 1X 1+ 2X 2+&+ k X k +

,(k =1,2,&,N )。(2)

式中:Y 为因变量;X 为自变量; 0为常数项; 1 2,&, K 为偏回归系数; 为随机误差项。

2.2　主城区住宅地价空间分布特征分析

2.2.1 在空间分布上具有明显的空间变异性,呈现多中

心同心圆圈层分布。从图1可以看出,重庆市普通住宅地价在空间分布上表现为等值线同心圆圈层分布,且数量众多。在每一等值线圈的最外层大都封闭的为600元/m 2

的地价等值线,200元/m 2

的地价等值线基本上分布于主城外围。此分布特点是由重庆市独特的多组团城市发展模式造成的。同时,由于行政规划的控制,重庆主城地价中心的数量又不仅仅局限于重合五大区的商业中心。从图1可以看出,在北部新区的高新园人和,江北区的江北城,南部巴南区的南泉镇和南岸区的南坪镇也保留着独立的地价等值圈,这些地区作为重庆主城的热点开发地区,由于居住环境条件好、市政配套设施齐全、交通便利等优势,其地价明显高于一般地区,逐步形成局部

的地价中心。

图1 重庆市主城区普通住宅地价空间结构图

Fig .1 Spatial structure of co mmon resi d en ti a l land gran ting pr ices i n Chongq i ng C ity

2.2.2 地价变化规律基本上以各区商业中心为圆心向外衰减辐射。从图1可以看出,住宅等值线同心圆的明显特征是住宅地价等值线圈与重庆市几大商圈几乎是重合的,形成几个高的#山峰∃并且向四周扩散,表明地价以商业中心为中心向四周递减,但递减的幅度不相同。地价最高点出现在江北区江北城5959元/m 2

,主要

原因在于江北城作为未来重庆CBD 的主要组成部分,与商业设施最繁华的解放碑仅仅一江之隔,并且有黄花园大桥与渝中半岛相连,具有优越的交通优势。在重庆市整体规划向北发展的大背景下,江北区已成为投资和居住的热点,形成了地价的最高峰。

2.2.3 主城各区域住宅地价梯度和地价指向存在明显

∋

120∋地域研究与开发第28卷

楼面价格=成交价/建筑面积。由于地面价主要取决于规划允许的建筑容积率,其高低除受土地区位优劣影响外,更主要受城市规划

这一人为因素的影响,而楼面价的高低则主要取决于土地的地段等级。所以,文中以土地的楼面价作为衡量地价的变量。