关于土地一级整理

关于土地一级整理

一、土地一级整理的意义

随着大中型城市的土地成本在房地产开发中的成本比例越来越大，开发商开始寻找公开土地市场以外的土地来源，而做为国有土地所用权者的地方政府，对城市大量的旧城改造财政支持不主，于是催生出了土地一级整理的一级土地开发模式，其主要的操作模式为：

1、划定区域，由政府出面，企业出钱，对城市旧城区或其他落后区域进行拆迁、基础设施建设等方面工作，参与土地一级整理企业投入的相关资金，做为专项资金，专款用于该项目操作，整理成本即为上市土地成本。

2、完成土地拆迁、整理等方面工作，达到国家相关法律法规规定的土地上市条件后，由政府对整理完成地块进行挂牌，出售土地所得是政府和一级整理企业的投资回本和投资收益的来源。

3、原则上，参与土地一级整理的企业，不得参加整理土地的招拍挂，但一般采取另组开发企业进行二级开发的方式，由一级整理企业参与二级开发。（前提是一级整理企业有参与二级开发的意愿）土地一级整理的主要优点在于：

1、有效的降低土地成本

参与了一级整理的企业，在土地上市后，进行二级开发，取得土地后所支付的土地款中，将扣除该企业所应的的土地收益部分，相对于完全通过招拍挂市场拿地，能够有效的降低土地成本。

2、即使不参与二级开发，土地收益分成仍很可观

即使一级整理企业没有参与二级开发的意愿，通过出售整理土地后所得土地款与政府收益分成，仍能达到较高的投资收益率。

3、启动资金要求不高，资金利用率较高

根据项目规模不同，项目的启动资金要求也不同。一般采取首期款项由企业支付现金投入土地拆迁，整理出多少，拍卖多少，然后将所得土地收益投入下一批土地整理的方式，滚动使用资金，实际资金利用率较高。

土地一级整理的主要风险点在于：

1、土地拍卖收益低于预期，造成资金沉淀

由于土地收益是一级整理项目的唯一收入来源，因此，一旦土地市场不景气，土地拍卖收益远低于预期，将是一级整理企业面临严峻的资金压力，对自有资金规模不大的企业来说，将会造成致命一击。

二、土地一级整理的具体操作流程

土地一级整理的具体操作流程一般为：

确定一级整理的区域对区域内的土地性质、地上建筑物及构筑物等方面情况进行摸底调查根据调查结果，进行初步投资测算，对项目收益情况进行初步判定，确定是否对项目予以实施确定将对项目予以实施后，对项目区域进行整体包装，包括但不限于以下几步工作：区域总体规划、分地块规划、对控规的要求、包装主题等方面将包装完成的整体方案对当地政府进行汇报，争取政府对该项目的支持，由政府下文正式立项政府立项完成后，与政府签定正式的土地一级整理协议，

以确定土地分成基点，分成方式，分成比例等项目前期工作完成，进入中期拆迁阶段，由当地政府出面，企业出钱进行拆迁、基础设施建设等方面工作，相关资金打入由当地财政开设的项目共管帐户，由整理企业与政府共同管理，专款专用。