上海罗蒙集团奉化别墅项目投资分析报告地块规划控制指标市场分析落地房

上海罗蒙集团奉化别墅项目投资分析报告地块规划控制指标市场分析落地房 This manuscript was revised by the office on December 10, 2020.

3.10 5880.00

4.62 0.06 2.00 1.00 99.00 3.20 6070.00 4.72 —0.04 —1.00 —3.00101.00 根据以上测算，项目土地价格为底价1.6亿元时，项目开发利润与投

资回报最高，盈亏平衡点最低；

地价每上涨1000万元，毛利润率平均减少2%，投资回报率平均减少4%；

当地价达到3.1亿元时，项目开发基本处于盈亏临界点。

第四部分、项目投资分析结论

通过以上对项目自身状况、区域房地产市场环境及投资回报的测算、分析，总体看来，项目地块状况良好、得天独厚的山景优势明显，环境优美，区域别墅市场发展潜力极大，当前销售压力小。因此，项目地块的开发是具有较大可行性的，项目投资优势明显，可投资性强。

瑞城国际

02-05月营销执行计划

天启.开启

二零零玖年二月十八日

【战略主旨】

以可实现与直效性为最高指导思想，实行低成本“短、平、快”的操作模式

利用地毯式排摸建立区域新客源数据库，利用特价房源重启现场来人与成交

【营销总纲】

本阶段由于会所装潢、样板区整改并未完成，产品力上无重大利好呈

现。加之价格高出市场行情甚多。因此该阶段必须革命性地改变传统营

销思路，变“等客来”为“走出去”，调动售楼人员积极性外出拓展客户，并以售楼人员为核心，有效组织管理临时促销人员，对新区内目标

客源区域进行“地毯式摸排”，努力提升售楼处上客量，短时间内打破

目前僵局。此外，此阶段内，本案应与区域内大型商家与中介公司积极

接洽，谋求合作，共享商业资源及客户资源，在地产冷海中另辟蹊径，

找出一条具有瑞城特色的突击之道。

【营销重点】

样板区整改方案确定

会所装修方案确定

促销人员的组织管理

区域内大型商家联动

区域内中介公司联动

老客户联谊挖掘新客户

渠道营销 + 数据库营销 + 体验式营销

【战术执行】 1、 路口拦截策略 目的：“地毯式”对区域内工作人员进行定点拦截，强制传达楼盘信息。

对周边5公里内主要工厂企业员工上下班动线进行调研，布点主

要路口。

根据路口人流情况分为A 、B 级，通常A 级路口安排2-3人，B 级

路口安排1-2人。视全天时间点不同进行调整。

通常一周两天，安排在周二周四比较适宜。

要点：该战术面对人群流动性较强，派发时需强调“售楼处有小

礼品，欢迎参观”，并了解企业员工宿舍位置，为日后派报提供

针对性目标。

2、 公共设施蹲点策略

与新区内企业自上而下建立良好沟

通机制，自工会始，包括熟悉职工、传达室工作人员、班车司机等，通过联谊、发放小礼品等形式

建立关系。此外，对区域内重点商家（如生活超市、家居卖场、大型派专人进行客户数据库管理，对已

购进行细致回访，整理出新区企业

职工名录，以及区域内关联人员名录（如商家、政府机关人员职务等）。此外，对每一位来访客户进行数据登录，以备日后回访回函活本社区内部分建筑物的落成，部分业主入住形成的生活氛围。为“体验式营销”奠定了基础。为体现“国际化”生活场景，则在社区内小到路牌、标识、户外宣传品，大到超市、样板区、打篮球的人群，

都应让身临其境的人们用眼睛对瑞城国际

目的：利用公交、电信、银行等基础设施进行“蹲点式”派

报，结合小礼品，进行客户资料收集。

对新区内特别是厂区内主要邮局、银行、电信、超市、公交站点进行调研，安排人员定点蹲守派报。

每天下班前针对当天派报绩效进行评估，同样根据人流情况区分

A、B级。

人员安排以两人为一小组，A级点2组人，B级点1组人。

通常一周三天：周一、周三、周五。

要点：该战术面对人群流动性较弱，有时间停下来向对象作楼盘的简单介绍。视客户意愿进行客户调研。

要点：调研时应保持礼貌，不可坐强制性要求，随身携带小礼品，客户填写完成调研表后赠与，并引导案场位置。

3、传达室夹报策略

目的：对企业传达室人员进行良好公关，与之建立联系，对企业每日报纸进行夹报。

售楼处分组对厂区进行标地，整合为一张完整厂区分布图。

按区域包干至小组，由组长带领携带礼品上门公关。

如联络成功，则每周一次进行夹报。

要点：不以夹报为最终目的，重要的是与传达室工作人员保持良好关系，为日后长期活动提供便利。

4、班车派报策略

目的：针对企业班车进行派报

同样以小组为单位，对片区内企业班车数量、班车人数进行调研统计，汇整成表格。

携带礼品与班车司机建立关系（每部车两包烟），记录姓名与联系方式。

每周一次进行派报。

要点：与司机交流过程中了解班车行驶路线与主要停靠点，方便日后选择市区重要停靠点进行派报。

5、黄页、新区企业名录直销策略

目的：对新区企业中高层进行一对一沟通。筛选出有效客群。

企业数据库购买——购买有价值的企业数据库

电话拜访——进行电话回访，记录客户相关信息，以备以后回访使用

甄别客户——对有意向的客户，判断其投资、自用和租赁的意向DM直投——销售员对意向客户进行DM邮寄，并积极保持联系

回访——进行电话回访

邀约——对有意向的客户进行邀约，邀请其亲至售楼部现场

电脑记录——每天将当天信息输入电脑，作为个人工作绩效的凭证之一

要点：每次电话沟通前均需有适当由头，如促销信息、SP活动等，因为陌生沟通的成功率较低，每日例会鼓励与总结电话说辞尤为重要。此外，由于电话营销以录入信息为首要目的，不要指望客户在第一次沟通就产生强烈购房意向。

6、区域商家联动策略

目的：与区域内商家分享客户资源，联手开展SP促销活动

要点：1400组老客户资源是我们与商家合作的筹码，举办活动时，要让客户在“获利”的基础上积极参与，资料由我方严控，尽量不造成扰民。

7、下乡策略

目的：拓展区域外客源

针对周边乡镇进行市场调研，了解相关规模、人口、经济等指标，明确拓展乡镇。

确定核心区域，接洽活动举办地相关负责人。