产业园区城市进入性研究

产业地产发展阶段
空间归类
产业园类型
产品形态 多以专业性的厂房为 主，其他类型的产品 很少见 商业和办公类产品大 量出现
萌芽期 低
发展初期 发展中期
A2 A3 B3 D3
A1 D1 D2 G2 G3 B2 E3 C3 E2 B2 E3 B1 B3 G1 C1 F2 I3 C2 F3
多为工业产业园
出现第三产业类型的产业园， 但很少 第二、三产业产业园蓬勃发展
武汉
大连 南京 无锡
中
中 中 中
中
低 中 低
中
14113.58 17165.98 10748.28 9581.51 9224.46 5012.64 5565.93 5017.5 5551.3 7925.58 5949.17 5163 5666.19 5158.2 9228.91 2701.61 5793.3 4246.45 4040.9 5651.52 3665.9 3910.53 3329.03 2120.3 3401 2460.8
限额以上住宿餐饮营业 主营业务收入
7020402 6690267 2884207 2092468 1100741 1202439 999429 722767 919545 1312832 2450719 737041 781821 534967 1144710 397535 584866 737111 565680 646341 447537 543714 467186 427718 217232 171787
三产值
高 高 高 高 高 中 中 中
外资 投资额
高 高 中 中 高 高 高 中
类型
I1 I1 F1 F1 I1 H2 I2 E2
城市
青岛 沈阳 宁波 郑州 合肥 东莞 哈尔滨 济南
GDP
中 中 中 低 低 低 低 低
三产值
中 低 低 低 低 低 低 低
外资 投资额
中 高 低 低 低 低 低 低
类型
E2 H3 E3 A3 A3 A3 A3 A3
中
低
目前不适合开发产业园， 具有一定投资风险
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二、产业园投资区位评估模型构建
根据27个空间的特征，将产业园归类为三大发展阶段，每个阶段给出不同产品建议
产业园发展阶段的空间划分标准及所属特征
中
高
成熟期
I1 I2 F1 H1
单层/多层均较常见， 出现产业综合体，商 创意类、主题类、产业综合体， 业配套丰富，类型丰 产业园类型丰富，有的已形成 富，根据产业园的规 产业城市 模 不同，住宅产品 呈现不同的特征
根据三类发展阶段，分别给出适合不同阶段发展的建议，包括产业类型、产品形态等，供发展商参考
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二、产业园投资区位评估模型构建
这里选取GDP、第三产业值和直接利用外资额考量产业园城市进入可行性
1
GDP：只有经济发展到一定水平，产业升级达到一定的标准，产业形态较为成熟 才能达到产业园区开发的条件。这里选取GDP这一指标进行考量。
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二、产业园投资区位评估模型构建
投资区位评估模型的应用逻辑线
指数获取：GDP、第三产业值、直
接利用外资三个指标值的查找 统计年鉴、统计公报
建立模型：绘制投资区位选择的三 个模型
注意三个指标的指标值划分
人均工资水平 （元/年）
65682 71875 54494 50455 52964 48782 39302 41900 38603 35367 49936 43476 37803 44615 45568 39291 47004 46580 32778 37082 32411 37854 35721 32022 31459 41398
引言
企业一
成立于1994年
1996年进入房地产开发行业
2004年在天津、北京、上海、南京、苏州、无锡、武汉、 重庆…16个城市同时开工 累计建筑面积 1450万平方米
企业二
成立于1984年， 1993年开始做住宅开发 2001年在天津、北京、上海、深圳、沈阳、成都等6个城市 2010年销售总额突破1000亿元
总客运量 （万人）
140663 17434.28 62595.6 156407.4 24873.15 39688.16 22896.41 30657.74 100997.7 126804 33771.87 34904.71 23804.57 17804.71 47309.08 19804.54 19232.41 77446 30120.5 25354.64 13068 16477.53 12796.03 11627 12401.36 2115.25
实际利用外商 投资额
636358 1112100 397862 429724 1084872 281601 329265 505369 485575 634397 435627 232326 284281 1003025 853511 143016 330007 273171 190015 196749 70010 120903 69879 100900 24415 110000
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一、产业园投资区位研究的重要性
投资区位研究——聚集优势资源，降低投资风险
政 府 可以通过投资区位模型了解城市的产业发展前
景，对于产业园区的发展进行战略规划，对某些产业进行 政策支持，为产业园区发展提供政策环境和市场引导。
2000-3000亿元 3000-5000亿元 5000-8000亿元 大于8000亿元
辅助指标 第三资产值
1000-1500亿元 1500-2500亿元 2500-4000亿元 大于4000亿元
直接利用外资额
5-10亿元 10-25亿元 25-50亿元 大于50亿元
为减少单一指标判断的偶然性，以GDP、第三产业产值、直接利用外资额为坐标轴绘制产业园区投资区位选
建立评估模型时，需要考虑经济指标、产业发展环境、城市产业规划和布局等因素，投资区位评估模型的样 本由50城市的9个相关指标组成，包含经济环境因素、成本因素、商务环境因素及产业环境因素等四个方面。根 据统计学相关分析，最终得到1个关键指标GDP和2个辅助指标第三产业产值和直接利用外资额。title of this report
这27个空间代表不同的产业园区开发条件，根据各个城市的坐标，找到其在立体图形中的位置，即可判断
目标城市处于哪个空间，对应怎样的产业园发展阶段和园区开发条件，从而做出开发决策
模型的27个空间维度划分
既有实力又有活力和吸引力的区 实力 GDP 域，可作为重点投资区位和领域
27个模型维度空间代表含义
高
A1:低实力/高活力/低吸引力 A2:低实力/中活力/低吸引力 A3:低实力/低活力/低吸引力 B1:中实力/高活力/低吸引力 B2:中实力/中活力/低吸引力 B3:中实力/低活力/低吸引力 低 中 高 C1:高实力/高活力/低吸引力 C2:高实力/中活力/低吸引力 C3:高实力/低活力/低吸引力
2
产业发展成熟度：产业转型大背景下，第三产业的发展状况成为衡量是否适宜开 发产业园的重要因素，这里选取第三产业产值这一指标进行考量。
3
投资环境活跃度：投资活跃度高的城市意味着未来产业扶持地区或政策聚集区域， 会吸引一大批新兴企业进入，带来后续的产业、办公、商业运作、文化艺术 等业态的引入，这里选取直接利用外资额这一指标。
产业园区投资区位评估模型
中原集团顾问中心 2014.3
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目录
1 2ຫໍສະໝຸດ Baidu3 4
产业园区投资区位研究的重要性 产业园区投资区位评估模型构建 产业园区投资区位评估模型应用 产业园区投资区位评估模型应用案例
判断城市产业地产阶段
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二、产业园投资区位评估模型构建
首先，根据样本相关值，将样本城市的产业园发展阶段划分为四个阶段
各阶段性评价标准 关键指标 产业园区发展阶段 低 中 高 择立体模型 萌芽期 发展初期 发展中期 成熟期 GDP
D1:低实力/高活力/中吸引力 D2:低实力/中活力/中吸引力 D3:低实力/低活力/中吸引力 E1:中实力/高活力/中吸引力 E2:中实力/中活力/中吸引力 E3:中实力/低活力/中吸引力 F1:高实力/高活力/中吸引力 F2:高实力/中活力/中吸引力 F3:高实力/低活力/中吸引力
G1:低实力/高活力/高吸引力 G2:低实力/中活力/高吸引力 G3:低实力/低活力/高吸引力 H1:中实力/高活力/高吸引力 H2:中实力/中活力/高吸引力 H3:中实力/低活力/高吸引力 I1:高实力/高活力/高吸引力 I2:高实力/中活力/高吸引力 I3:高实力/低活力/高吸引力
三产 增加值占比
75.11 57.28 61.01 52.72 45.95 50.72 50.54 44.94 50.17 36.35 48.69 40.15 46.43 42.71 41.83 41.17 42.8 48.72 40.74 35.45 50.95 52.62 40.74 49.03 40.51 43.19
投资者通过投资区位模型可以了解目标城市的市场
潜力、经济发展水平、产业支撑力度、产业园区发展潜力， 降低投资风险，获得较大利润。
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二、产业园投资区位评估模型构建
城市 北京 上海 广州 深圳 天津 南京 武汉 沈阳 成都 重庆 杭州 宁波 青岛 大连 苏州 合肥 无锡 东莞 郑州 佛山 哈尔滨 济南 长春 昆明 石家庄 包头 GDP(亿元)
工业增加值 占GDP比例
19.58 38.08 33.91 44.18 47.82 40 37.37 45.51 37.16 46.66 42.03 50.09 43.31 44.49 53.27 38.97 55.39 48.95 39.59 60.5 27.87 34.58 44.15 33.47 48.63 48.31
每万元毛利 承载税收
2945 1457 252 590 894 623 242 358 329 539 789 454 306 495 620 416 318 166 411 149 261 280 173 1507 205 138
各城市模型指标数字来源于相关城市2010年统计年鉴，利用统计学软件SPSS对城市进行聚类分析，包括全变量聚类分析和单变量聚类分析
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三、产业园投资区位评估模型应用结果
通过产业园投资区位评估模型，得到26个城市的相关数据及其分布的空间
城市
北京 上海 广州 深圳 天津 重庆 苏州 成都
GDP
高 高 高 高 高 中 高 中
实力 GDP
实力 GDP 活力 三产产值 低 中 高
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高 中 低 吸引力 直接利用外资
C
B A
低
F
E D
中
I
H G
高
活力 三产产值
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二、产业园投资区位评估模型构建
根据各个指标的不同组合，将城市产业园区发展状况划分为27个空间
办公楼 销售面积
2650000 1628900 1122758 150000 352900 147810 208808 250667 1209000 626000 902312 673875 280000 86800 702909 653026 316339 131567 929000 38213 25425 275900 77461 535132 81492 31024