酒店式公寓案例研究
合集下载
相关主题
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
根据租金推算静态投资回报率： 回报率＝（税后月租金－物业管理费）×12 × （ 1-空置率 ）÷售价 本项目酒店式公寓预期的销售价格为13000元/平米；取租金为30美元/使 用面积平方米月；空置率为15％；物业管理费取在5元(在售物业最高水平)； 房地产税为12%，则：
公寓较高的 实现价格和 较高的投资 回报率，当 今天津市酒 店式公寓市 场火红的根 本原因
年龄在40岁左右居多，单人居住约占40%-50％，住1室一般选择 面积较大的房间。
选择在市内配套齐全，休闲娱乐场所集中的地区居住；对安全性 和舒适性要求高。
居住特征——欧美及港台客户
分布特征
相对于韩日籍客户，欧美客户在天津市数量相对少些，他们多选 择有品牌的高档公寓居住，如利顺德大厦，滨江万丽，喜来登等， 部分居住在开发区的格林园
家庭结构：中高层的年龄普遍在40岁上下，全部外籍。一般同 居人口为夫妻2人或2-3个小孩，所以对于公寓的最小需求是两居， 太太一般不从事工作为全职太太，小孩在天津的国际学校上学。
公寓的选择：高层管理人员居住于市内、工作于开发区，因为 有专车接送和经常出差，并不每天通勤，所以通勤时间成本不成 问题。在选择公寓的时候一般会有代理公司进行推荐，居住客户 也会个人提出一些意见，综合进行选择，客户最短的合同期在1 年以上，客户选择最重要的是安全性，其次是酒店管理集团的品 牌和设施，国际知名品牌如万豪、雅诗阁等会对客户的选择产生 影响。
投资回报率=(30*8*(1-12%)-5)*12 *(1-15%)/13000
=16%（通常投资回报率超过8%就属于较高的水平）
项目客户定位—终端使用者
偶得客户 重要客户
目标客户
70%-80%
<10%
企业会所
来源：以企业的身份购买，购买后 主要用于企业的会所或企业公关等 用途。
15%-20%
用于自住高收入人群
追求品牌和舒适度多选择住有涉外氛围的高档公寓，或选择住别 墅。
客户访谈纪要 ——motorola 公共关系部 陈经理
工作职位及津贴水平：moto居住于酒店式公寓的只有总监、总 经理级的高层外籍管理人员，其总量只有10余位，目前居住于市 内的奥林匹克大厦、碧岭温泉花园，其房补水平为20000元/月以 上。其他级别人员因为补贴水平较低，几乎不居住酒店式公寓。
工作地多在开发区
工作地点主要集中在开
各开发区，尤其是泰达
经济技术开发区和微电 子（西青）工业区，少
逸仙科学工业园
量在南京路沿线企业
微电子（西青） 工业区
西区
化学工业区
微电子（津南） 工业区
泰达经济技术 开发区
开发区
2004年GDP 企业数
外资企业
微电子（西 83.8余亿元 青）工业区
泰达开发区 530.22亿元
根据租金反算售价：
售价＝年租金X（1-空置率）X成本回收年限
根据市场上酒店式公寓的租售状况：
取租金为30美元/使用面积平方米月；房屋使用率为70％；空置率为15％；成本 回收年限为10年；则
售价＝（3 0X0.7 X 8 X 12） X（1-15％）X10 ＝17000元/m2（ 北京58.3% 的项目售价在10000-15000元/m2）
本项目酒店式公寓发展策略
策略1、立足本区域成熟强势涉外资源，打造高档涉外酒店式 公寓，避免与市场上中档公寓之间的竞争。
策略2、抓住机遇抢先入市，避开与后期出现的项目之间 产生激烈竞争。
酒店式公寓市场定位
涉外的 顶级 酒店式公寓
涉外的——以外企中高层管理人员为客户 顶级 ——地段顶级，产品顶级，服务顶级 酒店式公寓——提供五星级酒店式服务的公寓
项目客户定位——购买者
购买客户约20%为自用，关注点： •景观资源 •舒适性 •身份感
自用 20%
投资 80%
购买客户约80%为投资者，关注点： •升值潜力（回报率） •开发商的品牌（品牌风险） •未来市场的客户量（市场风险）
泰达的知名品牌以及市场上可实现的高额回报率,是本项目获得投资客户 的关键因素
来源：市内或者开发区企业的企业 高层管理人员，基本处于社会的财 富的最顶层，追求身份感。
租户：大型跨国企业中高层管理人员
来源：以第二产业为主的大型跨国企业，大中型外资企业中， 住津的中高层高层管理人员。以外籍人士居多，以日籍居多， 欧美港台次之，以及部分韩国人等
住房津贴：约70%-80％客户津贴在2000-4000美金/月，约 20％的客户4000-6000美金/月，
多选择市内距离社交圈较近的，有品质的高档公寓居住
居住特征—日籍客户
分布特征
在市内没有明显的集聚区，分散在市内各高档酒店长包房和高档 公寓中。市内已经入住的8个高档酒店式公寓均具有大量日籍客 户。
津贴水平 家庭结构 居住倾向
日籍客户的津贴水平比较高，中层管理人员（每个企业约7-8人） 的津贴水平一般在2000-4000美金/月，高层管理人员（约3-5人） 在4000-6000美金/月
津贴水平 家庭结构 居住倾向
中层管理人员津贴一般在2000-4000美金/月，高层管理人员 4000-6000美金/月，部分企业会更高。一般能享受2000美金/月 津贴水平的人员在10人左右
年龄多在40多岁，多考虑带家属，一般一个家庭有一个以上小孩； 即使是两个人居住也不会选择1室，因为觉得不够用。
570家 13500多家
12家500强企 业
380Biblioteka Baidu多家
数据来源：天津开发区投资网
居住特征——韩籍客户
韩籍人士在天津市外籍人口中所占比例较高，居住特征有两点：
分布特征
1、群居现象明显。如立达公寓所在的水上公园片区，以及红堪 公寓所在的万德庄大街区域，是天津市韩国人士比较集中的两个 区域。客户以中小型私有企业主，企业中下层管理人士及高级技 术人员等，多数津贴水平有限，难以成为本项目的目标客户群。
2、散居。大中型企业的高层管理人员（每个企业约3-5人）津贴 水平稍高，对居住品质要求也较高，多选择高档公寓居住。
津贴水平 家庭结构 居住倾向
韩企的住房津贴普遍较低，高层管理人员的津贴水平一般都在 2000-4000美金/月的水平，部分企业稍高于此水平
高层管理人员年龄所在40多岁，家庭结构在2-3人，不足2人的家 庭较少不足10％。
公寓较高的 实现价格和 较高的投资 回报率，当 今天津市酒 店式公寓市 场火红的根 本原因
年龄在40岁左右居多，单人居住约占40%-50％，住1室一般选择 面积较大的房间。
选择在市内配套齐全，休闲娱乐场所集中的地区居住；对安全性 和舒适性要求高。
居住特征——欧美及港台客户
分布特征
相对于韩日籍客户，欧美客户在天津市数量相对少些，他们多选 择有品牌的高档公寓居住，如利顺德大厦，滨江万丽，喜来登等， 部分居住在开发区的格林园
家庭结构：中高层的年龄普遍在40岁上下，全部外籍。一般同 居人口为夫妻2人或2-3个小孩，所以对于公寓的最小需求是两居， 太太一般不从事工作为全职太太，小孩在天津的国际学校上学。
公寓的选择：高层管理人员居住于市内、工作于开发区，因为 有专车接送和经常出差，并不每天通勤，所以通勤时间成本不成 问题。在选择公寓的时候一般会有代理公司进行推荐，居住客户 也会个人提出一些意见，综合进行选择，客户最短的合同期在1 年以上，客户选择最重要的是安全性，其次是酒店管理集团的品 牌和设施，国际知名品牌如万豪、雅诗阁等会对客户的选择产生 影响。
投资回报率=(30*8*(1-12%)-5)*12 *(1-15%)/13000
=16%（通常投资回报率超过8%就属于较高的水平）
项目客户定位—终端使用者
偶得客户 重要客户
目标客户
70%-80%
<10%
企业会所
来源：以企业的身份购买，购买后 主要用于企业的会所或企业公关等 用途。
15%-20%
用于自住高收入人群
追求品牌和舒适度多选择住有涉外氛围的高档公寓，或选择住别 墅。
客户访谈纪要 ——motorola 公共关系部 陈经理
工作职位及津贴水平：moto居住于酒店式公寓的只有总监、总 经理级的高层外籍管理人员，其总量只有10余位，目前居住于市 内的奥林匹克大厦、碧岭温泉花园，其房补水平为20000元/月以 上。其他级别人员因为补贴水平较低，几乎不居住酒店式公寓。
工作地多在开发区
工作地点主要集中在开
各开发区，尤其是泰达
经济技术开发区和微电 子（西青）工业区，少
逸仙科学工业园
量在南京路沿线企业
微电子（西青） 工业区
西区
化学工业区
微电子（津南） 工业区
泰达经济技术 开发区
开发区
2004年GDP 企业数
外资企业
微电子（西 83.8余亿元 青）工业区
泰达开发区 530.22亿元
根据租金反算售价：
售价＝年租金X（1-空置率）X成本回收年限
根据市场上酒店式公寓的租售状况：
取租金为30美元/使用面积平方米月；房屋使用率为70％；空置率为15％；成本 回收年限为10年；则
售价＝（3 0X0.7 X 8 X 12） X（1-15％）X10 ＝17000元/m2（ 北京58.3% 的项目售价在10000-15000元/m2）
本项目酒店式公寓发展策略
策略1、立足本区域成熟强势涉外资源，打造高档涉外酒店式 公寓，避免与市场上中档公寓之间的竞争。
策略2、抓住机遇抢先入市，避开与后期出现的项目之间 产生激烈竞争。
酒店式公寓市场定位
涉外的 顶级 酒店式公寓
涉外的——以外企中高层管理人员为客户 顶级 ——地段顶级，产品顶级，服务顶级 酒店式公寓——提供五星级酒店式服务的公寓
项目客户定位——购买者
购买客户约20%为自用，关注点： •景观资源 •舒适性 •身份感
自用 20%
投资 80%
购买客户约80%为投资者，关注点： •升值潜力（回报率） •开发商的品牌（品牌风险） •未来市场的客户量（市场风险）
泰达的知名品牌以及市场上可实现的高额回报率,是本项目获得投资客户 的关键因素
来源：市内或者开发区企业的企业 高层管理人员，基本处于社会的财 富的最顶层，追求身份感。
租户：大型跨国企业中高层管理人员
来源：以第二产业为主的大型跨国企业，大中型外资企业中， 住津的中高层高层管理人员。以外籍人士居多，以日籍居多， 欧美港台次之，以及部分韩国人等
住房津贴：约70%-80％客户津贴在2000-4000美金/月，约 20％的客户4000-6000美金/月，
多选择市内距离社交圈较近的，有品质的高档公寓居住
居住特征—日籍客户
分布特征
在市内没有明显的集聚区，分散在市内各高档酒店长包房和高档 公寓中。市内已经入住的8个高档酒店式公寓均具有大量日籍客 户。
津贴水平 家庭结构 居住倾向
日籍客户的津贴水平比较高，中层管理人员（每个企业约7-8人） 的津贴水平一般在2000-4000美金/月，高层管理人员（约3-5人） 在4000-6000美金/月
津贴水平 家庭结构 居住倾向
中层管理人员津贴一般在2000-4000美金/月，高层管理人员 4000-6000美金/月，部分企业会更高。一般能享受2000美金/月 津贴水平的人员在10人左右
年龄多在40多岁，多考虑带家属，一般一个家庭有一个以上小孩； 即使是两个人居住也不会选择1室，因为觉得不够用。
570家 13500多家
12家500强企 业
380Biblioteka Baidu多家
数据来源：天津开发区投资网
居住特征——韩籍客户
韩籍人士在天津市外籍人口中所占比例较高，居住特征有两点：
分布特征
1、群居现象明显。如立达公寓所在的水上公园片区，以及红堪 公寓所在的万德庄大街区域，是天津市韩国人士比较集中的两个 区域。客户以中小型私有企业主，企业中下层管理人士及高级技 术人员等，多数津贴水平有限，难以成为本项目的目标客户群。
2、散居。大中型企业的高层管理人员（每个企业约3-5人）津贴 水平稍高，对居住品质要求也较高，多选择高档公寓居住。
津贴水平 家庭结构 居住倾向
韩企的住房津贴普遍较低，高层管理人员的津贴水平一般都在 2000-4000美金/月的水平，部分企业稍高于此水平
高层管理人员年龄所在40多岁，家庭结构在2-3人，不足2人的家 庭较少不足10％。