酒店式公寓案例研究
2019南京酒店式公寓案例研究36p 37页PPT文档
酒店式公寓解读
Part 1
2、酒店式公寓的特点
酒店式公寓是位于大型商圈内，所处位置交通便利； 有统一的装修风格，配置全套高标准硬件设施和酒店服务系统； 集中解决就餐、健身、会客、休闲等功能，大多配有会所； 聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司，并由其统一经营和管理的公寓； 对资金的需求上，因其为小面积户型，单价高、总价低； 生活配套设施齐全
2
中城国际广场
25000 32000
3
中商万豪
13000 17500
4 新街口苏宁生活广场 39000 39000
5
长江会
——
——
6 蓝岸live科技青年街区 11000 12000
7
爱秦公寓
12000 12000
8
金牛湖度假中心
12000 13000
9
南京常发广场领域
——
——
10
紫荆国际公寓
——
——
容积率在4以上的项目有6个，占南京酒店式公寓的 35%,容积率2以上的项目11个，占总体的64%，这和 酒店式公寓的地段位置规划有直接的关系，强调回报，
对舒适性的要求不是特别高。
南京酒店式公寓市场情况
Part 3
4、南京酒店式公寓建筑形式分析
名称
1
凯润广场
2
中城国际广场
3
中商万豪
4 新街口苏宁生活广场
软装配套
• 装修标准——要求按照星级酒店标准进行装修； • 物业管理——要求按照酒店物业进行管理； • 经营服务——要求按照酒店模式进行经营；企业实力、经营管理水平是关键。
2 酒店式公寓客户特征
酒店式公寓客户特征
1、酒店式公寓客户类型
2009.4.10_清水河项目酒店式公寓案例资料
（三）类比案例研究1、服务式酒店公寓案例服务式酒店公寓在成都市场尚无开发案例，因此我们根据与项目具有较高类似度的一线城市项目进行研究，并借此论证项目所在区位开发服务式酒店公寓的可行。
案例选取标准：✧地处非核心商圈，或开发期内所在商圈未完全成型；✧拥有绝佳资源（如：湖景，高尔夫景观等），或其它核心卖点（如：国内第一个获得LEED认证，全复式空间设计、轻轨等）；✧售价高于区域均价，或升值空间大。
1.1、深圳A、基本信息规模：占地面积 3393.3㎡建筑面积 17297㎡容积率 3.94栋数：1栋楼层：地下2层，地上24层（建筑总高度88米）总户数：247户停车位：106产品类型：一房 47.6、57.99㎡两房 64.84、69.96㎡（除47.6㎡户型外，其它户型均带半室外SPA空间）装修标准：精装（不带家电及家具）设计公司：澳大利亚柏涛（墨尔本）建筑设计有限公司时间节点：开发 2003年中售罄 2003年底入住 2004年12月物 管 费：3.8元/月/㎡B 、区位高尚距离：香蜜湖趣园福田中心区（CBD ）住宅区高尔夫球场1.63km豪宅区C 、各项标准会所设施：露天泳池、咖啡茶座、红酒窖、雪茄坊，高尔夫设备用房等； 智能设施：楼层IC 卡禁达系统； 特色服务：业主免费获得喜福会会籍； 柴米油盐等居家贴身服务。
D、价格历史均价：2003年 11000元/㎡（福田中心区住宅均价：8500元/㎡）二手房价：2009年 14000元/㎡E、运营管理运营模式：出售后，由物管公司统一进行包租管理，每月返还业主一定收益；开发管理：开发商——深圳市花样年投资发展有限公司；物业管理公司——深圳喜福会私人会所管理有限公司。
F、溢价因素（1）稀有高尔夫全景：“触手可及”的高尔夫景观，同类项目罕有；（2）独特户型设计：每户均有2.4米宽大阳台，绝大多数户型自带半空中SPA，且户户可观景；（3）完善配套服务：高档会所配置，及周到物管服务给人舒适享受。
天津酒店式公寓产品研究分析报告(19P)
天津酒店式公寓产品研究分析报告一、理解酒店式公寓1.酒店式公寓的概念酒店式公寓意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，它一般是配备包括厨卫在内的综合套间的房子，并提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理，实际上是一种酒店的延伸业态。
投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又可以交由物业管理公司代为出租，获得一定的投资回报。
酒店式公寓本质上是一种将房地产业、酒店业、旅游业结合在一起的一种商业新概念，对旅游业、房地产业、金融资源进行整合，既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了住宅的特点集住宅、酒店、会所等多种功能于一体。
扩大了资源边际效用，实现了资源共享。
2.国外酒店式公寓的起源酒店式公寓与产权式酒店皆源自于欧美地区对房地产和酒店的创新经营模式。
由瑞士企业家亚历山大·耐首先提出，1976年，第一批真正意义上的产权式酒店在法国阿尔卑斯山地区兴起，并立即在瑞士和欧洲传播开来，之后的20年中逐步向北美、加勒比海地区以及太平洋地区发展，一个分支演变为现在的产权式酒店。
产权式酒店是分时度假的一种特殊模式，是指投资者买断酒店设施的所有权，除部分时间自己使用外，统一将其余时间的住宿权委托酒店管理方经营，自己获取红利的经营模式。
在美国产权式酒店根据其用途，分为产权式商务酒店、产权式度假酒店等。
产权式度假酒店如今风行于夏威夷、加利福尼亚、佛罗里达、亚利桑那、澳大利亚黄金海岸等地，它主要分布在气候温和的旅游度假胜地，以保证较高的出租率。
而产权式商务酒店则主要分布在纽约、芝加哥、伦敦等地的CBD地区。
根据网上资料统计：全球产权式酒店1986－1995年年平均增长15.8％；1980年，全球500个旅游目的地有15.5万个家庭购买了产权式酒店；到1995年，全球81个国家4000个旅游目的地有35万个家庭购买了产权式酒店。
上世纪80年代到90年代初，全球引入产权式经营的旅游目的地的数量增长了6倍，上世纪90年代初，全球产权式酒店销售收入已达40亿美元，到2000年上升到300亿美元。
酒店式公寓案例研究
依托大小梅沙优势资源，以商务及度假散客为主，对租金承受度 较高；经营模式以产权式酒店为主，以度假式居住为主
区域 项目名称 物管公司 经营模式
功能
项目优势
客户群
主力面积段
租金/管理费 用
大梅沙 雅兰酒店
酒店物管
盐田
产权式 经营
以酒店经 营为主度 假为主
海景资源， 度假物业
平时多数为 商务。
周末、节假 日散客也很
》》对于产权式物业，由于其较好的租金溢价作用和收益稳定性，因此 客户对管理费的敏感度较低，接受度较强。因此，引入知名酒店管理 公司 提供酒店管理，能较好提高产品档次和品质，具有较好的租金示范 作用
新加坡盛 酒店管理 公司
只租不售
以酒店式 居住为主
品牌物管、 区位优势
90多家世界 500强企业高 管长期居住 地，其中6 0 % 为日本、欧 美等境外人士
——
管理费3.3元/平 米，二房租金在 230元/ ㎡.月左右 另加收15%服务费
福 田
金*环 酒店式 公寓
中环物
管，引入
国际饭店 产权式经营 “金钥匙”
》》其客户群主要以跨国企业高管、在深外籍人士、来往深港两地的 商务人士为主，以长租客为主；
》》目前深*的酒店式公寓以只租不售和产权式经营两种模式为主，其 中高端项目犹以持有型物业为主，如东*银座、泰格公寓等；产权式物 业以销售后返租，聘请酒店公司提供统一的酒店式管理为主。
》》酒店式公寓由于其提供的附加服务和特色服务，因此管理费与普 通住宅相比，明显偏高。
酒店式公寓案例研究
市场概况
对深*酒店式公寓概况进行调查和分 析
深*酒店式公寓分类：
只租不售型酒店式公寓：正统酒店式公寓，开发商完
公寓式酒店的成功案例分享
员工的服务水平，确保客人满意度。
创新管理
02
酒店采用先进的管理理念和技术手段，如智能客房系统、客户
关系管理等，以提高运营效率和客户满意度。
合作共赢
03
酒店积极寻求与其他企业和品牌的合作，通过合作实现资源共
享和互利共赢。
05 公寓式酒店的发展趋势与挑战
发展趋势
持续增长的市场份
额
随着旅游业的繁荣和消费者需求 的多样化，公寓式酒店的市场份 额将持续增长，成为酒店业的重 要分支。
多元化的客户群体
公寓式酒店吸引各类客户群体， 包括长期出差的商务人士、家庭 旅游的游客、以及寻求舒适住宿 体验的情侣和夫妻。
创新的服务和设施
为了满足客户的需求，公寓式酒 店将不断创新服务内容和设施， 提供更为舒适、便利的住宿体验 。
面临的挑战
市场竞争激烈
随着公寓式酒店市场的不断扩大，竞争也日益激烈，酒店需要在 服务、设施和价格等方面不断提升竞争力。
服务特色
个性化服务
奥克伍德国际公寓为每位客人提供量身定制的服务，包括入住前 的咨询、客房布置、餐饮服务等。
贴心关怀
酒店员工对客人的需求和感受非常关注，能够及时提供帮助和支持 。
高品质设施
酒店房间内配备了高品质的家具和家电，如品牌卫浴、高端床品等 ，为客人提供舒适的住宿体验。
经营策略
优质服务
01
奥克伍德国际公寓注重提供优质的服务，通过培训和教育提高
创新发展
不断推出新的服务项目和房型，满足不同客人的 需求，提高客户满意度。
03 成功案例二：辉盛阁国际公寓
品牌介绍
辉盛阁国际公寓是一家高端公寓式酒店品牌，成立于新加坡，目前在全球多个城 市拥有连锁店。
国内外酒店式公寓案例调查研究
案例目录
深圳
国内
上海
综合体案例
北京
国外
美国曼哈顿
泰格公寓 金中环公寓 世金汉宫 ASCOTT （雅诗阁 ） 翠湖天地
华府天地 世界城 海晟国际公寓
柏悦居 昆仑公寓 Manhattan House 455 Central Park West The Lincoln Park
•
11、现今，每个人都在谈论着创意，坦白讲，我害怕我们会假创意之名犯下一切过失。21.8.2700:05:5100:05Aug-2127-Aug-21
•
12、在购买时，你可以用任何语言；但在销售时，你必须使用购买者的语言。00:05:5100:05:5100:05Friday, August 27, 2021
北京
世界城
规模：总占地1.4万，总建面7.9万，容积率5.5，公寓建面61130 平，共719套 运营模式：对外发售 管理公司：第一太平洋戴维斯 价格：27000,带精装修 主力客户：90％为活跃投资客 产品面积：一房：55 、 一房一厅：86、总裁级官邸豪宅：363 溢价因素：朝外商圈、建国门商圈和国贸商圈三大商圈交汇
运营模式 物管公司 租金或售价 租客和购买者 产品面积
大多为对外发售后小业主对外出租
大多聘请国际知名品牌管理公司
租金售价均较高，顶级高端公寓售价惊人
小户型公寓购买者主要以外地投资客为主，对于 顶级高端公寓以海外人士和香港客户为主 产品面积区间拉的较大，投资类以小户型 为主，顶级高端公寓以大户型为主
纽约曼哈顿 Manhattan House
三房：100以上 溢价因素：加入国际服务品牌“世界金钥匙酒店联盟组织”
深圳
世金汉宫
杭州高端酒店式公寓标准研究分析报告(30页)ppt课件
优质的投资性酒店
式公寓所应具备条
件
阅历丰富的专业酒店管理公司担任运营 ：浙江世贸饭店管理 ，拥有
非常丰富的酒店管理阅历和完善的财务控制系统，从而保证了租金报
答的稳定性，同时，享用与世贸大饭店一样规格的全天候效力。业主
可带租约购买，并享用酒店提供的三年养租效力，年租金为房屋总价
的6%〔含税〕。
体。
附加值
奢侈空间：5000㎡城市景观广场，约2000㎡；中央挑空约13M的超奢华精装大堂；6个2—
3层通高空中花园，每个约 60㎡～180㎡， 另外还有400平方米的典雅食堂
室内健身房、室内游泳池等。
精装修：厨房：史曼蒂克整体厨房；全套西门子厨房家电〔包括双开门冰箱，烤箱，洗碗
机，油烟机〕科勒水龙头；两个卫生间均为汉斯格雅整体卫浴；室内配有大金户式中央空
调；供气系统为霍利威尔全热交换式新风换气设备。
户型设计：户户朝南的设计，配以大落地玻璃，将城市美景尽收眼底。
附加值
物业管理：绿城•深蓝广场物业管理顾问由杭城五星级酒店———杭州国大雷迪森广场酒店
户〕
容积率：5.8
产权：50年
总户数：416户
装修情况：精装〔6000〕
建筑风格：玻璃幕墙
主力户型：主力40-53方、少量96方，一室一厅
层高：3.08米
电梯配置：5部客梯，3-14层是酒店
交付时间：2021.10
停车位数及价钱：130个，40万/个
内部配套：商务中心，中西餐，健身中心，美容美发，
物业管理：杭州国大雷迪森广场酒店担纲 物业顾问，物
管费5.80元/平方米·月
销售情况：售罄
1.杭州高端酒店式公寓案例分析-------深蓝广场
酒店式公寓案例分析--北京杭州深圳
酒店式公寓案例分析一、不同城市案例1.1 北京酒店式公寓案例：北京酒店式公寓区域多分布在商务氛围浓重的地域，客户主要分布在以下三个地域：a、CBD商务中心区周围——机场路及使馆区形成的高档消费区，占总数的65%；b、依托高科技形成的中关村区域商务酒店式公寓c、金融街商务区金桥国际公寓【介绍】金桥国际公寓系一家五星级酒店式服务公寓，位于北京市东二环路广渠门立交桥西北。
金桥国际公寓依托永隆国际酒店管理公司“怡嘉君悦”模式的经营运作，诠释了“如家的温馨与酒店的尊宠”独特的整合理念，是京城商旅人士长期居住或短期下榻的首选。
金桥国际公寓拥有豪华的酒店风格大堂，首层设有中西餐厅、咖啡厅酒吧；独具特色的阳光走廊集成自选超市、24小时自助银行、洗衣店、美容美发、健身美体、婴幼托管等综合商业配套设施；近300间套房全部配置酒店式家具、各式家用电器、厨房橱具；卫星电视、宽带上网、电信电话入户；经典家居灯光设置，营造温馨生活氛围，令入住客户享受如家生活。
交通地段：距北京站5分钟，距天坛公园、新世界中心、北京医院、同仁医院10分钟，距天安门、王府井、东方广场、长安大戏院20分钟，距龙潭湖公园、北京游乐园25分钟；距离CBD赛特、贵友、国贸中心30分钟，相当近便；距首都机场45分钟车程，往来便捷。
【配套设施】电器：西门子快乐60洗衣机、库其尼微波炉、嵌入式冰箱、欧帝抽油烟机、燃气灶、弗兰卡水盆、龙头，美时橱柜、森德暖气、燃气表。
室内：内墙：多彩环保乳胶漆; 顶棚：白色环保乳胶漆,局部石膏板吊顶; 卧室：美国进口地毯；门窗：入户门为装饰四防门，户内门为镶板木门阳台门为上旋式中空隐框门；窗为中空隐框窗；厨卫：科勒面盆、花洒、龙头、坐便器，整体浴房、名族牌浴霸;【服务】服务设施：超市/24小时银行/音像中心/世界名表城/婴幼托管服务/商务中心/租车/票务/洗衣房/商场/停车场餐饮设施：中西餐厅海鲜餐厅酒吧休闲设施：健身、台球、美容美发、美体按摩晶都国际Hoter Park【介绍】项目位于北京市朝阳区将台乡酒仙桥路坝河南岸，位于燕莎商圈、丽都商圈的范围之内，临近首都机场、第三使馆区等地，占据着中央酒店区CHD的核心地段。
酒店式公寓案例研究.
3.4深圳中心区主要为商务公寓，酒店式公寓存在市场空 白点；
06年中心区商务公寓供应列表
建筑面积 30000 100000 14706 144706 19339 75882 239929 二栋20层 由四栋25-30层 361
1568户，其中1 房946户，2房 591户，3房29 户
目前中心区商务/酒店式 公寓供应稀缺，入伙项目 仅江苏大厦，公寓租金及 成交价格与写字楼持平。 在售服务式公寓项目仅 有三个：中国凤凰大厦、 星河世纪和金中环，并且 均属于综合体物业中的某 一功能定位，总供应量为 14.47万平米。 泛中心区区域出现少量 服务式公寓供应，供应量 约9.52万平米。
6
3.5深圳中心区公寓由于稀缺，在销售速度和价格上实现 双赢。
05年中心区服务式公寓销售价格列表 同一个综合体中，商务 公寓销售速度一般快于写 字楼，实现价格略低于写 字楼； 酒店式公寓由于整体档 次较高并带精装修和家私 电器，实现价格高于同一 综合体写字楼物业；
已入伙项目江苏大厦公寓的 项目名称 星河世纪 中国凤凰大 厦 积 56024 39581 月均销量 （平米/月） 7203 7124 实现均价 11000 13000 备注 精装修
项目名称 中国凤凰大厦 星河世纪 金中环商务大 厦 中心区供应 凯旋国际 南方国际广场 总供应量
类型
一幢11-29层为商 务式公寓
总户数 100 1164 288
备注
二栋32层
附楼7－15层为酒 店式公寓；主楼824为商务公寓
B\C两栋 公寓
酒店式公 寓
体现了高档 商务型物业 的领袖风范
本报告是严格保密的。
本报告是严格保密的。
7
3.6深圳中心区未来北区可开发地块基本无酒店式公寓产 品，荣超江胜项目将出现五星级酒店。
励锐地产-2008国内外酒店式公寓案例调查研究-20PPT
上海
翠湖天地
规模：建面13万，容积率4，共645套 规模：建面 万 容积率 ， 套 运营模式： 运营模式：对外发售 管理公司： 新天地 管理公司：88新天地 价格：均价6万 4-8万 价格：均价6万，4-8万，带豪华装修 主力客户：外籍华人、海外人士、 主力客户：外籍华人、海外人士、港台以及少量江浙私营企业主 产品面积：2房 140平米；3房190平米；4房280平米；复式320 产品面积： 房 平米； 房 平米； 房 平米；复式 平米 平米 平米 平米， 平米， 溢价因素：一线湖景资源、 住宅天地” 溢价因素：一线湖景资源、“住宅天地”规划为纯粹高端居住区
北京
昆仑公寓
规模： 总建面约1.2万 规模： 总建面约 万，共23套 套 运营模式： 运营模式：对外发售 管理公司： 管理公司：昆仑大酒店 价格： 价格：60000-70000，豪华装修 ， 主力客户： 主力客户：海外高端客户和香港客户为主 产品面积： 产品面积：393-720 溢价因素：国内首施智能化系统、 溢价因素：国内首施智能化系统、生态系统
北京酒店公寓特征小结
运营模式 大多为对外发售后小业主对外出租
物管公司
大多聘请国际知名品牌管理公司
租金或售价
租金售价均较高， 租金售价均较高，顶级高端公寓售价惊人 小户型公寓购买者主要以外地投资客为主， 小户型公寓购买者主要以外地投资客为主，对于 顶级高端公寓以海外人士和香港客户为主 产品面积区间拉的较大，投资类以小户型 产品面积区间拉的较大， 为主， 为主，顶级高端公寓以大户型为主
北京
海晟国际公寓
规模：总占地 万 总建面21.3万，容积率 规模：总占地7万，总建面 万 容积率2.98，五期酒店式公 ， 寓共850套 套 寓共 运营模式： 运营模式：对外发售 管理公司：仲量联行 管理公司： 价格： 价格：23000，带精装修 ， 主要租户： ％ 主要租户： 60％为活跃投资客 产品面积：单房： 、 一房一厅： 产品面积：单房：45、 一房一厅：70 溢价因素：核心商务区、 溢价因素：核心商务区、顶级物管
上海深圳产权式酒店酒店式公寓案例分析
深圳市新浩房地产开发 有限公司
地址
深圳中心区金田路与福华 路交汇
物业类型
商务公寓，写字楼及酒 店式公寓
酒店式公 寓体量
总体量约4万
客户情况
一手购买以投资客为主
酒店式公 寓面积段
32-116㎡
配套设施
大型会议室及宴会厅， 商务中心，美容美体， 商场花店，桑拿按摩及 健身中心
物管公司
深圳市中环物业管理有限 公司
酒店公寓价格
产权式酒店公寓
开发商出让产权或收益权获得一次性收益，负责后续管理经营，小业主获得投资回报
产权式酒店公寓是典型的投资型产品，开发商虽然一次性获得出让收益，仍需负责后续管 理经营，存在较多变数，实际操作中大致存在以下经营模式
1、利润分成经定返租经营
3、混合收益方式经营
开发商对特定产权或收益权进行出 让，引入酒店公司后续经营
直接出售房产，引入酒店管理公司 进行后期管理，高档公寓
持有型酒店式公寓
开发模式
持有型酒店公寓
自主开发
经营模式
聘请酒店管理公司进行后续经营管理
收益模式
长期经营收益，与经营状况息息相关
后续发展
酒店的持续经营发展，与开发商相关
持有型酒店式公寓实质为开发商自行经营的公寓型酒店； 持有型酒店经营依靠酒店管理公司，盈利依靠酒店租金，盈利需要长期开发， 盈利较为稳定，不能实现一次性开发收益。
金中环酒店公寓
物管公司
经营模式 功能
项目优势
客户群
租金/管理费用
酒店服务式公寓
开发模式
服务式酒店公寓
自主开发
经营模式
聘请酒店管理公司进行后续管理
收益模式
直接出售房产，获利高，回现快
酒店式公寓专题研究20060412
新兴的模式
带有住宅成分的豪华 酒店混合体项目的酒店 顶部几层或者比邻建筑 的豪华公寓销售给购房 者 业主常年自居不作出 租，同时享受酒店的服 务和设施，如家务、健 身房、游泳池等。
纯粹居家模式 开发商或者酒店经
营者为物业所有的业
主提供酒店式服
无论何种经营模式，都 会由酒店经营者提供统 一宣传
26
2013年9月
思源顾问
14
酒店式公寓内部配套设施
区别于酒店配套，重点服务于生活，商务配套适当减少
健身中心、游泳池、餐饮、（小型）超市一个不 能少 儿童娱乐中心受到客户好评 KTV、酒吧、歌舞厅绝对不要 咖啡、茶馆、商务中心、会议中心适当缩小体量
2013年9月
思源顾问
15
酒店公寓物业服务项目
酒店式公寓会配置完善的家用电器和家居化的家具；
2013年9月
思源顾问
6
酒店式公寓客群
酒店式公寓主要针对居住市场中的较长 期居住的居民（包括本地居民和外地/国 居民），一般居住时间在4天及以上
酒店式公寓的客群主要有：
长期在外的生意人；
长期在外的经营管理者； 当地单身贵族
正在放长假的家庭等；
受到客户的追捧
2013年9月
思源顾问
10
酒店式公寓的户型
酒店公寓项目户型配置因其所处位置有所差异 但总体而言，1-2居室的面积占大多数(85％以上)，3居以上的户型相对比较少
各户型面积范围（建筑面积）
户型 一居 两居 三居 四居
面积区间（平方米） 50－90 80－150 140－200 160以上
服务
酒店
共赢
经营
公寓
2013年9月
思源顾问
酒店式公寓案例分析
酒店式公寓案例分析一、不同城市案例1.1 北京酒店式公寓资料：北京酒店式公寓区域多分布在商务氛围浓重的地域，客户主要分布在以下三个地域：a、CBD商务中心区周围——机场路及使馆区形成的高档消费区，占总数的65%；b、依托高科技形成的中关村区域商务酒店式公寓c、金融街商务区东方广场【介绍】“东方豪庭公寓”共有四幢住宅大厦，包括“尊萃豪庭”、“君汇豪庭”、“金悦豪庭”、“汇贤豪庭”。
全属美轮美奂的豪华公寓，一柱一梁皆精雕细琢，为您重新诠释北京高尚生活的定义。
“东方豪庭公寓”提供一房至四房的豪华府第，每个单位均布置华丽，家具精挑细选，世界级的生活艺术，体现于每个细节，还有“东方君悦大酒店”所提供之五星级酒店式家务管理、洗衣和24小时送餐服务，随时为您效劳。
【配套设施】☉毗邻王府井-北京最大的商业中心，各种配套设施非常齐备。
☉理发店、干洗店。
☉诊所、牙医、紧急医疗中心。
☉便利店、书店、影音店、文具店、计算机器材店等各种商店。
☉邮政、快递、票务等设施一应俱全。
☉银行、24小时自动柜员机及外汇兑换机。
☉会议室、培训厅、产品展览中心和商务中心。
【服务】☉五星级酒店式家务管理。
☉豪华客车班车服务。
☉24小时送餐服务。
☉丽都俱乐部项目：网球，壁球，保龄球等☉洗衣服务。
☉包括CNN、BBC、HBO、CNBC、NHK、ESPN体育频道等40多个国际卫星电视频道。
☉国内外报刊、杂志。
☉俱乐部项目：游泳，健身，桑拿，瑜珈，阅览室，按摩池,蒸汽浴,儿童游乐室。
【户型与报价】说明：§以上租金包括物业管理、供暖、会所、宽带、卫星电视、每周两次房间打扫最短一个月租期国贸公寓【介绍】国贸公寓座落在中国国际贸易中心内，由南、北两座30层高的公寓楼组成。
共有一居到四居及顶层豪华套房401套。
国贸公寓租客可以充分享受国贸中心综合完善的配套设施带来的便利生活。
国贸公寓附设的“儿童之家”国际幼儿园为国贸公寓租客和其他驻京外籍人士的子女提供同国际接轨的全英文幼儿教育。
某酒店式公寓案例分析
某酒店式公寓案例分析简介酒店式公寓是近年来兴起的一种新型住宿方式，其将酒店和传统公寓的优势相结合，给予客户更加灵活和个性化的住宿体验。
本文将以某酒店式公寓为例，深入分析其运营模式、市场竞争力以及未来发展趋势。
1. 运营模式某酒店式公寓采取的运营模式是长租加短租的组合模式。
长租是指客户租用公寓单位超过一个月，一般采取租赁合同的方式进行；短租是指客户入住公寓单位不超过一个月，按天计费。
这种运营模式能够满足不同客户的需求，既吸引了长期住宿的客户，又满足了来旅游或短期停留的客户的需求。
某酒店式公寓在市场上具有很强的竞争力，主要表现在以下几个方面：2.1 位置优势该公寓位于市中心，交通便利，周边配套设施齐全，包括购物中心、餐厅、娱乐设施等。
这使得入住公寓的客人能够享受方便的交通和丰富的娱乐选择，增加了公寓的吸引力。
2.2 设施与服务某酒店式公寓提供一系列高品质的设施和服务，如健身房、游泳池、餐厅、洗衣房等。
这些设施和服务能够满足客户的各种需求，提升客户的入住体验。
尽管某酒店式公寓提供高品质的设施和服务，但其价格相对较低。
这是由于其运营模式的优势，能够灵活调整租金和服务费用，使其价格具有竞争力。
这吸引了许多客户，特别是长期住宿的客户。
2.4 管理与运营某酒店式公寓拥有一支专业的管理团队，能够提供优质的入住服务，包括安全管理、维修服务、清洁服务等。
这为客户提供了舒适和便利的入住环境。
3. 未来发展趋势酒店式公寓作为一种新兴的住宿方式，具有很大的发展潜力。
未来的趋势包括以下几个方面：3.1 个性化服务随着消费者需求的不断变化，酒店式公寓将更加注重个性化的服务，包括定制化的客房设计、个性化的管家服务等。
这将使客户能够更好地满足自己的需求，提升入住体验。
3.2 技术应用未来，酒店式公寓将更加广泛地应用技术，如智能门锁、智能家居系统等。
这些技术的应用将提升客户的入住便利性和安全性，提高管理效率。
3.3 生态环保随着人们对环保意识的提高，酒店式公寓将更加注重可持续发展。
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租户：大型跨国企业中高层管理人员
来源：以第二产业为主的大型跨国企业，大中型外资企业中， 住津的中高层高层管理人员。以外籍人士居多，以日籍居多， 欧美港台次之，以及部分韩国人等
住房津贴：约70%-80％客户津贴在2000-4000美金/月，约 20％的客户4000-6000美金/月，
570家 13500多家
12家500强企 业
3800多家
数据来源：天津开发区投资网
居住特征——韩籍客户
韩籍人士在天津市外籍人口中所占比例较高，居住特征有两点：
分布特征
1、群居现象明显。如立达公寓所在的水上公园片区，以及红堪 公寓所在的万德庄大街区域，是天津市韩国人士比较集中的两个 区域。客户以中小型私有企业主，企业中下层管理人士及高级技 术人员等，多数津贴水平有限，难以成为本项目的目标客户群。
2、散居。大中型企业的高层管理人员（每个企业约3-5人）津贴 水平稍高，对居住品质要求也较高，多选择高档公寓居住。
津贴水平 家庭结构 居住倾向
韩企的住房津贴普遍较低，高层管理人员的津贴水平一般都在 2000-4000美金/月的水平，部分企业稍高于此水平
高层管理人员年龄所在40多岁，家庭结构在2-3人，不足2人的家 庭较少不足10％。
本项目酒店式公寓发展策略
策略1、立足本区域成熟强势涉外资源，打造高档涉外酒店式 公寓，避免与市场上中档公寓之间的竞争。
策略2、抓住机遇抢先入市，避开与后期出现的项目之间 产生激烈竞争。
酒店式公寓市场定位
涉外的 顶级 酒店式公寓
涉外的——以外企中高层管理人员为客户 顶级 ——地段顶级，产品顶级，服务顶级 酒店式公寓——提供五星级酒店式服务的公寓
工作地多在开发区
工作地点主要集中在开
各开发区，尤其是泰达
经济技术开发区和微电 子（西青）工业区，少
逸仙科学工业园
量在南京路沿线企业
微电子（西青） 工业区
西区
化学工业区
微电子（津南） 工业区
泰达经济技术 开发区
开发区
2004年GDP 企业数
外资企业
微电子（西 83.8余亿元 青）工业区
泰达开发区 530.22亿元
多选择市内距离社交圈较近的，有品质的高档公寓居住
居住特征—日籍客户
分布特征
在市内没有明显的集聚区，分散在市内各高档酒店长包房和高档 公寓中。市内已经入住的8个高档酒店式公寓均具有大量日籍客 户。
津贴水平 家庭结构 居住倾向
日籍客户的津贴水平比较高，中层管理人员（每个企业约7-8人） 的津贴水平一般在2000-4000美金/月，高层管理人员（约3-5人） 在4000-6000美金/月
津贴水平 家庭结构 居住倾向
中层管理人员津贴一般在2000-4000美金/月，高层管理人员 4000-6000美金/月，部分企业会更高。一般能享受2000美金/月 津贴水平的人员在10人左右
年龄多在40多岁，多考虑带家属，一般一个家庭有一个以上小孩； 即使是两个人居住也不会选择1室，因为觉得不够用。
项目客户定位——购买者
购买客户约20%为自用，关注点： •景观资源 •舒适性 •身份感
自用 20%
投资 80%
购买客户约80%为投资者，关注点： •升值潜力（回报率） •开发商的品牌（品牌风险） •未来市场的客户量（市场风险）
泰达的知名品牌以及市场上可实现的高额回报率,是本项目获得投资客户 的关键因素
根据租金推算静态投资回报率： 回报率＝（税后月租金－物业管理费）×12 × （ 1-空置率 ）÷售价 本项目酒店式公寓预期的销售价格为13000元/平米；取租金为30美元/使 用面积平方米月；空置率为15％；物业管理费取在5元(在售物业最高水平)； 房地产税为12%，则：
公寓较高的 实现价格和 较高的投资 回报率，当 今天津市酒 店式公寓市 场火红的根 ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ原因
追求品牌和舒适度多选择住有涉外氛围的高档公寓，或选择住别 墅。
客户访谈纪要 ——motorola 公共关系部 陈经理
工作职位及津贴水平：moto居住于酒店式公寓的只有总监、总 经理级的高层外籍管理人员，其总量只有10余位，目前居住于市 内的奥林匹克大厦、碧岭温泉花园，其房补水平为20000元/月以 上。其他级别人员因为补贴水平较低，几乎不居住酒店式公寓。
根据租金反算售价：
售价＝年租金X（1-空置率）X成本回收年限
根据市场上酒店式公寓的租售状况：
取租金为30美元/使用面积平方米月；房屋使用率为70％；空置率为15％；成本 回收年限为10年；则
售价＝（3 0X0.7 X 8 X 12） X（1-15％）X10 ＝17000元/m2（ 北京58.3% 的项目售价在10000-15000元/m2）
家庭结构：中高层的年龄普遍在40岁上下，全部外籍。一般同 居人口为夫妻2人或2-3个小孩，所以对于公寓的最小需求是两居， 太太一般不从事工作为全职太太，小孩在天津的国际学校上学。
公寓的选择：高层管理人员居住于市内、工作于开发区，因为 有专车接送和经常出差，并不每天通勤，所以通勤时间成本不成 问题。在选择公寓的时候一般会有代理公司进行推荐，居住客户 也会个人提出一些意见，综合进行选择，客户最短的合同期在1 年以上，客户选择最重要的是安全性，其次是酒店管理集团的品 牌和设施，国际知名品牌如万豪、雅诗阁等会对客户的选择产生 影响。
投资回报率=(30*8*(1-12%)-5)*12 *(1-15%)/13000
=16%（通常投资回报率超过8%就属于较高的水平）
项目客户定位—终端使用者
偶得客户 重要客户
目标客户
70%-80%
<10%
企业会所
来源：以企业的身份购买，购买后 主要用于企业的会所或企业公关等 用途。
15%-20%
用于自住高收入人群
年龄在40岁左右居多，单人居住约占40%-50％，住1室一般选择 面积较大的房间。
选择在市内配套齐全，休闲娱乐场所集中的地区居住；对安全性 和舒适性要求高。
居住特征——欧美及港台客户
分布特征
相对于韩日籍客户，欧美客户在天津市数量相对少些，他们多选 择有品牌的高档公寓居住，如利顺德大厦，滨江万丽，喜来登等， 部分居住在开发区的格林园