日本养老地产
详解日本复合型养老机构建筑设计、功能分区与设施配置
详解日本复合型养老机构建筑设计、功能分区与设施配置基于日本养老设施的基本特点，简述了日本高龄人口介护体系与养老设施分类，分析其养老设施建设策划与设计建造流程，并从复合型养老设施的设计分类、功能空间与布局、护理单元设计，以及专用建材与介护产品设计等方面进行了系统性研究，最后对复合型养老设施典型案例进行了解析。
1、日本养老设施的基本特征日本的专业化介护服务养老设施开发建设主体包括政府福利机构、各种民营机构等，并且在养老设施建设类型上也呈现了多元化的趋势。
在建筑设计方面，建筑师更是通过策划设计其布局与功能、分析整合空间与流线、集成专业性部品与技术等，既为入住高龄人口创造便利舒适的生活环境，同时也为介护服务人员有秩序地工作提供载体。
日本高龄人口的介护等级与介护度评定根据老年人的身体状况划分不同级别，分为“要支援”的2阶段与“要介护”的5阶段(图1)，其不同等级可以让介护服务人员清楚地了解老年人的现状，制定有针对性的照护方案。
同样，建筑的功能与空间设计，以及需要的各种建材与部品也会针对介护度和运营方针进行合理配置。
针对老年人出现的各种身体、心理以及生活条件上的介护需求差别，日本政府部门从硬软件层面将各种养老设施进行了细致的划分，以便由福祉或民间单位开发的养老设施能够清楚地界定不同的老年人，政府部门也可以分门别类地向各种设施支付补助金。
日本的各种介护养老设施的名称与分类是基于日本介护保险法制度所定的，通过“医疗依存度”与“介护度”两大因素确认划分类型(图1、2)。
2、日本养老设施建设策划与设计建造流程2.1养老设施的建设策划理念评价一个养老设施，不应只看建筑的硬件部分，即外观和内装设备等配置有多高端，同样要看其软件部分，即作为软件部分的介护体系与运营体系是否完善。
对养老设施进行设计时，要注重了解“老年人的行为习惯、生理与心理特征、介护需求”等要素，在理解运营和介护的基本原理的基础上，进行以功能优先的养老设施硬件系统性设计。
养老地产：日本木下介护-托老所等-2013最新会议记录
日本介乎木下：针对健康老人的高端设施2012年02月27日16:01新浪房产四、介绍木下的介护首先请各位看一下我们公司自己运营的高端养老设施，是在东京的风州，是针对健康老人的高端设施。
大家待会儿看的时候会看到一位先生，是日本非常有名的民歌歌唱家，他在日本歌唱行业的地位好比说李谷一在国内这样的地位，他是我们公司高端养老设施的形象代言人，在整个片子当中由他来做解释。
片长大概是7分钟，我中间会穿插一些说明。
(视频播放中)像五星级宾馆一样的环境，还可以提供一些洗衣服的服务，更主要的功能是如果有人对我们的设施感兴趣的话，对他做一个基本的解释和介绍。
房间是非常宽敞，并且视野非常开阔，而且更多的是考虑到充分的采光，从这里可以看到东京都的全貌。
房间的大小和居住设施当然有很多不同的类型，包括单人用还有像这样的夫妇间，可以根据每个人的生活形态，选择适合自己的居型、户型。
可以想象到在这里生活有很多自己曾经的梦想得到实现。
设施很大的重点就是让你在这里过好退休以后的生活，讴歌人生。
更多的培养自己的兴趣爱好，可以更健康、更活跃的享受生活。
包括银座、台厂，离羽田机场也很近。
还有老年人专门用的健康房、游泳池。
当然还有这样的大浴场。
这是餐厅，食物的卡路里是经过很严格的计算。
这是兴趣爱好室。
主要是提供居住在统一设施的老人可以互相交流的环境。
这个室茶当然可以接待从外面来的亲戚、朋友，卡拉OK间，还有麻将，这是配备在这个设施内的电影院。
这个顶层的水吧包括有台球、象棋，也包括一些简单的娱乐设施。
整个设施的重点除了居住环境以外，更多的给老年人提供可以交流的场所。
下面介绍的重点是安心、安全、安乐的设施。
24小时常住医疗员工，还有一个感知器，可以感知室内的动态，然后告知室内老年人的情况。
医生也随时接受你的生活健康方面的咨询。
我们这个设施为了您下半生更精彩的人生提供卫生、娱乐、健康等各方面的服务。
(视频播放完)不知道大家刚才看了以后有何感想？刚才的设施是我们公司经营的最高端的一个设施。
日本养老产业行业报告
日本养老产业行业报告日本是一个老龄化程度较高的国家，随着人口老龄化趋势的加剧，养老产业逐渐成为一个备受关注的行业。
养老产业包括养老保险、养老服务、养老设施等多个方面，为了满足老年人的需求，日本的养老产业不断发展和创新。
本报告将对日本养老产业的现状、发展趋势以及未来展望进行分析。
首先，我们来看一下日本养老产业的现状。
随着老龄化程度的不断加剧，日本的养老产业得到了迅速发展。
据统计数据显示，截至2019年，日本65岁及以上人口占总人口比例已经达到28.1%，而且这一比例还在不断增加。
随着老年人口的增加，养老产业的市场规模也在不断扩大。
养老保险、养老服务等相关行业的收入也在逐年增加，成为日本国民经济中不可忽视的一部分。
其次，我们来分析一下日本养老产业的发展趋势。
随着科技的不断进步，日本养老产业也在不断创新。
智能化、信息化等技术的应用，为养老产业带来了新的发展机遇。
例如，智能养老设施、智能健康管理系统等产品的推出，为老年人提供了更加便捷、高效的养老服务。
同时，日本政府也在不断出台相关政策，支持养老产业的发展。
例如，日本政府鼓励民间资本进入养老产业，推动养老服务市场的竞争和创新，提高养老服务的质量和水平。
最后，我们来展望一下日本养老产业的未来。
随着老龄化程度的不断加剧，日本养老产业将迎来更大的发展机遇。
同时，随着社会对养老服务需求的不断增加，养老产业也将面临更多的挑战。
例如，人力资源的短缺、养老设施的不足等问题将成为日本养老产业发展的瓶颈。
因此，未来日本养老产业需要加大对人才的培养和引进，加大对养老设施的建设和改造力度，提高养老服务的质量和水平，满足老年人对养老服务的多样化需求。
综上所述，日本养老产业作为一个备受关注的行业，不断发展和创新。
随着老龄化程度的不断加剧，养老产业将迎来更大的发展机遇。
同时，养老产业也将面临更多的挑战。
未来，日本养老产业需要加大对人才的培养和引进，加大对养老设施的建设和改造力度，提高养老服务的质量和水平，满足老年人对养老服务的多样化需求。
日本养老产业盈利模式
日本养老产业盈利模式养老产业的发展，在很大程度上依靠政府政策的大力支持。
日本的人口老龄化问题出现得比较早，而且该国在应对此问题时做得比较好。
他们从规划和法律、制度建设出发，以不断发展变化的形势为基础，建立并不断完善了包括养老、医疗、介护等在内的多种社会保障制度；出台了一些相关政策，比如，有老年人就业、老年住宅、支持企业参与养老事业等等，形成了比较完整的相关政策体系。
在一系列政策支持和引导下，企业、社会主体纷纷积极参与到养老产业建设中，与政府携手形成养老产业发展的合力。
相关规划与法律保障一是在应对日益严重的人口老龄化问题上，日本不仅中央政府先后制定了一系列相关的规划战略，引导养老产业发展，各个地方政府也发布类似的相关规划。
中央政府层面的规划主要包括：《长寿社会对策大纲》（1986年）、被称作〃黄金计划〃的《老年人保健福祉推进十年战略》（（1989年）以及众所周知的〃新黄金计划〃，即《新老年人保健福祉推进十年战略》（1994年）和《高龄社会对策大纲》（1995年）等。
二是保障老年人权益的相关法律的制定。
日本政府自20世纪50年代未就尝试通过立法来解决养老问题，1959年出台的《国民年金法》从经济来源上解决了老年生活的问题；自20世纪60年代开始至今，日本先后出台十几部与养老问题相关的法律，例如：《老人福祉法》于1963年出台、《老人保健法》于1982年出台、《护理保险法》于2000年出台等，不断完善老人福利保障体系，引导社会资本积极参与养老，提高行业效率，为日本养老产业的持续运转提供了保证。
尤其是2000年开始实施的介护保险法是日本养老商业化爆发的关键条件，老人仅需支付10%的介护费用就可以享受介护险的全面保障，这一险种使老年人原本存在的支付问题得到了有效解决，同时也为养老机构的健康持续运营提供了资金充足度的支持，很大程度上解决了老年护理问题。
三是建立起系统化和规范化的养老护理机构设置.申办、营运及管理等的评估体系，出台了相关条例、法令。
原创丨日本养老天堂-SunCity银座太阳城
原创丨日本养老天堂-SunCity银座太阳城日本的养老设施为人称赞，其中SunCity银座太阳城更是被作为日本城市中心区高端养老地产代表，那他的成功之处到底在哪里？今天小编带大家看一看。
Suncity介绍Suncity是日本一家非常著名的老年公寓开发运营公司，翻译过来，就是“太阳城”。
日本“太阳城”借鉴的是美国CCRC模式，开发出的是一种全新的追求理想老年生活的建设和运营模式。
对明朗快活、值得骄傲、充实安心老年生活的一种发掘和探求是其开发的理念。
这里被称作“养老的天堂”。
以下是一张日本“SunCity”如何在34年内迅速扩展的标示图。
绿色代表的是面向健康老人的老年公寓，橘黄色代表面向需要介护的老年群体的公寓。
从图不难看出，介护型公寓明显较少。
从上个世纪70年代末80年代初，从关东地区到关西地区，“太阳城” 在日本成功复制。
建筑设计“人靠衣装，马靠鞍装”，一栋大楼的外观更是代表了大家对建筑的第一印象。
东银座共计32层，其设计由珀金斯·伊斯曼建筑设计事务所领导设计团队进行，还未入内，既感受到扑面而来的气势。
该项目荣获美国住房建筑商协会奖、50佳老年住房奖及美国建筑师协会与美国老年人住房和服务协会共同颁发的老年公寓设计优秀奖。
项目区位项目作为东京首批都市高层持续护理退休社区之一，位于东京最繁华的中央区，距离银座四丁目约5-10分钟车程，拥有良好的河景资源和开阔的视野。
是日本市中心养老项目的典型代表。
体现了日本养老服务革命领导者Half Century More的重要承诺，那就是致力于将其在东京及大阪郊区打造的高标准设计与服务引入该市心脏地带。
区位图项目规模项目占地面积4714 ㎡，建筑面积39277 ㎡，自理型住宅单元公共空间面积为8460 ㎡,介护型住宅单元公共空间面积为3238㎡。
总户数362户（其中自理型314户，介护型48户）。
自理型户型面积：42.0~83.5㎡，介护型户型面积： 21.4~48.7㎡。
日本养老产业有哪些项目
日本养老产业有哪些项目随着日本人口老龄化速度加快，养老产业在日本成为一个重要的经济领域。
日本政府致力于推动养老产业的发展，鼓励创业者和投资者参与其中。
以下是日本养老产业中一些值得关注的项目。
1. 养老院和护理中心随着老年人口数量增加，需求日益增长的养老院和护理中心项目成为了一个潜在的投资机会。
这些项目不仅满足老年人基本的居住和护理需求，同时也提供养老社区、康复和娱乐活动等附加服务。
拥有现代化设施和人性化服务的养老院和护理中心备受老年人及其家属的青睐。
2. 护理用品和辅助设备随着老年人的生活水平提高，对护理用品和辅助设备的需求也逐渐增加。
这包括轮椅、助行器、假肢、残障人士辅具等产品。
市场对质量可靠、功能完善且舒适便捷的护理用品和辅助设备的需求持续增长，这为制造商和供应商提供了商机。
3. 技术辅助养老服务随着科技的进步，技术辅助养老服务在日本养老产业中得到了广泛应用。
这些包括智能床垫、智能家居系统、远程医疗、健康监测设备等。
技术辅助养老服务的目标是提供更好的生活质量和安全保障，同时减轻照料老年人的负担。
这些创新技术和产品为创业者和科技公司提供了发展机会。
4. 健康养生产品和服务随着老年人的健康意识不断提高，市场对健康养生产品和服务的需求也在增加。
这包括天然食品、保健品、养生馆、健身培训等项目。
老年人追求健康和长寿的心态为健康养生产业提供了巨大的市场潜力。
5. 家庭护理和社区支持日本政府支持发展家庭护理和社区支持项目，以满足老年人在家中生活的需求。
这些项目包括提供家庭护理服务的公司、居家照料服务、社区医疗中心和社交组织等。
这些项目旨在帮助老年人保持独立和社交活跃，同时减轻家庭照料的压力。
6. 敬老金融和保险服务随着老年人口增长，敬老金融和保险服务也逐渐成为一个重要的养老产业分支。
这些业务包括养老金计划、退休金投资、长寿保险等。
为了满足老年人对财务保障和风险管理的需求，金融机构和保险公司提供各种定制化的产品和服务。
日本先进养老机构赏析
日本先进养老机构赏析——幸朋苑福利养老机构背景人口老龄化是指总人口中因年轻人口数量减少、年长人口数量增加而导致的老年人口比例不断上升的动态过程。
国际上通常看法是，当一个国家或地区60岁以上老年人口占人口总数的10%，或65岁以上老年人口占人口总数的7%，即意味着这个国家或地区的人口处于老龄化社会。
按此标准，日本于1970年正式进入老年型国家的行列；据相关数据，到2006年日本65岁以上老人比例达21%，跃居世界首位；截止到2010年底，日本65岁以上老人比例高达23.1%，总量达到2946万人。
作为全世界老年人口比例最高的国家，日本养老模式在实践中已经形成了一个结构比较完善、门类比较齐全的老年住宅体系。
日本现有5%的老人在疗养院和老人中心等社会化养老机构中养老。
日本养老机构有何特色？对我国养老机构的发展有什么借鉴之处？润土咨询作为中国养老产业的先行者，经过实地考察与解析之后，深入浅出的展示出日本知名养老机构之一“幸朋苑“这个养老佳作。
幸朋苑概况幸朋苑总部设置在鸟取县米子市，1986年开始提供护理、保育、医疗、障碍等综合服务，基本方针是：作为服务行业的专业人士，尽力传递正确信息，提供并改善自己想要接受的保健、医疗、福利。
与地区同生存，积极推行以市、区等地区为1个单位开展经营，并设置了多项业务，如护理老人福利设施、老人保健设施、高龄长者使用的优良租赁住宅、家务助理服务、当天往返服务、保育所等，我们将其称为”医疗保健城“。
目前共有150多个分支机构。
2010年3月入选日本高端服务300强，是日本名列前茅的福利保健机构。
设施名称幸朋苑（介护老人福祉设施）地址临近JR线浮间站，距离东京市中心约10公里开业时间2007年4月占地面积4065.96㎡建筑面积8778.35㎡层数地上5层老人定员115人服务对象平均年龄85.4岁，最高龄老人100岁产品构成幸朋苑包含老人长期介护中心、保育园和残疾人设施三部分：一层是保育园、办公室、会议室、医务室二层是残疾人设施、日渐看护中心、餐厅、面包房三至五层为老人长期介护中心，共115个房间上图：楼层分布图上图：保育园及残疾人设施标准层布局➢标准层面积1600㎡,由四个组团单元组成；➢每个组团有10个房间；➢每两个组团中包含一个公共空间，作为休息、用餐、阅读、交流等。
国外养老项目经典案例
中国养老地产的未来蓝图国内的养老地产刚刚兴起，但国际上很多发达国家早已步入老龄化社区，并有着丰富、成熟的养老地产开发模式。
近几年，中国的各种养老机构、开发商纷纷走出去参观、学习，于是，国外的一些经典项目也成了中国养老地产的样本。
通过这些“样本”，我们也许能感悟到“中国养老地产”未来走向。
经典样本1：美国太阳城年轻人1年最多住1个月说起太阳城，很多北京人都不陌生。
在北京就有两个：北京太阳城和东方太阳城。
但多数人不知道，太阳城的“鼻祖”在美国，美国太阳城是世界知名的养老地产项目，毫不夸张地说，各个国家做养老地产的开发商，几乎都去美国参观过太阳城。
让人佩服的是，尽管很多人学它，但无论是规模，还是管理，没有一个项目能超越它。
在美国，人们不把老年人称做夕阳，而是叫做太阳。
太阳城中心(Sun City Center)因此而得名。
太阳城是美国较大的老年社区之一。
该中心始建于1961年，坐落在佛罗里达西海岸，现有来自全美以及世界各地的拽1.6万户，并一直处于持续增长的态势。
美国太阳城整个社区由包括“太阳城中心”(独立家庭别墅)、“国王之殿”(连体别墅)、“湖中之塔”、“庭院”和“阿斯顿花园”(出租的独立居住公寓)以及“自由广潮六大居住社区。
以上各社区共同享用一个邮局、超市、医疗机构、银行和教堂。
在太阳城，无论那种年龄段的老人，选择哪种住宅，都会享受到积极活跃的老年生活方式。
每人每年缴纳一定费用，就能享受室内和室外游泳池、网球、推圆盘游戏尝草地保龄球、健身和娱乐中心等设施。
另外，在社区内，还有各种各样的俱乐部，是老年大学的组成部分，开设的课程和组织的活动超过80种，包括木匠活、缝纫坊等，甚至还有中国画儿。
太阳城的建筑、管理、经营一切以老人为中心。
这里还有个规定：居民必须是55岁以上的老人，18岁以下的陪同人士一年居住时间不能超过30天。
经典样本2：日本港北新城“镶嵌式”养老住宅日本港北新城把老年人住宅产品与其他租售性质的住宅产品混合设计在一个生活社区内，使老年人的生活更加活泼多彩。
日本养老地产研究报告
日本养老地产研究报告摘要：日本养老地产市场近年来迅速发展，受到了越来越多的关注。
本报告基于对该市场的深度研究，分析了该市场的特点、发展趋势以及机会与挑战。
研究发现，随着日本人口老龄化问题的加剧，养老地产市场将继续保持稳定增长，为投资者和开发商提供了丰富的商机。
一、简介1.定义：养老地产是指专门为老年人服务的住宅和社区设施。
2.市场规模：根据研究数据显示，日本养老地产市场规模达到数万亿日元。
二、市场特点1.人口老龄化：日本开发养老地产的原因之一是全国范围内老年人口的迅速增加。
2.健康关怀：养老地产不仅提供住宿设施，还提供医疗、健康管理等服务。
3.社区建设：养老地产的社区设施非常重要，如社交场所、购物中心、休闲娱乐设施等。
4.住宅设计：养老地产住宅的设计要考虑到老年人的特殊需求，如无障碍设施、紧邻医疗机构等。
三、市场发展趋势1.持续增长：养老地产市场的增长受到人口老龄化问题的驱动，预计未来几年将持续增长。
2.地区差异：不同地区的养老地产市场发展不平衡，一些城市和地方政府已经开始采取措施促进该市场的发展。
3.创新服务：随着科技的不断进步，养老地产市场也开始提供创新的服务，如智能家居、远程医疗等。
4.国际合作：国际投资商和房地产开发商对日本的养老地产市场表现出浓厚的兴趣，日本政府也积极鼓励国际合作。
四、市场机会1.投资房产：购买养老地产房产可以获得稳定的租金收入和资本收益。
2.养老照护服务：养老地产市场需要提供多样化的照护服务，为创业者提供了商机。
3.特殊需求设施：随着老年人口的增加，社交活动、康复护理等特殊需求设施也将有更大的市场需求。
五、市场挑战1.人才短缺：养老地产市场需要专业人才，但目前人才供给不足。
2.安全和隐私问题：养老地产需要保障住户的安全和隐私，这是个不容忽视的问题。
3.高昂的开发成本：养老地产的建设和维护成本较高，需要更多的资金投入。
六、结论日本养老地产市场的发展前景广阔，但也面临着一些挑战。
日本养老公司简介
养老院名称町田银座养老社区
养老院地址町田东京都町田市小野路町1651-1银座东京都中央区月岛3-27-15
占地面积银座4,714m²町田9,864m²
单元数银座314戸町田215戸
网址http://www.hcm-suncity.jp/联系电话0120775088
养老院租金入住时需缴纳一笔入住金银座为5,080万円12,440万円町田为2,846万円8,806万円根据面积不同。未住满15年返还。入住时还需缴纳525万円的健康管理费。公式入住金*85%*剩余天数/总签约天数
租期长期
公司简介由圣路加医院日本生命保险三井不动产联合建造位于银座附近享受圣路加医院的专业服务和医疗设备。
医院简介圣路加医院为日本著名医院建于1902年是日本第一家现代医院。拥有250多名医生600多名护士。是多项臨床研修指定病院。
其他费用其他费用按照每月交付根据租约的不同会有变化每人在22万日元左右包括管理费食费水电费等
租期1年3年或者长期
公司简介公司创立于昭和55年从事企业养老服务和专业养老地产经营拥有30家养老院大部分集中在关东地区。
公司名称神钢养老株式会社
养老院名称甲南养老社区
养老院地址神户市东滩区本山南町3丁目3番1号
养老院名称南千住ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ老社区
养老院地址东京都荒州区南千住4-7-3
占地面积8738平方米
单元数43户
网址http://www.c-24.jp/
联系电话0120658378
养老院租金采用长期租约的模式价钱在2200万日元左右根据面积不同有变动长期租约采用返还金制度入住金*80%*剩余天数/总签约天数1年租约和3年租约价格分别在400万日元和1,100万日元左右根据面积不同有变动
国内外养老社区案例分析
国内外养老社区案例分析随着全球老龄化趋势的加剧，养老社区的发展成为了社会关注的焦点。
不同国家和地区根据自身的文化、经济和社会背景，发展出了各具特色的养老社区模式。
以下将对国内外一些具有代表性的养老社区案例进行分析。
一、国外养老社区案例1、美国太阳城养老社区太阳城位于美国亚利桑那州，是世界知名的养老社区之一。
其成功的关键在于完善的配套设施和多样化的服务。
社区内配备了大量的娱乐、健身和医疗设施，包括高尔夫球场、游泳池、健身房、医院和康复中心等。
为满足不同年龄段和健康状况的老年人需求，提供了多种居住选择，如独立式住宅、公寓和护理型住宅。
在服务方面，太阳城拥有专业的物业管理团队，提供24 小时安保、家政服务和紧急救援等。
同时，社区还组织丰富多样的社交活动，如舞蹈班、绘画课和旅行团，让老年人能够积极参与社交，享受丰富多彩的晚年生活。
2、日本港北新城养老社区日本由于老龄化问题严重，在养老社区建设方面积累了丰富的经验。
港北新城养老社区就是其中的典范。
港北新城注重适老化设计，从建筑布局到室内设施，都充分考虑了老年人的行动不便和特殊需求。
例如，房屋内部设置了无障碍通道、扶手和紧急呼叫按钮，公共区域设有缓坡和休息座椅。
此外，社区与周边医疗机构建立了紧密的合作关系，为老年人提供便捷的医疗服务。
同时，还鼓励老年人参与社区的志愿活动和互助服务，增强他们的社会归属感和自我价值感。
二、国内养老社区案例1、泰康之家养老社区泰康之家是国内较为知名的高端养老社区品牌。
其特点之一是“医养结合”的模式。
社区内设有康复医院，配备专业的医疗团队和先进的医疗设备，为老年人提供疾病预防、诊断、治疗和康复护理等全方位的医疗服务。
同时，与外部知名医院建立了转诊和远程医疗合作，确保老年人能够得到及时有效的治疗。
在居住环境方面，泰康之家注重营造温馨舒适的氛围，房间装修精致，公共区域宽敞明亮。
此外，还为老年人提供丰富的文化娱乐活动，如合唱团、书法班和手工课等，满足他们的精神文化需求。
日本房地产发展现状
日本房地产发展现状
日本房地产市场目前呈现出一定的发展情况。
随着经济的不断增长和人口的稳定增加，日本房地产市场正在逐渐复苏。
尤其是东京和大阪等大城市的房地产市场更是出现了明显的增长态势。
首先，日本政府在推动经济增长的同时，也加大了对房地产市场的支持力度。
一方面，政府出台了一系列宽松的金融政策，使得购房贷款更加容易；另一方面，政府还出台了一揽子措施，鼓励外国投资者入市，促进了国际房地产投资的增加。
其次，人口的增加也成为推动日本房地产市场的重要因素。
随着年轻人对购房的需求不断增加，房地产开发商纷纷推出了更加符合年轻人需求的商品房，受到了广大购房者的欢迎。
此外，随着老龄化问题的严重，具有养老功能的房地产也逐渐受到关注。
再者，日本房地产市场的发展还受益于日本旅游业的蓬勃发展。
日本作为一个独特的旅游目的地，每年吸引着大量的国内外游客。
这些游客对于酒店、民宿等旅游住宿需求的增加，直接推动了相关的房地产市场的发展。
当然，日本房地产市场发展过程中也面临一些挑战。
其中之一是土地供应的短缺，特别是在大城市地区，土地供应紧张使得房价居高不下。
此外，由于日本人口的老龄化趋势，未来需求的不确定性也给市场带来了一定的压力。
总体来说，日本房地产市场目前正处在复苏阶段，政府的政策支持、人口增加和旅游业的繁荣成为了市场发展的推动力。
然而，还需要进一步解决土地供应问题，并且在面对未来需求变化时做好调整，才能确保市场的持续健康发展。
揭秘日本养老的精髓
揭秘| 日本养老的精髓在哪里揭秘| 日本养老的精髓在哪里小编曰在中国步入全面老龄化社会的今天，日本已经进入老龄化社会40多年，老龄化程度位于世界前列。
其在养老产业的运营、管理均已成熟完善，加之中日文化相近，日本的养老产业经验对于国内养老产业从业者有着不可比拟的借鉴作用。
正文• 日本进入老龄化社会已有40年；• 65岁以上的人口已占21.5％，老龄化程度位于世界前列；• 日本养老地产在产品设计、服务理念和运营模式上具有可借鉴性。
• 拥有专业的护理队伍，介护人员均由国家认证，现有40余万介护人员• 日本政府将养老设施规模宏大，其中政府在全国建设了约3100处健康恢复型养老设施和约3700处老年疗养医疗设施以下选取具有代表性的日本养老项目，与大家一起去探寻日本养老的精髓在哪里。
日本木下集团：日本木下集团创立于1956年，已有55年的历史，旗下养老业务的管理设施数在日本排名第五，投资运营能力在日本排名第一，同时拥有“情谊”和“来福宫”两个知名品牌。
在日本运营100多所养老机构，并以每两个月新增一处设施的速度快速发展，是在老年设施领域取得最大成功的日本房地产企业之一，在日本老年设施领域享有较高知名度。
木下养老业务的优势及特点1.是日本介护业界的鼻祖，在2000年日本的介护保险制度开始之前，在没有国家的支援下根据独创的营运手法有着5年独立营运且良好盈利的业绩；2.木下集团运营的设施收益率平均达到14%,是日本同行收益率的2倍；3.入住设施人员与管理护理人员配比数将近1:1，高质量、人性化的服务在日本树立卓越口碑；4.木下集团具有养老产业开发及运营的业绩和经验技术，可以从投资开发，到连贯运营提供一系列的服务，帮助中国企业更好决策进入养老产业、合理运营养老设施。
拜访日本木下集团总公司，与集团总公司负责人进行深度座谈，交流心得，分享经验，指导中国养老设施的投资、开发与运营，这将是一个难得可贵的机会。
健康型老年公寓——丰洲设施丰洲设施是木下集团于2011年开门营业的自理型设施。
日本、美国、欧洲养老产业经营模式及特点
日本、美国、欧洲养老产业经营模式及特点人口老龄化是社会经济发展和科学技术进步的必然。
早在1965年，法国成为第一个老年型国家，之后是瑞典。
20世纪后，欧美一些发达国家相继步入此行列。
由于有经济实力的支撑和西方居家形态诸多方面的因素，这些国家养老对策的共同之处是依赖“社会养老”功能：在社会保障体制中，老年人被赋予了独立生活的经济能力；在福利设施、服务体系以及居住环境等方面，针对老年人的生理情况，采用不同层次、不同类别的设计。
亚洲国家中，日本、新加坡等也逐步进入了老年型国家之列。
因为有较雄厚的经济实力，这些国家一方面汲取了西方社会福利养老的特点，充分赋予老年人优厚的社保；另一方面，基于传统东方家庭观念的延续，它们还致力于开发家庭养老的功能，如提倡和鼓励“多代同居”（例如“两代居”集合住宅和“多代同堂组屋”等）。
1.日本养老产业——银发经济1.1 日本老龄化率最高且发展速度快日本是亚洲率先进入老龄化社会的国家。
目前，日本65岁以上老人约为3000万人，占总人口比例达23.1%，集每5个人中就有一名老人。
日本于2007年迈入“超老龄化社会”，2014年，日本总人口1.27亿，其中65岁以上老年人占比达到26%，已成为全球老龄化率最高的国家，预计到2030年，这一比例将超过30%。
因此，日本社会逐渐形成了与之相呼应的医疗看护、养老居住、老年旅游等产业。
日本政府已经将其中部分产业定为日本经济未来的增长点，并希望通过抢占先机，将养老产业发展为具有国际竞争优势日本的特色项目。
1.2 日本养老产业发展特点——以“养老服务业”为核心的银发经济随着日本人口老龄化的快速增长，传统的依靠家庭养老或国家养老的模式已经不能满足老年人日益增长的多层次需求。
因此，日本政府通过一系列的养老政策与制度建设，促进养老产业的社会化、市场化和产业化发展，并逐渐形成以养老服务为核心的银发产业。
1.2.1 日本政策力推养老服务业发展日本养老服务业快速发展的重要原因之一是国家的大力扶持。
日本养老机构之 SUNCITY横滨
日本SUNCITY横滨养老公寓运营介绍项目介绍SUNCITY横滨——位於森林中的居住环境和广阔的居住空间。
在广大的绿色海洋中，度过安心舒适的时光。
从横滨的市中心开车大约15分鐘时间。
地处都市和自然相融合的广大的丘陵地带，因而形成了优雅舒畅的居住空间。
在宽广的中庭和充实的共用空间，可以进行集会或文化活动等，度过充满乐趣，多姿多彩老年生活。
一、共用空间宽广的建筑用地上是绿色盎然的中庭。
感受著四季的大自然，相约进行优质而舒适的休息或见面或沟通。
準备了丰富的共用空间。
二、居室居室考虑到个人隐私，和共用空间有明快的区分。
每个房间都面朝宽广的阳臺，明亮和谐的室内设计搭配协调。
被严密的无障碍设施和极為细緻的安全设备保护著，保证您安全舒适的个人生活。
※万一需要介护的人客人出现了需要照护的情况时，会根据评估结果转移到介护居室，安排护理师及护理员等进行照料。
「sun city横滨照护中心」在介护居室的照护时间总计达到6个月以上或是被判断為将来很难搬回一般居室的情况时，则依据医师的意见和入住者处遇委员会的判定，徵得本人同意且听取担保人的意见之后，原则上更换到介护居室居住。
如果入住者是1名的情况，把一般居室的使用权替换為介护居室的使用权，并算清差额。
如果入住者2名都要换到介护居室时也要算清差额。
更换居室没有新入住保证金的费用负担。
需要在餐费中每日增加105日元（含税）作為茶点的费用。
在介护居室中平均一个人的使用面积要比当初入住的一般居室有所减小。
三、文化活动在居室以外的共用空间，可以邀请演艺人士开展盛大的音乐会，可以静心读书的图书馆等等，兴趣娱乐广泛。
而且，还有许多成為结交新朋友场所的社团及兴趣小组等等。
四、文娱活动展示在SUNCITY中入住者可根据喜好自由参加这里提供的具有四季特色的丰富的文娱活动。
邀请著名演奏家的音乐会、有宝贵学习机会的讲演会、每月广泛开展整个设施的季节性文娱活动等等。
让每一日的生活都更加丰富多彩，作為入住者交流的场所，让多数入住者们都感受到欢乐。
日本怎么开发养老地产的
日本服务型高龄者住宅，多为政府补贴，民营公司开发。
只要符合政府规定，就补助该建筑建设费的十分之一及改造费的三分之一，还可享受税收优惠。
作为世界上老龄化最严重的国家之一，日本先于中国29年步入老龄化社会，其在老年福利、社会保障制度等方面取得了瞩目成绩。
同样，日本的养老地产也十分突出。
如果说台湾的养老地产多是由医疗机构主导的集中式老年人社区，那日本却恰恰相反。
不仅如此，日本的老人住宅多为独栋存在，未形成规模化的小区。
究其原因，台湾走的是美国式养老道路(建持续照料退休社区)，而日本却和北欧国家一样，注重老年人生活的常态化及其独立性的保持。
在老龄化越发严重的中国，我们的养老地产却多为旅游项目改造，重硬件轻服务。
专家认为，在结合中国自身特色的情况下，将尊重老年人的生活及保持其生活常态化的观念融入其中，也许就是解决问题的一把钥匙。
规定——老人住宅要无障碍，至少25平方米大作为世界上老龄化最严重的国家之一，日本先于中国29年步入老龄化社会，其在老年福利、社会保障制度等方面取得了瞩目成绩。
同样，日本的养老地产也十分突出，目前占主导地位的是近年来日本政府大力推行的“服务型高龄者住宅”，并于2011年在《老年人居住法》中增加了相关规定。
所谓服务型高龄者住宅，日本国土交通省是如此定义的：“服务型高龄者住宅是与护理、医疗机构合作，给老年人提供安心服务的无障碍结构性住房。
”它是如今日本政府、社会团体、房地产公司共同推进的养老项目，浓缩了日本人对于老人住宅的所有观念，在很多方面都有硬性规定和完善配备，譬如室内专有面积应达到25平方米，各居所里应有浴室、厨房、厕所，以及房间必须有足够的宽度以便轮椅通过，厕所及走廊等地必须设置扶手、地面不能有高低之差等。
而在服务方面，则规定了至少白天必须有二级以上的护理方面的专业人员在该建筑中坐班，每日必须确认居住在该建筑中的老年人的安全，在老年人有需求时，必须倾听他们的需求，解决他们生活上的烦恼。
日本银座太阳城
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SunCity——银座太阳城 产品设计——室内设计
便于轮椅交汇的宽走道 机动车自动停车系统
棋室
楼层公共区
多功能厅
良好的室内视野景观 家属接待区
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SunCity——银座太阳城
项目要点
•租赁物业进行运营，降低了前期的开发投入。 •聘请顶级室内设计公司进行室内设计，高规格的酒店 式装修，使公共空间感观几乎等同与高星级酒店。 •酒店式运营管理等由酒店行业的股东提供，降低运营 成本同时保证了专业化的服务。 •选址在市中心区，吸引了很多对地段有偏好的老人入 住和投资。
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SunCity——银座太阳城
营收模式（括号内数字为人民币）
➢仅吸纳有自理能力的老人，项目内介护单元仅为入住老人身体过渡期服务
➢老人入住后可直至终老。
➢一次性入住金： •收费方式和横滨太阳城一样。 •费用在4035万~12965万日元不等（323~1037万），价格高出横滨太阳城约25%。
➢月金：
服务人员配置 介护老人服务：1.5(老人) ：1（服务人员）
医疗配置 •项目内设置提供日常健康管理诊察的就诊室 •与专门给日本皇室就医的圣路加国际医院合作，提供每年一次的体检及医疗救治服务。
经营状况 •自理型住宅单元的入住率为68% •介护型住宅单元的入住率为53%
入住老人特点 •项目由于地处市中心，除养老功能外，还体现了投资功能 •68%的销售比例中，50%为长期居住，还有50%作为老人的第二居所或者养老的后备居所 •入住老人多数为有国外生活背景高收入老人，多数由老人自行承担入住费用 •七成为女性，平均年龄77岁，三成为男性，平均年龄79岁。 •三成为夫妇一起入住，七成为单身老人入住。
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项目位置 项目位于东京最繁华的中央区，距 离银座四丁目约5-10分钟车程。
紧邻隅田川河，拥有良好的河景资
银座四丁目
源和开阔的视野。是日本市中心养老 项目的典型代表。
银座太阳城
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SunCity——银座太阳城
日本养老地产案例分析报告
中原地产 ︱ 天津中原物业顾问有限公司 TianJin.03.2015
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SunCity——横滨太阳城
服务人员配置 介护老人服务：1.5(老人) ：1（服务人员） 医疗配置 •项目内设置提供日常健康管理诊察的就诊室 •当老人需要医学就诊时，通过外部合作医院进行救助。
SunCity——横滨太阳城
项目要点
•依靠强大的股东背景，项目开发资金、设备提供、酒店式
运营管理等均有股东提供，降低开发成本，分摊开发风险。 •选址：选址近郊，以较低价格获得土地。 •高规格的酒店式装修是项目最大卖点及亮点。 •高比例的公共空间设计，提供各种老人交流场所，吸引老 人减少居室内留置时间。 •充分考虑老年人的生理和心理需求，在产品细节上体现个 性化和精致性。
横滨太阳城
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SunCity——横滨太阳城
项目造价
总造价1亿美元（不含土地成本），每平米造价1785美元 建筑设计：Perkins Eastman 景观设计：SW景观设计公司 项目规模 占地面积：84350㎡ 建筑面积：56012㎡ 总户数：601户（其中自理型480户，介护型121户） 自理型住宅单元中有几间为用于体验入住的客房。 户型面积：自理型住宅单元的户型面积：44.6~82.3㎡，平均面积为61.6㎡ 介护型住宅单元的平均户型面积：22.3~27.9㎡，平均面积为22.9㎡ 公共空间面积：自理型住宅单元公共空间面积为：18449㎡ 介护型住宅单元公共空间面积为：3107㎡ 公共空间比例占到项目总面积的38%，高比例的公共空间配置是项目一大特点
共功能。
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SunCity——横滨太阳城
产品设计——无障碍设计
无障碍设计遍布项
目的每一个空间。
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SunCity——银座太阳城
服务人员配置
介护老人服务：1.5(老人) ：1（服务人员） 医疗配置 •项目内设置提供日常健康管理诊察的就诊室
•与专门给日本皇室就医的圣路加国际医院合作，提供每年一次的体检及医疗救治服务。
目录
日本养老地产背景
考察项目Байду номын сангаас
对我国启示
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日本养老地产背景 ，
日本进入老龄化社会已有40年； 65岁以上的人口已占21.5％， 老龄化程度位于世界前列； 老龄化压力促进养老地产的发 展。
管理费 （公共空间水电费+物业管理费+行政费）
餐饮费
102,900日元（8,232元）/月/人
150,150日元（12,012元）/月/两人
66,150日元（5,292元）/月/人
额外收费：室内水电费、停车费、介护用品使用或租赁费等。 最初入住时，即吸纳自理型老人，也吸纳介护型老人。 老人入住后可直至终老。
经营状况 •自理型住宅单元的入住率为68% •介护型住宅单元的入住率为53% 入住老人特点 •项目由于地处市中心，除养老功能外，还体现了投资功能 •68%的销售比例中，50%为长期居住，还有50%作为老人的第二居所或者养老的后备居所 •入住老人多数为有国外生活背景高收入老人，多数由老人自行承担入住费用
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SunCity——银座太阳城
营收模式（括号内数字为人民币） 仅吸纳有自理能力的老人，项目内介护单元仅为入住老人身体过渡期服务 老人入住后可直至终老。 一次性入住金： • 收费方式和横滨太阳城一样。 • 费用在4035万~12965万日元不等（323~1037万），价格高出横滨太阳城约25%。 月金： 管理费 （公共空间水电费+物业管理费+行政 费） 餐饮费 额外收费：收费项目和横滨太阳城一样。 172,200日元（13,776元）/月/人 258,300日元（20,664元）/月/两人 94,500日元（7,560元）/月/人 价格高出横滨太阳城约 40% 价格高出横滨太阳城约 30%
养老地产考察项目
高端运营机构 项目
收益前三的 运营机构项目
实业公司 开发项目
房地产商 开发项目
政府投资 企业运营项目
对我国启示
SunCity
横滨太阳城
日医学馆
墨田项目 北浦和项目
SECOM
成城项目 世田谷下马项目
ORIX
千叶项目 横滨藤尺项目
银座太阳城
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SECOM 世田 近郊居住区 3,430 61 中高端
ORIX千叶
横滨藤尺
近郊居住区 3,655 76 中端
近郊居住区 22,403 157 高端
远郊 10,147 233 高端 一次性入住金 + 月金 自理老人 介护老人 自理居所 30% 介护居所 70%
近郊居住区 2,000 38 低端
营收方式
项目背景： SunCity自行投资建设的养老地产项目，与2005年投入运营。 土地原址为炸药厂，株式会社以较低的价格获得土地。 现有为一期规模，二期280户预计于2011年开工建设。
横滨市
项目位置 位于横滨市近郊，距离地铁横滨站约20-25 分钟车程。 周边为成熟居住区边缘，即独立又融合。 地处高地，视野开阔，景观良好，天气晴朗 时可俯瞰整个横滨市。
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SunCity——横滨太阳城
营收模式（括号内数字为人民币） 一次性入住金： • 根据房间大小，3,000万~9,800万日元不等（240~784万），其中4,900万日元（392万）的比例最多。 • 两人入住一次性入住金在上述价格上上浮1,000万日元（80万）/居室。 • 一次性入住费用15年内可退还部分。 • 计算公式为：入住费用*0.85*（（180月-入住月）/180），入住满15年后一次性入住费用不再退还。 月金：
月付或 一次性入住金 一次性入住金 + + 月金 月金 自理老人 自理居所 68% 介护居所 53% 自理老人 介护老人 90%
月付
一次性入住金 一次性入住金 + + 月金 月金 自理老人 介护老人 90%
月付
吸纳对象
自理老人
自理老人
介护老人
入住率
31%
95%
100%
所有项目均承诺老人入住后可直至终老
产品设计——室内设计
高星级酒店的装修风格
室内外景观结合引入 良好的室内外景观视野
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SunCity——横滨太阳城
产品设计——服务功能
ATM机、邮筒、 便利店、干洗店、 健身房、酒廊、浴 场、园艺区、几乎 涵盖所有所需的公
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SunCity——银座太阳城
SunCity银座
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SunCity——银座太阳城
项目背景： SunCity租赁物业运营的养老地产项目，物业租赁期为25年。 由BDA室内设计公司进行装修设计，与2006年投入运营。
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SunCity——横滨太阳城
SunCity横滨
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SunCity——横滨太阳城
项目规模 占地面积：4714㎡
建筑面积：39277㎡
总户数：362户（其中自理型314户，介护型48户） 自理型住宅单元中39间原先设计为介护式单元，后期由于需求度偏低，改建为自理型住宅单 元。 户型面积：自理型住宅单元的户型面积：42.0~83.5㎡，平均面积为65㎡ 介护型住宅单元的平均户型面积：21.4~48.7㎡，平均面积为29.2㎡ 公共空间面积：自理型住宅单元公共空间面积为：8460㎡ 介护型住宅单元公共空间面积为：3238㎡ 停车位：机械停车数88个