美国长租公寓运营模式分析报告

美国长租公寓运营模式分析报告
目录索引
前言 (5)
EQR公司简介：美国市场领先的公寓型REITS (6)
EQR发展战略：从规模扩张到聚焦核心市场 (9)
EQR融资优势：REITS助推EQR高效融资 (11)
EQR投资优势：踏准市场节奏，精准投资 (16)
EQR运营优势：增值服务多样化，且管控效率较佳 (27)
图表索引
图1：自持型重资产公寓企业的运营模式 (6)
图2：EQR的运营及盈利模式 (7)
图3：15年末美国公寓REITs持有房间数量（万间） (7)
图4：16年末美国公寓REITs持有房间数量（万间） (7)
图5：EQR收入结构（以租金收入为主） (7)
图6：EQR营业利润（百万美元）及同比 (7)
图7：美国主要公寓REITS市值（亿美元） (8)
图8：EQR股价及标普500走势图 (8)
图9：EQR平均投资回报率（NOI/投资性房地产） (8)
图10：EQR股利分红及股息率 (8)
图11：EQR2016年股权结构 (9)
图12：EQR三阶段发展战略概览 (9)
图13：EQR三阶段物业分布图 (10)
图14：EQR物业分布（1993年和2000年） (11)
图15：EQR高速扩张阶段的总负债情况（百万美元） (13)
图16：EQR负债率和NYSE平均负债率 (13)
图17：EQR第一阶段资产负债率与融资情况 (13)
图18：税收豁免债务规模及成本一览 (14)
图19：EQR发债成本较低 (14)
图20：EQR融资高效且呈现多元化 (15)
图21：EQR融资规模与运营房间数量 (15)
图22：EQR租金营业成本及NOI情况（百万美元） (15)
图23：美国房屋自有率（%） (16)
图24：90年代美国出租房屋入住率（%）高位稳定 (16)
图25：全美租金中位数及增长率 (17)
图26：90年代美国房屋租售比（房价/年租金）稳定在15倍左右 (17)
图27：EQR在第一阶段投资策略 (17)
图28：EQR第一阶段运营房间数及增速 (18)
图29：EQR在第一阶段以收购物业为主 (18)
图30：EQR在第一阶段毛租金收益率（单位租金收入/单位收购成本）维持高位18图31：EQR在第二阶段投资策略 (19)
图32：美国出租房入住率（%）在21世纪初持续下行 (19)
图33：美国房屋租售比在21世纪初快速上涨 (19)
图34：EQR第二阶段运营房间维持高位稳定 (20)
图35：EQR第二阶段在资产扩张同时卖出部分物业 (20)
图36：EQR在第二阶段毛租金收益率（单位租金收入/单位收购成本）持续下行20图37：美国公寓成交量（万间） (21)
图38：美国公寓交易单价（万美元/间） (21)
图39：EQR在第三阶段投资策略 (21)
图40：EQR战略核心市场失业率 (21)
图41：EQR战略核心市场租赁住宅入住率 (22)
图42：EQR战略核心市场平均租金水平 (22)
图43：EQR第三阶段运营房间逐年下降，逐步聚焦核心市场 (22)
图44：EQR第三阶段以出售非核心区域物业为主，并针对性收购核心区域物业23图45：EQR在第三阶段毛租金收益率（单位租金收入/单位收购成本）波动上行23图46：EQR出售公寓均价（万美元/间） (24)
图47：EQR售出项目平均IRR (24)
图48：EQR现有物业分布图（截至2016年） (25)
图49：EQR营业利润结构变化（按地区） (25)
图50：EQR各类型物业数量和占比变化 (26)
图51：EQR各类型房间数量（间）和占比变化 (26)
图52：各类型物业月租金水平 (26)
图53：美国各类型租房人数（万人） (27)
图54：EQR官方网站（城市选择） (28)
图55：EQR官方网站（区域选择） (28)
图56：EQR某项目的Walk Score评分 (28)
图57：EQR官方网站（户型选择及租金信息） (28)
图58：EQR的单位公寓平均费用支出（美元） (29)
图59：EQR与Zipcar合作搬家服务 (29)
图60：EQR与Cort Furniture合作提供家具租赁优惠 (30)
图61：EQR的居住配套与服务 (31)
图62：EQR的租赁转移计划和租金抵扣买房服务 (31)
图63：EQR全流程服务 (32)
图64：EQR的空置率水平与租赁机构以及全美租房空置率对比 (32)
图65：EQR纽约市场租金溢价（美元） (33)
图66：EQR西雅图市场租金溢价（美元） (33)
图67：EQR的同店每月租金（美元/套）总体保持平稳增长 (33)
图68：EQR的单位公寓平均费用支出（万美元） (34)
图69：EQR的同店每套工资支出（美元） (34)
图70：EQR的同店每单元运营费用 (35)
图71：EQR的CE值（营业费用/营业净利润）情况 (35)
图72：2016年公寓型REITs的CE值比较 (35)
图73：EQR的营业净利润NOI情况（百万美元） (35)
图74：EQR运营资金FFO情况（百万美元） (35)
图75：EQR平均投资回报率（NOI/投资性房地产） (36)
图76：EQR股利分红及股息率 (36)
表1：美国REITs推行相关政策与事件 (11)
表2：EQR股票发行列表（1993-2000年） (12)
表3：EQR债务发行列表（1993-2000年） (14)
表4：美国在持有环节对于REITS税收优惠政策 (18)
表5：美国在交易环节对于REITS的税收优惠政策 (18)
表6：2014年以来EQR物业剥离情况一览 (24)
表7：2016年EQR各区域物业经营数据 (25)
表8：EQR典型项目人员配置情况 (34)
前言
2015年以来，我国关于租赁市场的支持政策处于加速推进的弥补阶段，尤其是进入2017年，政策呈现加速深化推进，租赁市场作为我国多层次住房体系中的重要一环，受到越来越多的关注。

这种背景下，我们对长租公寓进行系统研究，其中7月21日发布了深度报告系列之一《政策暖风频吹，长租公寓崛起正当时》，该篇报告侧重梳理及探讨了租赁市场政策、行业发展趋势以及长租公寓特征等多方面内容，并由此指出：未来，长租公寓将充分享受政策以及行业红利，迎来快速发展阶段。

在从宏观层面分析了长租公寓崛起的必要性及必然性之后，我们将从微观层面探讨长租公寓企业的运营模式，分析具备何种基因的运营企业能够在行业高速发展时期脱颖而出。

由于，海外发达国家长租公寓市场已经发展成熟，我们将从海外市场长租公寓企业的运营模式入手，以期得出一些值得借鉴的结论。

本篇报告作为系列深度的第二篇，将主要研究美国长租公寓企业的运营模式，其中以EQR (Equity Residential)作为研究的案例，通过深度研究，我们发现EQR 之所以能够始终保持领先位置，主要是由于其在融资-投资-运营等三个方面具备一定的优势：
融资端，美国完善的REITs上市流通制度为EQR高效便捷的股权融资提供基础，实际上，这也是美国公寓企业普遍采用自持模式的核心前提。

除股权融资外，EQR 还以债权融资作为补充，并且得益于较低的杠杆水平、稳健的现金流以及REITs税收豁免债务优惠政策，EQR的债务资金成本处于低位。

投资端，EQR能够根据整体市场状况制定精准投资战略。

EQR总共经历了3阶段发展，第一阶段，1993年至2000年，在美国整体租赁公寓市场资产回报率较高的背景下，其借助高效多元的融资渠道顺势进行了大规模扩张，为规模化经营奠定了基础；第二阶段，2001年至2005年，美国公寓资产价格快速上涨，资产回报率呈现下降，这一阶段放慢了扩张节奏，出售资产与新增资产处于相对平衡状态；第三阶段，2006年至今，美国公寓市场呈现分化的背景下，EQR采用聚焦核心市场的投资战略，在加大核心市场布局的同时，逐步直至完全剥离非核心市场的公寓物业，并且在购置资产以及剥离资产的时点上能够踏准市场（低买高卖）。

运营端，首先，EQR提供了从招租获客、协助签约入住、再到入住后的租后服务等一系列全流程、高品质的便利服务，有助于其降低空置率、获得更高的租金溢价。

而在运营过程中，规模化经营、信息化平台建设以及精简的人员配置（没有冗杂的后台人员）使得EQR运营成本管控较强,其中信息平台的建设是关键。

租金稳定增长而运营成本相对平稳，使得EQR获得了较高的投资回报率，其NOI口径的投资回报率显著高于美国十年期国债收益率，由此获得了长期、稳定资金的青睐。

尽管我国目前尚未推行REITs，EQR的融资对我国长租公寓运营企业的借鉴有限，但当前我国REITs正处于加速推进阶段，可以预期，一旦REITs正式落地，通过REITs自持公寓将成为主流的运营模式之一。

就现阶段而言，EQR在投资以及运营阶段的优势更值得我们借鉴：布局核心城市实现有质量的规模化扩张是实现市场领先的前提，通过全流程的便利服务提高出租率并产生一定的租金溢价是关键，而IT 化能力以及较高的人员管控效率则是收入增长最终转化为盈利增长的保障。

EQR 公司简介：美国市场领先的公寓型REITs
EQR (Equity Residential)成立于1969年，是一家总部位于美国芝加哥专注于经营和管理公寓的运营企业。

其在1993年正式上市，成为美国第一家上市的公寓型REITs ，并于2001年纳入标普500指数成分股。

EQR 通过收购、建造等方式获得并持有核心市场房源，并通过高标准运营，为美国高端住宅租赁市场用户提供高品质住宅租赁服务，其所持公寓在地域上主要分布在美国高端高成长性市场。

EQR 的发展历程经历了快速扩张到缩减规模精细化运营的过程，但EQR 一直都是全美最大的公寓REITs 运营商之一，市场份额始终高居前列。

2015年， EQR 直接或间接持有的物业已达394个，分布在12个州和华盛顿地区，公寓房间数共计10.97万个，当年拥有数量在美国公寓型REITs 中位居第一。

进入2016年，公司完全剥离非核心区域资产，进一步聚焦核心城市，截止2016年，EQR 拥有物业数量减少至302个，分布在10个州和华盛顿地区，公寓房间数共计7.75万间，拥有数量排名第三。

图1：自持型重资产公寓企业的运营模式
作为一个公寓运营企业，EQR 收入主要是通过运用旗下公寓获得租金收入（租金收入占比稳定在99%以上），而其盈利则主要由两部分构成，一部分来自于旗下公寓的租金收益，另一部分是出售公寓后的获得的资本利得。

2016年，EQR 年租金收入达24.25亿美元，总营业利润约8.56亿美元。

按照2017年7月28日收盘价计算，EQR 市值约为244亿美元，在美国公寓型REITS 排名第二，仅次于AVB （市值261亿美元）。

公司自上市以来市值始终处于稳定增长中，仅在经济危机阶段有所波动，在危机结束后继续保持稳定增长。

截止至17年7月28日，公司市值约为上市之初的18倍左右，年复合增长率高达12.5%，领先于标准普尔500指数6.3%的年复合增长率。

所有者租客证券化
多个投资者
图2：EQR的运营及盈利模式
图3：15年末美国公寓REITs持有房间数量（万间）图4：16年末美国公寓REITs持有房间数量（万间）
图5：EQR收入结构（以租金收入为主）图6：EQR营业利润（百万美元）及同比
所有者
租客
运
营
自建
资产增值
收益
REITs运营商收购(主要)
图7：美国主要公寓REITS 市值（亿美元）
图8：EQR 股价及标普500走势图
作为一家公寓型REITs ，EQR 能够提供较高且稳定的收益率，旗下物业NOI 口径的投资回报率持续稳定在7%以上，由此吸引了以养老金为代表的风险-收益偏好折中的资金。

根据EQR2016年年报显示，其前5大股东占比为35.07%，满足美国对于Reits 前5大股东占比不超过50%的要求。

其中The Vanguard Group, Inc.（
先锋集团）是EQR 第一大股东，其是全球第二大基金管理公司，管理金额高达3700多亿美元的资产，投资风格安全、平稳，着眼于长期收益。

除先锋集团外，EQR 的其它大股东还包括欧洲最大的养老基金管理公司APG Asset Management US, Inc. （APG 资产管理，）PGGM Vermogensbeheer BV （荷兰养老金管理公司等），它们共同的特点都是资金周期长，风险偏好低，投资风格稳健。

图9：EQR 平均投资回报率（NOI/投资性房地产）
图10：EQR
股利分红及股息率。