扬州市市区宗地地价修正系数表及说明表new

扬州市区国有土地上房屋征收评估办法

扬州市住房保障和房产管理局扬住房发﹝2011﹞32号关于印发《扬州市区国有土地上房屋征收评估办法》的通知各区房管（建设）局，各房地产价格评估机构：现将《扬州市区国有土地上房屋征收评估办法》印发给你们，请认真贯彻执行。

二〇一一年七月二十五日抄送：市政府办公室，各区人民政府（管委会）、市各有关部门。

扬州市区国有土地上房屋征收评估办法第一条为规范国有土地上房屋征收评估活动，保证房屋征收评估结果客观公平，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、国家住建部《国有土地上房屋征收评估办法》（建房[2011]77号）文件精神，结合市区实际，制定本办法。

第二条评估市区国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本办法。

第三条房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会（以下称评估专家委员会）成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。

任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。

与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。

第四条对从事房屋征收的房地产价格评估机构实行信用管理制度。

市住房保障和房产管理局根据在我市备案的房地产价格评估机构的资质等级、从业经历、评估技术水平、社会信誉等情况，每年公布具备资格条件的房地产价格评估机构名录。

第五条房地产价格评估机构的选定：（一）由房屋征收部门向社会发布征收评估信息。

（二）具备资格条件的房地产价格评估机构报名。

（三）房屋征收部门按报名先后顺序在房屋征收现场公布报名的评估机构名单，由被征收人协商选定。

（四）在房屋征收现场登记被征收人的书面选择意见，房地产价格评估机构名单公布后5个工作日内，半数以上被征收人共同选择一家房地产价格评估机构的，视为协商选择成功，由该房地产价格评估机构进行评估作业。

（五）如房地产价格评估机构名单公布后5个工作日内协商选定不成的，则由房屋征收部门在报名的房地产价格评估机构中推荐3个以上房地产价格评估机构，公开抽签确定。

扬州市城市房屋拆迁补偿评估技术细则附件

扬州市城市房屋拆迁补偿评估技术细则附件扬州市城市房屋拆迁补偿评估技术细则附件（一）2010-03-12 16:20:59 作者：来源：中房联网浏览次数：211 文字大小：【大】【中】【小】•扬州市城市房屋拆迁补偿评估技术细则附件附件一、被拆迁房屋分类及其说明㈠住宅房屋分类高档住宅房屋包括独立花园别墅、联排别墅等密度低（容积率≤1）、层次少（≤4）、环境优、式样美的高档...附件二、进行市场比较的可比实例选择要求及说明以下可比实例选择要求适用于市场比较法应用中的可比实例修正方式、收益法应用等市场评估情形。

1.可比实例应选择与估价对象所处的拆迁区位分区相同或邻近的房屋；2.可比实例应与估价对象的用途相同。

其中住宅房屋的可比实例必须是小类用途相同，非住宅房屋的可比实例应按本细则的分类与评估对象的类别相同；3.可比实例应与估价对象的建筑结构相同。

建筑结构主要指大类建筑结构，大类建筑结构一般分为：(1)钢结构，(2)钢筋混凝土结构，(3)砖混结构，(4)砖木结构，(5)简易结构；4.可比实例应与估价对象的规模相当，档次相接近；5.可比实例的交易类型应选取一般买卖或租赁的交易实例为可比实例，其交易价格应是正常市场交易价格；6.可比实例的成交日期应与估价时点接近，一般不应超过十二个月，通常应选择近期六个月内成交的类似房地产案例作为可比实例；7.采用可比实例修正测算确定评估价格的，选用的可比实例的数量应为3个及以上数量；8.每项修正对可比实例成交价格的系数调整不得超过20％，综合系数调整不得超过30％；9.选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过20%,在交易实例较少的情况下,该价格差异最大不应超过30%。

附件三、标准样本住宅的设定条件及其应用说明㈠标准样本住宅设定要求及说明住宅房屋拆迁评估时根据被拆迁房屋综合典型特征而设定的“标准样本住宅”必须符合下述条件：1. 应为成套的具有被拆迁房屋代表性特征的在用房屋，功能齐全并具备使用条件；2. 应是层高5层的多层建筑中的第三层，卧室至少一间朝南，一般装修（水泥砂浆地面、普通涂料墙面及平顶）的房屋；3. 房屋为中等套型，成新为七成新或八成新（已使用15年或10年）；4. 每一拆迁项目评估一般设定一套“标准样本住宅”，遇有拆迁项目跨分区时，则所跨的每一分区均应设定一套“标准样本住宅”,作为相应分区范围内被拆迁房屋的比较基准。

扬州市市区宗地地价修正系数表及说明表new

扬州市市区土地定级估价宗地地价修正系数表及说明表
扬州市国土资源局
江苏金宁达不动产评估咨询有限公司
扬州市市区商业用地一级地宗地地价影响因素指标说明表
扬州市市区商业用地二级地宗地地价影响因素指标说明表
扬州市市区商业用地三级地宗地地价影响因素指标说明表
扬州市市区商业用地四级地宗地地价影响因素指标说明表
扬州市市区商业用地五级地宗地地价影响因素指标说明表
扬州市市区商业用地六级地宗地地价影响因素指标说明表
扬州市市区商业用地七级地宗地地价影响因素指标说明表
扬州市市区商业用地八级地宗地地价影响因素指标说明表
扬州市市区住宅用地一级地宗地地价影响因素指标说明表
扬州市市区住宅用地二级地宗地地价影响因素指标说明表
扬州市市区住宅用地三级地宗地地价影响因素指标说明表
扬州市市区住宅用地四级地宗地地价影响因素指标说明表。

扬州市人民政府关于调整征地补偿标准的通知

扬州市人民政府关于调整征地补偿标准的通知文章属性•【制定机关】扬州市人民政府•【公布日期】2011.06.30•【字号】扬府发[2011]148号•【施行日期】2011.04.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文扬州市人民政府关于调整征地补偿标准的通知（扬府发〔2011〕148号）各县（市、区）人民政府，市各委、办、局（公司），市各直属单位：为切实维护被征地农村集体经济组织和农民的合法权益，保障被征地农民的基本生活和长远生计，根据《省政府关于调整征地补偿标准的通知》（苏政发[2011]40号）要求，经市政府常务会议研究，决定调整提高征地补偿标准。

现将有关事项通知如下：一、调整提高征地补偿标准（一）土地补偿费全市统一按照农用地、建设用地和未利用地确定土地补偿费标准。

征收农用地的土地补偿费的最低标准：广陵区、维扬区、开发区以及市规划建设区内邗江部分（邗上、蒋王、汊河、杨庙、瓜洲、杭集、槐泗、沙头，下同）每亩21000元，其中常年种植的菜地每亩30000元；市规划建设区外邗江部分以及宝应县、高邮市、江都市、仪征市每亩18000元，其中常年种植的菜地每亩22000元。

征收建设用地的土地补偿费，按照征收农用地土地补偿费计算；征收未利用地的土地补偿费，按照征收农用地土地补偿费的0.5倍计算。

（二）安置补助费征收农用地的安置补助费，按照需要安置的被征地农民人数计算。

需要安置的被征地农民人数，按照被征收农用地的数量除以被征地农村集体经济组织征地前人均占有农用地的数量计算。

每一名需要安置的被征地农民，其安置补助费最低标准，广陵区、维扬区、开发区以及市规划建设区内邗江部分每人23000元；市规划建设区外邗江部分以及宝应县、高邮市、江都市、仪征市每人17000元。

征收建设用地和未利用地的，不支付安置补助费。

大中型水利、水电工程建设的征地补偿，原则上执行我市规定的征地补偿标准，如国务院和省政府规定标准高于我市，执行国务院和省政府规定标准。

05修正系数计算方法及表格

05修正系数计算方法及表格注：各地区标准不同综合用地修正系数体系一、综合用地深度修正综合用地路线价深度修正系数表二、综合用地宽深比修正综合用地路线价宽深比修正系数表三、综合用地容积率修正注：当容积率W 2.0时，容积率修正系数为1,当容积率〉10・0,容积率修正系数为1.978四、综合用地使用年期修正五、综合用地街角地修正分两种情况:1.旁街附设有路线价时，街角地修正计算公式为：地价二正街地价+旁街地价X 修正系数综合用地路线价街角地修正系数表2.若街角地只有正街路线价而无旁街路线价，则旁街的影响按下列公式计算：地价二正街地价+正街地价x 修正系数综合用地路线价街角地无旁街路线价修正系数表六、两面临街地修正对两面临街的宗地，釆用“重叠价值法”即划分高价街与低价街影响范围的分界点（亦称合致点），以合致线（合致点的连接线）将宗地分为两部分，各部分按其所面临的路线价分别计算地价，然后加总。

其计算公式如下：V 二（Uh x dVh x fh ） +（U1 x dVl x fl ）其中：V ------- 待估宗地地价佈 ------ 高价街路线价dVh ——高价街临街深度修正系数 fh ------- 高价街步行街宽深度修正系数 U1 ------ 低价街路线价dVl ------- 低价街临街深度修正系数 fl ——低价街临街宽深比修正系数高、低价街临街深度修正系数根据高、低价街的影响深度确定。

高价街路线价高价街影响深度二 ------------------------------------------- X 全部深度高价街路线价+低价街路线价低价街路线价低价街影响深度二•舟价街路线价+低价街路线价X 全部深度。

基准地价修正系数表

2 0.934 3.6 0.617
2.2 0.879 4 0.579
较劣（%） 0~-6 0~-4 0~-3 ~-2
劣（%）（-6~-11）（-4~-8）（-3~-6）（-2~-4）
工业用地其他个别因素修正系数表优劣度影响因素好较好一般较劣劣
形状
规则，利于成形较规则
——
形状较不规则，对布局影形状不规则，响不大较难布局
住宅用地区区域因素修正系数表区域因素繁华程度交通条件基础设施状况环境状况规划前景住宅集聚度权重值整体修正幅度（%）优（%） 0.112 5~-6 5~3 0.14 6~-7 6~3 0.295 0.201 0.079 0.172 12~-13 8~-9 3~-4 7~-8 12~6 8~4 3~1.5 7~4 较优（%） 3~0 3~0 6~0 4~0 1.5~0 4~0 一般（%）较劣（%） 0 0~-3 0 0~-4 0 0 0 0 0~-7 0~-5 0~-2 0~-4 劣（%）（-6~-6）（-4~-7）（-7~-13）（-5~-9）（-2~-4）（-4~-8）
地形地质修正系数（%）
地势平坦地质条件好 110~105
地势较平坦，地势较平坦，地势不太平地势很不平坡度<2%，对坡度<5%，对坦，需考虑坡坦，需经过平建筑无影响建筑影响较小度的影响整才能使用地质条件较好 —— 105~100 地质条件较劣地质条件恶劣 100 100~95 95~90
<=0.5 2.1678 2.4 0.829 4.5 0.54
1 1.4019 2.6 0.785 5 0.509
区域因环境状况 0.196 规划前景 0.121

宗地地价影响因素及修正系数表

400-600
600-900
＞900
基础设施完善度
供水
区片内供水保证率100％，除因检修之外过去的半年未曾停水
区片内供水保证率99％以上，除因检修之外过去的半年曾停水1次
区片内供水保证率98％以上，除因检修之外过去的半年曾停水2次
区片内供水保证率97％以上，除因检修之外过去的半年曾停水3次
区片内供水保证率97％以下，除因检修之外过去的半年曾停水3次以上
排水
区片内排水保证率100％，过去的半年未曾出现堵塞或者涌冒现象
区片内排水保证率99％以上，过去的半年曾出现1次堵塞或者涌冒现象
区片内排水保证率98％以上，过去的半年曾出现2次堵塞或者涌冒现象
区片内排水保证率97％，过去的半年曾出现3次堵塞或者涌冒现象
区片内排水保证率97％以下，过去的半年曾出现3次以上堵塞或者涌冒现象
流动人口较多，固定人口大于1.8-2.1万人／平方公里
流动人口一般，固定人口大于1.5-1.8万人／平方公里
流动人口较少，固定人口小于1.5万人／平方公里
发展潜力
拆迁改造余地很大
拆迁改造余地较大
拆迁改造余地一般
拆迁改造余地较小
拆迁改造余地很小
高级商务聚集度
在同级别中商业聚集程度非常高
在同级别中商业聚集程度比较高
公用设施完善备度
400米内公用设施较多，高等级设施较多
500米内公用设施数量较多，高等级设施数量一般
600米内公用设施数量一般，有个别高等级设施
700米内高等级设施数量较少，没有高等级设施
800米内公用设施数量少，没有高等级设施
人口密度
流动人口很多，固定人口大于2.5万人／平方公里
流动人口多，固定人口大于2.1-2.5万人／平方公里

基准地价系数修正法模板

（一）基准地价系数修正法1、基准地价系数修正法的基本原理和公式基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取得待估宗地在估价期日价格的方法。

其公式为：地价=基准地价X （1士综合修正系数）X期日修正系数X年期修正系数X容积率修正系数士开发程度修正2、郑州市基准地价成果《郑州市人民政府关于公布我市市区土地级别与基准地价的通知》（郑政文[2014]37 号）于2014 年8 月29 日公布实施，文件中附的《郑州市市区土地基准地价表》适用范围为郑州市市区范围内的国有土地，基准地价的内涵如下：（1）基准地价是指不同级别区域的平均地价，是由征地及有关费用、土地开发费、基础设施配套费、公共事业建设配套费、利息、利润、管理费、级差地价等部分构成，即由土地取得费、出让金、开发费等部分构成；（2）基准地价估价期日为2013年1月1日；（3）土地用途划分：分为商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地八种用途；（4）土地等级划分：商服用地、住宅用地九个级别，工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用五个级别，特殊用地、水域及水利设施用地三个级别；（5）土地使用年限：均为法定最高出让年限（即商服用地40年、工矿仓储用地50年、住宅用地70年、公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）50年、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）40年、特殊用地50年、交通运输用地50年、水域及水利设施用地50年）；（6）土地开发程度：宗地外部“七通”（即供电、供水、排水、通讯、通路、通气、通暖），内部土地平整；（7）郑州市市区土地基准地价成果。

3、测算过程（1）确定估价对象土地级别及基准地价待估宗地位于天轩街东、绿城路南，规划用途为二类居住用地（R2）。

扬政房〔2009〕110号

扬政房〔2009〕110号关于印发《扬州市区城市房屋拆迁补偿评估技术细则》的通知市拆迁管理办公室，各区房管（建设）局，各拆迁实施单位、拆迁评估实施单位：现将《扬州市区城市房屋拆迁补偿评估技术细则》印发给你们，请认真贯彻执行。

二〇〇九年十一月三日抄送：市政府办公室，各区人民政府(管委会)，市各有关部门扬州市区城市房屋拆迁补偿评估技术细则目录一、扬州市区城市房屋拆迁补偿评估技术细则第一章拆迁评估总则第二章住宅房屋拆迁评估第三章非住宅非营业用房拆迁评估第四章营业用房拆迁评估第五章其他拆迁评估问题处理第六章拆迁评估报告第七章拆迁评估工作准则第八章拆迁评估工作资料存档第九章附则二、扬州市区城市房屋拆迁补偿评估技术细则附件附件一、被拆迁房屋分类及其说明附件二、进行市场比较的可比实例选择要求及说明附件三、标准样本住宅的设定条件及其应用说明附件四、住宅房屋实体因素（K31，K31i）修正说明表附件五、住宅房屋区位因素（K32）修正说明表附件六、成本法评估说明附件七、建筑物及装饰装修的成新因素确定表附件八、营业用房评估的收益法应用说明附件九、装饰装修及附属物评估价格参考表第一章拆迁评估总则第一条制订依据：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房屋拆迁管理条例》（国务院第305号令）、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》、《扬州市城市房屋拆迁管理暂行办法》（市政府令第58号）、《房地产估价规范（GB／T50291-1999）》以及《城镇土地估价规程》等有关规定，参照《城市房屋拆迁估价指导意见》制定本细则。

第二条适用范围：在扬州市区行政区域内的国有土地上，从事房屋拆迁补偿估价（以下简称拆迁评估）的房地产评估机构和评估人员的评估技术行为应当符合本细则的要求。

第三条估价机构：进行拆迁评估的房地产评估机构应具备三级及以上房地产评估资质，并已列入向社会公布的扬州市城市房屋拆迁评估机构名录。

第四条估价人员：承担房屋拆迁评估的房地产评估专业人员应该是符合本细则第三条规定的评估机构中的注册房地产估价师。

基准地价系数修正法

基准地价系数修正法文稿归稿存档编号：[KKUY-KKIO69-OTM243-OLUI129-G00I-FDQS58-（一）基准地价系数修正法1、基准地价系数修正法的基本原理和公式基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取得待估宗地在估价期日价格的方法。

其公式为：地价＝基准地价×（１±综合修正系数）×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数±开发程度修正2、郑州市基准地价成果《郑州市人民政府关于公布我市市区土地级别与基准地价的通知》（郑政文[2014]37号）于2014年8月29日公布实施，文件中附的《郑州市市区土地基准地价表》适用范围为郑州市市区范围内的国有土地，基准地价的内涵如下：（1）基准地价是指不同级别区域的平均地价，是由征地及有关费用、土地开发费、基础设施配套费、公共事业建设配套费、利息、利润、管理费、级差地价等部分构成，即由土地取得费、出让金、开发费等部分构成；（2）基准地价估价期日为2013年1月1日；（3）土地用途划分：分为商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地八种用途；（4）土地等级划分：商服用地、住宅用地九个级别，工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用五个级别，特殊用地、水域及水利设施用地三个级别；（5）土地使用年限：均为法定最高出让年限（即商服用地40年、工矿仓储用地50年、住宅用地70年、公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）50年、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）40年、特殊用地50年、交通运输用地50年、水域及水利设施用地50年）；（6）土地开发程度：宗地外部“七通”（即供电、供水、排水、通讯、通路、通气、通暖），内部土地平整；（7）郑州市市区土地基准地价成果。

住宅用地基准地价修正系数说明表

0
-2.66
-5.33
自然
条件
文体设施方便程度
2.16--—2.13
2.16
1.08
0
-1.06
-2.13
洪涝灾害
3.24-—3.20
3.24
1.62
0
-1.60
-3.20
污染状况
1.80--—1.78
1.80
0.90
0
-0.89
-1.78
宗地
条件
周围土地利用类型
2.52--—2.49
2.52
1.26
0
-2.86
-5.73
公用设施完备度
5.27--—5.73
5.73
2.63
0
-2.86
-5.73
自然
条件
文体设施方便程度
2.10--—2.29
2.10
1.05
0
-1.14
-2.29
洪涝灾害
3.16-—3.44
3.16
1.58
0
-1.72
-3.44
污染状况
1.76--—1.91
1.76
0.88
0
-0.95
三级住宅用地基准地价修正系数表
修正因素
微观因素
修正程度
修正系数
繁华程度
距商服中心距离
基础设施状况
生活设施完善度
公用设施完备度
自然条件
文体设施方便程度
洪涝灾害
污染状况
宗地条件
周围土地利用类型
房屋朝向
宗地形状、面积
容积率
合计
四级住宅用地基准地价修正系数说明表
距离单位：米
因素

北京市基准地价因素修正系数说明表

附件3北京市基准地价因素修正系数说明表（商业）单位：%注：1.商业繁华度指距商业中心的距离、商业设施的种类规模与集聚程度、经营类别、客流的数量与质量。

2.交通便捷度指公交条件、距火车站等交通疏散中心距离、区域道路密集程度。

3.区域土地利用方向指周边土地利用方向的一致性。

4.临街宽度和深度指临街宽度和深度对商业经营的影响。

5.临街道路状况指临街道路类型、级别、人行道宽度和交通管制。

6.宗地形状及可利用程度指宗地形状对土地利用的影响程度。

7.基础设施状况指水、电、热、通讯等各种基础设施的配套完善程度。

北京市基准地价因素修正系数说明表（综合）单位：%注：1.办公集聚程度指办公设施的种类规模与集聚程度、距政府管理职能部门的距离。

2.交通便捷度指公交条件、距火车站等交通疏散中心距离、区域道路密集程度。

3.区域土地利用方向指周边土地利用方向的一致性。

4.临街宽度和深度指临街宽度和深度对商业经营的影响。

5.临街道路状况指临街道路类型、级别、人行道宽度和交通管制。

6.宗地形状及可利用程度指宗地形状对土地利用的影响程度。

7.公共服务设施和基础设施状况指各种公共服务设施和基础设施的配套完善程度。

北京市基准地价因素修正系数说明表（居住）单位：%注：1.居住社区成熟度指区域居住用地比例、居住小区规模和社区发展完善程度。

2.交通便捷度指公交条件、距火车站等交通疏散中心距离、区域道路密集程度。

3.区域土地利用方向指周边土地利用方向的一致性。

4.临路状况指临街道路类型、级别和交通管制。

5.宗地形状及可利用程度指宗地形状对土地利用的影响程度。

6.公共服务设施和基础设施状况指各种公共服务设施和基础设施的配套完善程度。

7.自然和人文环境状况指学校数目和类型；文体休闲设施状况；居民素质；景观；噪音、空气和水体污染及危险设施或污染源的临近程度。

8.与商业中心的接近程度指与各种规模商业中心的距离和相互通达状况。

北京市基准地价因素修正系数说明表（工业）单位：%注：1.产业集聚程度指相关产业的配套及集聚状况、工业区的发展趋势。

扬州市人民政府关于印发《扬州市市区城建职责划分和土地出让收益分成办法》的通知

扬州市人民政府关于印发《扬州市市区城建职责划分和土地出让收益分成办法》的通知文章属性•【制定机关】扬州市人民政府•【公布日期】2011.06.04•【字号】扬府发[2011]132号•【施行日期】2011.06.04•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文扬州市人民政府关于印发《扬州市市区城建职责划分和土地出让收益分成办法》的通知（扬府发〔2011〕132号）市各区人民政府，市各相关部门（单位）：现将《扬州市市区城建职责划分和土地出让收益分成办法》印发给你们，请认真贯彻执行。

二O一一年六月四日扬州市市区城建职责划分和土地出让收益分成办法为进一步明确市、区两级城市建设职责分工，调整优化市、区土地收益分成，形成市、区共建合力，加快推进“创新扬州、精致扬州、幸福扬州”建设，特制定本办法。

一、关于市区两级城建职责划分1、市级城市建设职责主要为：①研究制定市区城市建设和环境提升规划、年度项目计划，并负责对各区的城市建设工作进行指导、协调、审核；②市区的轨道交通、快速公交和重大的桥梁（含高架桥）、隧道等工程建设；③广陵区、维扬区范围内的快速路、主干路及其绿化、管网等附属设施建设；④古城保护重点项目；⑤城市照明工程建设及照明行业监管、统一调度和控制市、区路灯的开关时间；⑥整治城市骨干河道，审批占用河道、整治河道的建设项目；⑦市区主干道路、河道的沿路沿河绿化、大型公共绿地建设；⑧公有住房解危、保障性住房建设和商品房开发；⑨城市污水处理厂、垃圾处理场和焚烧厂、城市排水泵站、公交站台等市级公用基础设施建设；⑩市级公益事业项目和重要功能性项目建设。

2、广陵区、维扬区建设职责主要为：①按市政府要求，研究上报区域内城市建设和环境提升建设年度项目计划；②负责市级实施的快速路、主干路以及骨干河道的征地拆迁和征地拆迁资金的筹措，负责市级公用基础设施的征地拆迁、经营性土地的征地拆迁和市级公益事业项目的征地拆迁等前期工作；③区域内次干道、支路、背街小巷及其附属设施的建设和管养。

扬州市区国有土地上房屋征收补偿评估技术细则

扬州市区国有土地上房屋征收补偿评估技术细则目录一、扬州市区国有土地上房屋征收补偿评估技术细则第一章征收评估总则第二章住宅房屋征收评估第三章非住宅非营业用房征收评估第四章营业用房征收评估第五章其他征收评估问题处理第六章征收评估报告第七章征收评估工作准则第八章征收评估工作资料存档第九章附则二、扬州市区国有土地上房屋征收补偿评估技术细则附件附件一、被征收房屋分类及其说明附件二、进行市场比较的可比实例选择要求及说明附件三、标准样本住宅的设定条件及其应用说明附件四、住宅房屋实体因素（K，K）修正说明表附件五、住宅房屋区位因素（K）修正说明表附件六、成本法评估说明附件七、建筑物及装饰装修的成新因素确定表附件八、营业用房评估的收益法应用说明附件九、装饰装修及附属物评估价格参考表附件十、市区国有土地房屋征收区位划分第一章征收评估总则第一条制订依据：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号令）、《房地产估价规范（GB/T50291-1999）》、《城镇土地估价规程》、《国有土地上房屋征收评估办法》以及《扬州市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》等有关规定制定本细则。

第二条适用范围：在扬州市区的国有土地上，从事房屋征收补偿估价（以下简称征收评估）的房地产评估机构和评估人员的评估技术行为应当符合本细则的要求。

第三条估价机构：进行房屋征收评估的房地产价格评估机构应具备相应的房地产评估资质。

第四条估价人员：承担房屋征收评估的房地产评估专业人员应该是注册房地产估价师。

第五条被征收房屋区位划分：根据扬州市区国有土地上房屋征收区位划分体系，按住宅、非住宅非营业用房、营业用房三种情况，将市区划分为三类征收区位及分区分等（附件十），作为征收补偿评估依托的技术基础。

第六条房屋征收评估价格构成：是被征收房屋（含一般装修）征收补偿的房地产市场评估价格，一般装修以外的室内装饰装修内容另行专项评估，不包含房屋征收中的搬迁补助费、过渡补助费等。

扬州市城市房屋拆迁补偿评估技术细则附件

扬州市城市房屋拆迁补偿评估技术细则附件（一）2010-03-12 16:20:59 作者：来源：中房联网浏览次数：211 文字大小：【】【】【】扬州市城市房屋拆迁补偿评估技术细则附件附件一、被拆迁房屋分类及其说明㈠住宅房屋分类高档住宅房屋包括独立花园别墅、联排别墅等密度低（容积率≤1）、层次少（≤4）、环境优、式样美的高档...2.可比实例应与估价对象的用途相同。

其中住宅房屋的可比实例必须是小类用途相同，非住宅房屋的可比实例应按本细则的分类与评估对象的类别相同；3.可比实例应与估价对象的建筑结构相同。

建筑结构主要指大类建筑结构，大类建筑结构一般分为：(1)钢结构，(2)钢筋混凝土结构，(3)砖混结构，(4)砖木结构，(5)简易结构；4.可比实例应与估价对象的规模相当，档次相接近；5.可比实例的交易类型应选取一般买卖或租赁的交易实例为可比实例，其交易价格应是正常市场交易价格；6.可比实例的成交日期应与估价时点接近，一般不应超过十二个月，通常应选择近期六个月内成交的类似案例作为可比实例；7.采用可比实例修正测算确定评估价格的，选用的可比实例的数量应为3个及以上数量；8.每项修正对可比实例成交价格的系数调整不得超过20％，综合系数调整不得超过30％；9.选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过20%,在交易实例较少的情况下,该价格差异最大不应超过30%。

附件三、标准样本住宅的设定条件及其应用说明㈠标准样本住宅设定要求及说明住宅房屋拆迁评估时根据被拆迁房屋综合典型特征而设定的“标准样本住宅”必须符合下述条件：1. 应为成套的具有被拆迁房屋代表性特征的在用房屋，功能齐全并具备使用条件；1.基准价格修正中的区位因素修正系数以住宅房屋区位因素调节系数为基础确定，其中住宅房屋区位因素调节系数Q＝；其中f1＝2，f2＝2，f3＝2，f4＝1，f5＝3，f6＝1，f7＝1。

2.可比实例区位因素调节系数为Q S，标准样本住宅区位因素调节系数为Q O，可比实例修正为标准样本住宅区位状况修正系数K32＝。

05 修正系数计算方法及表格

05 修正系数计算方法及表格注：各地区标准不同综合用地修正系数体系一、综合用地深度修正综合用地路线价深度修正系数表二、综合用地宽深比修正综合用地路线价宽深比修正系数表三、综合用地容积率修正综合用地容积率修正系数表（续表）注：当容积率≤2.0时，容积率修正系数为1，当容积率＞10.0，容积率修正系数为1.978四、综合用地使用年期修正综合用地出让转让年期修正系数表五、综合用地街角地修正分两种情况：1.旁街附设有路线价时，街角地修正计算公式为：地价=正街地价+旁街地价x修正系数综合用地路线价街角地修正系数表2.若街角地只有正街路线价而无旁街路线价，则旁街的影响按下列公式计算：地价=正街地价+正街地价x修正系数综合用地路线价街角地无旁街路线价修正系数表六、两面临街地修正对两面临街的宗地，采用“重叠价值法”即划分高价街与低价街影响范围的分界点（亦称合致点），以合致线（合致点的连接线）将宗地分为两部分，各部分按其所面临的路线价分别计算地价，然后加总。

其计算公式如下：V=(Uh x dVh x fh) + (U1 x dV1 x f1)其中：V-----待估宗地地价Uh------高价街路线价dVh-------高价街临街深度修正系数fh------高价街步行街宽深度修正系数U1------低价街路线价dV1------低价街临街深度修正系数f1-------低价街临街宽深比修正系数高、低价街临街深度修正系数根据高、低价街的影响深度确定。

高价街路线价高价街影响深度=----------------------------------------------------X全部深度高价街路线价+低价街路线价低价街路线价低价街影响深度=---------------------------------------------------X全部深度高价街路线价+低价街路线价。

扬中基准地价

--
01028S
绿扬路-健康路中段
健康路、翠竹南路
昌盛路、绿扬路
0.9
六通一平
4
7
2230
2540
--
01029S
工会路-友谊路
田园路、工会路
友谊路、江洲西路
1.0
六通一平
4
8
2350
2530
1340
01017S
江洲西路D段
明珠大道
田园路
0.9
六通一平
4
6
2200
2510
--
01014S
新扬路南段-金苇路西段
新扬路北段-扬子西路
长江路、新扬路
扬子西路、明珠大道
0.9
六通一平
8
8
2650
3030
--
01010S
扬子东路东段
江洲南路
民主桥
1.0
六通一平
6
8
2800
3010
1600
01026S
民主路
英雄路
扬中大道
0.9
六通一平
4
6
2420
2760
--
01021S
港西南路
江洲西路
建设路
0.9
六通一平
8
8
2400
表3市区工业用地级别基准地价表
土地级别
基准地价
（元/m2）
变幅
（元/m2）
设定土地
开发程度
设定
容积率
地块编号
分布范围
一
420
390－460
六通一平
0.9
1-1
东至扬中大道，南至健康路，西至新扬路-天后宫路-明珠大道一线，北至宜禾路-环城北路