中国房地产信托与国际REITS比较研究
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中国房地产金融发展路径 及国际化前瞻
－－中国房地产信托与国际
REITS比较研究
何为 REITs?
►REITs是一个拥有和投资房产的载体，通常会 上市交易。
►主要的目的是通过分红的形式和投资者分享 可预测的、稳定的房地产投资回报。
►REITs是个信托，需将绝大部分税前收入分配 给信托人（投资者），因此REITs获得免交公 司所得税的优惠待遇。
发起REITs的原因和目的
►改变业务模式 ►兑现资产价值并取得资金的循环效益
载体名称
资产组合 发起人
基金管理人 上市日期 市值 负债；负债率 信托单价 税务政策
新加坡A-REIT案例
A-REIT (“A-REIT”)，腾飞房地产投资信托
44 个优质工业房产 腾飞地产和 Macquarie Goodman 腾飞-MGM 基金管理有限公司 2002年11月19日 新币26亿（2005年6月30日） 新币7亿2百万; 31%（2005年7月1日） 新币2.21元（2005年6月30日闭市价） 免征企业所得税
中国房地产信托与国际REITS主要区别
►REITs的产品周期一般在8－10年，更注重房 地产开发后，已完工的房地产项目的经营。
►国内的房地产信托计划产品周期较短，一般 为1－3年。
中国房地产信托与国际REITS主要区别
►REITs的税制优惠：如信托收益分配给受益人 的，REITS免交公司所得税和资本利得税，分 红后利润按适用税率交纳所得税。
►国内的房地产信托计划对投资者的回报为信 托计划方案中的协议回报，目前一般在3％－ 9％左右。
中国房地产信托与国际REITS主要区别
►REITs的运作方式是：负责提供资金并组建资 产管理公司或经营团队进行投资运营。
►国内的房地产信托计划的运作方式是：提供 资金，监管资金使用安全，或部分或局部参 与项目公司运作获取回报。
重要的成功因素
►稳定的、可预测的收益回报 ►增长潜能 ►高透明度 ►市场流通
面临的挑战
►物业控制权 ►对资本市场的义务 ►时机的掌握
中国房地产信托和REITs比较
中国房地产信托
国际REITs
投资载体 受托人 基金管理者 到期日 发行限制 募集方式 流通市场
信托公司表外资产
REIT 自身
信托公司
►国内的房地产信托计划目前没有相关的税制 安排。
中国房地产信托与国际REITS主要区别
►国内的房地产信托概念较为宽泛，可以是 REITs模式，也可以是贷款信托、优先购买权 信托、财产权信托、受益权转让信托等等。
展望
►国际REITs市场发展迅速且潜力巨大
►REITs 对中国房地产及金融市场的发展具有 深远的影响
►中国现有房地产信托产品有别于REITs， REITs在中国的设立条件有待进一步完善
中国地产金融的四个逻辑层次
►银行仍然是主渠道 ►信托是地产金融创新的主流范式 ►信托+银行+REITS+资本市场是地产融资的
主流模式 ►外资金融机构是地产融资的另一条有效通道
信托是中国房地产金融创新的主流范式
► 央行加息 ► 宏观调控政策及土地政策 ► 房贷政策调整 ► 融资渠道单一
► 目前国内的房地产信托计划是有自然人50份合同限 制的集合非标准化金融产品，一般不涉及收购房地 产资产包的行为，其收益视信托计划的方案设置而 定，目前尚无二级市场，不能在证券交易所上市流 通。
中国房地产信托与国际REITS主要区别
►REITs对投资者的回报需要把收入的大部分分 配给投资者，比如美国要求把所得利润的95 ％分配给投资者。
房地产金融将面临很多制约和瓶颈。房地产业 如何通过创新融资渠道获得巨大的资金支持，抵抑 风险并发展壮大，这使得房地产金融将面临创新模 式的考验。
信托模式更具融资创新潜力
信托公司是唯一联动货币市场、资本市 场、产业市场的金融机构。
►在货币市场 --- 信托公司可以跟金融机构之间 可以进行金融往来、同业拆借；
新加坡REITs市场发展动力
► 新的REITs的上市 ► 目前上市的REITs已经并且将继续扩充旗下的物业 ► 政策法规的有力支持
▪ REITs无需缴纳企业所得税 ▪ 允许公积金存款投资于REITs ▪ 散户投资者（不论国籍）的REITs投资收入无需缴纳个
人所得税 ▪ REITs的可允许负债率上限由先前的25%提高至35% ▪ 境外机构投资者的扣缴所得税率从20% 降低到10%
专业信托公司
信托公司，即受托人
独立的基金管理公司
一般为1-3年
无
自然人100万元、不超过50份 无
私募
Hale Waihona Puke Baidu
公募
无
有
中国房地产信托与国际REITS主要区别
► REITs是标准化可流通的金融产品,一般从上市或非 上市公司收购地产资产包，且严格限制资产出售， 较大部分收益来源于房地产租金收入、房地产抵押 利息或来自出售房地产的收益，能够在证券交易所 上市流通。
REITs法案于2001年7月出台，企业重组REIT已
有关法律法规尚未出台
新加坡REITs市场发展历程
► 2002年第一支REITs成功上市 ► 截至2005年7月已有5支上市REITs：嘉茂商产信
托、腾飞新托（A-REIT）、置富（香港）产业信 托、嘉康产业信托、新达产业信托
► 总市值由2002年7月时的7.3亿新元增至2005年7 月超过90亿新元
何为 REITs?
►REITs将以下一些不同风险/回报的业务活动 分拆开来:
▪ 房地产开发 ▪ 房地产投资 ▪ 房地产基金管理 ▪ 房地产物业管理
REITs在一些主要国家的发展现状 （截止2005年7月）
美国 澳大利亚 日本 新加坡 中国台湾 中国香港
REITs 韩国
设立 中国
现状 高度成熟的市场 高度发展的成熟市场 迅速成长中的市场，2001年启动，共有17支 迅速成长中的市场，2002年启动，共有5支 相关政策已经出台，共有1支 香港房屋委员会于2005年底发起香港的第一支
为何传统地产公司要向“REITs”提升？
►体现不同业务的价值 ►借助资本市场之力量，以同样的资本金作高
几倍的业务量 ►开创新的业务 – “REITs”管理 ►选择投资项目更注意控制风险
重要的成功因素
►政策环境 - 法律条规 - 税务
►动机/心态 - 不是脱手套现 - 分享合理的投资风险与回报
►合格、诚实的管理人才 - 需要房产金融综合人才
－－中国房地产信托与国际
REITS比较研究
何为 REITs?
►REITs是一个拥有和投资房产的载体，通常会 上市交易。
►主要的目的是通过分红的形式和投资者分享 可预测的、稳定的房地产投资回报。
►REITs是个信托，需将绝大部分税前收入分配 给信托人（投资者），因此REITs获得免交公 司所得税的优惠待遇。
发起REITs的原因和目的
►改变业务模式 ►兑现资产价值并取得资金的循环效益
载体名称
资产组合 发起人
基金管理人 上市日期 市值 负债；负债率 信托单价 税务政策
新加坡A-REIT案例
A-REIT (“A-REIT”)，腾飞房地产投资信托
44 个优质工业房产 腾飞地产和 Macquarie Goodman 腾飞-MGM 基金管理有限公司 2002年11月19日 新币26亿（2005年6月30日） 新币7亿2百万; 31%（2005年7月1日） 新币2.21元（2005年6月30日闭市价） 免征企业所得税
中国房地产信托与国际REITS主要区别
►REITs的产品周期一般在8－10年，更注重房 地产开发后，已完工的房地产项目的经营。
►国内的房地产信托计划产品周期较短，一般 为1－3年。
中国房地产信托与国际REITS主要区别
►REITs的税制优惠：如信托收益分配给受益人 的，REITS免交公司所得税和资本利得税，分 红后利润按适用税率交纳所得税。
►国内的房地产信托计划对投资者的回报为信 托计划方案中的协议回报，目前一般在3％－ 9％左右。
中国房地产信托与国际REITS主要区别
►REITs的运作方式是：负责提供资金并组建资 产管理公司或经营团队进行投资运营。
►国内的房地产信托计划的运作方式是：提供 资金，监管资金使用安全，或部分或局部参 与项目公司运作获取回报。
重要的成功因素
►稳定的、可预测的收益回报 ►增长潜能 ►高透明度 ►市场流通
面临的挑战
►物业控制权 ►对资本市场的义务 ►时机的掌握
中国房地产信托和REITs比较
中国房地产信托
国际REITs
投资载体 受托人 基金管理者 到期日 发行限制 募集方式 流通市场
信托公司表外资产
REIT 自身
信托公司
►国内的房地产信托计划目前没有相关的税制 安排。
中国房地产信托与国际REITS主要区别
►国内的房地产信托概念较为宽泛，可以是 REITs模式，也可以是贷款信托、优先购买权 信托、财产权信托、受益权转让信托等等。
展望
►国际REITs市场发展迅速且潜力巨大
►REITs 对中国房地产及金融市场的发展具有 深远的影响
►中国现有房地产信托产品有别于REITs， REITs在中国的设立条件有待进一步完善
中国地产金融的四个逻辑层次
►银行仍然是主渠道 ►信托是地产金融创新的主流范式 ►信托+银行+REITS+资本市场是地产融资的
主流模式 ►外资金融机构是地产融资的另一条有效通道
信托是中国房地产金融创新的主流范式
► 央行加息 ► 宏观调控政策及土地政策 ► 房贷政策调整 ► 融资渠道单一
► 目前国内的房地产信托计划是有自然人50份合同限 制的集合非标准化金融产品，一般不涉及收购房地 产资产包的行为，其收益视信托计划的方案设置而 定，目前尚无二级市场，不能在证券交易所上市流 通。
中国房地产信托与国际REITS主要区别
►REITs对投资者的回报需要把收入的大部分分 配给投资者，比如美国要求把所得利润的95 ％分配给投资者。
房地产金融将面临很多制约和瓶颈。房地产业 如何通过创新融资渠道获得巨大的资金支持，抵抑 风险并发展壮大，这使得房地产金融将面临创新模 式的考验。
信托模式更具融资创新潜力
信托公司是唯一联动货币市场、资本市 场、产业市场的金融机构。
►在货币市场 --- 信托公司可以跟金融机构之间 可以进行金融往来、同业拆借；
新加坡REITs市场发展动力
► 新的REITs的上市 ► 目前上市的REITs已经并且将继续扩充旗下的物业 ► 政策法规的有力支持
▪ REITs无需缴纳企业所得税 ▪ 允许公积金存款投资于REITs ▪ 散户投资者（不论国籍）的REITs投资收入无需缴纳个
人所得税 ▪ REITs的可允许负债率上限由先前的25%提高至35% ▪ 境外机构投资者的扣缴所得税率从20% 降低到10%
专业信托公司
信托公司，即受托人
独立的基金管理公司
一般为1-3年
无
自然人100万元、不超过50份 无
私募
Hale Waihona Puke Baidu
公募
无
有
中国房地产信托与国际REITS主要区别
► REITs是标准化可流通的金融产品,一般从上市或非 上市公司收购地产资产包，且严格限制资产出售， 较大部分收益来源于房地产租金收入、房地产抵押 利息或来自出售房地产的收益，能够在证券交易所 上市流通。
REITs法案于2001年7月出台，企业重组REIT已
有关法律法规尚未出台
新加坡REITs市场发展历程
► 2002年第一支REITs成功上市 ► 截至2005年7月已有5支上市REITs：嘉茂商产信
托、腾飞新托（A-REIT）、置富（香港）产业信 托、嘉康产业信托、新达产业信托
► 总市值由2002年7月时的7.3亿新元增至2005年7 月超过90亿新元
何为 REITs?
►REITs将以下一些不同风险/回报的业务活动 分拆开来:
▪ 房地产开发 ▪ 房地产投资 ▪ 房地产基金管理 ▪ 房地产物业管理
REITs在一些主要国家的发展现状 （截止2005年7月）
美国 澳大利亚 日本 新加坡 中国台湾 中国香港
REITs 韩国
设立 中国
现状 高度成熟的市场 高度发展的成熟市场 迅速成长中的市场，2001年启动，共有17支 迅速成长中的市场，2002年启动，共有5支 相关政策已经出台，共有1支 香港房屋委员会于2005年底发起香港的第一支
为何传统地产公司要向“REITs”提升？
►体现不同业务的价值 ►借助资本市场之力量，以同样的资本金作高
几倍的业务量 ►开创新的业务 – “REITs”管理 ►选择投资项目更注意控制风险
重要的成功因素
►政策环境 - 法律条规 - 税务
►动机/心态 - 不是脱手套现 - 分享合理的投资风险与回报
►合格、诚实的管理人才 - 需要房产金融综合人才