写字楼案例分析_深圳卓越世纪中心
特色营销中心案例收集-房地产项目包装
营销中心案例收集为凸显项目高端的形象，在沙盘模型方面，除了提升模型的品质感，也应当采取更多的智能化，缔造区域最高端售楼处。
模型区参考案例：深业上城当销售人员了解到客户的需求时，可以通过使用IPAD对客户想要重点了解的不同的楼栋、产品、楼层或分腿的进行亮灯控制，有效和客户进行沟通。
参考案例：广州万达城创新整合直径达18米的整体式大转盘、机械臂、智能升降系统、智能动态汽车系统、人工造雾系统等多项高科技技术，高度仿真的模拟了滑雪乐园、电影乐园、水乐园及室外主题乐园等热闹欢乐的游乐场景，充分体现全景互动展示理念。
参考案例：上海SOHO凌空使用高质感的材料显得沙盘模型更为高端和商务化，并将其独立的外形与沙盘底座及顶口的造型和灯光完美结合，提升了项目的档次。
沙盘和影视区结合的方式逐渐在高端项目中流行，以下项目采取物理模型结合投影、弧幕影片的形式，在提升项目科技感和档次同时，多维度进行项目价值点输出。
影视区参考案例：上海SOHO凌空沙盘模型后方即项目的影视区，客户在观看影视片的同时，便可以将影视片的内容和想象代入沙盘中，除了节约空间，使得流线更为简洁，更可以加深客户对项目的理解和认可。
参考案例：深圳中心天元物理模型结合LED屏影片展现形式，沙盘模型后方为LED屏，影片内容与对应区域下方LED模型会同步进行展示，多维度进行价值输出。
参考案例：物理模型结合投影、弧幕影片的形式，影片内容与对应区域下方LED模型会同步进行展示，做到加深客户印象的效果，并可以通过IPAD直接控制操作影视片的播放。
招商品牌作为项目最为重要的价值点之一，必须加大力度并采取新颖的方式对客户进行灌输，增强客户对品牌的认可和忠诚度。
品牌展示区参考案例：卓越世纪中心（写字楼）加入各种元素营造具层次感的螺旋三维空间，将展示廊互相紧扣形成一个无时序的自由空间—时光隧道，提供一个完美的品牌展示平台。
项目可模仿卓越世纪中心的方式，设置品牌展示通道或在搭建看楼通道的时候，在通道两侧布置LED展示屏，循环播放招商品牌的价值点，并在通道上方间隔一段距离设置投影仪，定时投影到通道内部进行招商品牌价值的讲解。
写字楼包租及二房东行业研究分析
包租行业研究目录CONTENT 1发展概况2案例简析3案例启示「什么是包租客」低价与业主签订长周期租约，大面积的租入写字楼，然后根据客户需求，分割成十几平方米到几百平方米的面积，再转租出去，从中赚取差价的企业或者个人统称为“包租客”。
38%62%深圳早期知名的包租客企业包租客业主直租深圳包租客市场占有率：60%↑深圳写字楼包租客数量：1000+「包租客的发展史」深圳的包租客历史久远，有写字楼前便有，因为深圳一直盛行炒楼，炒住宅不过瘾就炒写字楼，炒完写字楼发现投入太大且写字楼的流动性不佳，所以就尝试包租写字楼，因为投入小且退出快。
2000年首批包租客诞生于华强北2000年一批潮汕人在华强北做电子生意亏损后就将铺位以更高价转租给老乡，随后这批人就在华强北物色物业进行包租，全盛时期，赛格广场30%物业是包租客在转租。
2008年包租客的兴起2008年金融危机后，写字楼市场低迷，一些具有冒险精神的地铺中介乘机低价从香港投资客手中接收了一批写字楼，然后再高价出去获利。
（因为包租成本很低，且这些中介手上还是有意向租户的）2012年包租客的盛行1.大批前海新注册公司带来小面积办公需求；2.政策放宽，包租不再受制于转租权的获得；3.京基100包租案例的明星效应；基于以上3点，包租客一夜之间遍地开花，到了2015年大有席卷市场之势。
2015年~包租客趋于规模化、规范化包租客会在在政府工商部门注册，成为合法备案的资产管理公司，组建专业的服务团队，与开发商（或业主）签署具有法律效益的书面合同。
「包租客早期印象」鱼龙混杂偷面积无效租约闻风而逃从一开始主要来自于中介从业人员和住宅投资客，发展到做装修的、做金融的、做开发的，甚至连一些行政人员也参与其中，整个行业良莠不齐。
超过50%的包租客都在偷面积。
因为其投入了装修且对单元进行了重新分割，所以很多租户无法发现。
一旦有租户质问，会被其以分摊公共面积等利用搪塞过去。
前海卓越时代广场的一些包租客房源，实用率甚至只有40%多，为了确保低空置，有时候包租客会跟客户签署比包租租约更长的无效的转租租约。
深圳卓越皇岗世纪中心案例分析
高层建筑：深圳卓越·皇岗世纪中心项目工程概况：深圳卓越•皇岗世纪中心位于深圳市商务中心区，是一幢地下3层、地上59层的超高层写字楼，建筑面积15万m2，建筑高度268m，14、25和39层设避难层。
外墙装饰主要采用玻璃幕墙、干挂花岗岩和复合铝板。
主楼结构为外围劲性砼钢管柱与（1100～700）mm厚核心筒混凝土结构组合，-3~27层（局部至39层）外框柱为22个矩形钢管混凝土叠合柱、26层～40层2-6轴/2-C～2-D轴为内包十字型钢柱，外围柱从51层到屋面均为斜方钢柱（倾斜度为5.2°）。
型钢采用Q345B圆形钢管、焊接H型钢和焊接箱型结构，混凝土最高强度等级C70，抗渗等级P12和P8，地下室底板厚（600~700）mm，承台最大厚度 6.6m。
于2008年2月15日开工，2009年5月16日封顶。
外墙构造卓越皇岗世纪中心1#楼外墙玻璃，全部采用Low-E热反射节能中空钢化安全玻璃幕墙，Low-E夹胶中空钢化安全玻璃,功能主要表现在：a 、节能性：特别是本工程是采用low—E玻璃作为基片，能将k值（即在温差下,单位面积玻璃传导的热量）减低到1.7w/㎡.℃, 同时能将Sc值(遮阳系数) 降到0.4以下，具有阳光控制功能。
b、隔音性能：中空玻璃本身可以将噪音降低32dB左右。
c、防结露性能：单片玻璃由于K值较大,在室内外温差较大的时候,会造成玻璃内表面出现结露现象,影响玻璃的通透性能,造成视线阻隔,中空玻璃空气层绝对干燥,使其露点达到-40℃,确保玻璃表面不出现结露现象。
d、良好的透射性：玻璃幕墙使用的Low-E中空钢化玻璃中,将Low-E膜放在第二面,这样可以使冬天透过玻璃的太阳光更多些，同时可以反射更多的室内红外线波，减少冬天室内的能耗。
夏天它可以限制更多的太阳热能进入。
选用的玻璃可见光透射比为0.5，有非常良好的透射性能。
层间位置采用埃特板800高封挡楼板结构，埃特板背面因节能减排的要求，粘贴挤塑聚苯乙烯泡沫塑料板，满足规范和设计的要求。
国内5个办公楼室内设计案例分析
国内5个办公楼室内设计案例分析1.上海环球金融中心上海环球金融中心（Shanghai Tower）是中国第一高楼，楼高632米，共有127层。
其室内设计充分体现了现代办公楼的需求和标准。
整个设计采用了现代简约的风格，以提供一个高效、舒适和符合人体工程学的办公环境。
办公区域的布局合理，使得每个员工都能拥有充足的空间，并且设计了大量的休息区和会议室，用于员工之间的交流和合作。
2.北京国际贸易中心北京国际贸易中心（Beijing International Trade Center）是一座现代办公楼，总建筑面积约20万平方米。
该项目的室内设计注重了空间的灵活利用和功能的合理布局，以满足不同企业的需求。
例如，大型企业可以选择开放式办公区域，以鼓励员工之间的交流与合作；而小型企业可以选择私人办公室，以提供更私密的工作环境。
此外，设计师还注重了细节的处理，如舒适的家具、柔和的照明和宜人的色调，以提供一个舒适和宜人的工作环境。
3.广州国际金融中心广州国际金融中心（Guangzhou International Financial Center）是一座综合性商务楼，楼高432米，总建筑面积约20万平方米。
室内设计力求创造一个令人印象深刻的商务空间，以吸引客户和租户。
设计师在每个楼层都设置了大型接待区，以展示企业的形象和品牌价值，并提供独特的会议室和展示区域，满足客户的不同需求。
此外，整个办公楼采用了现代、高科技的设计元素，如灯光效果、材料选择和装饰品的摆放，给人一种时尚、高端的感觉。
4.深圳华侨城创意文化园深圳华侨城创意文化园（Overseas Chinese Town Creative Culture Park）是一个创意产业园区，位于深圳市中心的罗湖区。
该园区以其独特的设计和文化氛围而闻名，吸引了众多创意人才和企业入驻。
室内设计注重了空间的灵活性和创意的表达。
例如，各个办公区域设置了不同风格和主题的会议室和休息区，以满足员工的不同需求。
2018-深圳各区商圈情况及各大商业中心案例研究
人流量 工作日日均客流约4.5万人次左右，周末日均客流约6-7万
项目分析
项目位于深圳市中轴线的中心地带、中心商务区，覆盖了深圳市70％的顶级高层写字楼、国际会展 中心、五星级酒店等。2015年度皇庭国际积极推动实施战略转型，从“重资产”向“轻资产”模 式转变，2016年将项目重新定位为深圳社交型购物中心。从2013年开业以来，年销售额和客流量 稳步上升，2015年更是创造了经营期购物中心同一年度客流提升80%的记录。
龙岗 商圈
坪山新区
盐田区
• 从最早的罗湖商圈开始，到目前最新规划发 展的前海自贸区，深圳整体零售市场呈现自
东往西的发展趋势。
• 当前深圳市内核心商圈仍集中分布在罗湖、 福田以及南山。
福田中心区商圈 COCO Park2006 卓越intown2011 怡景中心城2007 天虹君尚百货2010 皇庭广场 2014
类型：特色商业街及商 业文化街区、购物中心
档次：中档至中高档
消费者特征：本地高端 消费人群及旅游者
宝安 商圈
前海 商圈
华侨城 商圈
后海 商圈
福田 商圈
深南中 商圈
罗湖 商圈
核心商圈
次核心商圈
深圳市商圈定位及项目分布
龙岗商圈 宝能allcity龙岗店2013 龙岗万科广场2013 龙岗coco park2012 koho mall·广弘中心2016 类型：购物中心 档次：中档 消费者特征：东北部区域 的本地居民
深圳市商圈研究
商圈经济 整体档次 商业规模
发展趋势
福田区的地段、城市功能、发展历程奠定了其城市中心 的地位。2016年上半年福田区经济量质齐升，与全市其 他区相比，呈经济总量领先、质量效益突出、增长速度 平稳的特点。其中社会消费品零售总额、税收总额、进 出口总额和出口总额四项主要经济指标均排名全市第一。
深圳卓越皇岗世纪中心超高层建筑综合施工技术
（ 江苏省华建建设股份有限公司深圳分公 司， １０ ４ 广东深圳 ） ５８３ ，
摘
要 ：深圳卓越皇岗世纪 中 ，２ Ｌ５程高２８ 基坑开挖面积达 １ ｎ。通过合理的劲 『钢筋混凝土结构施 ６ ｍ， 万Ｉ 生
工、 大体积混凝土裂渗控制 、 半装配式箍筋安装 、２１ 高大模板施工、 ５． ｍ 内爬塔式起 重机高空拆除及其他新技术 的
厂
一 ， ， ， ！ 一 ｛ 一 Ｉ － ＿ ＿ ，。 ， ＿ ｝
．
图 １ 标准层结构平面布置示意
钢柱 。 所有柱的倾斜度均为５ 。 ．。 ２ （）地 下室基 础 承 台最 大厚 度 为６６ ， 次性 连 ２ ．Ｉ 一 ｎ 大 楼采 用 的混凝 土 最 高强度 等级 为Ｃ ０ ７ ，抗 渗混 续 浇筑大体 积 混凝 土３ ０ 下室底 板 、３ ２ ０ 。地 ５ ｍ 一 和一 层 凝 土 等 级 为Ｐ ，１ ， 下 室 底 板 厚 ７０ｍ 承 台部 分 外 墙采 用Ｃ ５Ｐ ２ 渗 混凝 土 ，且 地下 水对 混 凝 土具 ８ Ｐ ２地 ０ ｍ， ３ 。１抗
・
３ ４・ ９
建 筑
技 术
第 ４ 卷 第 ５ ２ １ 年 ５月 ２ 期 ０１
Ｖｏ ． Ｎｏ５ １４２ ． Ｍ ａ ．２０１ ｙ １
福田中心区写字楼
大中华国际金融中心 大堂：高度为7.5米，由于整栋建筑没有全部完工，所以大 堂面积稍显偏小
大中华国际金融中心
停车位配比情况
大中华国际金融中心
电梯参数
大中华国际金融中心 如图所示，红色框住部分为客梯，绿色框住部分为消防梯
大中华国际金融中心
标准层
标准层为5至35层
标准层高：4.0m
标准层面积：2500㎡
标准层平面图
嘉里建设广场
避难层
层高：7.7m
功能：避难层、广场
裙楼
层数：3层
高度：首层7.2m，二三层4.8m
现功能：咖啡厅、银行等商铺
嘉里建设广场
盥洗室设置
嘉里建设广场
物业
• 物业公司：嘉里物业管理（深圳）有限公司
• 物业管理费：22元/㎡·月
嘉里建设广场
• 建筑高度：280m
• 建筑层数：66层 • 容积率：13.02 • 绿化率：约15%
四 号 楼 一 号 楼 二 号 楼
卓越世纪中心1号楼
地理位置：福田中心区CBD南区福华三路会展中心东
卓越世纪中心1号楼 卓越世纪中心位于CBD内， 交通十分便捷。 • 地铁：处于城市干道系统 的核心，地铁成为现代城 市的一个非常重要的交通 手段。 • 1、2、3、4号线贯通四向 ，围合CBD版图。 • 公交：10路、101路、 113路、204路…聚合多达 27条公交线路，公共交通 畅达全城。
福田中心区写字楼案例分析
PPT制作人：
写字楼案例
• 卓越世纪中心1号楼（2010年） • 卓越世纪中心4号楼（2010年） • 大中国国际金融中心A座（2010年） • 嘉里建设广场二期（2011年）
• 荣超大厦（2013年）
优秀写字楼运营案例
优秀写字楼运营案例分析一、项目概述本案例分析的是位于市中心的某高端写字楼，该写字楼凭借其地理位置优势、硬件设施、智能化管理、服务配套等方面的卓越表现，成为了市场上的佼佼者。
二、地理位置优势该写字楼位于城市核心商圈，交通便捷，周边配套设施齐全，这为其吸引优质租户提供了有力保障。
同时，其优越的地理位置也提升了物业的投资价值。
三、硬件设施该写字楼硬件设施一流，建筑外观现代大气，内部空间布局合理，办公环境舒适。
此外，写字楼的楼层高度、承重、电力等均符合国际标准，能够满足各类企业的需求。
四、智能化管理该写字楼采用了先进的智能化管理系统，包括智能门禁、智能安防、智能空调等，提升了物业的管理效率和租户的办公体验。
同时，通过智能化管理，该写字楼还能够实现能源的节约和环保。
五、服务配套该写字楼提供了全方位的服务配套，包括商务中心、会议室、餐厅、银行等，满足了租户的各种需求。
此外，该写字楼还提供了一系列增值服务，如企业活动策划、法律咨询等，帮助企业解决实际问题。
六、租户结构该写字楼的租户结构优质，涵盖了多家知名企业和跨国公司。
这些优质租户的入驻不仅提升了写字楼的品质形象，还为其带来了更多的商机和资源。
七、租金水平该写字楼的租金水平相对较高，这与其高品质的硬件设施、智能化管理和全方位的服务配套密不可分。
尽管租金水平较高，但因其具备较高的投资价值和回报率，仍吸引了众多投资者和企业入驻。
八、市场评价该写字楼在市场上获得了高度评价，被认为是一家高品质、高效率、高附加值的写字楼。
其卓越的表现也为其赢得了多项行业奖项和荣誉。
九、未来发展前景未来，该写字楼仍有较大的发展空间。
一方面，随着城市经济的发展和商业圈的扩大，该写字楼的区位优势将更加明显；另一方面，随着科技的进步和智能化管理的普及，该写字楼的智能化管理水平将进一步提升。
此外，随着租户结构和需求的不断变化，该写字楼的服务配套也将不断完善和升级。
办公楼设计总图布局建筑
（办公＞商场＞公寓＞酒店）
c. 以酒店为核心功能
（酒店＞公寓＞办公＞商场）
d. 以商业为核心功能
（商业＞酒店＞公寓＞办公）
c案例:上海商城
d案例:深圳华润中心
设计流程→ 总平面布局→体量研究→ 标准楼层→ 电梯系统→ 公共区域→ 地下停车→ 外墙系统→ 空调系统→ 室内装修→ 成本对标
02 总平面布局
四川中银大厦（成都） 136m 38F 1500㎡
联通大厦（深圳）
99m
24F 1600㎡
环球金融中心（北京） 100m 24F 1400㎡ 设计流程→ 总平面布局→ 体量研究→ 标1准0楼0层m→及电以梯系下统→ 公共区域→ 地下停车→ 外墙系统→ 空调系统→ 室内装修→ 成本对标
紫竹国际大厦（上海） 100m 22F 1400㎡
03 体量研究
3.2 高层办公楼平面
标准层面积： • 1500㎡ • 2000㎡
15/34
平面限定表 (层高均以4m计算)
标准层面 积
总建筑面积 5万㎡
总建筑面积 8万㎡
总建筑面积 10万㎡
1500㎡
层数：33层 高度：132m
层数：53层 高度：208m
2000㎡
层数：25层 高度：100m
层数：40层 高度：160m
景观价值： 景观价值体现
展示价值： 商业主要展示面
功能组织：先商业后办公
城市主干道
视野
设计流程→ 总平面布局→体量研究→ 标准楼层→ 电梯系统→ 公共区域→ 地下停车→ 外墙系统→ 空调系统→ 室内装修→ 成本对标
城市交通 商业入口 办公入口 文化中心入口 酒店入口
02 总平面布局
2.2 外部流线组织
深圳卓越皇岗世纪中心1#楼幕墙工程施工技术总结.
卓越皇岗世纪中心1#楼幕墙工程施工技术总结一、工程概况：工程名称：卓越皇岗世纪中心幕墙工程建设地点：深圳市中心区海田路以西、金田路以东、福华三路以南、福华四路以北建设单位：深圳卓越世纪城房地产开发有限公司监理单位：深圳市恒浩建工程项目管理有限公司总包单位：中建三局第一建设工程有限责任公司建筑设计单位：中建国际（深圳）设计顾问有限公司幕墙深化设计单位：深圳市瑞华建设股份有限公司工程规模：建筑用地面积30163.01m2.总建筑面积435007.92m2.结构形式：框架剪力墙结构。
1#塔楼幕墙最高高度279.9m抗震设防烈度：七度建筑设计使用年限：100年幕墙设计使用年限：25年（进行适当维修可达50年）二、设计范围本工程1#塔楼部分主要包括以下内容：1、玻璃幕墙、车道铝板幕墙、金属结构点式雨棚、拉索式中空玻璃幕墙等系统。
幕墙整体为横明竖隐系统。
幕墙玻璃采用Low-E镀膜中空钢化玻璃，雨棚采用透明钢化夹胶玻璃，幕墙面积约48848平方。
2、其它所有外装饰系统（包括铝合金百叶、开启窗等项目）。
三、设计构思与特点卓越皇岗世纪中心位于深圳市中心区，地处海田路以西、金田路以东、福华三路以南、福华四路以北，交通便利，是集办公、酒店、商业为一体的超高层建筑。
幕墙设计以建筑设计图及招标图为基准，在此基础上完善实施。
材料采用了Low-E中空钢化玻璃、单层玻璃（不同颜色）、银白色铝合金装饰条等，通过对这些材料的不同组合、不同的构造、特别是大厦立面钻石造型形式别具一格，必将成为深圳中心区又一地标建筑。
四、设计技术特点：（1）立面效果及特点：卓越皇岗世纪中心由四栋错落有致的塔楼和底部商业裙楼组成，塔楼整体较为方正，幕墙形式为框架式横明竖隐中空玻璃幕墙。
1＃、2＃塔楼表面线、面转折宛如钻石切割面，3#、4＃塔楼同样利用线面转折使得简单的几何形体变得丰富起来，裙楼丰富多样的立面造型以及丰富的材料和颜色变化来实现建筑功能的要求和外观效果。
卓越世纪中心(简介)
TOWER 1
TOWER 1 由66层标准层构成，氛围低区 、中区、高区、超高区四个部分，全楼有 20部客用电梯与2部消防梯，分别在首层 大堂、二层大堂为客户服务。
高度 建筑面积
楼层分布
280m
120036㎡
4-65层（避难层/设备 层17、33、49层）
4 品质价值 傲视CBD的品质标杆
写字楼硬件配置
卓越世纪中心项目简介
EXCELLENCE CENTURY CENTER BRIEF INTRODUCTION
卓越资管2017
卓越世纪中心 价值切面
2综合体价值 46万㎡醇熟综合体
4品质价值
傲视CBD的品质标杆
5E+
商务运营体系
3 地标价值
最具记忆点的钻石立面
1地段价值
中心所在多元价值聚合
1 地段价值 中心所在，多元价值聚合
3号线
4号线
2号线
希尔顿酒店
卓越世纪中心
1号线
2 综合体价值 46万㎡醇熟综合体
高端商务生活圈
卓越世纪中心定位为世界商务 综合体，总建面达46万㎡ ； 四栋超高层塔楼，包含写字楼 、酒店、商业、公寓等，配置 与商务生活强相关的业态，创 造了深圳办公物业的全新体验
3 地标价值 最具记忆点的钻石立面
5 卓越E+商务 商务运营体系
开启珠三角城际直飞新时代 已完成30+次安全飞行
广州
GUANG ZHOU
深圳
SHENZHEN
珠海
ZHUHAI
惠州
HUIZHOU
东部华侨城
OCT EAST
天琴湾
VEGA VILLA
5 卓越E+商务 商务运营体系
写字楼案例分析精品PPT课件
“ Boutique ” 源 起 于 法 语 ，
原意指时尚、精品。如今，
“ Boutique ” 概 念 ， 意 义 广 泛 ，
包括精品经营、富于个性、讲究独
特设计感、标榜量身订造的贴心尊
贵服务。 Boutique office专指精
品商务公寓
标 准 层 面 积 1300m2 ， （ A 座
730m2 ， B 座 600m2 ） ， 层 高
3.6m
3
17
【写字楼分析】卓越世纪中心4号楼为甲级写字楼，标准层面积1960m2，标准层高 4m
房号
1
2
3
4 5 6 7 8 9 10
低区 300 116 123 121 299 298 121 123 116 300
中低区 301 126 130 122 300 299 122 130 126 301
层数 64
59
34 37
高度（米） 280
268
150 185.5
7
【商业分析】“深圳CBD时尚购物中心”定位，服饰零售为主，搭配大量餐饮，满足 商务客群需求
I 各层业态分布情况
楼层
业态
主力业态
业态代表品牌
L
休闲娱乐
休闲娱乐
4F
四季时光国际会所、海底捞
餐饮
大型餐饮
3F
零售、餐饮、 休闲娱乐
零售
BENBO、SELECTED、俏江南、原味主 张、思妍丽
② 餐饮品牌代表：俏江南、江南味道、适香餐厅、 海底捞、丽水人家、猫屎咖啡、costa coffee、 o’coffee、、山小屋、禾绿回转寿司、粥乡、 黑旗鱼铁板烧、大家乐、赛百味、原味主张
服饰零售类经营人气较差
深圳10大高楼
深圳10大高楼1、京基100—京基金融中心京基100位于罗湖蔡屋围金融中心区深南东路5016号，地处罗湖蔡屋围金融中心区商圈，它是由深圳知名地产商—京基集团倾力打造，由国际著名的英国TFP担当设计。
建筑外形简洁流畅，彷如倾泻与城市中的瀑布，演绎“飞流直下三千尺，疑是银河落九天”的壮观景象。
项目总面积逾60万平米，建筑高度448.1米。
建成后将成为深圳最高的地标性建筑，全球第八大高的摩天大厦。
它是涵盖了一个超甲级写字楼，铂金五星级酒店、高级公寓以及精品购物中心为一体的世界级城市综合体。
楼高：448.1米楼层：100层建成时间：2011年2、地王大厦----信义广场大厦总共69层，总高度383.95米（实际高度324.8米）建成时是亚洲第一高楼，也是全国第一个钢结构高层建筑，位居目前十大建筑之列。
1995年6月9日，地王大厦主楼封顶。
主题性观光项目“深港之窗”就坐落在巍峨挺拔的地王大厦顶楼，是亚洲第一个高层主题性观光游览项目。
在此可以俯览深圳市容，远眺香港市容。
地王大厦由商业大楼、商务公寓和购物中心三部分组成，是深圳的重要标志。
楼高：383.95米楼层：69层建成时间：1996年3。
、赛格广场赛格广场是华强商圈最具特性的写字楼，他是有深圳赛格集团投资兴建，是目前世界上最高的钢管混凝土结构大厦。
总高355.8米，总建筑72层，地上72层，地下4层。
总建筑面积达到17万平米，是深圳市跨世纪的标志性建筑，建成时为深圳的第二高度，仅次于地王大厦。
赛格广场的电子市场更是扬名全国。
营业面积达到了40000平米，汇聚3000商家。
成交额占全国电子产品总成交额的三分之一，年销售额40-50亿元。
楼高：355.8米楼层：72层建成时间：2000年4、卓越世纪中心1号楼卓越世纪中心由东西两块地合并而成，总面积达30163.01平米，两块地之间有规划的南北方向的市政路，地块方正。
本项目位于深圳CBD东南部，西接会展中心，北隔福华三路与财富大厦相望，南有皇岗中学，东有辛城花园和港丽豪园，是CBD单一的最大业权商务旗舰项目。
深圳城市更新模式与典型案例分析
深圳城市更新模式与典型案例分析【中图分类号】TU746.3【文献标识码】A【文章编号】1002-8544（2017）10-0254-031.前言城市更新(Urban Renewal)是当今世界各国普遍面临的重大城市发展课题。
它是在科学预见的基础上解决城市发展的根本矛盾的手段，即将老化的市区予以有效地改善，使其成为现代化的都市本质。
城市更新绝非只是简单的拆“旧”建“新”，也不是一种“心血来潮”的短期行为，而是一个城市发展过程中的一种“新陈代谢”，是一个长期、持久、永不间断的过程。
它包含着保护、修复、改造、更新、新建等多项内容，并且常常综合在一起。
美国早期的城市更新概念是指对社区环境较差、标准偏低、规划落后、贫困的地区或者过时的景观进行自我改造的过程。
上世纪70年代中期，英国在《英国大都市计划》中提出了“城市复兴”的概念。
我国一些规划专家近年来提出的城市更新概念：指城市发展在内涵上的提升，在空间上的结构性演替，在城市功能体系上的重构与重组，在区域发展层面的整体拓展。
可见，城市更新的目的是通过城市更新的途径，使旧城从城市功能、布局、产业结构和经济结构上进行调整，旧城的整体机能得以改善和提高，保证正常运转以适应国民经济和城市建设发展的要求，真正理解和做到社会效益、环境效益和经济效益的协调与统一。
从这个意义上说，城市更新的目标应该是提高旧城的整体机能、综合实力和吸引力，提高整个城市的现代化水平。
2.深圳城市更新的背景分析2.1 深圳城市更新的意义深圳作为改革开放的前沿城市，由小渔村一跃成为国际化都市的同时，也由于历史原因留下了巨量的老旧屋村、老旧工业区等物业形态。
深圳仅有142平方公里的新增建设用地扩张潜力已经接近极限。
使得深圳这座年轻城市先于其他城市面临着空间资源“难以为继”的挑战。
根据《深圳市城市总体规划（2007-2020）（草案）》，未来城市更新将取代新增建设用地成为深圳空间资源供应的主要来源。
面对上述挑战、压力和需求，深圳市政府自2004年底以来率先进行了城市更新制度建设的探索，为全国提供了先行先试的经验。
深圳卓越·皇岗世纪中心结构设计
ｂ框架柱 ：根据 框架柱 实 际受力 的不 同 ，钢管混凝 土柱截 面分别 ．
为１ ０ ｍｍ×１ ０ ｍｍ ×３ ｍｍ、 １ ０ ｍｍ ２ ０ Ｘ３ ｒｍ和１ ０ ｍｍ ３０ ３０ ５ ２０ Ｘ１０ ｍｍ ５ ａ ００
Ｘ１ ０ ｍｍ ５ ０ ０ Ｘ２ ｍｍ［． ３ １ １０ ｒｍ １０ ｍ ×２ ｍｍ、 Ｉ０ ｍｍ １１ 层 —｝ ０ １ ａ Ｘ ｌ０ ｒ ａ ５ Ｏ０
三 、结构布置
根据 建筑 功能 的要 求 ，利用 电梯 厅 、楼 梯 间形成 钢 筋混 凝土 简 体 ，并且加 强周边简体 的厚度 ，使简体具 有最大 的刚度 ，适 当削弱 中 间墙体 的厚 度 ；在 建筑物 的外 围布 置框 架柱 ，框 架柱 间距 ９ ｍ，并 加 强建 筑周边框架梁 的刚度 ，以加强外 框柱 和核心筒 体的协调 工作 ；采 用现浇 钢筋混凝土单 向梁 板式楼盖 。楼板厚 度 １０ ０ｍｍ、１０ ｍ；核心 ２ｍ 简体 内部板 厚 １０ ５ｍｍ，以削弱建筑楼 面开洞 对楼层结 构刚度 的影响 ： 为了减小建筑底部 钢筋混凝土柱 的截面 面积 ，增加使 用面积 。
地 震 ＥＡ Ｓ ＿Ｂ ｒ
方案 １ 方案２
计算 振型数３ 个 ，周期 折减 系数 ０８ ０ ． ，结构 阻尼 比０ ５（ ． 混凝土结构 方 ０
１方案 １ ． —— 钢筋 混 凝 土框 架． 筒体 结 构 （ 部 采用 钢 管 混凝 土 案 ）和０ ４（ 底 ． 混合结构 方案 ）。 ０ 柱） 外 框柱 在底部 ２ 层采用 方 钢管 混凝 土 柱 。上部 采 用钢 筋混 凝 土 ３ 柱 。构件 参数 ：
办公高层建筑大楼案例分析
办公高层建筑大楼案例分析咱今儿就来唠唠这个办公高层建筑大楼的事儿。
就拿我知道的那座A大楼来说吧。
一、外观与形象。
这A大楼啊，从外面看那叫一个气派。
它就像一个巨大的玻璃盒子，在阳光下闪闪发光，特别扎眼。
大楼的外立面全是那种反光的玻璃幕墙，从远处看，就像是一面巨大的镜子，把周围的景色都给映射进去了。
这对于公司来说，就像是一张超级豪华的名片。
你想啊，客户一来，看到这么高大上的大楼，心里首先就觉得这个公司有实力，倍儿有面子。
不过呢，这玻璃幕墙也有麻烦事儿。
夏天的时候，那就是个超级大的聚热器。
阳光一照，大楼里面就像蒸笼一样，空调得开得呼呼响，电费就像流水一样哗哗地走。
而且这玻璃幕墙清洁起来可不容易，得请专门的清洁工人，坐着那种吊在半空中的擦窗车，看着都让人胆战心惊。
二、内部空间布局。
走进大楼里面，大堂那是相当宽敞明亮。
大理石的地面光可鉴人，前台摆着巨大的鲜花，一看就很有格调。
办公楼层呢，采用的是那种开放式的布局。
这有好处也有坏处。
好处是大家交流起来方便，没有那种格子间的隔阂。
一个项目组的人坐在一块儿，喊一嗓子就能商量事儿。
但是啊，这也意味着一点隐私都没有。
你要是想偷偷打个盹儿或者干点自己的小私事，那可就难喽，周围的人都能看得一清二楚。
再说说会议室。
有些会议室设计得特别奇葩。
有一个会议室在大楼的角落里，窗户特别小，进去感觉就很压抑。
每次在那个会议室开会，大家都没什么积极性，就盼着早点结束。
而另外一些会议室就很好，空间大，采光也好，设备还特别先进，有那种巨大的智能显示屏，连接电脑特别方便，做演示的时候那叫一个酷炫。
三、交通与设施。
大楼里的电梯可真是个让人又爱又恨的东西。
上班高峰的时候，那就是一场“电梯大战”。
一群人在电梯口眼巴巴地等着，好不容易来一部电梯，还没等你挤进去就满员了。
而且这电梯还经常出故障，一修就是半天，大家只能爬楼梯。
这对于那些在高层办公的人来说，简直就是一场噩梦。
不过大楼的配套设施还是有可圈可点的地方。
卓越·皇岗世纪中心超高层建筑的基础设计
文介 绍 的卓越 ・ 岗世 纪 中心工 程 ，其 裙 房 、地 下 皇
地 上层 数 地 下层 数 建筑 面 积（ ｍ２ 万 ）
６ ８ ３ ｌ Ｏ９
６ ３ ３ ９０ ．
３ ４ ３ ３Ｓ ．５
４ ５ ３ Ｓ１ ．５
根据 本 工程特 点 ，塔楼 大 直径 嵌岩 灌注 桩基 础 的持 力层 可选 择 中风 化或 微风 化 岩 ，当 以中风化 作 为持 力层 时 ，可采 用扩 底桩 基 承载 力 的要 求 ，当 以 微 风化 作 为持 力层 时 ，桩端 不 作扩 大头 单桩 承载 力 由桩 身强 度控 制 。 根 据 岩土 工程 详 勘报 告 ，本 工程 所 处场 地基 岩
６ ９５０ ０
６１６ ００
２ ８８０ ０
３９７ ００
１６ ０ ３０
最 大荷 载（ Ｎ Ｋ）
以上 几 点，导致 了超 高层建 筑 的基础 设 计具有
定 的复 杂性 ，如 何保 证 既 安全 可 靠又 经 济合 理 、 方 便施 工 ，是 结构 设计 人 员面 临的新 的挑 战 ，只有
山期花 岗岩等 四类地层 。 各土 层物理 力学指标见表 ２ 。
表 ２ 各 土层 层序 及 性质
地 基 压 缩 承 载 力 变形 承载力特征值 人工挖孔桩
的 １ ４勘 探孔 ， 中风 化层 厚 度＞２ ４米 ，微 风化 层 未 揭 露 ；而 ２ ＃塔楼 的中风 化层 较 薄 ，１ ０号 孔 中风 ０ 化 厚度 仅 为 １１米 ， 中风 化 岩层 有裂 隙 承压 水 。当 ． 以 中风 化 岩作 为持 力 层 时 ，桩 长 在 ２ ０米 ～ ３ ． ３５米 左 右 ； 以微 风 化岩 作 为持 力层 时 ， 当 桩长 在 ２ ８米 ～
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各区户型面积（m2）
房号 低区 中低区 中高区
1 209 243
240
高区 240
2
51
86
86
376
3
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86
290
376
4
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86
290
240
5 188 222
86
6 188 222
240
7
86
86
8
86
86
9
51
86
10 209 243
15
【写字楼分析】卓越世纪中心2号楼为皇岗商务中心，皇岗股份自己持有。建筑空间 设计与1号楼相似，标准层面积1900m2——2000m2，层高4.1m
中高区 299 129 132 128 297 297 128 132 129 299
高区 532 426 548 411
4
18
【LEED认证】华南地区首个申请Leed金级认证项目，从施工图到施工过程直至验收 使用全程接受美国绿色委员会监管，全部过程完全接轨国际环保节能最高要求
19
【顶级物业服务】卓越•世纪中心由国际金钥匙提供全程物业的资产管理和运营服务 顾问，引入礼宾式服务，打造世界级商务服务品质
O
零售 2F
餐饮
零售
MO&CO、Five plus、BASIC HOUSE、 DAZZLE、埃克斯咖啡、COSTA COFFEE、 O’coffee
V
1F
零售、餐饮 服务类
服务 零售
中国银行、汇丰银行、南洋商业银行、 中国工商银行、PINKO、Marisfrolg、音 儿、百丽
零售
Smart超市、适香、江南味道、面点王、
“ Boutique ” 源 起 于 法 语 ，
原意指时尚、精品。如今，
“ Boutique ” 概 念 ， 意 义 广 泛 ，
包括精品经营、富于个性、讲究独
特设计感、标榜量身订造的贴心尊
贵服务。 Boutique office专指精
品商务公寓
标 准 层 面 积 1300m2 ， （ A 座
730m2 ， B 座 600m2 ） ， 层 高
6
【产品功能】项目由4栋塔楼和裙楼商业组成，其中1号楼为超甲级写字楼，4号楼为 甲级写字楼，3号楼为小面积办公产品，2号楼为商业、酒店、公寓复合型产品
楼栋 1号楼
2号楼
3号楼 4号楼
物业类型
办公 办公 酒店 公寓 办公 办公
建筑面积㎡
120281.92 49307.21 26966.92 25163.21 37388.2 64428.6
23
【高端电梯】原装进口三菱电梯，创造高效舒适的商务环境，全面提高客户商务效率， 1号楼电梯25部，2号楼电梯24部，3号楼电梯7部，4号楼电梯14部
24
【网络架空地板】采用网络架空地板，方便企业铺设网络系统施工
尺寸：60（长）×60（宽） ×33（厚）mm
表面处理：环 氧喷涂的静电 喷涂处理，耐 腐蚀、耐刮擦， 有效克服对电 子元件有巨大 破坏力的静电、 阻然的危害， 提高电子设备 的稳定性
设备层/避 难层为
18层、33层、49层
标准层面积 1900m2——2000m2
玻璃幕墙 中空LOW-E玻璃幕墙（信义玻璃）
通讯系统 卫星电视信号、无线网络覆盖
安保系统 24小时安全监测、保安巡逻
消防系统 烟感、温感探测
1
14
【写字楼分析】卓越世纪中心1号楼高280米，多元化的户型配比满足不同类型企业的 实际需要
4
【周边配套】拥有丽兹卡尔顿、香格里拉、喜来登等8大顶级酒店，怡景中心城、 COCOPARK与晶岛国际3大集中商业配套，花旗、东亚、建行等多家金融网点覆盖
5
【产品设计】卓越集团特邀请世界知名建筑设计师 Larry K Oltmans 担当设计，以富 于城市氛围商务综合体物业为开发原想，设计代表永恒的钻石切面里面效果，将成为 CBD夜空的永恒钻石
20
【华丽大堂】高挑空双层大堂设计，有效缓解高峰期上下班人流，同时体现真正的高 端品味，给人十足的仪式感和尊崇感
21
22
【VAV空调系统】项目使用的是特灵（中国）冰蓄冷VAV空调系统，降低能耗，有效 提升使用品质 VAV原理：VAV是Variable Air Volume的简称，在 输冷/热介质不变的情况下，通过改变风量来调整温度 VAV优点：夜间蓄冰、白天供冷，降低空调运行费用 20~40%；与传统空调比较，管道无冷凝水，不渗漏， 确保办公设施安全；自带新风系统，进行初效过滤和 紫外线杀毒
② 餐饮品牌代表：俏江南、江南味道、适香餐厅、 海底捞、丽水人家、猫屎咖啡、costa coffee、 o’coffee、、山小屋、禾绿回转寿司、粥乡、 黑旗鱼铁板烧、大家乐、赛百味、原味主张
服饰零售类经营人气较差
① 服饰零售类面积比例占整体面积中的45% ② 品牌代表：pinko、insun、GXG、Marisfrolg、Five plus、DAZZLE
3.6m
3
17
【写字楼分析】卓越世纪中心4号楼为甲级写字楼，标准层面积1960m2，标准层高 4m
房号
1
2
3
4 5 6 7 8 9 10
低区 300 116 123 121 299 298 121 123 116 300
中低区 301 126 130 122 300 299 122 130 126 301
E
-1F 餐饮
超市
大家乐、粥乡、禾绿回转寿司、猫屎咖 啡
8
【商业分析】外部辐射性较弱，以内部自身商务消费为主，餐饮类占比较大，人气相 对较强，但服饰零售类经营人气较差
卓越intown业态组合情况
5% 8% 8%
34%
45%
零售 餐饮 休闲乐 美容 服务类
餐饮类占比较大，人气相对较强
① 卓越intown餐饮面积比例占整体面积中的34%
架空方式：采 用 10cm 架 空 ， 方便企业铺设 网络系统施工
25
【停车场】地下负二层和负三层为停车场，共有1550个车位，智能化停车系统，方便 高效快捷
➢ 1、3、4号楼地下停车场 相 连 通 ， 车 位 数 共 1550 个（其中部分双层机械 停车位572个）
➢ 2号楼的停车场单独设立， 车位数共：465个
26
【车流动线】项目共有5个车辆出入口，动线设置合理，出入方便
27
知识回顾 Knowledge Review
28
层数 64
59
34 37
高度（米） 280
268
150 185.5
7
【商业分析】“深圳CBD时尚购物中心”定位，服饰零售为主，搭配大量餐饮，满足 商务客群需求
I 各层业态分布情况
楼层
业态
主力业态
业态代表品牌
L
休闲娱乐
休闲娱乐
4F
四季时光国际会所、海底捞
餐饮
大型餐饮
3F
零售、餐饮、 休闲娱乐
零售
BENBO、SELECTED、俏江南、原味主 张、思妍丽
内部自身的商务消费人群为主
① 外部辐射力有限，造成整体服饰类消费人流较少，缺乏零售人气
9
咖 啡
10
美 食
11
时尚
12
生 活
13
【写字楼分析】卓越世纪中心1号楼为超甲级写字楼，拥有顶级商务配置和标准化高 品质商务配套服务
物业类别 国际甲级写字楼
标准层高 4.1m
标准净高 2.95m
使用率 66%
楼层
物业类别
54-59
皇岗股份自用
40-54
皇庭国际公寓
2
26-38
皇庭酒店
4-26
皇岗股份持有。对外出租（租金 230-280元/平米.月）
16
【写字楼分析】卓越世纪中心3号楼为小面积办公产品，以boutique office办公室理 念，打造个性化办公产品
boutique office办公室理念：
深圳卓越世纪中心案例介绍
1
【项目属性】卓越世纪中心位于深圳CBD南区，是集商务、居住、商业、酒店为一体 的标杆城市商务综合体
项目名称 项目地址 占地面积
深圳卓越世纪中心
福华五路以北，福华三路以南，金田路以东， 海田路以西
30163㎡
建筑面积
466000㎡
商业面积 项目组成 开发商
40000㎡
项目由4栋楼组成，其中1号楼为超甲级写字 楼，4号楼为甲级写字楼，3号楼为小面积办 公产品，2号楼为商业、酒店、公寓复合型产 品
深圳卓越世纪城房地产开发有限公司
建筑设计公司 美国LEO A DALY公司
停车位
1550个
物业管理公司 卓越物业
2
【区位分析】项目位于福田中心南区，深圳会展中心东侧，市政配套设施齐全，周边 高端写字楼聚集，区位优势明显
市民中心
会展中心站
会展中心
卓越世纪中心
3
【交通分析】拥有地铁1、4号线换乘站（会展中心站），东面紧邻海田路、南面紧邻 福华四路、西面紧邻金田路、北面紧邻福华三路，至香港深圳各个区域交通便捷