第三节房地产投资项目经济评价指标和计算
工程经济学-第3章 工程经济评价的基本指标及方法
基本指标及方法
第一节
项目经济评价指标概述
一、经济评价指标及指标体系
由于项目的复杂性，任何一种具体的评价 指标都只能反映项目的某一侧面或某些侧 面，而忽略了其他方面。 一些既相互联系又有相对独立性的评价指 标，就构成了项目经济评价的指标体系。 正确选择经济Байду номын сангаас价指标与指标体系，是项 目经济评价工作成功的关键因素之一。
通常要求：基准贴现率货款利率
二、净现值率NPVR (Net Present Value Rate)
1、概念： 是项目财务净现值与项目总投资现值之比 其经济含义是单位投资现值所能带来的财务净 现值
是一个考察项目单位投资盈利能力的动态指标。
2、计算公式
NPV NPVR Ip
投资现值
I p I t ( P / F , ic , t )
t 0
k
3、评价标准： •对于独立方案评价，应使FNPVR≥0，方案才能接 受； •对于多方案评价，凡FNPVR＜0的方案先行淘汰， 在余下方案中，应将FNPVR与投资额、财务净现 值结合选择方案。 4、注意： 计算投资现值与净现值的折现率应一致。
三、内部收益率IRR （Internal Rate of Return） 1、概念；
t NPV (i) （CI CO） （ 1 i ） t t 0 n
NPV1
i*
0 NPV2 ic1
ic2
i
3、IRR的计算方法：线性插值法
4、评判标准：
若IRR≥ic，则 NPV ≥ 0 可行
方案在经济上可以接受；
若IRR＜ic，则NPV ＜ 0 不可行
方案在经济上应予拒绝。
2、理论数学表达式
房地产企业经济评价指标及计算公式
房地产企业经济评价指标及其计算公式第一部分：房地产开发项目总投资及开发成本构成和逻辑关系土地费用前期工程费用基础设施建设费用建筑工程安装费用公共配套设施建设费用开发间接费用财务费用管理费用销售费用（不含税费）开发期税费不可预见费用其他费用第二部分：房地产企业的经营收入和利润一、经营收入经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或自营时的货币收入。
包括销售收入、出租收入和自营收入。
销售收入=销售房屋面积X房屋销售单价出租收入二出租房屋建筑面积X房屋租金单价自营收入二营业额一营业成本一自营中的商业经营风险回报二、利润经营利润二经营收入-经营成本-期间费用-经营税金及附加-土地增值税其中：经营收入=销售收入+出租收入+自营收入销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入出租收入二房屋出租租金收入+土地出租租金收入期间费用二管理费用+销售（经营）费用+财务费用开发经营成本利润总额=经营利润+营业外收支净额税后利润二利润总额-所得税可供分配利润二税后利润-（法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润）第三部分：房地产企业经济评价指标及其计算公式经济评价指标体系二、房地产企业盈利指标计算方法（一）动态指标（1）财务净现值（NPV）财务净现值（NPV），是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic , 将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和式中：NPV项目在起始时间点的财务净现值CI=现金流入量co现金流出量i c=基准收益率或设定的目标收益率如果NPV大于等于0,说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可以接受的。
如果NPV小于0,则项目不可接受。
（2）财务内部收益率（IRR）财务内部收益率（IRR），是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。
其计算公式为：士口-（1"用?）=zCI= 现金流入量co现金流出量（CI-CO）t项目在t年的净现金流量n――计算期，即项目的开发或经营周期（年、半年、季度或月）。
房地产开发经营经济评价指标与方法(含实例)
速算扣除系数的数值如下； 增值额未超过扣除项目金额50％时，速算扣除系数为0. 增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％时，速算扣
除系数为5％。 增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％时，速算
扣除系数为15％。 增值额超过扣除金额200％时，速算扣除系数为35％。
所得税税额＝应纳税所得额×税率。 应纳税所得额＝每个纳税年度的收入总额一准予扣
除项目的金额 房地产开发投资企业所得税税率为25％。2008年1
月起实施。
税金：契税
契税：在土地、房屋权属发生转移时，对产权
承受人征收的一种税。 转移土地、房屋权属是 指下列行为：
1)国有土地使用权出让； 2)土地使用权转让，包括出售、赠与和交换； 3)房屋买卖； 4)房屋赠与； 5)房屋交换。
经营资金是指用于开发企 业（项目）日常出租经营、 自营所需的周转资金：
租赁费用
管理费用
维修费用（预备费）
成本的概念
成本是指人们为达成一事或取得一物所必
须付出或已经付出的代价。
产品生产经营活动中的成本包括生产成本 和销售费用两部分，前者指发生在产品生 产过程中的费用，后者指发生在产品销售 过程中的费用。
由土地费用、工程费用、其他费用、预备费用等 组成。
流动资产投资：项目在投产前预先垫付、在投产后 生产经营过程中周转使用的资金。
流动资产是指可以在一年或者超过一年的一个营 业周期内变现或者耗用的资产。
由现金、应收及预付款项、存货等项组成。
开发项目总投资
开发项目总投资
开发建设投资
经营资金
产品的销售成本(亦称完全成本)=生产成本 +销售费用
房地产投资项目经济评价指标及计算方案
房地产投资项目经济评价指标及计算方案随着经济的不断发展，房地产业成为了世界上最活跃的行业之一。
越来越多的人们将资金投入到房地产市场中进行投资，然而，房地产项目的投资其实是需要经过一系列的评估的。
经济评价指标及计算方案就是评估一个房地产投资项目的财务可行性的重要标准之一。
下面，将详细介绍几个关键的评价指标及计算方案。
1. 投资回报率（ROI）投资回报率是指一项投资所获得的利润与该项投资所产生的成本之间的比例。
可以通过以下公式进行计算：ROI =（资产或项目总收益- 投资成本）/ 投资成本通过计算ROI，可以对房地产项目的投资效益进行比较评估，从而决定是否对该项目进行投资。
2. 内部收益率（IRR）内部收益率是指一项投资在投资时期内的年利率，使得该项投资的所有现金流量之和等于零。
可以通过以下公式进行计算：IRR = NPV / （1 + r）^n其中，NPV是指投资项目现值的净现值，r是预期内部收益率，n是投资的时间期限。
通过计算IRR，可以判断一个房地产项目的风险和收益。
3. 资本支出回收期（PAYBACK）资本支出回收期是指投资需要多长时间才能收回成本。
可以通过以下公式进行计算：PAYBACK = 投资成本/ 平均年现金流其中，平均年现金流是指该房地产项目在预测期限内所产生的平均现金流。
通过计算PAYBACK，可以判断房地产项目的投资收益周期。
4. 神经元网络模型（NNM）神经元网络模型是一种基于神经网络理论的统计模型，它可以模拟人类神经系统的特性，并利用神经网络的自适应性、分布式处理能力和并行处理能力，来预测未来的房地产市场变化和投资趋势。
通过NNM模型的分析，可以提供合理的合法性分析和市场风险评估，从而为房地产投资决策提供科学依据。
总之，房地产投资项目的经济评价指标及计算方案在投资决策过程中起着至关重要的作用。
投资者应根据自身的需求和风险承受能力，选择合适的评价指标及计算方法，综合分析各项指标，做出正确的房地产投资决策。
房地产投资项目经济评价指标及计算方案
房地产投资项目经济评价指标及计算方案房地产被认为是一种相对较为稳定的投资项目，但是投资者在进行房地产项目投资前，需要对投资项目进行经济评价。
经济评价的目的是为了通过多种经济指标来判断其投资的可行性，从而决定是否进行房地产投资。
本文将介绍房地产投资项目经济评价指标及计算方案。
一、投资概念1.支出在进行房地产投资的时候，需要投入一定的资金来购买物业。
这些购置物业的成本，包括购买物业的价格、装修等费用、中介人员的费用等，都属于投资者的支出。
2.收益房地产投资的收益是指投资者在房地产项目运营期间所获得的售房收入、租金收入等经济收益。
在计算收益时，需要考虑到房屋租金、出售价款等经济收益的市场水平，同时考虑到资金缩水的效应。
3.运营成本房地产投资的运营成本指投资者在房地产项目运营期间所需要支付的费用，在房地产项目投资的计算中需要纳入其中。
常见的运营成本包括房屋维修、物业管理费、购买保险等，这些成本的大小与注资规模有关。
二、经济指标的类别1、静态收益指标静态收益指标是指考虑投资项目的收益可能性时，不考虑时间因素的收益指标。
静态收益指标常见的指标有房地产投资回报率、静态投资回报期、净现值等。
这些指标都通过总收益和总支出计算出来。
2. 动态收益指标动态收益指标是指考虑时间因素后，对投资项目进行经济评价的指标。
动态收益指标常见的指标有动态投资回报期和内部收益率等。
三、经济指标的计算方案1.房地产投资回报率（ROI）房地产投资回报率指比较房地产投资的收益率和投资支出的比率，它可以用于评价投资项目的盈利效应。
通常，ROI指的是在一年收益计算的基础上的回报率。
在计算ROI时，需要考虑到投资者投入的总支出，以及投资项目的总收益。
ROI = （总收益/ 总支出）x 100%2.净现值（NPV）净现值是考虑时间价值的总收益与总支出的差额。
计算方式如下：NPV = [（每年的未来现金流收益/ (1 + r)n）-总投资成本]在这里，r表示贴现率，n表示未来一年的流的个数。
第三节房地产投资项目经济评价指标及其计算
第三节房地产投资项目经济评价指标及其计算一、静态目的及其计算对房地产开发项目的投资效益停止评价时，假定不思索资金的时间价值，称为静态评价，其计算目的称为静态目的。
常用的静态目的有投资利润率、投资回收期等。
〔一〕投资利润率投资利润率是指项目到达设计消费才干后的一个正常消费年份的年利润总额与项目总投资的比率，它是调查项目单位投资盈利才干的静态目的。
抵消费期内各年的利润总额变化幅度较大的项目，应计算消费期年平均利润总额与项目总投资的比率。
其计算公式为： 投资利润率＝项目总投资均利润总额项目年利润总额或年平 〔5－10〕项目投资利润率越高，说明项目经济效益越好，否那么说明效益欠佳或盈余。
在应用投资利润率停止评价时，首先要确定一个利润率规范〔例如20％〕，当投资方案的投资利润率高于此规范时那么接受该投资方案，否那么就拒绝该投资方案。
假设要从多个可接受的互斥方案中停止选择，应该选投资利润率最高的方案。
例如，某项目的总投资为500万元，其年平均销售利润为146万元，那么该项目的投资利润率是多少？该项目的投资利润率为：500146×100％＝29.2％ 假设确定的投资利润率规范为20％，那么可接受该投资方案。
投资利润率关于快速评价一个寿命期较短项目方案的投资经济效果是有用的目的；当项目不具有综合剖析所需的详细资料时，或在树立项目制定的早期阶段或研讨进程对其停止初步评价也是一个有实意图义的目的。
该目的特别适用于工艺复杂而消费状况变化不大的项目方案的选择和项目投资经济效果的最终评价。
投资利润率法主要有以下优点：〔1〕经济意义易于了解，净利润是会计人员较为熟习的概念；〔2〕运用复杂、方便；〔3〕思索了投资寿命期内一切年份的收益状况。
其主要缺陷在于：〔1〕没有思索资金的时间价值；〔2〕由于净利润只是会计上通用的概念，与现金流量有较大差异，因此投资利润率并不能真正反映投资报酬率的上下。
〔二〕投资回收期投资者通常希冀所投入的资金可以在较短的时间内足额收回。
房地产项目经济评价方法
房地产项目经济评价方法1. 引言房地产项目经济评价是指对房地产项目在经济层面上进行评估和分析的过程。
通过对房地产项目的经济评价，可以帮助项目方和投资者更好地评估项目的潜在风险和盈利能力，为决策提供科学依据。
本文将介绍一些常用的房地产项目经济评价方法。
2. 净现值方法（Net Present Value, NPV）净现值方法是一种常用的房地产项目经济评价方法。
该方法基于现金流量的时间价值，将未来的现金流量按照一定的折现率计算出现值，再将项目的投资成本从该现值中减去，得到项目的净现值。
如果净现值为正数，说明项目具有盈利能力；如果净现值为负数，说明项目可能会亏损。
净现值方法的计算公式如下：NPV = Σ (Cash Flow / (1 + r)^n) - Initial Investment其中，Cash Flow表示每期的现金流量，r表示折现率，n表示现金流量发生的期数，Initial Investment表示项目的初始投资。
3. 内部收益率方法（Internal Rate of Return, IRR）内部收益率方法是衡量房地产项目经济效益的常用方法之一。
该方法是指让项目的净现值等于零时的折现率，即项目的收益率。
如果项目的内部收益率大于预期的折现率，说明项目具有投资价值。
内部收益率方法的计算可以通过试错法或数值迭代法进行。
迭代方法通常较为准确，但计算较为复杂。
4. 投资回收期方法（Payback Period）投资回收期方法是一种简单易用的房地产项目经济评价方法。
该方法通过衡量项目的投资回收所需要的时间来评估项目的经济效益。
一般而言，较短的投资回收期意味着项目的风险较低，较长的投资回收期可能表明项目的盈利能力较差。
投资回收期的计算公式如下：Payback Period = Initial Investment / Annual Cash Flow5. 敏感性分析方法（Sensitivity Analysis）敏感性分析方法是一种常用的房地产项目经济评价方法。
房地产投资项目经济评价指标及其计算精
房地产投资项目经济评价指标及其计算精
1.净现值（NPV）：净现值是指将项目所有现金流量（包括投资和回报）按照一定的贴现率折算到当前时点后的剩余价值。
净现值为正值表示
该项目有价值，为负值则表示项目不值得投资。
计算净现值的公式如下：NPV=Σ（现金流量/(1+贴现率)^n）-初始投资额
2.内部收益率（IRR）：内部收益率是指项目在考虑时间价值的情况
下所能获得的收益率。
IRR是使净现值等于零的贴现率。
如果IRR大于预
期投资回报率或折现率，说明该项目是一个好的投资机会。
计算IRR的方
法是找到满足以下方程的贴现率r：
Σ（现金流量/(1+r)^n）-初始投资额=0
3.收益率指数（PI）：收益率指数是指每投入一单位货币所能获得的
未来现金流量的总额。
它是净现值和初始投资额的比值。
如果PI大于1，则意味着项目具有经济价值。
计算收益率指数的公式如下：
PI=(Σ现金流量)/初始投资额
4.投资回收期（PBP）：投资回收期是指项目的净现金流量能够覆盖
投资成本所需的时间。
投资回收期越短，风险越小。
Σ现金流量-初始投资额=0
5.偿债能力比率：偿债能力比率是指项目的净现金流量与项目的贷款
偿还能力之比。
该指标反映了项目对借款机构的偿债能力。
计算偿债能力
比率的公式如下：
偿债能力比率=项目净现金流量/项目的贷款偿还额
以上是一些常见的房地产投资项目经济评价指标及其计算方法，投资者可以根据项目的具体情况选择合适的指标进行评价和决策。
在进行计算时，需要合理估计项目的现金流量和贴现率，并考虑项目的特殊情况和风险。
地产项目经济指标测算
地产项目经济指标测算地产项目经济指标是衡量一个地产项目经济效益的重要指标，包括投资回报率、盈利能力、财务健康等。
对于地产行业来说，准确测算项目经济指标对于项目的成功运营和投资回报至关重要。
本文将介绍地产项目经济指标的测算方法和应用。
一、主要经济指标介绍1.投资回报率（ROI）投资回报率是评估项目投资收益的重要指标，它衡量了项目投资和收益之间的关系。
ROI的计算公式为：ROI=（投资收益-投资成本）/投资成本×100%2.净现值（NPV）净现值是评估一个项目的价值的指标，它考虑了项目的现金流量和时间价值。
净现值的计算公式为：NPV=∑（现金流量/（1+折现率）^期数）-初始投资3.财务健康度指标财务健康度指标主要包括资产负债率和流动比率。
资产负债率反映了项目的融资水平和偿债能力，流动比率反映了项目的流动性水平。
资产负债率的计算公式为：资产负债率=总资产/总负债×100%流动比率的计算公式为：流动比率=流动资产/流动负债×100%二、经济指标测算方法1.投资回报率的测算方法投资回报率的测算方法比较简单，只需计算出项目的投资收益和投资成本即可。
投资收益包括项目的净利润、现金流入等。
投资成本包括项目的投资额、贷款利息等。
通过计算投资收益和投资成本，将其代入计算公式即可得出投资回报率。
2.净现值的测算方法净现值的测算方法相对复杂，需要对项目的现金流量进行预测，并将其折现到当前价值。
现金流量可以包括项目的预期销售收入、运营费用、贷款利息等。
通过将现金流量代入计算公式，可以得出净现值。
3.财务健康度指标的测算方法财务健康度指标的测算方法比较简单，只需计算出项目的总资产和总负债、流动资产和流动负债即可。
通过将计算结果代入相应的计算公式，可以得出资产负债率和流动比率。
三、经济指标的应用经济指标的应用主要体现在项目决策和投资分析中。
在项目决策中，通过对经济指标的测算，可以评估项目的投资回报率和净现值，从而决定是否进行投资。
房地产投资经济评价指标
四、经济指标
动态盈利能力指标
一、财务净现值（FNPV）FNPV≥0说明项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，在财务上是可行的。 财务净现值<0时，项目不可行。财务净现值反映了资金的时间价值；并且考虑了项目在整个寿命期内的经济状况。经济意义明确，直观能够以货币额表示项目的净效益。
四、经济指标
静态盈利能力指标
四、资本金利润率和资本金净利润率资本金利润率是指项目的年净利润或年均净总额与项目资本金之比。计算出的资本金净利润率应高于同行业的资本金净利润率，表明用项目资本金净利润率表示的盈利能力满足要求。资本金是投资者为房地产投资项目投入的权益资本。
四、经济指标
静态盈利能力指标
五、静态投资回收期在不考虑资金时间价值的基础上，以项目的静收益抵偿全部投资所需要的时间。房地产投资项目的静态投资回收期自投资起始点算起。 项目静态投资回收期要与行业的平均标准对比，低于或等于行业平均投资回收期，则项目可行，否则认为项目不可行。静态投资回收期=[累计净现金流量开始出现正值期数-1]+[上期累计净现金流量的绝对值/当期净现金流量]
清偿能力指标
三、利息保障倍数也称利息备付率，指项目在借款偿还期内各年用于支付利息的税息前利润，与当期应付利息费用的比率。利息备付率可以按年计算，也可以按整个借款期计算。 利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于2。否则，表示项目付息能力保障程度不足。
四、经济指标
动态盈利能力指标
一、财务净现值（FNPV）项目按行业的基准收益率（MARR）或设定的目标收益率（ic）,将项目计算期内各年的净现金流量折算到投资活动起始点的现值之和。按分析内容不同，财务净现值分为：全部投资财务净现值自有资金财务净现值投资各方的财务净现值
房地产开发项目经济评价
房地产开发项目经济评价
首先，项目投资回报率是评估项目经济效益的重要指标之一、计算公
式为：投资回报率=(总收益-总成本)/总成本。
投资回报率越高，意味着
项目收益相对较大，项目的经济效益也相对较高。
其次，净现值是评价项目盈利能力的指标之一、净现值是指项目未来
现金流入和现金流出之间的差额，通常以现值方法衡量。
净现值为正值时，表示项目盈利能力较好；净现值为负值时，表示项目盈利能力较差。
此外，内部收益率也是项目经济评价的重要指标。
内部收益率是指将
项目净现值等于零时所得到的折现率，它反映了项目投资的收益率水平。
内部收益率越高，表示项目的收益越高，经济效益也越好。
最后，资本金回收期也是项目经济评价的一项重要指标。
它是指项目
从投产开始至累计净现金流量恢复项目投资成本所需的时间，也叫做投资
回收的时间。
资本金回收期越短，表示项目回收投资的速度越快，风险较小。
在进行房地产开发项目经济评价时，需要考虑多个因素，如项目所在
地的市场需求、发展前景、政策环境、项目投资规模等。
同时，还需进行
风险评估，包括市场风险、资金风险、政策风险等因素的分析。
有针对性
的评估方法和市场分析能够提供开发项目的较为准确的经济效益和盈利能力。
总之，房地产开发项目经济评价对于判断项目的经济可行性和盈利能
力至关重要。
通过投资回报率、净现值、内部收益率和资本金回收期等指
标的计算和分析，能够帮助投资者做出合理的决策，降低投资风险，实现
项目的经济效益最大化。
房地产开发项目经济评价
房地产开发与经营
第2页
房地产开发项目经济评价
▪ 1.1房地产开发项目经济评价的概念及类型
▪ 财务评价
对房地产项目的财务盈利能力、清偿能力和资金平衡情况进行分析，判断项 目的财务可行性。
▪ 综合评价
综合评价是从区域社会经济发展的角度，分析和计算房地产开发项目对区域 社会经济的效益和费用，考察项目对社会经济的净贡献，判断项目的社会经济合 理性。
动态盈利能力评价指标一般包括财务净现值(FNPV)、财务净现值率 (FNPVR)、财务内部收益率（FIRR）和动态投资回收期(Pt)等。
详见【例5.1】
房地产开发与经营
第6页
房地产开发项目经济评价
2. 静态盈利能力评价指标计算及评价
静态盈利能力评价指标有投资利润率、投资利税率、投资资本金利 润率、资本金净利润率等。
财务评价基本报表一般包括：
项目投资现金流量表
1 现金流量表 2 利润与利润分配表
项目资本金现金流量表 投资各方现金流量表
3 资金来源与运用表
4
资产负债表
房地产开发与经营
第10页
表5.4 房地产项目经济评价指标体系
盈利能力指标
静态评价指标
动态评价指标
投资利润率
财务净现值
资本金利税率
财务净现值率
资本金利润率 成本利润率 静态投资回收期
财务内部收益率 动态投资回收期
清偿能力指标
借款偿还期 利息备付率 偿债备付率 资产负债率
流动比率
房地产开发与经营
第5页
房地产开发项目经济评价
1. 动态盈利能力评价指标计算及评价
房地产开发项目经济评价
▪ 房地产开发项目经济评价是房地产开发项目决策科学化的重要手段。 ▪ 为了引导房地产业健康发展，减少房地产投资的盲目性，提高房地产
房地产投资决策信息系统的开发(2)
1.2 房地产市场预测基本方法
经验判断法
定性预测方法
用户调查法
预
德尔菲方法
简单平均法
测
方
加权平均法
法
时间系列分析法
移动平均法
定量预测方法
指数平滑
非线性回归法
二、管理模型分析
2 房地产投资项目经济评价分析
投资项目经济评价采用的是现代分析方法，通过对 拟建项目计算期内投入产出各经济因素进行系统分析、 调查、预测、计算和论证之后，再从中选择可行方案。 目前，我国现行的投资项目经济评价分为两个层次，即 财务评价和国民经济评价。
房地产置业投资，是指投资者的投资对象是房地产投资者新建 成的物业或房地产市场上的二手货。这类投资的目的一般有两个， 一是满足自身生活居住或生产经营的需要即自用，二是作为投资将 购入的物业出租给最终的使用者，获取较为稳定的经常性收入。
一、房地产投资的概念
2. 房地产投资的特点
房地产是房产与地产的综合，具有不同于其他行业的许多 特点，也正是因为这些特点决定了房地产投资决策不同的之处。 房地产投资特点分述如下： （1）投资规模巨大 （2）投资回收期长 （3）房地产的固定性 （4）受宏观经济和区域经济的发展所制约 （5）房地产市场发育的不充分性
2.1 房地产项目财务评价指标及计算方法
（1）静态指标
（2）动态指标
投资利润率（T） 投资利税率（R） 静态投资回收期（Pt） 借款回收期（Pc）
财务净现值（NPV） 财务净现值率（NPVR） 财务内部收益率（IRR） 动态投资回收期（Tp）
算法略
二、管理模型分析
2.2 房地产项目经济评价主要变量分析
三、系统分析
3.1 系统需求分析 2 功能需求分析
第4章房地产投资项目经济评价-第4节：房地产投资项目经济评价指标和方法(2)
【知识点】静态盈利性指标及其计算★★★（一）利润率1．成本利润率成本利润率：是指项目总开发利润与总开发建设成本的比率。
该指标通常用来初步判断出售型房地产开发投资项目的财务可行性。
其计算公式为：RPG为成本利润率，GDV为项目总开发价值，TDC为项目总开发建设成本，DP为项目总开发利润。
项目总开发价值等于项目总销售收入扣除销售税费后的净销售收入；项目总开发建设成本包括土地取得成本、开发成本和开发费用。
成本利润率指标是项目在整个开发经营期内的总开发利润与总开发建设成本的比率，不是年利润率。
在财务评价中，假定项目全部建成并销售完毕后才能测算出该项指标。
（2）资本金利润率资本金利润率是指项目建成后正常年份的年所得税前利润或项目运营期内年平均所得税前利润总额与资本金的比率，它反映投入项目的资本金的盈利能力。
其计算公式为：上式中，资本金是投资者为房地产投资项目投入的资本金或权益资本。
（3）资本金净利润率资本金净利润率是指项目建成后正常年份的净利润（所得税后利润）或运营期内年平均净利润（年平均所得税后利润）与资本金的比率，它反映项目的资本金的净盈利能力。
其计算公式为：上述利润率指标的评价标准是：如果利润率大于或等于相应的投资者的目标利润率或行业基准利润率、行业平均利润率，则项目在经济上是可接受的；反之，是不可接受的。
（二）投资收益率投资收益率表示投资项目的盈利水平。
是指项目建成后正常年份的息税前利润或运营期内年平均息税前利润与项目总投资的比率。
考察项目单位投资的收益能力。
年息税前利润=年利润总额+利息支出，项目总投资=项目开发建设成本（三）静态投资回收期静态投资回收期（错误!未找到引用源。
）是指在不考虑资金时间价值的条件下，即不考虑现金流折现时，项目以净收益回收其总投资所需要的时间。
自投资起始点算起。
其计算公式为：具体计算分为两种情况：（1）当项目建成并开始经营后，各年的净收益（净现金流量）均相同时：I——全部投资A——每年净收益（2）当项目建成并开始经营后，各年的净收益（净现金流量）不同，静态投资回收期可根据累计净现金流量求得，即：累计净现金流量由负值变为正值之间的年份。
投资项目基本经济评价指标与评价方法
根据项目评价是否考虑资金时间价值，可将指标分为静态指标和动态指标.为了便于讨论，将指标分为三类，即时间性指标、价值性指标、比率性指标。
评价指标：时间性指标:投资回收期（pt，pt1）借款偿还期(Pd）价值性指标:净现值（NPV）净年值（NAV）比率性指标：内部收益率(IRR）净现值率(NPVR）费用收益率(B／C)投资利润率利息备付率偿债备付率(一）、时间性评价指标1、静态投资回收期Pt =［累计净现金流量开始出现正值的年份数］-1+[［上年累计净现金流量的绝对值/当年净现金流量］判别标准求出的Pt需与基准投资回收期Pc进行比较。
若Pt≤Pc，可以考虑接受该项目；Pt〉Pc，考虑拒绝该项目。
2动态投资回收期（Pt1)Pt1 =［累计折现净现金流量的绝对值的年份数］-1++[［上年累计折现净现金流量的绝对值/当年折现净现金流量]评价标准当Pt1≤n时，考虑接受该项目.否则，考虑拒绝该项目。
3．Pt指标的优点与不足Pt指标的最大优点是经济意义明确、直观,计算简便,便于投资者衡量项目承担风险的能力,同时在一定程度上反映投资效果的优劣.因此，Pt指标获得了广泛的应用。
但该指标只考虑投资回收之前的效果,不能反映回收投资之后的情况，无法反映项目整体盈利水平，且静态投资回收期不考虑资金时间价值，无法正确地辨识项目的优劣。
同时，由于技术进步的影响，Pc难以确定。
（二）、价值性指标价值性指标反映一个项目的现金流量相对于基准投资收益率所能实现的盈利水平.最主要最常用的价值性指标是净现值及净年值.1、净现值净现值是指投资项目按基准收益率ic将各年的净现金流量折现到投资起点的现值之代数和。
所谓基准收益率是指要求投资达到的最低收益率，用ic表示。
其计算公式为：nNPV（ic)=∑(CI—CO）t (1+ic）—tt=0评价标准净现值法的评价标准为:NPV(ic）≥0，考虑接受该项目；NPV(ic)<0，考虑拒绝该项目。
{财务管理财务分析}房地产投资项目财务分析
{财务管理财务分析}房地产投资项目财务分析幻灯片1第五章房地产投资项目财务分析第一节房地产投资项目财务分析概述第二节房地产投资项目财务分析基本报表第三节传统的财务分析指标第四节现代的财务分析指标第五节房地产投资项目财务分析的应用幻灯片2第一节房地产投资项目财务分析概述一、房地产项目财务分析的含义是指投资分析人员在房地产市场调查与预测，项目策划，投资、成本与费用估算，收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产项目的盈利能力、清偿能力和资金平衡情况所进行的分析，据此评价和判断投资项目在财务上的可行性。
幻灯片3第一节房地产投资项目财务分析概述一、房地产项目财务分析的含义由此财务分析的基本程序是：1、收集、整理和计算有关基础财务数据资料。
2、编制基本财务报表。
3、财务分析指标的计算与评价。
4、进行不确定性分析。
5、由上述确定性分析和不确定性分析的结果，作出投资项目财务上可行与否的最终结论。
幻灯片4第一节房地产投资项目财务分析概述二、财务分析的作用1、衡量项目的盈利能力这种衡量主要是靠计算财务内部收益率、财务净现值、投资利润率及资本金利润率等指标来进行的。
2、衡量项目的清偿能力这种衡量主要是通过计算投资回收期、借款偿还期以及资产负债率和偿债保障比率等指标来进行的。
3、衡量项目的资金平衡能力资金平衡主要是指投资项目的各期盈余资金不应出现负值，它是投资开发经营的必要条件。
这种衡量是通过资金来源与运用表进行的。
幻灯片5第二节财务分析基本报表一、现金流量表1、现金流量表的含义现金流量表是指反映项目在计算期内各年的现金流入、现金流出和净现金流量的计算表格。
现金流入、流出不包括非现金收支，如折旧费、应收款和应付款等。
幻灯片6第二节财务分析基本报表一、现金流量表2、现金流量表的种类（1）全部投资现金流量表全部投资现金流量表是不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础（即假定全部投资均为自有资金），用以计算全部投资所得税前及所得税后财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标的计算表格。
第4章房地产投资项目经济评价-第4节：房地产投资项目经济评价指标和方法(1)
第四节房地产投资项目经济评价指标和方法（重点）【本节知识点】【知识点】房地产投资项目经济评价指标体系★【知识点】动态盈利性指标及其计算★★★【知识点】静态盈利性指标及其计算★★★【知识点】清偿性指标及其计算★★【本节内容精讲】【知识点】房地产投资项目经济评价指标体系★财务评价的目标有两个：一是评价项目的盈利能力。
二是评价项目的清偿能力，包括财务清偿能力和债务清偿能力。
房地产投资项目经济评价指标体系▲本知识点结束【知识点】动态盈利性指标及其计算★★★（一）财务净现值1.财务净现值指标的概念财务净现值（FNPV）是指：项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率i c，将项目计算期内各计算时点的净现金流量折现到投资活动起始点的现值之和。
基准收益率也称基准折现率，是企业或投资者以动态的观点所确定的、可接受的投资项目方案最低标准的收益水平。
它表明投资决策者对投资项目资金时间价值的评估，是投资资金应获得的最低盈利水平，是评价和判断投资项目在经济上是否可行的依据。
基准收益率的确定一般以行业的平均收益率为基础，同时综合考虑资金成本、投资风险、通货膨胀及资金限制等影响因素。
2.财务净现值的计算公式：3.财务净现值的评价准则（1）当FNPV>0时，说明该方案在满足基准收益率或目标收益率要求的盈利之外，还能得到超额收益，故该方案可行。
（2）当FNPV=0时，说明该方案基本能满足基准收益率或目标收益率要求的盈利水平，方案基本可行或有待改进。
（3）当FNPV<0时，说明该方案不能满足基准收益率或目标收益率要求的盈利水平，故该方案不可行。
4. 财务净现值指标的优缺点优点：考虑了资金的时间价值，全面考虑了项目在整个计算期内的经济运行状况；指标的经济意义明确直观；判断准则直观明了。
缺点：基准收益率和目标收益率的确定往往是比较困难的；不能真正反映项目单位投资的使用效率，不能直接说明在项目运营期各年的经营成果。
【例题】某房地产投资项目的现金流量见下表，如果投资者的目标收益率为12%，求该项目的财务净现值。
房地产估价师经营与管理练习题第30讲第六章：经济评价指标与方法2011年新版
第三节动态盈利能力指标及其计算（史记：3项指标：FIRR、FNPV和P b）一、财务净现值财务净现值（FNPV），是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率i c（史记：i c有两个内涵，一是行业的基准收益率，二是企业设定的目标收益率，这两者是有区别的），将项目计算期内各年的净现金流量折算到投资活动起始点的现值之和，是房地产开发项目财务评价中的一个重要经济指标。
计算期的选取规则如表6-3所示。
房地产投资项目计算期选取规则表6-3史家解读：此表建议结合理论教材329页、330页相关内容进行学习。
基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资报酬率，称为最低要求收益率（MARR）。
决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险。
（史记：MARR相当于临界点分析时的报酬率）史家解读：资金成本要求越大，则MARR也越大，项目风险越高，则MARR也越大.如果FNPV大于或等于0，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率（史记：或者目标收益率）的要求，因而在财务上是可以接受的。
如果FNPV小于0，则项目不可接受。
例题4．某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于（）。
（2002年试题）A．社会平均收益率B．通货膨胀率C．国民经济增长率D．项目基准收益率答案：D［例6－1］已知某投资项目的净现金流量如下表所示。
如果投资者目标收益率为10%，求该投资项目的财务净现值。
单位：万元年份0 l 2 3 4 5 现金流入量300 300 300 300 300现金流出量1000净现金流量－1000 300 300 300 300 300二、财务内部收益率（史记：每年考试中都会以单选、多选、判断题型出现）财务内部收益率（FIRR），是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。
其计算公式为财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。
房地产开发经营与管理-经济评价指标与方法(三)_真题-无答案
房地产开发经营与管理-经济评价指标与方法(三)(总分57,考试时间90分钟)一、单项选择题1. 甲、乙两个可供比较的房地产投资方案中，甲方案的开发经营期为4年，乙方案的开发经营期为3年，两方案比选宜采用的方法是______。
A.净现值法 B.等额年值法 C.差额投资内部收益率法 D.费用年值比较法2. 房地产投资项目的FIRR能够反映项目投资所能接受的______。
A.最低投资报酬率 B.最高现金回报率 C.最低偿债备付率 D.最高贷款利率3. 王某以总价150万元购买一商铺用于出租经营，其中贷款额为60万元，每年的还本付息额为7.8万元，扣除运营费用的年租金收入为18万元，王某在贷款期内的税前现金回报率是______。
A.11.33% B.12.00% C.17.00% D.20.00%4. 张某购买一商铺用于出租经营，在商铺购买中，银行提供了贷款额20万元、贷款期限10年、年贷款利率7%、按年等额还本付息的抵押贷款。
该商铺潜在年毛租金收入为5.5万元，空置与租金损失为潜在毛租金收入的10%，运营费用为实际租金收入的30%，该项目的偿债备付率为______。
A.1.16 B.1.22 C.1.74 D.1.935. 采用分期收款方式销售的房地产开发项目，当期应结转的营业成本通常按______计算。
A.工程进度B.当期开发建设实际投入C.当期销售面积占全部销售面积的比率D.当期开发建设实际投入与项目总投资的比例6. 某房地产投资项目的总投资为1000万元，其中60%来白银行贷款，其余为资本金，贷款财务费用水平为10%。
若项目全部投资的收益率为16%，则其资本金的投资收益率为______。
A.16%B.25%C.26%D.40%7. 由于通货膨胀会对投资收益产生影响，所以投资者在进行投资分析时，通常要用______作为评价指标。
A.较高的期望投资回报率 B.较高的实际投资回报率 C.较低的期望投资回报率 D.较低的实际投资回报率8. 某房地产开发企业年初未偿还贷款本息累计为10200万元，其中未偿还利息累计为200万元。
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房地产投资项目经济评价指标及其计算一、静态指标及其计算对房地产开发项目的投资效益进行评估时，若不考虑资金的时间价值，称为静态评估，其计算指标称为静态指标。
常用的静态指标有投资利润率、投资回收期等。
（一）投资利润率投资利润率是指项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额与项目总投资的比率，它是考察项目单位投资盈利能力的静态指标。
对生产期各年的利润总额变化幅度较大的项目，应计算生产期年平均利润总额与项目总投资的比率。
其计算公式为： 投资利润率＝项目总投资均利润总额项目年利润总额或年平 （5－10）项目投资利润率越高，表明项目经济效益越好，否则表明效益欠佳或亏损。
在利用投资利润率进行评估时，首先要确定一个利润率标准（例如20％），当投资方案的投资利润率高于此标准时则接受该投资方案，否则就拒绝该投资方案。
如果要从多个可接受的互斥方案中进行选择，应该选投资利润率最高的方案。
例如，某项目的总投资为500万元，其年平均销售利润为146万元，则该项目的投资利润率是多少？该项目的投资利润率为：500146×100％＝29.2％ 如果确定的投资利润率标准为20％，则可接受该投资方案。
投资利润率对于快速评估一个寿命期较短项目方案的投资经济效果是有用的指标；当项目不具备综合分析所需的详细资料时，或在建设项目制定的早期阶段或研究过程对其进行初步评估也是一个有实用意义的指标。
该指标特别适用于工艺简单而生产情况变化不大的项目方案的选择和项目投资经济效果的最终评价。
投资利润率法主要有以下优点：（1）经济意义易于理解，净利润是会计人员较为熟悉的概念；（2）使用简单、方便；（3）考虑了投资寿命期所有年份的收益情况。
其主要缺点在于：（1）没有考虑资金的时间价值；（2）由于净利润只是会计上通用的概念，与现金流量有较大差异，因此投资利润率并不能真正反映投资报酬率的高低。
（二）投资回收期投资者通常期望所投入的资金能够在较短的时间足额收回。
用于衡量投资项目初始投资回收速度的评估指标称为投资回收期，它是指以项目的净收益抵偿全部初始投资所需要的时间。
投资回收期一般以年表示，从建设开始年算起，其表达式为：0)(0=-∑=tP t t CO CI式中 t P 为投资回收期；CI 为现金流入量；CO 为现金流出量；t CO CI )(-为t 年的净现金流量。
投资回收期可根据现金流量表（全部投资）中累计净现金流量计算求得。
其计算公式为：⎥⎦⎤⎢⎣⎡⎥⎦⎤⎢⎣⎡=当年净现金流量绝对值上年累计净现金流量的＋－始出现正值的年份数累计净现金流量开1t P （5－11）求出的投资回收期t P 与行业的基准投资回收期c P 比较，当t P ≤c P 时，表明项目投资能在规定的时间收回，经济效果好。
例如，甲乙两方案前5年的净现金流量如表5－6所示，求这两个方案的投资回收期，并利用投资回收期指标对这两个方案进行评估。
表5－6 甲乙两方案各年净现金流量 单位：万元从甲方案计算所得为：5.240020013=+-＝甲t P （年） 由于甲方案各年净现金流量为年值形式，亦可简化计算为：5.24001000=＝甲t P （年）从乙方案计算所得为：5.340020014=+-＝乙t P （年） 如果行业的基准投资回收期为4年，则甲乙两方案都可以接受。
如甲乙两方案互斥，由于甲方案的投资回收期短于乙方案，故应选择甲方案。
投资回收期法的主要优点在于：（1）使用简单、方便。
主要体现在三个方面：一是评估指标计算较为简单；二是采用该方法只需要确定投资项目前几年的净现金流量，而不必确定投资项目寿命期所有年份各年净现金流量；三是不用确定贴现率。
（2）投资回收期的经济意义易于理解。
（3）在一定意义上考虑了投资风险因素，因为通常投资回收期越短则投资风险越小。
正是由于投资回收期法具有以上优点，所以对小投资项目评估时，经常采用该方法，即使在对大型项目评估时，也经常将此法与其他动态指标结合使用。
投资回收期法的主要缺点有：（1）没有考虑资金的时间价值，这一点体现在将不同年份的现金流量直接相加。
（2）不考虑投资回收期以外各年净现金流量，所以不利于对投资项目进行整体评估。
（3）投资回收期标准的确定主要依赖决策者对风险的态度。
二、动态指标及其计算对房地产开发项目的投资效益进行评估时，考虑资金时间价值的方法，称为动态评估，计算的指标称为动态指标。
动态指标比较全面地反映开发项目投资活动有效期的经济效益，使评估更加符合实际，常用的动态评估指标有净现值、部收益率、投资回收期等。
（一）净现值净现值是指开发项目在投资活动有效期的净现金流量，按预先规定的贴现率或基准收益率，折算到开发项目实施开始的基准年的代数和。
用净现值评估开发项目投资效益的方法，称为净现值法。
其计算公式为：∑=-+-=nt t c t i CO CI NPV 0)1()( （5－12）式中 NPV 为净现值；n 为开发项目投资活动有效期；c i 为贴现率或基准收益率。
在利用净现值评估项目时，若NPV ＞0，表示开发项目方案的收益率不仅可以达到基准收益率或贴现率所预定的投资收益水平，而且尚有盈余；若NPV ＜0，则说明方案的收益率达不到基准收益率或贴现率预定的投资收益水平；若NPV ＝0，则表示开发项目方案的收益率恰好等于基准收益率或贴现率所预定的投资收益水平。
所以，只有NPV ≥O 时，该方案在经济上才是可取的；反之则不可取。
举例如下：例：甲乙两个互斥投资方案各年净现金流量如表5－7所示，已知基准收益率为10％。
甲方案的净现值为：100010%)(130010%)(130010%)(130010%)(130010%)(13005432-+++++++++＝甲NPV＝137.24（万元） 乙方案的净现值为：100010%)(150010%)(140010%)(130010%)(120010%)(11005432-+++++++++＝乙NPV ＝65.26（万元）由于甲乙两方案的净现值都大于零，因此这两个方案都可以接受。
但甲方案的净现值大于乙方案的净现值，根据净现值法知甲方案优于乙方案，应该选择甲方案。
由此可以看出，净现值法的基本思想是投入与产出相对比，只有当后者大于前者时，投资才是有益的。
为了便于考虑资金的时间价值，将不同时点上发生的现金流量统一折算为同一时点（项目实施的开始时点），未来各年净现金流量的现值之和就是进行投资的“产出”，而初始投资就是“投入”。
例：甲乙两个投资方案所需初始投资都是1000万元，若基准收益率为10％，甲乙两个投资方案各年净现金流量如表所示。
甲方案的净现值为：0100010%)(140710%)(140010%)(140032=-+++++＝甲NPV 乙方案的净现值为：乙NPV ＝300×（P ／F ，10％，3）－1000＝300×2.4869－1000＝－253.93（万元）甲方案的净现值等于零，恰好满足所预定的投资收益水平，该方案可以接受。
乙方案的净现值出现负值，说明投资该项目不能获得预期的投资效益，反而导致亏本，故该方案不能被接受。
不难看出，净现值法主要具有以下优点：（1）净现值的计算考虑了资金的时间价值。
（2）净现值能明确反映出从事一项房地产投资会使企业获利（或亏本）数额大小。
正由于此，人们通常认为净现值法是投资评估方法中最好的一个，并被广泛使用。
它也有不足之处：（1）净现值的计算依赖于贴现率数值的大小，贴现率越大则所计算出来的净现值越小，而贴现率的大小主要由筹资成本所决定。
也就是说，一项投资机会的获利能力大小并不能由净现值指标直接反映出来，一项获利很高的投资机会可能由于筹资成本较高而使得该项目的净现值较低。
（2）净现值指标不能反映投资效率的高低，一项投资规模大、投资利润率低的项目可能具有较大的净现值；而一项投资规模较小、投资利润率较高的项目可能具有较小的净现值。
（二）部收益率 所谓部收益率（IRR ），是指方案计算期可以使各年现金流量的净现值累计等于零的贴现率。
根据等值的概念，也可以认为部收益率是指在方案寿命期使现金流量的净将来值或净年值为零的贴现率。
故部收益率可定义为：使得投资方案各年现金流入量的总现值与各年现金流出量的总现值相等的贴现率。
它反映了项目所占用资金的盈利率，是考察项目盈利能力的主要动态指标。
为了与资本的利率i 加以区别，可以用r 表示方案的部收益率。
其计算公式如下：0)1()(0=+-=∑=-nt t t r CO CI NPV应用净现值等于零求部收益率时，可以将净现值NPV 看做是关于r 的一元高次幂函数。
先假定一个，值，如果求得的NPV 为正，则说明r 值假定得太小，应再假定一个较大的，值计算净现值；若求得的净现值为负，则应减小r 值以使净现值接近于零，当两次假定的，值使净现值由正变负或由负变正时，则在两者之间必定存在着使净现值等于零的r 值，该值即为欲求的该方案的部收益率。
其几何意义如图所示。
在评估时，将求出的全部投资或自有资金（投资者的实际出资）的部收益率（IRR ）与行业的基准收益率或设定的贴现率（c i ）比较，当IRR ≥c i 时，即认为其盈利能力已满足最低要求，该方案是可以接受的。
下面介绍几种计算方法：1．试算法。
由图可以看出，随着贴现率的不断增加，净现值越来越小，当贴现率增加到某一数值时，净现值为零。
此时的贴现率即为部收益率IRR 。
此后随着贴现率的继续增加，净现值变为负值。
利用这个特点即可以通过试算，求出部收益率。
例如，某投资项目各年净现金流量如表5－9所示，求该投资项目的部收益率。
年份 O 1 2 3 4 5 净现金流量－1002030304050首先适当选择一个贴现率r 值，计算相应的净现值。
若取r ＝10％，其相应的净现值为：10010%)(15010%)(14010%)(13010%)(13010%)(1205432-+++++++++＝NPV＝23.88（万元）试算结果表明，净现值大于零，所取贴现率偏小，应进一步增加。
当取r ＝15％再次计算得相应净现值NPV ＝7.53，仍然大于零，说明还要再增大贴现率r 值，再取r ＝20％进行试算，结果相应净现值NPV ＝－5.75，净现值小于零表明所取的贴现率过大。
重复这种试算过程便可以得到部收益率。
2．插值法。
插值法是利用两个直角三角形相似，对应边成比例的特点，求投资项目的部收益率的近似解，其计算步骤如下：（1）通过试算得两个贴现率1r 和2r ，使之满足：0)1(011>+=∑=nt tt r CF NPV0)1(022<+=∑=nt t t r CF NPV（2）利用下述公式求近似的部收益率。
||||)(211121NPV NPV NPV r r r IRR +⨯-+≈ （5－14）求部收益率采用插值法的直观解释如图所示。