某房地产定价建议报告

绿城·雁鸣湖玫瑰园东区定价建议报告及开盘方案

河南绿城公司

目录

第一章市场形势分析

一、 2011年政策解读

二、 2011年5月份郑州市市场形势分析

三、郑州别墅市场发展历程

四、郑州市具有代表性独栋别墅项目一览

第二章意向客户分析

一、积累客户梳理情况

二、意向客户情况分析

第三章产品分析

一、项目概况

二、产品优势分析

三、产品劣势分

第四章项目成本估算分析

一、独栋别墅成本分析

二、组院别墅成本分析

三、利润分析

第五章定价篇

一、定价方法与定价依据

二、定价策略

三、定价建议

四、价格表

五、付款方式及优惠措施

第六章开盘方案

内容摘要

绿城·雁鸣湖玫瑰园计划于6月26日开盘销售，本次推出房源位于东区A1、A2、B1、B2、E2、E3组团，共计69套房源，整体可售面积：28517.88㎡,其中组院53套，独栋16套。

针对本次开盘定价情况摘要如下：

一、市场情况简析。

今年国家宏观调控政策频繁，政府打压房价的决心很大，特别是“新国八条”的出台，房地产市场均受到一定影响，成交量明显下滑。

二、积累客户梳理情况。

经过11个月的客户积累，截止2011年6月一五日，共有220组来电

组，C类客户89

三、成本测算。

经测算，绿城·雁鸣湖玫瑰园项目独栋总成本（不含税金）40924.19万元，总建筑面积单方成本约一三252.05元/㎡；组院总成本（不含税金）43505.17万元，总建筑面积单方成本约10852.53元/㎡。

四、定价建议。

综上所述，建议本次开盘房源独栋均价为989万元/套，单价20606元/平方米；组院均价为666万元/套，单价16935元/平方米。

五、优惠折扣建议。

结合绿城集团相关规定要求，结合别墅项目的特殊性，建议折扣以现金返还形式为主，具体如下：

1）一次性付款独栋优惠50万元，组院优惠30万元；

2）分期或按揭付款独栋优惠20万元，组院优惠10万元。

六、开盘方式建议。

项目的高端品质和意向客户属性，本次开盘不适合高调举行，建议分批邀约客户选房。

6月26日上午开盘，邀约一次性付款客户于上午10:00到销售部选房缴款并草签合同；邀约非一次性客户于下午3:00到销售部选房缴款并草签合同。

第一章 2011年1-5月份市场形势分析

一、政策解读。

（一）宏观动态。

➢央行再次上调金融机构存款准备金率

中国人民银行决定，从2011年6月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此次上调存款准备金率后，大型银行存款准备金率高达21.5%，再创历史新高点。中小金融机构的存款准备金率也将高达一八%。这也是年内第六次提升存款准备金率。

➢商品房销售明码标价规定

国家发改委4月22日发布《商品房销售明码标价规定》，从5月1日起商品房销售实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费。商品房经营者要一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价销售。商品房销售价格明码标价对外后，可以自行降价，打折销售，但涨价必须重新申报备案。

统计局发布2月份70城市房价指数：

3月一八日，国家统计局发布2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，

与1月份相比，2月份住房价格环比下降的城市个数增加5个，价格上涨的城市个数减少4个，同比涨幅回落的城市有31个。

“新国八条”和地方限购政策威力开始显现，已经高位盘整了近两个月的房价出现松动，一线城市的开发商从暗中变相促销变为直接优惠降价，限贷与限购的联合压力下，楼市降价潮似乎悄然来袭。成交量萎靡,房产存量增加,降价与优惠推销开始增多。

限购令出台半个多月后，大多数被限购的城市楼市热度骤减，但是对于不限购的县市级城市，一波新的购房潮正在兴起。因为限购而无处可去的资金，转向了这些没有限购的城市，还促使当地原本观望的民间资金投入楼市。

（二）郑州动态。

➢3月4日郑州再发“限购令”

为保证住房限购政策的落实效果，郑州市住房保障和房地产管理局下发了《关于进一步落实我市住房限购政策的通知》，明确了住房限购政策的具体操作细则。

自2011年3月4日起,对在本市市区（含市内五区、郑东新区，下同）已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），持有本市居住证1年以上、在本市缴纳社会保险或个人所得税1年以上的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房，下同）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，无法提供1年以上本市居住证或社会保险缴纳证明或个人所得税纳税证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区向其售房。

➢5月1日起商品房施行一套一标价

国家发展和改革委员会22日宣布，日前发布的《商品房销售明码标价规定》，要求从5月1日起商品房销售施行一套一标价，而且不得在标价之外加价销售。

《规定》要求，商品房经营者应在商品房交易场所的醒目位置放置标价牌、价目表或者价格手册，有条件的可同时采取电子信息屏、多媒体终端或电脑查询等方式。采取上述多种方式明码标价，标价内容应当保持一致。

商品房销售明码标价实行一套一标，应标示建筑面积单价或者套内建筑面积单价。对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，商品房经营者要在

规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。

➢4月1日起郑州市实行公积金新规定

在自家宅基地自建住房，想提取住房公积金的，申请者须提供三证：宅基地使用证、规划许可证和两年内支付费用的凭证。

另外，从4月1日起，已拥有一套住房，想购买第二套，使用市级住房公积金贷款的家庭，首付款比例上调到60%，贷款利率按同期住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍执行。

➢提取公积金，“两证”变“三证”

政策：在市区、镇规划区内，村民因建造自住住房提取住房公积金，须提供：集体土地建设用地使用证（宅基地使用证）、建设工程规划许可证（区或管委会城乡规划部门核发由全省统一印制和编号，有效期两年）、两年内支付费用的凭证。

而在乡、村庄规划区内，村民因建造自住住房提取住房公积金，须提供：集体土地建设用地使用证（宅基地使用证）、乡村建设规划许可证（乡镇人民政府核发由全省统一印制和编号，有效期两年）、两年内支付费用的凭证。

在异地建房提取住房公积金，需要集体土地建设用地使用证（当地人民政府颁发）和建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证（由当地城市规划部门或乡镇人民政府颁发）。

➢第二套住房公积金贷款首付提到60%

政策：家庭已拥有一套住房，购买家庭第二套住房使用住房公积金贷款的，购房首付款比例不低于60%，贷款利率按同期住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍执行。暂不向购买第三套及以上住房的家庭提供住房公积金贷款。

（三）政策小结。

◆本次上调是2011 年以来第六次存款准备金上调，央行此举是应对居高不下通

胀压力，但银根进一步紧缩，银行对房贷审核更加严格。

◆这次商品房销售明码标价再次走到前台，对商品房如何实行明码标价，价格

该怎样标等给了一个明确的说法，有利于维护和规范房地产市场价格的正常秩序的，也是对调控高房价的一次有力配合，但政策效应的发挥关键还在于实际执行中的具体操作情况，否则就又会只是一个空头支票。