看万达广场开发战略的变化1143135152

看万达广场开发战略的变化

一、万达商业广场1

二、万达商业广场发展历程1

三、万达商业广场前2代产品的优劣势3

四、王健林对前2代万达商业广场的心得总结4

五、第3代产品，万达战略的转变6

六、万达未来发展方向7

七、后语8

一、万达商业广场

万达商业广场是由XX万达集团开发的商业地产，是中国目前发展较为成熟的商业地产开发模式，其核心是“订单式商业地产”，即与世界500强的零售商签订联合发展协议，通过与合作伙伴的共同开拓、技术对接、先租后建来开发，从而实现加快拓展与有效降低风险。

二、万达商业广场发展历程

万达商业广场从2000年后开始呈现市场，2002年第1个项目XX万达商业广场开业，截止到现在共建造了24个项目，其中在营项目15个，在建项目9个，建筑面积达到759万平方米。

万达商业广场的快速发展期是在03年、04年，共开业了10个项目，从而真正实现了万达成为国内商业地产领军者。2005年是万达商业广场的调整年，由于前2年拓展速度很快以及XX、XX 项目出现的问题，05年开始自我调整，这一年没有一个项目开业。因此05年可以说是万达商业广场的一个分水岭，从项目的选址到开发规模、产品都发生了较大的变化，从06年底开业的项目看，都是属于大型的综合体，万达商业广场已经实现从第二代产品过渡到第三代产品。

万达商业广场发展到现在，短短的5年时间，其发展模式共经历了3代产品。

第一代产品：2002-2003年纯商业盒子式

特点：（1）选择省会或中心城市布局

（2）选址都在城市最核心商圈；

（3）占地面积在1.2-2万平，建筑面积在4-6万平左右；

（4）主力店一般3家，沃尔玛超市、家具家电专业卖场及万达影院；

（5）1层为精品、服饰，2、3层为超市，4层为专业卖场和影院。

（6）建筑形态都为单个盒子式

案例：XX万达商业广场、XX万达商业广场

第二代产品：2004年纯商业组合式

特点：（1）选择省会或中心城市布局

（2）选址都在城市最核心商圈；

（3）占地面积在5万平左右，建筑面积在15万平左右；

（4）主力店一般为4家，百货、超市、建材家电专业卖场、影院；

（5）每个主力店都为一个单体盒子，由多个盒子组成商业广场。

案例：XX万达商业广场、XX万达广场

第三代产品：2006年后多产品综合体

特点：（1）选择省会或中心城市布局

（2）选址在城市副中心或新区的中心；

（3）占地面积在10-20万平，建筑面积在40-80万平，其中商业规模在15-20万平左右；

（4）产品一般涵盖了星级酒店、写字楼、酒店式公寓（或SOHO）、SHOPPING MALL、商业街区、广场及高尚居住社区等组成；

（5）商业的主力店一般为百货、超市、专业卖场、影院、美食等；

（5）建筑形式为综合体，以盒子+街区+高层的组合形式；

案例：XX万达广场、XX万达广场

截止到2007年8月份，万达商业广场现有24个，其中在营15个，在建9个。在营商业面积185.58万㎡，未营商业面积163.77万㎡。

在营商业面积的185.58万㎡中，其中第一代产品有6个，商业规模有31万平，占在营商业面积的16.7%；第二代产品有6个，商业规模87.9万平，占在营商业面积的47.4%；第三代产品有3个，商业规模有66.68万平，占在营商业面积的35.9%。

未营商业面积的163.77万㎡，全部为第三代产品，共9个。

三、万达商业广场前2代产品的优劣势

作为中国最好的商业地产开发商，万达短短的几年内能够实现15个项目的开业，其投

资数量、开发规模、建设速度、开业数量，均创下中国商业地产的记录。观察一下各地的万达商业广场，其拥有的几大成功商业要素主要如下：

1、选址优势：在15个万达商业广场中，12个建在省会城市或直辖市，3个建在经济发达的单列市，所有的商业广场都在核心商圈的黄金商业地段。

2、规模优势：在前几年的市场，万达的商业广场均显示出其较大的规模优势，商业面积在100000平以上有9个，50000平左右有6个，在各地都算较大的商业。

3、商户优势：万达独特的“订单式商业”为其引来了国际知名的商业企业进驻经营，如沃尔玛、美凯龙、百盛等，这些商户对于万达商业广场的消费人流吸引，起到了显著的贡献，也构成了万达商业广场的核心优势。

4、政策优势：作为国内较为成熟的商业地产开发商，各地的政府都表现出极大的热情，愿意给于较好的政策优惠来吸引万达进驻。

前2代的万达商业广场是目前万达在营项目的主力，有12个，通过这几年的运营，可以看出万达从开发层面上是成功的，按照万达的开发策略，将80%的物业作为长期持有，以收取租金收入，而将每个项目约20%的物业用于销售，来回笼项目开发资金和解决持续开发的资金需求。但就是这20%的销售散铺，给万达制造了许多问题，部分项目目前运营仍较困难，如XX、XX、XX 等。从商业地产的角度看，前2代产品主要存在以下几个共性问题：

1、商业定位与SHOPPINGMALL的距离相差较大

2、建筑形式单一，购物环境较差

3、业态单一，90%以上为购物，缺乏休闲与娱乐

4、以目的性消费业态为主，商业价值较低

5、业态组合上的不科学，沃尔玛、美凯龙与精品店的组合，无法互动

6、主力店占到70%以上，租金过低，影响收益

7、过分依赖主力店的拉动效应，而忽视经营

8、在建筑形式上主力店之间，主力店与独立街铺之间没有形成较好的互动

9、动线规划普遍较差，平面循环与立体交叉的动线不好

10、独立商铺销售价格过高，散铺投资收益预期无法实现