房地产业务发展战略目标及措施

六、房地产业务发展战略目标及措施

（一）房地产行业分析

1、土地政策分析

从总体上说，我国的土地资源有限，人均耕地面积0.106公顷(1.59亩)，不足世界人均数的43%。所

以国家对土地规划、使用都有较多的法律、法规。对

经营性用地，国家规定必须招标、拍卖或者挂牌方式

出让。国家土地政策的变化对房地产开发商的影响主

要体现在以下一些方面：

土地获取的难度增加。由于国家土地供应总量将受到严格的限制，未来房地产公司获取大面积优质土

地的难度将增加；

（1）促使开发商增加核心能力。土地出让方式的

转变将促使一些房地产公司从资源优势型企

业向能力优势型企业转变，能力优势的形成

与市场化进程速度相关；

（2）土地价格上升。土地价格比协议转让价格总

体水平上升，长期价格趋向合理区间，但总

体价格水平将高于现在水平，这对房地产公

司未来的利润产生较大的影响；

（3）行业竞争激化。房地产开发行业竞争趋向激

化，实力决定开发机会，资本运作、技术创

新、专业人才、投资策划等方面都对房地产

公司提出了更高的要求。

2、房地产行业的特点及竞争态势

据近几年对房地产销售收入的统计分析和预测，房地产的市场销量将呈现继续增长的势头：

表十四：中国房地产市场销售收入预测表

单位：亿元

房地产行业是平均利润率较高的行业，达17.2%，但利润率的波动较大，表明行业的经营风险较大。

在房地产的投资方面，商品住宅投资占有较大的比重，将近70%。

房地产行业受国家经济的影响较大，它国民经济的波动具有很强的相似性。

从行业的生命周期来看，我国房地产业正处于成长期。

房地产行业成功的关键因素如下：

（1）整合才能发展。向集约化大型企业发展—房地产开发企业应当通过实施资产重组、内外兼并，在短时期内快速组建成庞大的企业集团，形成开发优势；规模化产品开发趋势---考虑到开发建设房地产利润已接近社会平均值，只有开发规模化产品，薄利多销，才符合开发企业的根本利益；

（2）打造企业的核心竞争力。核心竞争力概括为六个要素：

▪土地资源；

▪市场把握；

▪产品设计；

▪营销管理；

▪品质控制；

▪资本规模。

（3）创新。定制个性化的产品---对功能性和文化性的把握和创新；管理体系创新---第一步达到科学管理，与市场经济接轨；第二步实施知识管理，与知识经济衔接；战略联盟---“为竞争而合作，靠合作来竞争”的新联盟含义正在被房地产发展商所接纳；

（4）一体化/多元化经营。为了节约交易成本，

或者是实现多元化经营，众多的大企业实行

前向一体化，或（和）后向一体化战略；房

地产开发企业可以采用从建材制造、建材供

应到房地产开发、建筑安装、室内装饰装潢

（包括装饰材料的制造）、然后到物业管理等

等一体化的经营战略，或者是进入其他相关

性不大的行业，实行多元化经营。

3、写字楼市场

（1）写字楼的市场供给

总体上来说，北京未来几年内中长期写字楼的供给量将超过去1000万平米，2005年前后，CBD地区、

中关村、金融街、亚运村累计至少有超过500万平方

米的写字楼供应量。未来几年写字楼面积供应如下表

所示：

表十五：北京地区近年写字楼供应面积统计及预测

单位：万平米

（2）写字楼市场特征

北京写字楼市场是甲级写字楼一统天下，顶级、甲级、乙级写字楼形成1：7：2的分布式北京写字楼市场的最大特征。

从写字楼本身来说，最重要的两个特征是区域位置和档次，不同地区对两者的需求有不一样的特征。

北京写字楼租赁市场呈现三大特征：

▪交易集中于四个区域。无论从交易数

量还是从交易面积来看，ＣＢＤ、中

关村、燕莎和王府井都是北京写字楼

租赁市场最为集中的区域，这四个区

域的交易量占到了市场总份额的

60％以上；

▪国内外客户的选择不同。中关村对国

内客户，尤其科技企业的吸引力更

大，国外客户则更偏重于选择国际氛

围较为浓厚的ＣＢＤ、燕莎、王府井

等区域。ＣＢＤ的租赁客户中，国际

知名企业占到了46％，涉及的行业则

以通讯电子、金融保险业为主；王府

井和燕莎商圈的客户构成较为接近，

主要是专业服务性公司；

▪面积的需求差异大。1000－2000平

方米的租赁案例最多，占总交易案例

的30.7％。此外，2000平方米以上

的大面积和300平方米以下的小面

积交易案例也都很大，分别占26.7％

和23.9％。科技、贸易公司的需求以

小面积为主，而金融保险业、通讯电

子业和专业服务业等则需要大面积。（3）写字楼的的客户分析

北京市写字楼需求的大客户主要是由来自于六个市场的机构、企业和公司组成，其中第三产业客户所占比重至少达到50%以上。这六个市场是：金融保险机构、大型集团公司、外国公司、国家部委机关、通讯电信企业和外省市公司。

在可以预见的一段时期，中资机构、大型企业集

团和部分跨国公司将成为北京写字楼的主要需求者，

原有的客户群体将出现一定的分化。

（二）中铁泰博经营状况分析

1、中铁物资对中铁泰博的业务定位

在中铁物资总公司总体发展思路的指导下，为获得实业支撑，盘活土地资源，中铁物资成立了中铁泰

博房地产公司。

从行业的利润率和资产收益率来说，房地产行业在众多行业中处于优势地位。

基于以上两点，房地产业务是中铁物资要大力培育和支持的业务。

2、中铁泰博的业务发展

2002年7月26日，中铁物资总公司与北京释胜投资公司共同出资成立北京中铁泰博房地产公司，注

册资金3000万元。中铁物资总公司占公司80%的股

份，北京释胜投资有限公司占公司20%的股份。2003

年3月中铁泰博与香港易达国际投资有限公司合作成

立“北京第五广场置业有限公司”。共同开发北京第五

广场项目。