宝龙城市广场管理方案(修订版)
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（1）、数字社区特质
宝龙城市广场将通过区域内综合信息集成系统平台（数字化平台），实施数据的导入和数据共享，并将所有智能化设施都导入商业物业管理系统，实现迅捷、方便、高效的一体化智能管理，充分体现国际管理潮流的一大趋势。
（2）、绿色生态特质
在绿化系统、能源系统、水电气系统、环境系统、声光系统和绿色建材系统上，均突出了绿色生态的特征，这也体现了国际化的要求，同时要求在今后的管理上引进国际标准质量环境体系。
导言
厦门宝龙集团巨资打造的福州宝龙城市广场，位于福州二环路与工业路的交汇处，22万平方米的商业航母，即将成为福州新地标。家乐福、华纳兄弟国际影院、麦当劳等世界500强企业和国内知名大型商业企业倾力加盟，商业、娱乐、影城、美食、休闲等全新功能组合，打破传统商业模式，独特的建筑设计缔造城市新景观，创造商业地产新价值。
通过导入ISO14000环境管理系列标准，规范管理服务行为，达到节省资源、减少环境污染、改善环境质量、促进企业经营健康发展的目的。它包括6个子系统：环境管理系统；环境审核和监测；环境标志；环境行为评价；产品生命周期环境评估；产品标准中的环境指标。
商业部分公共服务系统完善，运作良好：公共设施设备维护保养、公众安全保障，技防、人防、建筑防范相结合的综合运作管理水平等。
专业化的资产经营、管理服务水平：如受业主委托进行专业资产经营，商务谈判、投资咨询、法律援助、租赁中介等。
第二部分宝龙城市广场物业经营管理理念、经营模式、实施要点
一、国际化标准的商业物业管理服务理念解析
物业保值增值
资产增值最大化（如商业资产经营运作）
管理特点
现场管理
商业经营管理与现场管理相结合
管理重点
安保、清洁、绿化、设备设施保养
物业租赁、资产经营、设施管理
管理手段
人工为主，传统的制度体系
信息平台，标准国际化流程和国际质量体系
相关知识
建筑、房地产管理
商业经营、房地产管理、财务、环境、工程、信息等
人员技能
结合该项目绿色生态、数字智能和现代商务的定位和特质，福州宝龙商业经营管理有限公司提出的经营方略是：
“以塑造国际化生活品质为目标，以导入国际商业物业管理与服务标准体系为载体,以商业物业的经营管理和为业主、租户、商家创造价值为核心，实现科学规范、集约高效的经营境界和商业物业管理服务的永续发展。”
通过对福州宝龙城市广场项目经营和管理工作的实施，我们将以“国际化商业物业经营管理服务”的全新模式，将人们对购物、休闲、娱乐、居住、文化为一体化的现代文明的便捷性要求，与绿色生态和人文关怀完美融合，成为现代、舒适、安全、便捷的国际化都市生活的新空间，打造独具宝龙品牌特色的、凝聚着文化内涵和生命力的时尚精品，以持续提升品牌影响力。
1、大生态环境管理（5R原则）解析
大生态环境管理是指把项目的外在环境、内在景观、建材选用、设备选型及环保节能管理等作为一个生态整体，进行统一的运作管理。大生态环境理念不仅仅是环保和节能，它更强调人与自然关系的和谐、融合，最大限度地保护环境资源不被破坏，实现可持续发展。和谐的生态秩序包括了商业经营环境、居住环境、景观、水质、空气、植物系统的健康，以及天蓝、水清、地绿、景美的充满活力的生态环境。大生态管理模式概括为5R原则：
第一部分福州宝龙城市广场产品商业物业服务要素分析
在对福州市商业物业管理市场和宝龙城市广场的客户调查之后，我们再结合宝龙城市广场产品的商业物业管理服务要素做SWOT综合分析，我们认为此项目的优势和机遇：具备了国际化品质的产品特质、国际化倾向的业主租户、国际化需求的服务品质以及国际化的区域和城市环境。但同时也面临相当大的挑战，需要我们在竞争中不断完善和持续超越经营管理服务水平，保持领先优势。
（1）、财富人士
这一人群最能体现福州经济的开发性和巨大活力，他们多是本地或外地在福州投资创业者，各行业的成功经营人士组成。大多数年龄在35－45岁之间。他们是社会财富的真正创造者和拥有者，是各行业财富活动的实践者。对事业和生活有独到的理解，愿意接受、尝试新生事物，接受并追逐国际潮流。
（2）、商务人士
（一）、国际化标准的商业物业管理服务的主旨
结合宝龙城市广场产品国际化品质的产品特质、国际化倾向的业主租户、国际化需求的服务，我们提出了宝龙城市广场“国际化经营管理服务”的理念及相应的经营模式。其主旨是：以导入国际化的商业物业管理与服务标准体系为载体,以商业物业资产的经营管理和为业主创造价值为核心，实现科学规范、集约高效的经营境界和商业物业管理服务的永续发展。
（4）、通过大生态环境管理，增强人们的环保意识，增强人文氛围，扩大品牌深度及扩展面。
3、大生态环境管理模式实施要点
（1）、树立大生态环境管理理念
Байду номын сангаас实施大生态环境管理，需要管理服务人员与商家、租客、业主共同参与，通过全员树立大生态环境管理理念，使“环保、生态、绿色”深入人心，共同营建“绿色精神家园”。
（2）、导入ISO14000环境管理系列标准
福州宝龙商业经营管理有限公司作为福州宝龙城市广场项目的商业物业经营与管理承担者，相对于传统的物业管理服务，其服务深度、服务广度、服务角色、服务质量、服务技术、业务流程等都发生了巨大变化。
一、服务深度的挖掘。城市广场作为一种复合型业态组合，其商业形态多种多样，包括超市、百货、餐饮、家电专卖、儿童游乐等项目，与传统单一的商业形态不一样，其经营管理的深度也不一样；物业管理服务部分，尤其是酒店式公寓部分定位于高端物业。围绕高端物业提供的物业服务，其深度显然远远超过中低端物业提供的物业服务深度，它要求提供的是与现代科技、现代时尚接轨的综合性商业经营管理服务。
二、服务广度的拓展。即从传统的客户接待、保洁、保安、绿化、房屋设备维修保养等管理服务，拓展到提供商业经营管理、资产经营、租赁、中介、咨询策划、商务服务、家庭投资理财与经营等更具个性、人文和关注细节等深刻内涵方面。
三、服务角色的转变。即从以往传统的单一的设备维修、保安保洁等基本功能的执行者，演变成商业经营管理的服务者、资产经营的营运者，生态环境的营造者，服务需求的引领者，生活信息的沟通者以及住宅文化的倡导者。这一转变，必将代之以全新的商业物业服务与经营运作模式。
宝龙城市广场作为综合体商业物业项目，与商业购物中心、娱乐休闲广场之间形成了互动关联、系统集成、资源共享的关系。它集合了国际品牌、国际伙伴、国际业态、国际建筑、国际生活方式、国际服务品质，通过整体整合运作，实现真正意义上的国际化品质。
（三）、国际物业管理与传统物业管理的比较
内容
传统物业管理
国际商业物业管理
六、业务流程的优化。物业管理企业的服务是通过业务流程来实现的，业务流程体现物业管理企业提供服务的综合效率，一是物业服务内部的工作运行成效、运作方式、资本的生产率、劳动的生产率等；二是服务外部效率，即企业与商家、业主（租户）、业委会、开发商及其涉及到整个社会关系的和谐融洽程度。这就要求现代商业物业管理企业在服务观念、服务经验、服务知识积累、服务技术、营运体制、机制和模式上持续改进、不断优化，在竞争中保持领先地位。
3、国际化需求的服务品质
由前所述，城市广场的业主和租户具有显明的商业特质，所以他们必然要求国际化标准服务设置和服务品质。
服务设置应该考虑到：
公寓特约性服务要尽力做到项目多，服务全，范围广：从代办商务、代理房屋租赁、医疗康复、到保洁维修服务、代订票务、代送洗衣、代收公共事业费等，应尽力满足个性化的需求。
研究（RESEARCH）将环保理念纳入商业物业管理方案的制定要素和标准；
消减（REDUCE）采用新技术、新工艺、减少有害废弃物排放；
再开发（REUSE）推广环保产品的利用，推行“绿色标志”物料；
循环（RESYCLE）废旧产品回收利用，循环使用；
保护（RESCUE）区内环境整洁活动，绿色宣传、绿色管理。
（二）、国际化标准的商业物业经营管理服务的含义
国际化标准的商业物业经营管理服务是指运用现代化的科技和管理手段，通过引进和实施国际标准化的服务质量体系及标准化流程等，对商业物业管理服务的内涵、服务品质和服务效益做出评估和持续改进，其实质是以商业物业资产的管理和业主价值的经营为中心，延续、创新和提升物业的价值空间，实现物业寿命期经营费用与使用效率的最优结合，以及实现商业经营者和业主价值的最大化，同时获得最佳的经济效益、社会效益和环境效益，使商业物业经营管理服务真正符合国际潮流，与国际功能和国际标准接轨。
这一人群由企业高级管理人员、中小型民营企业主，以及福州各企业的外籍高级雇员，都拥有相当的消费能力，工作生活环境变化较大，对生活设施、商业设施要求较高，对于物业服务的依赖性大，要求较高。
（3）、高收入人群
这一人群由周边企业中层管理人员、政府工作人员、中小经营者、自由职业者、小康家庭等组成，
他们重视生活保障，重视生活质量，要求生活既要宁静、便利又不能远离都市繁华生活。
劳动生产型为主
多学科、多工种的复合型人才
管理职能
管家
经营、管理、决策、服务
管理模式
独立管理，具有独立性、单向性、静态性
网络化、信息化管理、具有集成性、交互性、动态性
服务对象
房屋及设备设施场地；全体业主
物业全部资产；各类业主、用户、租客、商家
物业类型
规模、功能简单的物业。如住宅小区、居住公寓和普通别墅、写字楼
英文词义
Property Management
International Commerce Property Management
管理理念
局部、单一的管理和服务增值理念，达到物业正常维护使用和资产保值
进行商业经营管理运作，全面、综合、发展的成本和效益理念，达到物业寿命期经营费用与使用效率的最优结合
管理目标
四、服务质量的改进。现代商业物业在服务本身质量（如持续改进和提升质量的能力）、服务响应时间（顾客等待时间）、服务价格、为顾客创造更多的让渡价值等方面，延伸了传统的物业服务质量的要求，并有科学的测量评估体系予以支持。
五、服务技术的应用。指现代科技在商业物业服务领域的应用。如call—centre中心应用技术、企业管理信息系统（含OA系统）、财务会计核算系统、电子智能卡（与客户对接IP技术）、Internet应用新技术、客户资源管理（CRM）中心、现代修缮应用新技术等方面的开发、应用和创新等等。不仅大大提高了商为物业服务专业化技术含量，而且降低了投入的单位成本，提高了企业的长期竞争优势。
2、大生态环境管理达到的目标
（1）、通过集约型的科学管理，有效减少人力物力投入，实现物质资源的最大化利用，从而降低管理成本；
（2）、废弃物排放的最小化，通过实行以预防为主的措施和全过程控制的大生态环境管理，使管理、服务过程中的各种废弃物最大限度地减少；
（3）、通过与相关公司的资源合作，可利用资源的再生复原，以及组织商家、租客、业主参加资源再利用的相关活动，同时，社区资源与社会资源相互融合，形成良性循环的最佳局面；
（4）、投资者
具有较高的稳定收入、良好的职业和生活环境，购房出于长期投资租金收益的考虑。这部分投资人群占到五成以上，他们看中的是远期投资利润，以追求商铺、公寓的高额租金回报为目的。
（5）经营商家
具备成熟运营经验或有扩张发展需求的商户、企业，看中城市广场良好的商业环境和前景，对地产商的产品品质选择较为理智化和经验化。
复杂设备设施的综合体物业，如大型商业、高级公寓、大型公共和商业设施、智能建筑等
经营层次
较低层次
较高层次
二、宝龙城市广场国际化标准的商业物业管理服务理念、运作模式及实施要点
(一)、绿色生态环境管理服务理念与模式——“大生态”环境管理模式
宝龙城市广场作为绿色生态环境，在绿化系统、能源系统、水电气系统、环境系统、声光系统和绿色建材系统上，均突出了绿色生态的特征，其商业物业管理服务理念与运作模式为：大生态环境管理。
1、国际化品质的产品特质
福州宝龙城市广场项目的设计突出了国际化商业的产品特质，具备了与国际接轨的商业、数字、生态和商务的特质。该项目集中折射出高度发达的现代商业、商务环境下，都市人所能享受和体验到的居住乃至生活感受的至高境界：城市价值体系的核心动力、汇聚商业世界的无限缤纷、充分满足生活需求的便利性、深度关注人文的高技术运用、对个性的鼓励和张扬。
（3）、现代商业、居住、娱乐、休闲特质
宝龙城市广场体现了消费空间与居住空间的结合，考虑到大量的消费群体、商家等能够享受现代商业、休闲、娱乐生活，具备现代消费特色，也体现了国际化的要求。
2、国际化倾向的业主和租户
从城市广场目标市场（消费人群）的定位中可以看出，主要的业主或租户带有国际化的倾向、国际性品牌的进驻等：
宝龙城市广场将通过区域内综合信息集成系统平台（数字化平台），实施数据的导入和数据共享，并将所有智能化设施都导入商业物业管理系统，实现迅捷、方便、高效的一体化智能管理，充分体现国际管理潮流的一大趋势。
（2）、绿色生态特质
在绿化系统、能源系统、水电气系统、环境系统、声光系统和绿色建材系统上，均突出了绿色生态的特征，这也体现了国际化的要求，同时要求在今后的管理上引进国际标准质量环境体系。
导言
厦门宝龙集团巨资打造的福州宝龙城市广场，位于福州二环路与工业路的交汇处，22万平方米的商业航母，即将成为福州新地标。家乐福、华纳兄弟国际影院、麦当劳等世界500强企业和国内知名大型商业企业倾力加盟，商业、娱乐、影城、美食、休闲等全新功能组合，打破传统商业模式，独特的建筑设计缔造城市新景观，创造商业地产新价值。
通过导入ISO14000环境管理系列标准，规范管理服务行为，达到节省资源、减少环境污染、改善环境质量、促进企业经营健康发展的目的。它包括6个子系统：环境管理系统；环境审核和监测；环境标志；环境行为评价；产品生命周期环境评估；产品标准中的环境指标。
商业部分公共服务系统完善，运作良好：公共设施设备维护保养、公众安全保障，技防、人防、建筑防范相结合的综合运作管理水平等。
专业化的资产经营、管理服务水平：如受业主委托进行专业资产经营，商务谈判、投资咨询、法律援助、租赁中介等。
第二部分宝龙城市广场物业经营管理理念、经营模式、实施要点
一、国际化标准的商业物业管理服务理念解析
物业保值增值
资产增值最大化（如商业资产经营运作）
管理特点
现场管理
商业经营管理与现场管理相结合
管理重点
安保、清洁、绿化、设备设施保养
物业租赁、资产经营、设施管理
管理手段
人工为主，传统的制度体系
信息平台，标准国际化流程和国际质量体系
相关知识
建筑、房地产管理
商业经营、房地产管理、财务、环境、工程、信息等
人员技能
结合该项目绿色生态、数字智能和现代商务的定位和特质，福州宝龙商业经营管理有限公司提出的经营方略是：
“以塑造国际化生活品质为目标，以导入国际商业物业管理与服务标准体系为载体,以商业物业的经营管理和为业主、租户、商家创造价值为核心，实现科学规范、集约高效的经营境界和商业物业管理服务的永续发展。”
通过对福州宝龙城市广场项目经营和管理工作的实施，我们将以“国际化商业物业经营管理服务”的全新模式，将人们对购物、休闲、娱乐、居住、文化为一体化的现代文明的便捷性要求，与绿色生态和人文关怀完美融合，成为现代、舒适、安全、便捷的国际化都市生活的新空间，打造独具宝龙品牌特色的、凝聚着文化内涵和生命力的时尚精品，以持续提升品牌影响力。
1、大生态环境管理（5R原则）解析
大生态环境管理是指把项目的外在环境、内在景观、建材选用、设备选型及环保节能管理等作为一个生态整体，进行统一的运作管理。大生态环境理念不仅仅是环保和节能，它更强调人与自然关系的和谐、融合，最大限度地保护环境资源不被破坏，实现可持续发展。和谐的生态秩序包括了商业经营环境、居住环境、景观、水质、空气、植物系统的健康，以及天蓝、水清、地绿、景美的充满活力的生态环境。大生态管理模式概括为5R原则：
第一部分福州宝龙城市广场产品商业物业服务要素分析
在对福州市商业物业管理市场和宝龙城市广场的客户调查之后，我们再结合宝龙城市广场产品的商业物业管理服务要素做SWOT综合分析，我们认为此项目的优势和机遇：具备了国际化品质的产品特质、国际化倾向的业主租户、国际化需求的服务品质以及国际化的区域和城市环境。但同时也面临相当大的挑战，需要我们在竞争中不断完善和持续超越经营管理服务水平，保持领先优势。
（1）、财富人士
这一人群最能体现福州经济的开发性和巨大活力，他们多是本地或外地在福州投资创业者，各行业的成功经营人士组成。大多数年龄在35－45岁之间。他们是社会财富的真正创造者和拥有者，是各行业财富活动的实践者。对事业和生活有独到的理解，愿意接受、尝试新生事物，接受并追逐国际潮流。
（2）、商务人士
（一）、国际化标准的商业物业管理服务的主旨
结合宝龙城市广场产品国际化品质的产品特质、国际化倾向的业主租户、国际化需求的服务，我们提出了宝龙城市广场“国际化经营管理服务”的理念及相应的经营模式。其主旨是：以导入国际化的商业物业管理与服务标准体系为载体,以商业物业资产的经营管理和为业主创造价值为核心，实现科学规范、集约高效的经营境界和商业物业管理服务的永续发展。
（4）、通过大生态环境管理，增强人们的环保意识，增强人文氛围，扩大品牌深度及扩展面。
3、大生态环境管理模式实施要点
（1）、树立大生态环境管理理念
Байду номын сангаас实施大生态环境管理，需要管理服务人员与商家、租客、业主共同参与，通过全员树立大生态环境管理理念，使“环保、生态、绿色”深入人心，共同营建“绿色精神家园”。
（2）、导入ISO14000环境管理系列标准
福州宝龙商业经营管理有限公司作为福州宝龙城市广场项目的商业物业经营与管理承担者，相对于传统的物业管理服务，其服务深度、服务广度、服务角色、服务质量、服务技术、业务流程等都发生了巨大变化。
一、服务深度的挖掘。城市广场作为一种复合型业态组合，其商业形态多种多样，包括超市、百货、餐饮、家电专卖、儿童游乐等项目，与传统单一的商业形态不一样，其经营管理的深度也不一样；物业管理服务部分，尤其是酒店式公寓部分定位于高端物业。围绕高端物业提供的物业服务，其深度显然远远超过中低端物业提供的物业服务深度，它要求提供的是与现代科技、现代时尚接轨的综合性商业经营管理服务。
二、服务广度的拓展。即从传统的客户接待、保洁、保安、绿化、房屋设备维修保养等管理服务，拓展到提供商业经营管理、资产经营、租赁、中介、咨询策划、商务服务、家庭投资理财与经营等更具个性、人文和关注细节等深刻内涵方面。
三、服务角色的转变。即从以往传统的单一的设备维修、保安保洁等基本功能的执行者，演变成商业经营管理的服务者、资产经营的营运者，生态环境的营造者，服务需求的引领者，生活信息的沟通者以及住宅文化的倡导者。这一转变，必将代之以全新的商业物业服务与经营运作模式。
宝龙城市广场作为综合体商业物业项目，与商业购物中心、娱乐休闲广场之间形成了互动关联、系统集成、资源共享的关系。它集合了国际品牌、国际伙伴、国际业态、国际建筑、国际生活方式、国际服务品质，通过整体整合运作，实现真正意义上的国际化品质。
（三）、国际物业管理与传统物业管理的比较
内容
传统物业管理
国际商业物业管理
六、业务流程的优化。物业管理企业的服务是通过业务流程来实现的，业务流程体现物业管理企业提供服务的综合效率，一是物业服务内部的工作运行成效、运作方式、资本的生产率、劳动的生产率等；二是服务外部效率，即企业与商家、业主（租户）、业委会、开发商及其涉及到整个社会关系的和谐融洽程度。这就要求现代商业物业管理企业在服务观念、服务经验、服务知识积累、服务技术、营运体制、机制和模式上持续改进、不断优化，在竞争中保持领先地位。
3、国际化需求的服务品质
由前所述，城市广场的业主和租户具有显明的商业特质，所以他们必然要求国际化标准服务设置和服务品质。
服务设置应该考虑到：
公寓特约性服务要尽力做到项目多，服务全，范围广：从代办商务、代理房屋租赁、医疗康复、到保洁维修服务、代订票务、代送洗衣、代收公共事业费等，应尽力满足个性化的需求。
研究（RESEARCH）将环保理念纳入商业物业管理方案的制定要素和标准；
消减（REDUCE）采用新技术、新工艺、减少有害废弃物排放；
再开发（REUSE）推广环保产品的利用，推行“绿色标志”物料；
循环（RESYCLE）废旧产品回收利用，循环使用；
保护（RESCUE）区内环境整洁活动，绿色宣传、绿色管理。
（二）、国际化标准的商业物业经营管理服务的含义
国际化标准的商业物业经营管理服务是指运用现代化的科技和管理手段，通过引进和实施国际标准化的服务质量体系及标准化流程等，对商业物业管理服务的内涵、服务品质和服务效益做出评估和持续改进，其实质是以商业物业资产的管理和业主价值的经营为中心，延续、创新和提升物业的价值空间，实现物业寿命期经营费用与使用效率的最优结合，以及实现商业经营者和业主价值的最大化，同时获得最佳的经济效益、社会效益和环境效益，使商业物业经营管理服务真正符合国际潮流，与国际功能和国际标准接轨。
这一人群由企业高级管理人员、中小型民营企业主，以及福州各企业的外籍高级雇员，都拥有相当的消费能力，工作生活环境变化较大，对生活设施、商业设施要求较高，对于物业服务的依赖性大，要求较高。
（3）、高收入人群
这一人群由周边企业中层管理人员、政府工作人员、中小经营者、自由职业者、小康家庭等组成，
他们重视生活保障，重视生活质量，要求生活既要宁静、便利又不能远离都市繁华生活。
劳动生产型为主
多学科、多工种的复合型人才
管理职能
管家
经营、管理、决策、服务
管理模式
独立管理，具有独立性、单向性、静态性
网络化、信息化管理、具有集成性、交互性、动态性
服务对象
房屋及设备设施场地；全体业主
物业全部资产；各类业主、用户、租客、商家
物业类型
规模、功能简单的物业。如住宅小区、居住公寓和普通别墅、写字楼
英文词义
Property Management
International Commerce Property Management
管理理念
局部、单一的管理和服务增值理念，达到物业正常维护使用和资产保值
进行商业经营管理运作，全面、综合、发展的成本和效益理念，达到物业寿命期经营费用与使用效率的最优结合
管理目标
四、服务质量的改进。现代商业物业在服务本身质量（如持续改进和提升质量的能力）、服务响应时间（顾客等待时间）、服务价格、为顾客创造更多的让渡价值等方面，延伸了传统的物业服务质量的要求，并有科学的测量评估体系予以支持。
五、服务技术的应用。指现代科技在商业物业服务领域的应用。如call—centre中心应用技术、企业管理信息系统（含OA系统）、财务会计核算系统、电子智能卡（与客户对接IP技术）、Internet应用新技术、客户资源管理（CRM）中心、现代修缮应用新技术等方面的开发、应用和创新等等。不仅大大提高了商为物业服务专业化技术含量，而且降低了投入的单位成本，提高了企业的长期竞争优势。
2、大生态环境管理达到的目标
（1）、通过集约型的科学管理，有效减少人力物力投入，实现物质资源的最大化利用，从而降低管理成本；
（2）、废弃物排放的最小化，通过实行以预防为主的措施和全过程控制的大生态环境管理，使管理、服务过程中的各种废弃物最大限度地减少；
（3）、通过与相关公司的资源合作，可利用资源的再生复原，以及组织商家、租客、业主参加资源再利用的相关活动，同时，社区资源与社会资源相互融合，形成良性循环的最佳局面；
（4）、投资者
具有较高的稳定收入、良好的职业和生活环境，购房出于长期投资租金收益的考虑。这部分投资人群占到五成以上，他们看中的是远期投资利润，以追求商铺、公寓的高额租金回报为目的。
（5）经营商家
具备成熟运营经验或有扩张发展需求的商户、企业，看中城市广场良好的商业环境和前景，对地产商的产品品质选择较为理智化和经验化。
复杂设备设施的综合体物业，如大型商业、高级公寓、大型公共和商业设施、智能建筑等
经营层次
较低层次
较高层次
二、宝龙城市广场国际化标准的商业物业管理服务理念、运作模式及实施要点
(一)、绿色生态环境管理服务理念与模式——“大生态”环境管理模式
宝龙城市广场作为绿色生态环境，在绿化系统、能源系统、水电气系统、环境系统、声光系统和绿色建材系统上，均突出了绿色生态的特征，其商业物业管理服务理念与运作模式为：大生态环境管理。
1、国际化品质的产品特质
福州宝龙城市广场项目的设计突出了国际化商业的产品特质，具备了与国际接轨的商业、数字、生态和商务的特质。该项目集中折射出高度发达的现代商业、商务环境下，都市人所能享受和体验到的居住乃至生活感受的至高境界：城市价值体系的核心动力、汇聚商业世界的无限缤纷、充分满足生活需求的便利性、深度关注人文的高技术运用、对个性的鼓励和张扬。
（3）、现代商业、居住、娱乐、休闲特质
宝龙城市广场体现了消费空间与居住空间的结合，考虑到大量的消费群体、商家等能够享受现代商业、休闲、娱乐生活，具备现代消费特色，也体现了国际化的要求。
2、国际化倾向的业主和租户
从城市广场目标市场（消费人群）的定位中可以看出，主要的业主或租户带有国际化的倾向、国际性品牌的进驻等：