2018年完整版大型购物商业中心整体运营推广活动策划方案

总体推广策划方案

目录

第一部分项目总体策划方案

一、项目SWOT分析----------------------------------------4

二、项目定位---------------------------------------------5

三、产权式商铺投资模式-----------------------------------9

四、投资回报分析-----------------------------------------10

五、产权式商城操作步骤-----------------------------------15

第二部分营销推广执行方案

六、总体营销策略-----------------------------------------18

七、分阶段营销策略---------------------------------------20

八、新闻炒作、软性宣传-----------------------------------26

九、报纸硬广---------------------------------------------27

十、促销公关---------------------------------------------43 十一、现场包装-------------------------------------------45

第三部分宣传要点及材料部分

十二、推广时间表及筹备工作计划

十三、光彩商城宣传要点

十四、光彩商城海报文案

第一部分

项目总体策划方案

一、项目SWOT分析

1、优势、机会点

（1）地产必然的增值性加上光彩大厦所处地理位置的优越性，使商铺具有巨大的升值前景。

（2）一次性返租五年使投资门槛大幅降低，市场接受面广，中等收入者都可以投资。

（3）合作商家“好又多”的品牌效应将大大增强客户的信心。

（4）十年租约降低风险，并有稳定的回报。

（5）产品的多样使得不同层次的投资者都可以找到自己的选择。

（6）重庆市场暂无同类可比、竞争性产品。

（7）发展商的实力以及天方对操作同类项目丰富的经验

2、劣势、威胁点

（1）多年空置对买家信心有不利的影响

（2）买家可能对商场整体经营管理的信心不足

（3）买家对这种投资方式不够了解，从认知到接受有必然过程。

（4）重庆整体积压商铺已经达到160万M2，市场气氛低迷。

二、项目定位

1、案名建议：

光彩商城购物中心（Brilliance mall）

2、市场定位

（1）商业业态市场定位：

根据本商铺的特点，及周边商业人流、环境等因素再加上“好又多”品牌商家进驻，建议本商业定位为：

集购物、休闲、餐饮一体的综合性大型现代化购物中心（shopping mall）

（2）、光彩大厦产权式投资方案定位

《光彩世纪购物中心》采用将商场面积分割成各个独立的产权单位，带十年租约销售给各小业主，并引进品牌商家统一经营的“产权式商城”投资模式。

将所有13400平方米划分成1500个具独立房产证的产权单位出售。

各个产权单位产品构成方案如下：

A、各产权单位面积在5~20平方米之间。有柜台、半开放式铺位，独立铺等多种形式。

（虚拟铺位）

B、各产权单位均带10年租约，年租金回报率固定6.8%。

C、每个产权单位由光大银行提供六成十年按揭。

D、购买时，一次性返回5年租金回报。

3、目标投资客户群定位

（1）主力客户群：重庆市中等与中等偏上收入的中年人群。

（2）次主力客户：重庆市高收入人群、重庆市周边市县投资者。

商铺投资作为一种较稳健型的投资模式，较适合以投资置业获得固定期限，可保证回报的理智稳健型投资者，同时同类案例操作实践也证明中老年人群较青年族群成交更为踊跃。

4、价格定位

物业价格的制定是一个综合而严谨的策略过程，在未对市场进行全面调研之前，制订本业态的商铺租赁价格显然是不科学的。

现只针对商铺的销售价格进行初步定位：

整个商城均价计划10000元。

*均价一万元各层均价水平

各产权单位面积在5~20平方米左右，总价在5~25万元之间。

*各面积的产权单位数量及所占的比例

5、商场主题经营定位：

（1）商场主题定位：

一层主题：光彩世纪精品名店：

A、对象：满足白领、金领消费族群对品质生活的要求，同时也提供家庭主

妇在日常家居消费之外的较高物质需求。

B、产品：主要经营品牌服装、珠宝、名表、高档化装品。同时设置coffee

shop，快餐厅与高档酒楼。

C、理由：避免与大百货业态相冲突，同时对消费者来讲也是一种有益的互

补；真正体现了购物中心的功能。可采取与商家提点分成的方式经营，

获取更大的收益。

二、三、四层（已定）：深圳好又多商场；

五层主题：儿童世界；（和“好又多”同一模式整体出租经营。）

A、对象：以各类型家庭的孩子为主，集玩、食、购、学习和智力开发为一体

的儿童世界。

B、产品：按产品类型分区设置，如：按年龄分区的儿童服装、玩具反斗城、

儿童摄影、理发、儿童图书。

D、理由：

●家长对独生子女的宠爱，消费较高；

●大人小孩同玩同乐，能带动全家消费；

●儿童消费容易聚集人气；

●为周边社区提供了良好的配套服务。

（2）定位总结：

A、由于有投资回报的限定（6.8%的投资回报相当于57元/平方米的租金水平）

为了避免投资者以租金做比较，一楼和五楼不宜采取分割出租的经营方式。

应采用提点和整体出租为宜。

B、将商场总体包装，再配合“好又多”的入驻成为一个在重庆首家产权式主题

商场；为日后长期的经营管理打好基础。

三、产权式投资方式