天虹商场资产证券化方案
商业地产资产证券化交易模式介绍
商业地产资产证券化交易模式介绍我今天的分享主要分为三方面：第一，介绍目前国内证券化市场和地产相关的产品品种的基本情况；第二，介绍地产企业或者拥有物业的相关企业做资产证券产品的意义；第三，介绍在操作层面的一些相关方案、思路及需要重点关注的问题。
一、国内证券化市场上地产相关产品基本情况1、资产证券化产品相对其它固定收益产品的特点资产证券化在过去三四年里被讨论的非常多。
所谓的资产证券化，相对其它的固定收益类产品主要有三个方面的特点：首先，需要基础资产并依托该基础资产设计产品，包括对现金流的分析、设计产品的规模、支付的顺序和具体安排等。
其次，一般所称的证券化产品其基本要素是特殊目的载体（SPV）。
最近刚刚问世的信托型的ABN得到了市场的广泛关注，这是因为此前ABN没有特殊目的载体，而现在有了这个载体，就会导致交易结构和风险隔离效果发生重要变化。
因此，SPV是非常重要的要素。
最后，证券化产品一般有分层结构。
其它的固定收益类融资产品，比如银行贷款，一般来说没有分层结构。
证券化产品则大多都有优先、劣后的分层安排，实现了风险和收益的分割，并实现了不同投资人购买不同档次、不同风险权重和不同现金流特点的产品的效果。
这三方面的特点——基础资产、特殊目的载体、分层结构的特点和作用，就是资产证券化最核心的要素。
2、国内常见的证券化品种分类就国内而言，最常见的证券化品种有三类：第一类，以金融机构的信贷资产为基础资产的信贷资产证券化；第二类，以企业资产为基础资产，在交易所市场发行的资产支持证券，称之为交易所企业资产证券化；第三类，在银行间市场发行的资产支持票据。
还有一些新型的资产证券化或类资产证券化品种，这里不赘言。
除了公开市场外，在非公开市场上也有较多的私募证券化产品。
3、国内地产相关证券化产品的主要基础资产类别国内地产相关的资产证券化的主要基础资产类别，大体可以分为三大类，分别是与债权、物权、股权相关的资产。
第一大类，债权。
资产证券化成零售业发展“核动力”
资产证券化成零售业发展“核动力”作者：文/柏文喜来源：《中国商界》 2016年第1期文/柏文喜2015年12月11日，北京华联商业信托在新加坡主板挂牌交易，筹资3.942亿新元，这是新加坡交易所主板去年第一只新股上市，也是新加坡主板在2015年度唯一一单IPO。
北京华联商业信托的成功发行引起行业的极大关注。
一时间，既不增加企业负债，也不稀释股东股权的融资方式也成了零售圈探讨的热门话题。
众所周知，企业通常的融资方式是借贷或者发债，零售企业还通过应付款来进行变相融资，这些融资方式增加的都是企业的负债，会提升企业的资产负债率，进而影响企业的后续融资能力，对高速发展、需要不断融资的企业来讲受限颇多。
也就是说通常的债权融资受制于企业的资产负债率约束，是有天花板的。
企业融资还有一种方式，就是在资产端作文章，也就是通过扩股或者增发的形式来进行融资，这将直接增加企业的净资产，对改善企业资产负债表、提升可持续融资能力尤显重要。
但是扩股或者增发的直接后果往往是对实际控制人股权的稀释，引发实际控制人对企业控制力的下降，这是企业实际控制人所不乐于接受的。
有没有一种既不增加企业负债、也不会降低实际控制人对企业控制力的融资解决之道呢？有，就是以商业信托为代表的资产证券化融资工具。
以商业信托为代表的资产证券化融资从资产端作文章，不会增加企业的负债。
对那些高速发展、融资愿望迫切却又在债权融资方面已经没有再融资空间的高负债企业来说，资产证券化为其开辟了一道新的融资之门。
因为资产证券化不是扩股或者增发股份来融资，所以也不会稀释实际控制人的股权比例。
零售业发展“核动力”大家知道，按照我国的会计准则，企业自持的物业以及投资性物业是按照历史成本法计价的，逐年提取折旧之后，物业资产的账面价值会越来越低，企业的资产端会逐渐恶化，自然会降低企业的后续融资能力，进而影响企业的可持续发展。
但事实上，在经济发展和城市化的推动之下，企业持有的这些物业的市场价值往往又随着时间的推移实现了很大的增值，也就是说这些物业进行价值重估时有了很大的增加。
2020年天虹商场公司发展战略和经营计划
2020年天虹商场公司发展战略和经营计划
2020年3月
目录
一、2019年公司经营情况回顾 (4)
1、通过数字化与智能技术为顾客提供便利与高效的服务 (5)
2、持续通过业态升级提升实体店体验 (6)
3、致力于打造品质更好、价格更低、速度更快的优质供应链 (7)
4、拓展门店网络 (7)
5、提升运营能力，坚持服务领先、质量领先 (9)
6、非零售业务 (9)
二、行业格局和趋势 (9)
三、公司核心竞争力 (10)
1、公司拥有全国领先的零售数字化技术研发与运营能力 (10)
2、公司打造出品质更好、价格更低、速度更快的优质供应链 (11)
3、公司在市场上享有广泛口碑的服务顾客优势 (11)
四、公司发展战略 (11)
五、公司经营计划 (12)
1、外延式扩张 (12)
2、内涵式提升 (13)
（1）数字化 (13)
（2）体验式 (13)
（3）供应链 (13)
3、组织机能升级 (13)
六、可能面对的风险 (13)
1、YQ导致的销售疲软风险 (13)
2、快速扩张风险 (14)。
天虹策划运营方案
天虹策划运营方案一、背景介绍天虹是中国领先的时尚百货连锁企业，公司于1996年成立，总部位于上海。
天虹主要经营时尚百货、家居饰品、美妆护肤、食品等品类，拥有上千家门店，遍布全国各地。
随着消费升级和线上线下融合的趋势，天虹将面临更大的竞争压力和市场挑战，因此需要不断创新，提升品牌影响力和竞争力。
二、目标1. 提升品牌影响力：通过多种渠道和手段，扩大品牌知名度，增加品牌好感度，提升品牌影响力。
2. 提升线上线下融合能力：优化线下门店布局和产品结构，实现线上线下无缝连接，提升用户体验和便利性。
3. 提升产品品质：不断完善产品品质和品类，满足消费者多样化需求，提升竞争力。
4. 提升服务水平：提升门店服务水平和员工素质，提升用户体验和忠诚度。
三、运营策略1. 品牌推广品牌推广是提升品牌影响力的重要手段。
天虹将通过以下渠道和策略进行品牌推广：1.1. 品牌形象更新：重新设计天虹的LOGO、VI、店面装修等，打造更时尚、个性的品牌形象，吸引更多年轻消费者。
1.2. 多渠道推广：通过传统广告、活动赞助、社交媒体等多种渠道进行品牌推广，增加品牌曝光度和认知度。
1.3. 品牌合作：与知名品牌和设计师合作推出联名产品，提升品牌号召力和吸引力。
1.4. 品牌活动：举办品牌发布会、时尚活动、明星见面会等活动，吸引消费者参与，提升品牌关注度。
2. 线上线下融合线上线下融合是提升用户体验和便利性的重要手段，天虹将通过以下方式提升线上线下融合能力：2.1. 门店改造：优化门店布局和装修，增加线下体验、社交、活动等功能，提升顾客停留时间和购买欲望。
2.2. 积分兑换：线上线下积分互通，消费者可以在线下门店使用线上积分，增加用户粘性和促进线上消费。
2.3. 会员体系：建设完善的会员体系，让线上会员可以享受线下会员权益，增加会员忠诚度。
2.4. 线上促销：线上推广线下门店促销活动，增加线上转化率和线下客流量。
3. 产品品质提升产品品质是品牌竞争力的重要支撑，天虹将通过以下方式提升产品品质：3.1. 产品研发：加大产品研发投入，不断提升产品品质和创新能力，推出更多款式和品类。
资产证券化实施方案
资产证券化实施方案资产证券化是一种通过发行证券方式将资产转化为可交易的证券的金融创新模式。
下面是一份资产证券化的实施方案。
一、确定资产证券化的目标和对象资产证券化的目标是将公司的特定资产转化为证券，实现资产的优化配置和转移风险。
资产证券化的对象可以包括不动产、债权、股权、专利权等。
二、选择合适的资产证券化模式根据公司的实际情况和需要，选择合适的资产证券化模式。
常见的资产证券化模式有资产支持证券化、收益权证券化、产权证券化等。
三、确定资产证券化的规模和结构结合公司的资产规模和市场需求，确定资产证券化的规模和结构。
考虑到投资者的需求和市场接受程度，选择合适的证券化产品结构，包括发行金额、发行期限、利率、偿付方式等。
四、进行风险评估和资产定价对待证券化的资产进行风险评估，包括信用风险、市场流动性风险、法律风险等。
对于不同风险水平的资产，确定相应的资产定价。
五、安排发行方案和发行文件准备确定证券化的发行方案，包括发行方式、发行机构、发行对象等。
准备发行文件和相关法律文件，包括招股说明书、信托文件、法律意见书等。
六、进行投资者宣传和市场推广通过各种渠道进行投资者宣传和市场推广，包括举办路演活动、发布说明材料等，提高投资者对证券化产品的了解和认可度。
七、进行价格确定和发行根据市场需求和投资者反馈，确定证券化产品的发行价格，并进行证券的发行。
发行完成后，确保证券能够及时、顺利地在交易所上市交易。
八、监督和管理资产证券化根据监管要求，对资产证券化产品进行监督和管理。
包括定期披露资产证券化产品的运行情况，及时反馈投资者关切，保护投资者合法权益。
九、收回资产证券化收益和风险根据证券化产品的收益和风险特点，及时收回资产证券化产品的收益。
同时，对于可能出现的违约和风险事件，进行风险控制和风险管理。
十、评估和总结资产证券化效果针对资产证券化的实施过程和效果，进行评估和总结。
根据评估结果，对资产证券化的模式和方法进行优化和改进，提高资产证券化的效率和效果。
资产证券化典型案例
资产证券化典型案例工行宁波分行资产证券化姜建清、李勇《商业银行资产证券化：从货币市场走向资本》2004年4月8日，中国工商银行在北京分别与瑞士信贷第一波士顿、中信证券股份有限公司、中诚信托投资有限责任公司签署工行宁波市分行不良资产证券化项目相关协议。
此举标志着国有商业银行资产证券化取得了实质性突破。
在各方面积极推动资产证券化的背景下，宁波不良资产证券化项目自始至终受到监管部门和市场的高度关注。
7月底，销售工作全面完成，项目取得圆满成功。
1．宁波不良资产证券化项目交易结构（1）交易主体①委托人：中国工商银行宁波市分行，即贷款资产提供人。
中国工商银行宁波市分行将其从贷款资产中收取款项等权利信托转让给受托人，设立财产信托。
②受托人：中诚信托投资有限公司。
受托人按信托合同的约定收取受托人管理费，负责管理财产信托和相关帐户；选择并委托资产处置代理人代为处置信托财产中的债权资产，并对其处置行为进行监督并承担责任；与财产信托的其他参与方配合，计算并根据支付顺序在每一个受益权分配日向受益权持有人支付信托利益。
③受益人：在信托中享有信托受益权的人。
在信托设立时，委托人为惟一受益人。
信托设立后，为委托人，以及通过受让或其他合法方式取得信托受益权的其他人。
受益人享有信托受益权，根据信托合同的约定，受益人可以依法转让其享有的信托受益权。
④受益人代表：中信证券股份有限公司作为受益人代表，代表受益人行使权利。
受益人代表权利包括：信托合同约定的受益人的权利；监督受托人对信托事务的管理，并可根据合同约定要求委托人更换受托人，并按约定选任新的受托人；监督资产处置代理人对信托财产中的债权资产的处置，并可根据约定要求受托人更换资产处置代理人，并按合同的约定选任新的资产处置代理人。
受益人代表义务包括：遵守信托合同的约定，采取有效措施维护受益人的合法权益，并于每个信托利益分配日后的15个工作日内向受益人出具书面的受益人代表事务报告；当知道任何可能会影响受益人重大利益的情形时，应及时通知受益人。
资产证券化成功案例3个
资产证券化成功案例3个目前，我国在商业地产专题阅读资产证券化专题阅读领域已开展了一些探索。
在已有案例中，大致可分为三类：一是标准REITs，如开元REITs和春泉REITs，均在香港上市;二是准REITs，以中信启航专项资产管理计划和高和资本的中华企业大厦案例为代表;三是其他通过专项资产管理计划形式实现的资产证券化，如欢乐谷主题公园入园凭证收入专项资管计划、海印股份专项资管计划等。
如开元REITs和春泉REITs，以国内酒店、写字楼为基础资产，通过REITs打包在香港上市。
开元REITs。
2021年7月在香港上市，基础资产为浙江开元集团旗下4家五星级酒店和1家四星级酒店。
实际发行25%的基金份额，发行价为3。
5港元，募集资金6。
75亿港元，预期回报率为7。
8%，由开元集团做担保，如达不到预期收益率，则由开元集团补足。
从投资人的结构来看，公众持有人比例为32。
42%、凯雷28。
39%、浩丰国际39。
20%。
春泉REITs。
2021年11月在香港发售，管理人为春泉资产管理有限公司，基础资产为北京华贸中心两座写字楼及地下停车位，发售定价为每单位基金份额3。
81港元，募集资金规模为16。
74亿港元，预计年化收益率为4。
94%-5。
23%。
2、准REITs典型案例包括高和资本的中华企业大厦案例和中信启航资管计划，其在部分运作环节上所呈现的方式已与私募REITs非常接近。
高和资本中华企业大厦案例。
中华企业大厦系位于上海南京西路上的一栋老旧的写字楼，高和资本通过非公开方式向高净值人群募资，门槛一般在3000万元以上，同时还利用了较高的金融杠杆。
中华企业大厦的总投资金额约9亿元，资金结构是3：2：1，即3指银行并购贷款，2指信托公司的夹层融资，1指高和持有的劣后级。
收购中华企业大厦后进行整体改造，汰换租户，提升品质，并引入国际的物业管理公司，将项目打造成南京西路一栋稀缺的精品写字楼。
国内由于REITs迟迟不能推出，如何在物业的流动性和物业整体价值的完整性两者之间取得平衡是商业地产行业的一个重大难题。
2014年零售业国企改革分析报告
2014年零售业国企改革分析报告2014年3月目录一、国企改革大势所趋 (3)1、国企效率低下，改革势在必行 (3)2、三中全会拉开国企改革大幕 (4)二、零售业国企改革动力充足 (5)1、政府层面：零售业是竞争性领域 (5)2、资本层面：物业价值丰厚，现金流充裕 (6)三、零售业国企改革可能路径 (8)1、股权激励 (8)2、资产整合 (9)3、出售股权 (10)四、国企改革对行业影响深远 (11)1、提升盈利能力 (11)2、推动并购整合 (12)3、促进转型创新 (13)五、星星之火，可以燎原 (14)1、上海先行 (14)2、布局广东 (16)3、瞄准重庆 (18)六、重点公司简况 (19)1、友谊股份 (19)2、重庆百货 (21)一、国企改革大势所趋1、国企效率低下，改革势在必行由于历史的原因，中国的零售企业大多数具有国有企业的背景，国企遗留的众多问题如公司股权结构不顺、管理层缺乏激励、冗员较多等制约了公司业绩释放的活力，经营效率明显低于民企。
从毛利率、净利率、ROE等盈利指标来看，国营零售企业明显低于民营零售企业，而期间费用率却明显高于民营零售企业。
以百货业为例，2012年民营百货公司毛利率17.02%，高于国资百货公司的16.64%；民营百货公司净利率为4.55%，高于国资百货公司的3.67%。
而从期间费用率来看，2012年国资百货公司期间费用率13.4%，明显高于民营百货公司的11.8%。
总体来看，国资公司由于激励机制不足、考核机制薄弱等限制、冗员现象严重等问题，吞噬大量业绩，若要提升国资的效率和竞争力，势必要进行改革。
2、三中全会拉开国企改革大幕作为我国经济体制改革的中心环节，中国国企改革从未止步。
在中国改革开放走过第35个年头之时，中共十八届三中全会吹响了新一轮国资国企改革的号角。
会议对全面深化国资国企改革做出了总体部署，重点任务为加快国有企业股权多元化改革，积极发展混合所有制经济及深化国有企业管理体制改革，健全完善现代企业制度。
一文弄清商业地产抵押贷款证券化若干法律问题及房地产证券化的几种成熟模式
一文弄清商业地产抵押贷款证券化若干法律问题及房地产证券化的几种成熟模式一文弄清商业地产抵押贷款证券化若干法律问题2016年10月，《国务院关于积极稳妥降低企业杠杆率的意见》（国发〔2016〕54号）中提及：“按照‘ 真实出售、破产隔离’原则，积极开展以企业应收账款、租赁债权等财产权利和基础设施、商业物业等不动产财产或财产权益为基础资产的资产证券化业务。
支持房地产企业通过发展房地产信托投资基金向轻资产经营模式转型。
”商业物业等不动产类型的资产证券化业务得到政府层面的鼓励与支持，实际上自2014年底证监会资产证券化业务由审批制变为备案制以来，有关商业房地产资产证券化的项目已经得到了迅猛的发展，如天虹商场资产支持专项计划、彩云之南酒店资产支持专项计划等类REITS的产品，以及富华金宝大厦资产支持专项计划、金茂凯晨资产支持专项计划等CMBS或类CMBS的产品，一时间出现类REITS、抵押型REITS、类CMBS等各种概念，笔者结合参与及正在参与的商业房地产抵押贷款资产证券化（以下简称“CMBS”）项目，主要针对交易所体系下CMBS 项目中有关尽职调查及交易结构中的若干法律问题进行分析与研究。
一、交易所项下CMBS概述及与类REITS产品比较（一）交易所CMBS概述一般而言，CMBS系指以商业房地产为抵押，以相关商业房地产未来收入（如租金、物业费、商业管理费等）为主要偿债本息来源的资产支持证券产品。
囿于分业监管的原因，目前证券交易所发行的CMBS产品多采用信托贷款形式的双SPV结构，并以商业房地产抵押、商业房地产未来收入进行质押等作为信托贷款还款来源，以信托受益权作为基础资产设立资产支持专项计划。
典型结构如下：CMBS作为一种特定期限的债权类融资，其优势在于可以突破银行贷款（经营性物业贷）的限制，使得融资不完全依赖于借款人的主体信用，而以基础资产的信用评级进行，且借款人保留了对不动产的所有权，享有未来地产价值的升值空间。
资产证券化(ABS)
美兰机场信托受益权资产支持专项计划
大丰海港港口有限责任公司港口服务费收益权资产支持
专项计划
6
基础资产主要类型
——基础设施相关
企业
融资租赁公司 小贷公司 银行 信托公司
证券公司 证券公司 互联网金融/消费信 贷公司 保理公司 公积金中心
基础资产
租赁债权 小贷债权 信托受益权 信托受益权 股票质押回购债权 两融债权
资产支持票据（ABN）
据了解，交易商协会对《银行间市场非金融企业资产支持票据指引（2015年 版）》正在征求意见。
资产支持计划
2015年9月，保监会发布了《资产支持计划业务管理暂行办法》的通知。
3
主管部门 发起人 投资者 基础资产
SPV 依据
资产证券化类型与SPV
资产支持证券信托计划 央行、银监会 银行业金融机构 银行间市场投资者
中国证监会 中国证监会 2-3个月 交易所市场 保险、基金
融资成本 发行主体
低 金融机构、企业
低 上市公司（含海外上市）
发行规模 总规模不超过净资产的40%
总规模不超过净资产的40%
募资投向 限制较少
限制较少
主要优势 审核快、利率低
发行规模不计短券中票额度
主要缺点 规模受限
只适用于上市公司
企业资产证券化
消费贷款
保理债权 公积金贷款
典型项目
远东五期资产支持专项计划
中金-蚂蚁微贷小额贷款资产支持专项计划
国君资管恒信1号资产支持专项计划
智诚一期信托受益权资产支持专项计划
方正证券股票质押式回购债权资产支持专项计划
华泰国君融出资金债权1号资产支持专项计划
京东白条应收账款债权资产支持专项计划 产支持专项计划
资产证券化研究报告
2023年中国资产证券化市场创新产品频出，基础资产范围不断扩大、交易结构不断完善，证券化产品类型越来越丰富。
重要创新亮点涉及不良资产证券化的重启、资产支持证券发行中加入信用风险缓释工具（CRM）的尝试、车贷证券化循环购买结构的创新、首单信托型ABN的成功发行、REITs在交易所市场的推出等等。
白皮书以详实的数据和案例为依托，从不同角度对2023年度重磅创新进行了记录和分析。
以下是从中提炼的创新产品简要概览。
一、不良资产证券化重启在银行也不良连续“双升”，各机构具有寻求创新性不良资产处置渠道与方式的迫切需求的背景下，2023年上半年，人民银行牵头各部委，出台重要文献，部署不良资产证券化重启工作。
与2023-2023年重要以国有资产公司发行不良资产证券化的格局不同，本次拟定试点范围仅在大型商业银行中，总额度500亿元。
2023年4月，银行间市场交易商协会发布《不良贷款资产支持证券信息披露指引（试行）》及其配套的表格体系，为进一步推动不良资产证券化业务的高效、有序发展奠定了基础。
2023年重启不良资产化后，我国信贷ABS市场累计发行14单不良资产支持证券，发行金额156.10亿元，累计处置银行信贷不良资产510.22亿元；其中，成功发行7单对公类不良资产证券化项目，发行金额79.82亿元，累计处置银行对公类信贷不良资产301.53亿元；7单个贷类不良资产证券化项目，发行金额76.28亿元，累计处置银行个贷类信贷不良资产208.69亿元，占总不良资产证券化处置金额的40.90%。
重启初期，不良资产证券化创新不断。
自首单信用卡类不良产品和萃2023-1问世以来，小微类、房贷类、个人抵押类不良贷款资产证券化产品相继问世，具体涉及：信用卡类不良资产支持证券3单，分别为和萃2023-1、工元2023-2、建鑫2023-3；小微类不良资产支持证券2单，分别为和萃2023-2、和萃2023-4；住房抵押类不良资产支持证券1单，分别为建鑫2023-2；个人抵押类不良资产支持证券1单，工元2023-3。
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截止目前，拥有员工6.9万人(1.7万自营 员工），拥有“天虹”“君尚”两大品牌， 共开设了62家直营商场（含4家君尚店） 及1家特许经营商场和163家便利店，直营 商场营业面积达187万平方米。
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1.2 公司发展中面临的财务问题
自持物业比例偏低，租约到期续约风险增加 公司资产已开始适度从重，资本性支出增加，但资 产流动性迅速下降。 资金余额下降，经营活动创造现金能力减弱。
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2.1 项目整体交易结构
行为 现金流
招商资管
设立 管理
股权对价
投资设立
募集资金
资产支持专项计划
深圳证券交易所
管理
项目公司
股权挂牌转让
深南鼎诚
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2.2 专项计划基本情况
本专项计划是依据《证券公司客户资产管理业务管理办法》和《证券公司及基金 管理公司子公司资产证券化业务管理规定》设立的证券公司资产支持专项计划， 拟募集资金购买天虹商场深南鼎诚项目经评估后的项目公司股权及该项目公司旗 下物业于未来【4+1】年产生的全部现金流，并将产生的现金流进行结构化设计后 用于向资产支持专项计划份额持有人支付本金及收益。
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1.4 资产证券化后的资金运作安排
本次证券化金额 ➢ 本次拟将公司持有的深圳市福田区振华路中航苑鼎诚大厦裙楼证券化，标的
物业面积19094平方米，市场价值16亿左右，预计证券化金额15-16亿元， 扣除相关税费及公司持有的次级部分，预计实际现金流入11亿左右。
资金安排 ➢ 收购苏州金鸡湖物业，面积5万平方米，预计所需资金8亿左右。
金可以用作发展公司核心业务，实现产融结合和核心业务的双赢。
战略优势： ➢ 确保公司对品牌及运营的控制性：资产支持证券产品上市后，公司对其资产的运营和管
理还完全由公司控制；不存在外界对公司项目运行的干扰与影响。 ➢ 为公司战略转型赢得时间
通过资产证券化方式，完善商业地产项目投资——建设——运营——退出 的全过程，建立持续的产融结合平台，优化资本结构，实现资本循环。
战略转型投入增加，利润增速放缓甚至下降。
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1.3 天虹开展资产证券化的必要性分析
资产变现优势： ➢ 当期可获得物业升值的收益 ➢ 拆分轻/重、成熟/非成熟和开发/持有资产，优化资本结构，实现资本循环 ➢ 加快资产周转率 ➢ 资产变现：首发上市将公司部分资产注入专项计划，实现部分或全部资本退出，募集的资
5.5% 52,500 125,196 86,458 7,576 7,212 -4,778 2,004 5.761%
331
2.6 该项目对天虹商场的财务影响
现金流 影响
交易对价约15亿元，预计公司出售物业扣除相关税费后，带来现金流入约12 亿元。项目发行后，扣除税以及公司持有的劣后份额后，超过10亿元的现金 注入会使公司流动比率从2014年底的1.04提高到1.50左右，速动比率从2014 年底的0.83提高到1.17左右。本次交易为天虹商场注入大量现金流，大幅提 高公司现金流动比率和速动比率，同时大幅度提升公司短期偿债能力，非常 有利于公司 项目财务成本测算
融资规模 优先级规模 优先级收益率 次级规模 所得税前现金净流入 发行当年净利润 年税前租金成本 每年实际现金成本（扣除原缴纳房产税） 存续期间每年对公司净利润的影响 年税务总成本 年费用率 存续期间每方平米月租金（元）
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单位：万元
150,000 97,500
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1.4.1 苏州金鸡湖项目简介
项目名称 苏州新天翔广场 物业权属 苏州工业园区海天资产管理有限公司 地理位置 苏州工业园区中央商务区，北临都市花园、东临星都街、西靠中央公园 项目现状 四层商业裙房51,296.63平米（天虹租赁部分）和2层地下停车场,2014年租金3900万 停车位 共有地下车位661个（其中负1层可办产权车位303个、负二层人防不可办产权车位358个）
天虹商场资产证券化工作汇报
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目录
第一章 天虹资产证券化必要性分析 第二章 项目实施概况 第三章 风险分析及控制措施
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1.1 公司简介--公司概况
天虹成立于1984年，是中外合资的连锁 零售企业，控股股东是中国航空工业集团 下属的中航国际深圳公司。
2010年6月1日，天虹商场股份有限公 司在深交所挂牌上市（002419）。
该项目目前由我司租赁经营，项目于2009年4月开业，租赁到期时间2024年。 苏州金鸡湖天虹2014年完成实收5.69亿元，实现利润3975万元。收购苏州金鸡湖物业，有利于 进行进一步投资、改造升级，打造成天虹在苏州乃至区域旗舰店，从而带动周边门店的发展。
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目录
第一章 天虹资产证券化必要性分析 第二章 项目方案设计及实施安排 第三章 风险分析及控制措施
不适用
按年支付
到期一次支付
到期一次偿还
到期一次偿还
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2.4 资产支持专项计划交易参与方
原始权益人 计划管理人 托管人/监管银行 登记托管/支付代理机构 资产评估机构 法律顾问 税务顾问 会计师 评级机构 推广（销售）机构 资产支持证券流通场所
天虹商场股份有限公司 招商证券资产管理有限公司 民生银行股份有限公司 中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司 深圳中联资产评估有限公司 北京中伦律师事务所 亚太鹏盛税务师事务所有限公司 大华会计师事务所（特殊普通合伙） 中诚信证券评估有限公司 招商证券股份有限公司 深圳证券交易所
若专项计划存续期满，由公募REITs基金或第三方收购物业项目公司股权，资产支 持证券持有人可实现退出。
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2.3 资产支持证券要素
发行总额（亿元） 证券分档 金额（亿元） 占比
信用等级（拟）
期限（年）
票面利率 利率类型 支付频率 本金偿付方式
天虹商场资产支持证券要素
【15】亿（将根据正式资产评估报告调整）
优先级
次级
【9.75】
【5.25】
【65】%
【35】%
（以最终信用评级结果为准） （以最终信用评级结果为准）
【AAA】 （以最终信用评级结果为准）
4+1年 公募REITs政策出台情况下
产品有权提前结束
5.0%-6.0%
固定利率
不评级
4+1年 公募REITs政策出台情况下
产品有权提前结束 期间收益不超过3%
专项计划存续期为【4+1】年，产品预期4年结束，若在第4年无人收购股权，则 由计划管理人延展1年进行资产处置。在公募REITs政策出台的情况下，产品有权 提前结束。
专项计划每年付息一次，到期一次性还本。
优先级份额收益率以簿记建档最终确定的结果为准，次级份额以存续期内物业资 产增值作为预期收益，不设票面利率。