房地产项目报建的工作流程与沟通技巧

房地产项目报建的工作流程与沟通技巧

案例概况:

湖南XS房地产开发公司，于2011年3月招拍挂竞得雨花区湖南环保科技产业园内一宗地块，用地面积77161.01平方米，115亩，土地开发性质为住宅和商业。在房地产业和建筑业飞速发展的今天，报建员的重要性和工作效率非常重要，因为报建员必须在较短的时间内实现项目五证的获取：1、国土证，2、建设用地规划许可证3、建设工程规划许可证4、建设工程施工许可证5、预售证。

报建员负责项目前期开发报建工作，内容繁钜。一、负责协调房地产开发前期主管部门，完善各种具体手续，保证开发计划顺利实施。

二、负责协调与市政府有关部门关系，确保市政配套设施符合公司开发项目的需要，组织有关部门完成市政配套设计，完善小区的各种市政配套设施。三、完善房屋入住所需的各种手续，证件等。四、参与各有关单位及部门经济合同的谈判，并及时整理已完成的合同。五、负责协调房地产开发前期主管部门，完善各种具体手续。七、负责到发改委、规划局、土地局、建委等部门办理地产开发项目立项及可研批复等手续。八、负责土地前期谈判,组织办理土地征用手续。九、负责组织办理工程项目的所有开工任务手续和土地勘查手续等。十、负责办理消防验收、规划验收、档案验收、环保验收的竣工验收手续。十一、负责组织办理各项能源及通讯设备的报批、安装。十二、全面熟悉掌握建设项目报建程序和规费交纳标准。拿证的同时保证开发计

划顺利的实施。

本人是2012年3月份应聘到公司，因为没有任何报建工作经验，所以在工作中很努力的学习，入职以来是由部门经理带着我穿梭于各大政府到有关部门和形形色色的人打交道开始了报建工作中的沟通。总结我的心得是：在一线报建工作中真是最锻炼人，也是成长最快的地方，需要综合素质和长期的各方面积累，手续的报建和办理只是一个表面的过程和现象，需要透过现象看到真的内在反应的问题。耐心和刻苦是必备条件之一，人与人彼此之间的沟通最为重要，现在工作一年多的我明白了一个现实情况，报建和办理的结果只有两种：通过或者不通过，而其中的原因却是千差万别。办理前期手续最开始刚接触的时候往往只知道流程和需要的材料，对各部门审查的内容依据、职能部门的审查流程和内部允许体制所知甚少，对项目的各个环节只是储备没有了解，只能起到一个简单收集资料和申报的过程，这样的去办理前期工作肯定是要碰壁的，与人打交道是报建公关中的一道重要关口，只要这项工作铺垫做好，万事都不难。

案例焦点：

不知不觉报建工作已忙到了5月份，报建阶段也小有成绩。在这一年多工作中积极参与项目前期的各项工作过程，了解项目重点和核心事项，与同事、领导之间的沟通和信息的传递，做到遇事不慌及时解决，突破的不是难关而是自己，所以项目报市规划局直属部门审批手续都非常顺。到了这里也有个心得，根据不同人的心态和在部门以及局里面的人际关系，换位思考，准确把握沟通交往的尺度，吃透他

们的想法，和他们真心交朋友，多从他们的角度考虑你的问题，他们只是熟悉某个前期环节的事项，而你早已熟悉整个流程，加上熟悉他们内部人际，吃透他们的心态，知己知彼，你的优势明显，加上适当的时候运用必要的公关手段，更会事半功倍。报建难点慢慢暴露出来了，就现阶段5月份本来以为可以顺利拿到建设工程规划许可证，手续到位，项目工地也可以正式进行施工，可恰恰这一环节时出现了一系列前期未解决问题。这个环节的关键：是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是我公司建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的依据，如果没如期办证，其工程建筑是违章建筑。所以部门经理又带着我跑相关部门沟通此事来一一解决问题。发证前需先走处室签批流程，经审查没问题才可以正式进窗发证（处室发工作联系单后解决了相关问题就可以发工程规划许可证）。第一关由我把资料准备齐全递交到职能部门，到处室的具体经办人那走签批流程时，部门处长回馈了有两个关键性问题：一是房屋报批时建筑高度从50米调整到100米前期工作未完善调规手续。二是住宅东北角路幅线型调整导致建筑物临城市道路边线退让间距少于技术规范的10米范围。

关于此城市道路规划调整路幅线型的主管部门是：湖南环保科技产业园。背景介绍：湖南环保科技产业园是经湖南省人民政府批准成立的省级开发区，由雨花区人民政府投资兴建，规划面积15平方公里。湖南环保科技产业园位于湖南省省会长沙市的东南部，正处在长沙、株洲、湘潭这个湖南省最具发展潜力的城市群的中心地带。园区

规划总面积15.2平方公里，区内植被优良、环境秀美，生态条件十分优越。园区以环保产业为主体，以高新技术产业为龙头，已纳入长沙市“二区六园”工业发展规划，为湖南省的重点建设项目之一，享受国家高新技术企业以及环保产业的所有优惠政策。其中园区招商项目包含：基础设施建设项目，园区现有三条城市道路对外招商修建。新韶山路是与万家丽路平行的长沙市南北向主干道之一，目前，绕城线以北路段已改造完毕，现园区范围内招商修建路段，长1.8公里，宽66米，总投资约8000万元人民币，拟于2005年年底启动建设。第二条道路：振华路是园区东西向交通要道，长约1.1公里，宽30米，总投资约2000万元人民币。第三条道路：金井路金井路是园区南北向交通要道，现园区范围内招商修建路段，长2.2公里，宽24米，总投资约3000万人民币。园区道路修建采取融资建设的招商方式，可按二种方式操作：一是现金回报，即在道路竣工后五年内，按实际投资额确定利润率分期回报；二是其它可行的方式。

事情的起因是高速公路修绕城高速匝道口时正好压到我们地块的红线范围，所以专门为此事湖南环保科技产业园请到了市政府主管市长和高速公路代表，以及我公司负责人三方开会协调解决此事。协调沟通工作修改可行性方案调整了4次后，最后协商解决方案是为了迁就绕城高速匝道口与城市道路的连接而进行了位于我司项目东北角的路幅线型调整工作，而接下来我们报建环节的工作造成很大了困扰，匝道拐弯正好超过地块的红线，造成建筑物与城市道路退让不够10米，结果我们工作进度滞后了。如果没能如期拿到建设工程规划许可

证，就不能到拿到建设工程施工许可证，项目也就不能如期施工，从今年2月到5月公司每天都要承担8-10万元的银行利息，而我们报建工作就是压缩时间保证开发计划顺利的实施，降低公司运营成本，减轻公司负担，我们真是压力非常大。从5月2日到22日期间我们花了将近20天的努力，多次与湖南环保科技产业园及市城乡规划局主管部门领导长时间磨合沟通后，终于工作有了成效，领导给的最终解决方案是住宅地块的东北角临城市道路间距最近的14号栋及地下室暂缓开工，施工图纸上的14号栋则需要重新修改结构图，满足退让间距，而地下室也需要修改图纸上截出这个部分（具体操作细节是要修改图纸、重新由规划局经办人审核图纸，重新复核建筑物及地下室面积指标），好消息是可以先让1号栋到13栋及地下室能在如期发工作联系单后走处室程序签批，就能赶在本月底前拿到1号栋到13栋及地下室建设工程规划许可证，就能提前办理建设工程施工许可证了，剩于的14号栋及地下室暂缓开工等到城市规划道路的路幅线型正式调整完毕后就可以办理余下的收尾工作。这次沟通工作的收获是突破了一个大难关，也懂了如何高效的开展工作才能保证开发项目快速进行，与政府部门建立良好公共关系以及维护开发项目有直接的促进作用，虽然接下来的工作中会有各种繁琐的事情发生，我相信会慢慢学会克服它。

案例启示

报建工作需要有坚毅乐观的性格、执着严谨的工作态度以及良好的交际水平。勤于思考，善于学习，是从事报建工作所必须的工作态