资产评估第5章例题

【例5-1】在房地产市场中收集到五个与待估房地产类似的交易实例，见表5-1（假设交易价格为无限年期的价格）。

表5-1 净收益与售价交易实例

对以上五个可比实例的资本化率进行简单算术平均，就可以得到资本化率为：

r =（7.1%+7.5%+6.9%+7.3%+7.8%）÷5 =7.32%

【例5-2】有一宗土地，出让年期为50年，资本化率为10%，预计未来前五年的净收益分别为15万元、16万元、18万元、15万元、20万元，第6年开始净收益大约可以稳定在25万元左右，试评估该宗土地的收益价值。

234

5550-5

15161815

1+10%1+10%1+10%1+10%20251

[1-]1+10%10%1+10%1+10% 216.1ρ=

+++++⨯=（）（）（）

（）（）（）（万元）

【例5-3】有一宗房地产，2006年的净收益为50万元，资本化率为5%，若（1）未来各年的净收益将在上一年的基础上增加1万元；（2）未来各年的净收益将在上一年的基础上增长1%。试分别评估两种情况下2006年初的房地产价值。

净收益按等差级数递增，收益年期无限的价值计算公式为：

2

a b P r r =

+ 式中：a ——第一年净收益，以后各年净收益按等差级数递增； b ——净收益逐年递增额； r ——资本化率。

净收益按等比级数递增，收益年期无限的价值计算公式为： a P r s

=

- 式中：a ——第一年净收益，以后各年净收益按等比级数递增； s ——净收益逐年递增比率； r ——资本化率。 因此：

（1）2

501

14005%1+5%P =+=（万元）（） （2）50

12505%1%

P ==-（万元）

【例5-4】某房地产开发公司于2002年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于2004年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2%。目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积500平米，建筑面积为900平米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需支付的管理费为年租金的3.5%，维修费为建筑重置价格的1.5%，土地使用税及房产税合计为每建筑平方米20元，保险费为重置价格的0.2%，土地资本化率为7%，建筑物资本化率为8%。假设该土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物将由国家无偿收回。试根据以上资料评估该宗地2008年3月的土地使用权价值。

（1）选定评估方法。

该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。 （2）计算总收益。

总收益应该为客观收益而不是实际收益。

年总收益=50×12×900×（1-10%）=486000（元） （3）计算总费用。

①年管理费=486000×3.5%=17010（元） ②年维修费=2500×900×1.5%=33750（元） ③年税金=20×900=18000（元）

④年保险费=2500×900×0.2%=4500（元） 年总费用=①+②+③+④

=17010+33750+18000+4500

=73260（元）

（4）计算房地产纯收益。 年房地产纯收益=年总收益-年总费用

=486000-73260=412740（元） （5）计算房屋净收益。

①计算年贬值额。年贬值额本来应该根据房屋的耐用年限而确定，但是，在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物将由国家无偿收回。这样，房屋的重置价必须在可使用期限内全部收回。因此，房地产使用者可使用的年期为48年（50-2），并且不计残值，视为土地使用权年期届满，与地上建筑物一并由政府无偿收回。

2500900

4687548

⨯=

==建筑物重置价年贬值额（元）

使用年限 ②计算房屋现值。

房屋现值=房屋重置价-年贬值额×已使用年数 =2500×900-46875×4=2062500（元） ③计算房屋净收益。

44

206250081

%[1%]1+8⨯-=（房益）

屋净收

=170778（元）

（6）计算土地净收益。

年土地净收益=年房地产净收益-房屋年净收益 =412740-1170778=241962（元） （7）计算土地使用权价值。

土地使用权在2008年3月的剩余使用年期为44年（50-6）。 44

241962[11

1+7%]7%P =

⨯-（）

=3280499（元）

单价=3280499÷500=6561（元） （8）评估结果。

本宗土地使用权在2008年3月的土地使用权价值为3280499元，单价为每平方米6561元。

【例5-5】现选取一可比房地产实例，成交价格为6000元/平方米，成交日期为2006年7月。假设2006年1月～2007年7月，该类房地产价格每月比上月上涨1%，2007年7月～2008年1月，该类房地产价格每月比上月下降0.2%。则对该可比实例进行交易日期修正后，2008年1月的房地产价格为：

P =6000×（1+1%）12×（1-0.2%）6

=6000×1.127×0.988=6681（元/平方米）

【例5-6】某城市某用途土地的容积率修正系数见表5-2.

如果确定可比案例宗地地价每平方米为800元，容积率为2.1，待估宗地规划的容积率为1.7，则待估宗地容积率修正计算如下：

经容积率修正后的可比实例价格=800×1.6÷1.9

=673.7（元/平方米）

【例5-7】若选择的比较案例成交地价为每平方米1000元，对应的土地使用年期为30年，而待估宗地的出让年限为20年，土地资本化率为8%，则土地使用年限修正如下：

2030

11+11008%11+8%01--⨯土地使用年期（

）修正（=后的地价）

=872（元/平方米）