松山湖产业园案例研究

滨湖区：国际总部研发区
这片区域将重点引进世界500强企业、跨国公司的总部、 研发中心等，成为松山湖的科技核心区。这里将适度发展 生态休闲旅游，打好生态“牌”，做好水“文章”，彰显 松山湖的生态之美，以生态之美带动园区的科技招商，聚 集科技资源和人才。
北部区：高科技产业带
松山湖大道北边重点发展高新科技产业，目前已聚集华为、易 事特、生益等52家科技含量高、能耗低、效益好的高端产业，初 步形成电子信息、生物医药、精密制造等产业集群。 以南区域重点引进研发中心、总部，已引进产品质量检测基地、 万科住宅研发基地等27家研发、总部企业。 月荷湖周边区域是创意生活区，已全面启动超市、住宅、餐饮、 学校、医院、邮政、体育等配套设施。
行政服务中心 ：园区管委会及市直部门分支机构的办公场所 研发：建成留学人员创业园等科技创新载体，聚集中小创业企业 130多家；引进东莞中子科学中心、华南工业设计院等一批大型科 研机构。 教育：形成了从幼儿、中小学基础教育到高等教育的纵向教育， 以及职业教育和学历教育并举的横向教育链。 商住：拥有松湖花园、锦绣山河、万科松山湖1号、长城地产等 居住配套，及酒店、银行、超市等生活配套。 旅游：拥有东莞新八景之首的松湖烟雨，以及沟谷、紫薇园、中 心公园等一批生态旅游景点，是市民休闲旅游的理想场所。
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虹溪诺雅
万科松山湖系列产品虹溪诺雅凭借区位优势、 万科松山湖系列产品虹溪诺雅凭借区位优势、产品创 新和高科技建材成为了东莞09年的楼王 年的楼王。 新和高科技建材成为了东莞 年的楼王。
基础条件分析 虹湾83.73%的土地，是绿化、道路、小区公园。 单位住宅面积的配套比例高达50.6% 万平米小区私家公园：山顶亭登山道 .虹溪诺雅虹湾南部规划有原生山体公园 私家岸线最长的华南小区.项目拥有3000米的私家湖岸线 华南第一美景松湖烟雨，8万平方米的浩瀚湖面峰峦环抱、烟波浩淼 产品创新 车库：每户双车位、人车全分流；车库公建化、地下地上大堂复式化；地下车 库阳光化：位均2.21㎡采光通风面积；消防车道隐形化 采用纯剪力墙结构，全混凝土外墙，而通常只有30层左右的高层住宅结构采 用这种；采用石材钢挂，提高外墙保温性，建筑品质可媲美上海外滩百年建筑 小区无对视、阳台可垂钓 小高层户型地面独立化：每梯一户 全天候窗户 高科技建材 首个采用憎水玻化微珠保温层的住宅项目 预制件工厂化 中空隔音节能玻璃 四层防水屋面 ，不漏雨又保湿隔热
2期
虹溪諾雅
1期
独栋 联排、双拼 独栋
高层 双拼
独栋
松山湖1号
万科开发松山湖区域的策略是先开发条件次优的松山湖1号地块， 0.58的低密度容积率 面对高 的低密度容积率， 万科开发松山湖区域的策略是先开发条件次优的松山湖1号地块，以0.58的低密度容积率，面对高 端财富客户，打造纯TOWNHOUSE顶级生活社区 提升万科松山湖区域的整体价值。 顶级生活社区， 端财富客户，打造纯TOWNHOUSE顶级生活社区，提升万科松山湖区域的整体价值。 在松山湖1号抬升了区域价格平台的基础上，开始开发区域内条件最优地块---虹溪诺雅。 在松山湖1号抬升了区域价格平台的基础上，开始开发区域内条件最优地块---虹溪诺雅。2期开 ---虹溪诺雅 发阶段，虹溪诺雅在松山湖1号抬升的价格平台上，凭借最优本体优势， 发阶段，虹溪诺雅在松山湖1号抬升的价格平台上，凭借最优本体优势，外加万科产品创新和高 科技材料的运用，使得虹溪诺雅在2009年成为东莞的楼王。 2009年成为东莞的楼王 科技材料的运用，使得虹溪诺雅在2009年成为东莞的楼王。
中心区：教育研发区
园区由四大片区组成，北部区为高科技产业带、 园区由四大片区组成，北部区为高科技产业带、中心区 为教育研发及市政功能区、东部区为居住休闲片区、 为教育研发及市政功能区、东部区为居住休闲片区、滨 湖区为国际总部研发区。 湖区为国际总部研发区。
东部区：大项目集聚区
东部约七平方公里，是一块未开垦的净土，是松山湖规划 未来的战略用地，是松山湖实施大项目带动战略的主要平 台，将成为松山湖科技大项目的集聚地。
生活配套产品
寄莲公 寓 和 堂 长城 世家 锦绣山 河 锦绣山河 长城世家 万科松 山湖 新竹苑 和堂 月荷居 听湖居 新竹苑
休闲居住产品
松涛公寓 寄莲公寓
80
30-50
中心区
松山湖区的房地产主要分布在北部工业区和中心区。 松山湖区的房地产主要分布在北部工业区和中心区。 北部工业区以出租形式的公寓为主。主要是由于企业在此区域的 北部工业区以出租形式的公寓为主。 集聚，使得产业人口有大量的刚性需求。 集聚，使得产业人口有大量的刚性需求。 中心区为度休闲居住类产品。主要由于中心区配套设施完善， 中心区为度休闲居住类产品。主要由于中心区配套设施完善，占 据松山湖区域最强势的景观资源。 据松山湖区域最强势的景观资源。
松山湖1号1期
开盘日期 占地面积 建筑面积 总户数 产品形式 2006-06-25 7.7万平方米 13.3万平方米 350户 联排别墅（约140— 235平方米）独栋别 墅（约300—320平 方米） 140-320平方米 楼王665平方米 25000-30000元/平 方米 开盘当天售罄
2期虹溪诺雅
2007
旅游配套 建成，开 始对外营 业
2008
科学园二 期奠基
配 套
产 业
房 地 产
“锦绣山河” 商住小区、商 务办公区动工 仪式;
东阳光实 业发展公 司签订了 生物制药 项目的投 资项目权 利出让合 同 ；东莞 市佐川润 滑科技有 限公司
香港新能源科 技有限公司等 10个项目签订 投资项目全力 出让合同。
注：黄色圆圈代表公寓； 红色代表度假休闲类产品 占地/ 占地/建面的面积单位为万平方米
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中心区
万科松山湖的开发策略是从次优地块到最优地块， 万科松山湖的开发策略是从次优地块到最优地块，逐步实现 产品和价格的层层升级，最终打造了2009年东莞区域的楼王。 2009年东莞区域的楼王 产品和价格的层层升级，最终打造了2009年东莞区域的楼王。
东莞市威 雅光电有 限公司正 式投产， 这是园区 第一家正 式投产的 入园企业
寄莲公寓首批酒 店式公寓正式招 商启用 万科松山 湖1号花园在东 莞松山湖凯悦酒 店举行推介会
锦绣山河Байду номын сангаас推出1期产 品；万科 松山湖1号 推出2期产 品。
松山湖科苑公 寓B项目动工 万科虹溪诺雅、 锦绣加推2期、 和堂、新竹苑 等项目
面积区间 价格 备注
从松山湖1号的推售情况来看，万科 期主推大面积独栋产品 提升项目价值； 期主推大面积独栋产品， 从松山湖 号的推售情况来看，万科1期主推大面积独栋产品，提升项目价值；加1期联排和双 号的推售情况来看 期联排和双 拼产品紧随其后，价格攀升至甚至超越了1期独栋别墅的价位 期独栋别墅的价位。 拼产品紧随其后，价格攀升至甚至超越了 期独栋别墅的价位。 09年推出的虹溪诺雅是本体条件最好的地块，开始出现高层产品—万科洋房，一经推出就超过 年推出的虹溪诺雅是本体条件最好的地块，开始出现高层产品 万科洋房 万科洋房， 年推出的虹溪诺雅是本体条件最好的地块 平方米（ 平方米左右），成为区域洋房的标杆。 了10000元/平方米（区域洋房的平均水平为 元 平方米 区域洋房的平均水平为7000元/平方米左右），成为区域洋房的标杆。同时 元 平方米左右），成为区域洋房的标杆 期东莞市别墅的平均水平跃升至东莞市的最高价格。 别墅价格较1期明显提升 期明显提升， 期东莞市别墅的平均水平跃升至东莞市的最高价格 别墅价格较 期明显提升，从1期东莞市别墅的平均水平跃升至东莞市的最高价格。
2002
松山湖产业园 主干道路工程 动工；松山湖 学术交流中心、 图书馆、国际 学校 、东莞理 工学院松山湖 新校区
2003
2004
凯悦国际 酒店集团 与东莞市 松山湖酒 店有限公 司签约仪
2005
松山湖主 要公共配 套设施落 成
2006
美宜佳连锁超 市松山湖分店 开张营业，成 为第一个进驻 生产力促进基 地综合配套服 务楼的商业服 务配套机构
便捷交通网络
北接莞惠公路，西临石大路，西南连 107国道 经松山湖大道到东莞市区15分车程 至国家一类口岸虎门港20分钟车程 到深圳市区及深圳机场40分钟车程 到广州市区及白云机场60分钟车程 深圳盐田港 80分钟车程 到香港机场约 120分钟车程 香港货柜码头 120分钟车程
高起点生活配套
医疗配套 教育配套 金融配套 餐饮配套 生活娱乐配套 图书馆 酒店 高尔夫
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园区发展历程
松山湖产业园区发展配套先行,产业紧随其后， 松山湖产业园区发展配套先行 产业紧随其后，房地产 产业紧随其后 在初期埋下伏笔。配套完善后企业纷纷投产， 在初期埋下伏笔。配套完善后企业纷纷投产，各大房地 产商竞相推出产品。 产商竞相推出产品。
2001
松山湖 正式立 项，最 先开发 10平方 公里工 业园
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房地产概况 北部工业区
松涛 公寓
松山湖区的房地产主要分布在北部工业区和中心区， 松山湖区的房地产主要分布在北部工业区和中心区， 北部工业区以出租形式的公寓为主， 北部工业区以出租形式的公寓为主，中心区为休闲居 住产品。 住产品。
听湖居 月荷居 松山湖1号 虹溪诺雅 占地 7.7 建面 13.3 11 19 7 17.2 4 0.98 1.8 7.9 18 13.4 18 4.08 14 1.7 4.9 12.5 产品 联排、独栋 高层、双拼、独栋 独栋为主、联排少量 洋房为补充 多层、小高层 花园洋房 多层院墅 高层 小高层 小高层 小高层 面积 140-320 180-380 300-1000 120－190 130-190 120－190 120－191 100-120 开盘时间 2006-12-25 2009-6-6 2007-11 2008-07-26 2009-9-10 2009-09-04 出租公寓 出租公寓 出租公寓 出租公寓
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园区概况
东莞松山湖科技产业园区位于东莞的中部，2001年成立的省级高新技术产业开发区,园区规划面积72平方公 里，坐拥8平方公里的淡水湖和14平方公里的生态绿地。 规划为生态型新城，不仅有工业园、高新技术产业 园，并规划有科技教育、文化、旅游度假和高档居住区，区域规划功能齐全。
松山湖高科技产业园区拥有强势的生态旅游资源， 松山湖高科技产业园区拥有强势的生态旅游资源，便 捷的交通网络，高起点的生活配套， 捷的交通网络，高起点的生活配套，大力发展高科技 产业，与本项目有诸多相似条件，可以提供借鉴。 产业，与本项目有诸多相似条件，可以提供借鉴。
高科技产业经济
公共技术创新平台
广东电子工业研究院 广东华南工业设计院 生物医药孵化器 创意产业孵化器
生态旅游资源
东莞最后一片规模最大、水资源 最好的净土，是整个东莞、深圳 及周边镇区的绿肺. 8平方公里原 生淡水湖/1425.07公顷生态绿地 /22公里滨湖路/72平方公里四季植 物园 状元笔公园 ；中心公园 沟谷；紫薇园；松湖烟雨；园艺 博览中心；松湖花海；湿地公园； 月荷湖公园。 整体规划利好，围绕生态主题， 分层次分功能布局，将松山湖原 有的生态价值体系最大化的发挥.
专业技术平台
企业平台 入驻企业
万科国家住宅产业化基地 新能源ATL研发中心 华为、易事特、生益、万 科等52家科技含量高、能 耗低、效益好的高端产业
产业
电子信息、新能源、环境 保护、生物医药、装备制 造等产业集群 ; 经济结构调整、产业升级， 加强对外经济技术合作， 进一步提高发展质量和水 平
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园区规划
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产品策略
松山湖1号是区域的代表项目，主要面向高端财富客户。 松山湖1号是区域的代表项目，主要面向高端财富客户。产 品推售走独栋/联排—双拼/联排—高层/双拼/独栋的线路， 品推售走独栋/联排—双拼/联排—高层/双拼/独栋的线路， 价格一路攀升。 价格一路攀升。
松山湖1号加1期
开盘日期 占地面积 建筑面积 产品形式 面积区间 价格 备注 2007-11 7.7万平方米 13.3万平方米 临湖联排、双拼别墅为 主，少量独栋别墅 140-235平方米 25000-45000/平方米 120多栋联排别墅七种 户型，每一种户型都设 有前后花园，部分户型 更设有前后侧三面花园 设计 开盘日期 建筑面积 产品形式 面积区间 价格 备注
2009-05 11万平方米 高层、双拼别墅、独栋别墅 180-230/280-380平方米 别墅均价800万元/套 别墅产品均临湖0.18超低容 积率，约245平的双拼和约 354平的独栋仅45席。户户 拥有无敌一线湖景，私享最 大1800平面湖大花园。更有 坐拥双线湖景的约93-293高 层产品。