资产评估期末复习题 2

1、已知资产的价值与功能之间存在线性关系，参照物与评估对象仅在功能方面存在差异，参照物的年生产能力为1200件产品，成交价格为1500元，评估对象的年生产能力为1000件，问评估对象的价值为多少？答案：评估对象评估值=参照物成交价格×(评估对象生产能力/参照物生产能力)=1500×(1000÷1200)=1250(元)

2、评估对像在未来5年内预期收益分别为20万元，22万元，24万元，25万元，26万元，资产从第六年到第十年每年的收益均保持在万元，第十年未资产拟转让，变现价约120万元，假定折现率为10%，用收益途径估测资产的价值。

答案：前5年逐年折现加和，后5年另算：

评估值=20×0.9091+22×0.8264+24×0.7513+25×0.6830+26×0.6209+（27×

3.7908×0.6209）+120×0.3855=197.42万元

根据以上情况，评估该宗地2002年的价格。

答案：PA-G=850×112/108×104/102×110/110×101/101×95/100=853.83

PB-G=810×112/106×104/101×110/115×101/100×95/101=800.81

PC-G=820×112/108×104/100×110/100×101/99×95/102=924.37

PD-G=850×112/110×104/104×110/120×101/105×95/105=690.43

PE-G=880×112/110×104/100×110/115×101/103×95/103=806.13

P估=(PA-F+PB-F+PC-F+PD-F+PE-F)/5=(853.83+800.81+924.37+690.43+806.13)/5=815.11

8、有一待估宗地，剩余使用年限为40年，还原利率为6%，现收集到A、B、C、D四宗地交易实例，具体情况如下表，表中交易情况，区域因素和个别因素都是参照物与评估标的相比较，以评估标的为基准确定的数值。该城市比类用地容积率与地价的关系为，当容积为1.5—2.0之间时，容积率每增加0.1，宗地地价比容积率1.5时增加2%，该城市从1998年到2002年，每月地价指数上升

11、有一待估新开发土地，拆迁，安置费5万元/亩，其他费用（含税费）3万元/亩，土地开发费1.5亿元/平方公里，土地开发周期为2年，第一年投资占总资产的3/4，当地银行一年期贷款利率为10%，利息以单利计算，开发商投资回报率10%，试评估该宗地的价格。

答案:土地开发成本1.5E/平方公里进行换算 150000000//1000/1000=150 元/平方米

150×667.67=100150.5 元/亩 =10 万/亩

土地取得成本=5+3=8 万/亩

土地开发成本=10 万/亩

土地取得利息=8×0.09×2（单利）=1.14 万/亩

土地开发利息第一年= （10×3/4）/2×0.09=0.34 万/亩

第二年= {10×3/4+（10×1/4）/2}×0.09=0.79 万/亩

利息总和=1.14+0.34+0.79=2.27

利润=（1+2）×0.1=1.8 万/亩合计8+10+2.27+1.8=22.07 万/亩

12、需要评估一宗“七通一平”熟地，2003年9月的价格，获知该宗地面积为5000平方米，土地剩余使用年限为65年，建筑容积率为2，适宜建造某种类型的商品住宅，预计取得该土地后建造该商品住宅开发期为2年，安装工程费为每平方米建筑面积800元，勘察设计等专业费用及管理费用为建筑安装工程费的12%，第一年需要投入60%的建筑安装工程，专业费用及管理费，第二年需投入40%的建筑安装工程专业费用及管理费，预计该商品住宅在建成时可全倍售出，出售时的平均价为每平方米建筑面积2000元，试估算该宗地2003年9月的总价和楼面地价。（银行贷款利率为5%，行业的平均投资利润率为10%）

答案:开发费用=800×2×500=800 万元总收益=1000×2000=2000 万元

管理费=（896×0.6/2）×5%+｛896+（896×0.6/2×5%）+896×0.4/2｝×5% =13.44+（896+13.44+179.2）×5%=67.872 万元

设地价为X=2000-800-96-67.872-X｛（1+5%） 2 -1｝ X=1036.128-0.1025X X=937.8 万元

楼面地价=937.80/1000=937.8 元/M 2

13、被评估设备为油罐，已建成并使用10年，预计将来还能再用20年。评估人员了解到该油罐正在维修，原因是由于受到腐蚀，油罐底部出现裂纹发生渗漏，必须更换才能使用。整个维修计划约需花费35 万元，评估人员已估出该油罐复原重置成本为200万元。试求实体性贬值率。

答案:可修复部分实体性贬值：350000(元) 10 × 100％＝33.3％

不可修复部分实体性贬值率： 10＋20

不可修复部分复原重置成本：2000000－350000＝165000(元)

不可修复部分实体性贬值：1650000 ×33.3％＝549450(元) 350000＋549450 ＝45％

油罐全部实体性贬值率＝ 2000000

14、某上市公司欲收购一家企业，需对该企业整体价值进行评估。已知该企业在今后保持持续经营，预计前5年的税前净收益分别为40万元、45万元、50万元、53万元和55万元；从第六年开始，企业进入稳定期，预计每年税前净收益保持在55万元。折现率与资本化率均为10%，企业所得税税率为40%，使用收益法计算该企业的评估值。

答案：前5 年企业税前净收益的现值为： 181.47（万元）

稳定期企业税前净收益的现值为：55/10%/（1+10%）5=341.51（万元）

企业税前净收益现值合计为：181.47+341.51=522.98（万元）

该企业的评估值为：522.98×（1-40%）=313.79（万元）