我国货币政策对房地产价格的影响

我国货币政策对房地产价格的影响研究
张
伽
（上海理工大学
管理学院，上海
200092）
[摘要]通过实证研究利率、货币供应量和房地产价格的关系，结果表明：利率与房地产价格负相关，货币供应量与
房地产价格正相关；利率和货币供应量都是在经过一定时间后开始逐渐显现出对房价的调控效果。

货币政策作为我国调控房地产业的重要手段，应充分关注房地产价格的波动，并需要具有一定的前瞻性，逐步改善货币政策工具的运用，制定合理的利率政策，控制货币供应量的增长速度，调整房地产信贷结构，以提高宏观调控效率。

[关键词]货币政策；房地产价格；实证分析[中图分类号]F293.31
[文献标识码]B
[收稿日期]2012-05-17
[作者简介]张伽(1987-)，
女，甘肃定西人，上海理工大学管理学院国民经济学专业硕士研究生。

研究方向：投资经济与研究。

一、引言
自1998年住房制度改革以来，随着住房分配货币化改革的持续推进，我国的房地产消费需求获得了巨大释放，房地产市场得到了快速发展。

房地产市场的极大繁荣在明显改善城镇居民居住条件的同时，也使自身成为国民经济的支柱产业，我国房地产市场高速发展，尤其是金融危机之后，房地产价格经历了一轮快速增长。

货币政策作为我国调控房地产业的重要手段和措施应当对防止房地产价格的异常波动、保持我国房地产市场的长期可持续发展具有重要意义，但有时的调控效果却不尽如人意。

笔者运用我国2000年第一季度至2011年第四季度货币供应量、利率和房地产价格指数等数据，通过平稳性检验、协整检验和格兰杰因果检验探讨货币政策变量对房地产价格的影响和我国货币政策调控房地产价格的效果，并提出提高我国货币政策调控房价效果的政策建议，具有较强的理论意义和现实意义。

二、近年来房价的走势
我国房改后至2009年，国民经济以每年7%-13%的速度增长，同一时期商品房交易额则以每年20%-30%的速度增长。

但房地产价格长期居高不下却成为我国房地产市场可持续发展的障碍，高房价一方面影响居民的住房需求，另一方面也容易形成房地产泡沫，有时甚至会危害经济安全。

2009年全国商品房销售均价为4695元／平方米，与2008年相比上涨了23.5％；2010年，在空前严厉的调控政策影响下，房地产市场丝毫没有降温的迹象，根据国家统计局公布的2010年全国房地产市场运行情况显示，与2009年相比，全国商品房销售面积、销售额分别增长10.1％与18.5％，全国商品房销售均价为5034元／平方米，较2009年上涨7.2％。

2011年商品房平均销售价格为5381元/平方米，2011年房地产投资增幅虽然明显
放缓，但是其投资总额依然创下了历史新高，同比增长了27.9%。

在限购、限贷、限价的“三限”政策下，全国平均房价涨幅明显放缓，同比增长6.9%,增速回落了0.6个百分点。

三、实证分析的理论基础
(一)平稳性检验
对于时间序列数据，在进行协整等计量分析之前，首先要进行平稳性检验，即分别检验被分析的变量序列是否为平稳序列，或者为几阶单整数列。

检验序列平稳性的标准方法为单位根检验，采用常用的ADF 检验，ADF 检
验基于如下模型：
其中，α0为常数项，εi 为残差项，t 为时间因素。

原假设H 0：ρ=1，即序列存在单位根；备选假设，即序列为平稳序列。

当统计量大于ADF 临界值时，则拒绝原假设，即原序列为平稳序列；反之，若统计量小于ADF 临界值，则不能拒绝原假设，需对原序列取一阶差分后继续进行ADF 检验，直到得到一组平稳序列时才停止检验。

这时进行了几次差分，原序列就是几阶单整数列。

(二)协整检验
协整关系能够揭示时间序列变量之间是否长期稳定的均衡关系，如果两个变量是非平稳序列，但是它们的某种线性组合可能是平稳的，这时变量间仍存在协整关系。

采用Johansen 协整检验判断各变量间的协整关系，运用特征根迹检验方法确定协整向量数目。

利用特征根迹检
验判断协整向量数目的统计量为：
其中，λi 按大小排序的第i 个特征根，T 为观测期总数。

第2012年第7期（总第401期）
商业经济
SHANGYE JINGJI
No.7，2012Total No.401
[文章编号]1009-6043
（2012）07-0004-024--
表6
格兰杰因果关系检验
表5
Johansen 协整检验结果
表4
序列平稳性检验结果
表3
格兰杰因果关系检验
表2
Johansen 协整检验结果
表1
序列平稳性检验结果
变量
ADF-T 值5%临界值
结论LNR 0.328-1.996不平稳ΔLNR -2.647-2.021平稳LNX 0.047-2.006不平稳ΔLNX
-4.860
-2.021
平稳
协整方程数
特征根迹统计量5%临界值概率值P None*0.86723.89815.4950.002At most 1*
0.752
9.750
3.841
0.002
零假设
滞后项F-统计值P 值结果LNR 不是LNX 的格兰杰原因2 5.1560.023拒绝LNX 不是LNR 的格兰杰原因
2
0.837
0.476
接受
变量ADF-T 值5%临界值结论LNM 0.457-2.786不平稳ΔLNM -3.232-2.786平稳LNX 0.047-2.006不平稳ΔLNX
-4.860
-2.021
平稳
协整方程数特征根
迹统计量5%临界值概率值P None*0.31420.47615.4950.008At most 1
0.049
2.414
3.841
0.120
零假设
滞后项F-统计值P 值结果LNM 不是LNX 的格兰杰原因2 6.4300.001拒绝LNX 不是LNM 的格兰杰原因
2
1.230
0.276
接受
原假设H r0：λr+1=0
，即变量间至多有
r 个协整关系；备选假设H r1：λr+1>0，即变量间存在r+1个协整关系。

当ηr 小于某一水平下的临界值时，则接受原假设；否则拒绝原假设，继续检验ηr+1的显著性。

(三)格兰杰因果检验
经济变量之间有时会出现一些毫无意义的相关关系，这时判断一个变量的变化能否成为另一个变量变化的原因就成了重要问题，格兰杰因果检验(Grangercausali-tytests)就是分析时间序列变量之间因果关系的重要方法之一。

格兰杰因果检验的模型为：
原假设
根据F 统计量的大小与临界值的关系可以直接判断序列{x t }是否对序列{y t }存在格兰杰因果关系。

如果F 值大于临界值，就拒绝原假设，即序列{x t }对序列{y t }存在格兰杰因果关系；反之，则不能拒绝原假设。

四、利率、货币供应量与房地产价格关系的实证分析
(一)变量选择与数据说明
从理论分析中可以看出，货币政策影响房地产价格的传导变量主要是利率和货币供应量。

综合以上背景和因素，笔者选用2000年到2011年的利率、货币供应量和房地产价格的季度数据来实证研究我国货币政策对房地产价格的影响。

具体而言，选择一年期贷款基准利率代表我国利率水平的变化，选择广义货币供应量(M2)作为货币供应量的代表，选择全国房地产销售价格指数代表房地产价格。

为了消除通货膨胀对货币供应量的影响，采用CPI 季度数据对广义货币供应量(M 2)做了平减处理；利率、货币供应量和房价指数分别用R 、
M 和X 表示。

为了消除数据高波动性带来的异方差，在进行实证分析时对相关样本数据进行取对数处理，得到对数形式的利率、货币供应量和房价指数数据，分别表示为LNR 、LNM 和LNX 。

此计量模型运算与检验均通过Eviews5.0软件进行。

(二)利率与房地产价格的关系
1.平稳性检验。

在协整检验之前先利用ADF 单位根检验对利率和房价进行平稳性检验。

检验结果见表1，表中Δ表示原序列的一阶差分。

从检验结果可以发现，在5%的显著性水平下，对LNR 和LNX 的ADF 检验所得T 统计量值均小于临界值，不能通过检验，即变量原序列为非平稳序列；对原序列一阶差分的单位根检验表明：在置信水平为95%的条件下，各变量序列的一阶差分为平稳序列。

从而两个序列都是都是一阶单整的同阶变量，可以
通过协整检验确定两者的长期均衡关系。

2.协整检验。

采用Johansen 协整检验方法确定变量间的协整关系，对LNR 和LNX 的协整检验结果如表2所示，检验结果显示利率和房地产价格间存在着两个协整方程，进一步得到房价和利率间的标准化协整系数为(1，-0.274)，这说明两者间为负相关的关系，但房价对利率的敏感性较小。

3.格兰杰因果检验。

格兰杰因果检验分析变量的滞
后项是否能对其他变量产生影响，以避免毫无意义的相关关系。

表3为我们展示了LNR 和LNX 间的因果关系，滞后项根据AIC 信息准则确定为2阶。

由表3，我们可以认为在长期内利率和房地产价格间存在单向的因果关系。

(三)货币供应量与房地产价格的关系
1.平稳性检验。

分别对货币供应量序列、房价序列和它们的一阶差分做ADF 检验，
检验结果如表4，结果显示LNM 和LNX 均为不平稳序列，两者的一阶差分均为平稳序列，由此两个序列都是一阶单整的。

2.协整检验。

LNM 和LNX 的协整检验结果显示，两者间存在一个协整方程，标准化协整系数为(1，0.475)，说明两者间为正相关的关系，并且房价对货币供应量的敏感性大于对利率的敏感性。

3.格兰杰因果检验。

通过对LNM 和LNX 的格兰杰因果检验我们发现，两者间也存在着单向格兰杰因果关系，货币供应量能引起房地产价格的变化。

通过实证研究利率、货币供应量和房地产价格的关系，结果表明：(1)利率与房地产价格负相关，货币供应量与房地产价格正相关；利率和货币供应量均是房价变动
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张伽：我国货币政策对房地产价格的影响研究
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的格兰杰原因，货币供应量增加或利率下降均能引起房
价上涨。

(2)利率和货币供应量都与房地产价格存在长期的协整关系，但是房价对货币供应量的敏感性大于对利率的敏感性。

(3)利率和货币供应量都是在经过一定的时间后开始逐渐显现出对房价的调控效果，而后慢慢减弱。

五、政策建议
(一)货币政策应充分关注房地产价格的波动
随着房地产市场的发展和深化，房地产市场对宏观经济的影响越来越深远。

中央银行应积极关注房地产市场发展和价格波动，并强化房地产价格这一传导渠道影响实体经济，以促进货币政策最终目标的实现。

当房地产价格波动产生不利影响时，应及时、合理地运用货币政策工具消除房价异常波动所产生的不利影响，维护宏观经济与金融稳定。

(二)货币政策需要具有一定的前瞻性货币政策需要具有一定的前瞻性，因为货币政策存在时滞。

时滞包括内部时滞、中间时滞和外部时滞。

后两个是中央银行不能控制的。

中央银行可以通过增强对经济形势变化的预测能力、提高货币政策制定效率、提升决策人员素质等途径，缩短货币政策的内部时滞。

建立房地产价格预警机制和将房地产价格纳入到通货膨胀率之中等措施，可以提高央行货币政策对房地产价格的关注程度。

(三)逐步改善货币政策工具运用，提高宏观调控效率房地产价格等资产价格的变化使货币数量或利率等货币政策工具的使用与物价的相关性、稳定性有所改变，为此，要按照控制通货膨胀目标的要求，及时地调整对货币政策工具的运用，并注重货币政策工具运用的灵活性、微调性。

(四)制定合理的利率政策，逐步推进利率市场化
目前，虽然我国商业银行对存贷款利率有了一定的自主定价权，但我国利率并没有完全市场化，贷款利率有下限规定，存款利率也不允许上浮，名义利率水平不能真实反应市场资金的供求状况。

这种利率政策使利率调整
对房地产企业和购房者行为的调控作用不明显，央行应持续推进利率市场化步伐，从而提高利率对房地产企业和购房者的导向作用，增强货币政策调控房价的有效性。

(五)合理控制货币供应量的增长速度，调整房地产信贷结构
近年来，我国货币供应量逐年增加，虽然央行采取了提高法定存款准备金率和公开市场业务等货币政策回笼基础货币，但对货币供应量的影响较小。

针对目前房地产价格不断上涨的情况，央行可以采取控制货币供应量的增长速度和调整房地产信贷结构的措施抑制房价上涨。

严格控制对房地产投机行为的信贷规模，通过提高住房贷款的首付比例和降低个人住房贷款优惠利率等措施抑制投机性房地产需求的增加。

[参考文献]
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[7]FengGuoa,Ying Sophie Huan ．Does hot money drive chi-na's real estate and stock markets[J]．International Review of Economics and Finance ，2010(6)：452-466
[责任编辑：王凤娟]
地区市场扫除了障碍。

(二)要采取积极有效的方法推动省内企业和商品走出去
在这次赴京“踊跃赶集”的企业中，中小型企业占了大多数，产品大都第一次进入北京市场，其销售情况直接决定了市场的反映。

双城市生产的“香其酱”每天销售额6000元左右，每袋零售价格仅1元钱，可以说是大卖特卖，获得了市场的高度认可。

实践证明，黑龙江省的许多产品不是没有市场，而是没有找到进入市场的方法，只要采取适当的方式，引领企业走出去，就一定能够打开广阔
的市场大门，为全省经济增添新的活力。

因此，
采取政府主导，引领企业
“抱团”闯市场不失为一次有益的尝试。

(三)要用区域经济和特色产品赢得市场由于资源禀赋不同，地域文化有别，区域经济发展方式也必将有所区别，其产业、产品更是呈现出一定的差异性。

黑龙江省作为全国重要的商品粮基地和农产品供应基地，最能获得北京消费者认可的就是绿色、有机农产品和山特产品。

因此，北京大集突出了“寒地黑土，魅力龙
江”的主题，用区域经济和特色商品吸引消费者，满足消
费者的需求，赢得了广泛的赞誉。

随着人们对自身健康关注程度的日益增强，绿色食品在市场上越来越受到人们的青睐。

黑龙江省是绿色食品生产大省，企业众多，品牌众多。

政府各部门应该向招商引资一样，千方百计地带领企业走出去，闯市场，把黑龙江的绿色食品、特色食品摆上全国人民的餐桌。

(四)要打造龙江产品的知名品牌
品牌是企业的核心价值，好的商品必须要有知名的
品牌，才能提高其附加值。

北京黑龙江大集黑龙江省商品热卖，消费者看中的是寒地黑土的区域经济和特色产品。

但黑龙江省商品品牌的影响力、号召力不足，很多商品销售量大，但价值较低，主要原因除了很多产品深加工不多外，缺少具有影响力的品牌也是重要因素。

因此，在今后的商贸流通促进工作中必须把品牌建设作为一项工作重点，通过各种方式引导企业树立品牌意识，努力打造自己的知名品牌。

[责任编辑：潘洪志]（上接第5页）
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商业经济第2012年第7期SHANGYE JINGJI No.7，2012
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