建筑物区分所有权精品PPT课件

B、按份共有：处分时其他共有人享优先
购买权。
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区分所有概述
2、区分所有的基本含义 建筑物区分所有制度在德国法上称为“住
宅所有权”，法国法中称为“住宅分层所有 权”， 瑞士法上称为“楼层所有权”，英美 法中称为“公寓所有权”。日本和我国台湾称 为“区分所有权”，我国大陆学者一般采纳了 “建筑物区分所有”概念。
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自用部分和专有权
“壁心和最后粉刷表层混和说”认为：专有部分的范 围在区分所有人相互间有关建筑物的维持、管理等内 部关系上，包含到墙壁、地板、天花板等境界部分的 最后粉刷表层部分， 专有部分的范围在针对第三人的买卖、保险、税金等 外部关系上包含至境界部分厚度的中心线。 此说是对上述三种学说的综合折衷，认为，在区分所 有人之间，尤其是有关建筑物的维持、管理关系上， 适用最后粉刷表层说，在对第三人的关系（如买卖、 保险、纳税）上，则适用壁心说。
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区分所有概述
c、区分所有对标的物的基本要求： 在同一个标的物上存在一定数
量的独立部分，独立部分之间有共 同的联结，构成一个整体；
区分所有=独立部分专有权+共有部分持份权 +因区分所有人之间的共同关系所生的成员权（物业管理权）。
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区分所有概述
3、区分所有和共有的区别 a、共有不是一种独立的所有权形式， 区分所有在一个物上成立多个所有权； b、共有关系解除时，共同共有？？ 按份共有？? c、登记薄册数量不一。
区分所有概述（物权法第 6章 ）
1、区分所有制度的产wk.baidu.com根源
传统民法理论——一物一权原则——一 幢房屋仅能拥有一个所有权——弊端：多人 拥有一幢楼房时只能选择共有制度，不适应 规模化的小区开发和物业管理，远远不足以 规范日趋复杂的住宅商品化、建筑立体高层 化和利益多元化的现实需要。因为：
A、共同共有：需要共同关系，且处分时 要经过其他共有人同意；
则专有所有人在对位于自己房间内的界壁进
行装饰时，须事先征得其他共有人的同意，
这在现实操作中是不大可能的。
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自用部分和专有权
另一方面，由于现代建筑物的墙壁内预先敷设有 大量维持建筑物正常使用所必需的各种管线，采 用最后粉刷表层说也避免了壁心说带来的弊端。 因为按照壁心说，至墙壁等的中心部分皆属专有 部分，则区分所有人可以对其任意使用或变更， 这样做明显不利于整体建筑物的维护和管理。在 外部关系上，比如为购买房屋而计算房屋面积时， 计算的便是至墙壁中心的面积，这就是人们通常 所说的使用面积，而建筑面积则需再乘以一定的 系数，壁心说又较为合理。
概念：是指多个所有人共同拥有一栋建筑 物时，各所有人对建筑物专有部分所享有的专 有所有权，与对建筑物共用部分所享有的持分 权，以及因区分所有人之间的共同关系所生的 成员权的总称。
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区分所有概述
a、区分所有的根本特征： 一幢楼宇被分割成各自独立的单元
（区分所有的客体），因而成立相互独立的所 有权；
b、区分所有的最重要标志： 取得专有部分的所有权（专有部分的建筑 空间）——是取得共有部分持份权和基于 共同关系所生成员权的基础；
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自用部分和专有权
“最后粉刷表层说”认为：专有部分的范围包 括至墙壁、天花板、地板等境界部分表层最 后粉刷的部分。 该说的优点：弥补了空间说和壁心说的不足， 使区分所有人一方面得在自己专有部分上自 由装演，另一方面把境界壁最后粉刷以内的 部分视为共有部分，有利于整栋建筑物的管 理与维护。 该说的缺点：忽视当前区分所有建筑物系以 壁心为界线之交易习惯。
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自用部分和专有权
壁心说认为：专有部分的范围达到墙壁、 地板、天花板等境界部分厚度的中心线。该 说的优点：符合交易习惯，缺点：专有部分 之范围既包含至境界壁之中心线，则各区分 所有人在未超过壁心范围内，得自由使用或 变更，但境界壁内往往埋设着维持整栋建筑 物正常使用所必需的各种管线（水管、电线 等），若可任凭区分所有人使用或变更，对 整栋建筑物之维护与管理，显非妥当。
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区分所有概述
4、区分所有的法律特征 a、是独立的所有权形式； b、有3种权利构成； c、权利主体的身份具有多重性所有权人（基础）+共有权人+成员权人
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自用部分和专有权
1、区分所有的客体——自用部分 应当具备2个条件： a、构造上的独立性； b、利用上的独立性。
对于自用部分的范围，有空间说、 最后粉刷表层说、壁心说、壁心和最 后粉刷表层混和说等。
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自用部分和专有权
2、自用部分专有权和独有房屋所有权的 异同：
相同点：都是一种排他性支配权，表 现在： a、积极方面
b、消极方面
不同点：a、土地使用权共有
所有权
b、对房屋四壁拥有不完整的
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自用部分和专有权
3、自用部分专有权的权利限制——物权法第
71条
区分所有人不得违反全体业主的共同利益，表现在：
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自用部分和专有权
评价：
第四种学说兼顾了区分所有建筑物内部 关系和外部关系的需要，是比较合理的。
在内部关系上，将专有部分的范围划定
至界壁等的最后粉刷表层，一方面使得专有
所有人可以放心大胆地对房屋内墙进行装潢，
如粉刷涂料、悬挂物品，而不必担心侵犯其
他所有人的权利。否则依据空间说，作为界
壁的墙壁和地板、天花板等均属共用部分，
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自用部分和专有权
空间说：多数学者所持观点。认为专有权是指区分 所有人对专属自己的，由建筑材料构成的，在构造上和 使用上具有独立性的封闭建筑空间所享有的所有权。如 德国法学家贝尔曼认为，专有权是在“供居住或供其他 用途（尤其供营业或办公）之建筑空间上所设立的专有 所有权。专有部分的范围包括墙壁、地板和天花板所围 成的空间部分。该说的优点在于符合专有权客体的实际 状况，缺点在于把墙壁、地板、天花板等境界部视为共 有部分，则区分所有权人欲粉刷墙壁或在墙壁上钉图钉， 在地板上铺地砖，均应经其他所有人之同意，始得为之。 使区分所有人生活感到不便，其与社会实情不相符。
a、维持现状 b、不得擅自改变设计 c、不得擅自改变物业使用性质 d、不得与公用部分分割转让
物权法第71条
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公用部分和共有权
1、共有部分的本质特征在于： 其性质或功能是服务于整个建筑物的
使用和全体业主的利益的，理论上概括 为：
a、共用部位 b、公用设施 c、共用基地——土地使用权