司考钟秀勇物权法讲义：建筑物区分所有权
建筑物区分所有权PPT课件
B、按份共有：处分时其他共有人享优先
购买权。
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区分所有概述
2、区分所有的基本含义
建筑物区分所有制度在德国法上称为“住 宅所有权”，法国法中称为“住宅分层所有 权”， 瑞士法上称为“楼层所有权”，英美 法中称为“公寓所有权”。日本和我国台湾称 为“区分所有权”，我国大陆学者一般采纳了 “建筑物区分所有”概念。
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自用部分和专有权
2、自用部分专有权和独有房屋所有权的 异同：
相同点：都是一种排他性支配权，表 现在： a、积极方面
b、消极方面
不同点：a、土地使用权共有
所有权
b、对房屋四ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ拥有不完整的
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自用部分和专有权
3、自用部分专有权的权利限制——物权法第
71条
区分所有人不得违反全体业主的共同利益，表现在：
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几个案例
₣建筑物区分所有权与相邻权的 比较
₣建筑物区分所有与土地使用权 按份共有
₣优先购买权与建筑物区分所有
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自用部分和专有权
“最后粉刷表层说”认为：专有部分的范围包 括至墙壁、天花板、地板等境界部分表层最 后粉刷的部分。
该说的优点：弥补了空间说和壁心说的不足， 使区分所有人一方面得在自己专有部分上自 由装演，另一方面把境界壁最后粉刷以内的 部分视为共有部分，有利于整栋建筑物的管 理与维护。
该说的缺点：忽视当前区分所有建筑物系以 壁心为界线之交易习惯。
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区分所有概述
4、区分所有的法律特征 a、是独立的所有权形式； b、有3种权利构成； c、权利主体的身份具有多重性所有权人（基础）+共有权人+成员权人
《建筑物区分所有权》课件
根据建筑物区分所有权理论，专有部分是建筑物的独立使用空间，权利人对其享有排他的所有权。在此案例中，乙的专有部分被甲占用，侵犯了乙的专有所有权。
处理结果
经过协商或诉讼，甲应停止占用并赔偿乙的损失。
案例概述
甲、乙、丙三人共同购买一栋房屋，并约定了各自专有部分的使用范围。后因甲擅自占用乙的专有部分，引发纠纷。
专有部分
指建筑物中不属于专有部分的那一部分，由所有业主共同拥有和使用。如一栋住宅楼中的电梯、走廊、屋顶等。
共有部分
指建筑物的结构、布局和装饰等，是建筑物区分所有权的重要组成部分。
指业主对建筑物的使用方式，如居住、办公、商业等。建筑物区分所有权要求业主在利用建筑物时不得损害其他业主的利益。
利用
构造
取得
起源
随着城市化进程的加速和房地产市场的繁荣，建筑物区分所有权逐渐成为现代社会中一种重要的产权形式。各国在法律上不断完善建筑物区分所有权的制度，以适应社会发展的需要。
发展
1
2
3
建筑物区分所有权明确了业主对专有部分和共有部分的权利和义务，有助于避免产权纠纷和维护业主的合法权益。
有利于维护业主的合法权益
指业主通过购买、继承、赠与等方式获得建筑物的区分所有权。在取得所有权时，业主需要按照相关法律法规进行登记和公示。
丧失
指业主失去建筑物的区分所有权。丧失的原因包括出售、破产、继承等。在丧失所有权时，业主需要按照相关法律法规进行注销和公示。
建筑物区分所有权的内容
专有权是指建筑物区分所有权人对其专有部分享有的占有、使用、收益和处分的权利。
在物业服务合同中，建筑物区分所有权人将其对建筑物的部分管理权能委托给物业服务企业，物业服务企业则按照约定提供物业服务。
钟秀勇讲民法第二编：物权法
钟秀勇讲民法第二编：物权法
钟秀勇讲民法第二编：物权法
1. 什么是物权法？
物权法指的是管辖人与人之间及一般物品之间的关系，以及将受法律
保护的此类关系。
通常情况下，它是指以制定、变更、补足、应用法
律来确定财产权利拥有者、继承者甚至侵权人之间的关系的法律规定，从而规范和维护彼此的合法物权。
2. 民法第二编：物权法主要内容
①各种财产权利的划分和区分
在物权法第二编论述的是关于财产权利的主体、财产权利的种类、财
产权利的功能等各个方面的法律规定，特别是关于权利人的身份、财
产的种类、财产权利的性质、权利范围以及物权变更、物权可转让等
关系。
②物权的登记和保护
民法第二编还涉及物权的确认、登记、侵权行为及其他可能影响物权
的行为等，以及物权的保护制度、物权的宣告等问题，旨在维护主体
的物权，维护财产秩序。
③物权变更和转让
民法第二编还规定了有关物权变更及转让的决定，包括物权转让的有效性、实施物权转让的行为等，使当事人的物权关系可以得到有效的变更和转移。
3. 对于钟秀勇物权法的观点
钟秀勇此次讲民法第二编：物权法，主要关注的是法律的角度，他认为，物权的确定不是偶然的，而是应用法律规定而定，应当认真遵循法律。
钟秀勇还特别指出，财产权利和保护制度不仅重要，而且必不可少，权利人应当知晓自己的权利，并努力依法保护自己的财产权利，同时也要做到尊重他人的财产权利。
建筑物区分所有权的原则是什么
建筑物区分所有权的原则是什么
1.法定所有权原则：根据法律规定，建筑物的所有权归属于法定的主体。
这通常由国家立法机关法律明确规定，例如土地管理法、房屋管理法等。
按照这个原则，建筑物的所有权不受个人意志的约束，而是根据法律
的规定来确定。
3.混合所有权原则：这个原则适用于建筑物同时有多个功能或多个作
用的情况。
例如，一个建筑物既用于住宅，又用于商业用途，或者既用于
办公，又用于工厂生产等。
按照混合所有权原则，这样的建筑物的所有权
可以归属于不同的主体，每个主体可以拥有其使用的部分建筑物的所有权。
4.权利人的共同行为原则：根据这个原则，如果多个人以共同行为共
同享有建筑物的使用和收益权，那么他们共同享有建筑物的所有权。
这适
用于多个人共同购买、共同建设或共同继承建筑物的情况。
5.建筑物使用者享有所有权原则：按照这个原则，建筑物的使用者拥
有对该建筑物的所有权。
这是因为对建筑物的使用是实际上对建筑物的支
配和控制，使用者应该享有对建筑物的所有权。
6.按照合同约定原则：有时，建筑物的所有权归属可以根据合同约定
来确定。
例如，建筑物的所有权可以通过买卖合同、租赁合同等约定来转
移或确立。
需要注意的是，以上原则并不是互相排斥的，不同的原则在不同的情
况下可以适用。
在实际应用中，各个原则会被灵活运用，根据具体情况来
确定建筑物的所有权归属。
此外，不同国家、地区的法律体系和传统习俗
也会对建筑物所有权的归属有所不同。
司考物权法名师讲义：建筑物区分所有权
司考物权法名师讲义：建筑物区分所有权司考物权法名师讲义：建筑物区分所有权。
2014年司法考试复习的大幕已经拉开，很多考生投入了新一年的复习之中。
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精彩链接：司考物权法名师讲义：动产物权交付制度司考物权法名师讲义：不动产物权登记制度司法考试民法辅导：留置权2014司考物权法复习笔记1．特征①复合性：专有权、共有权、成员权三部分组成②专有权的主导性a、专有权是共有权、成员权的前提b、专有权大小决定共有权、成员权的大小（《物权法》第76条第2款）c、设定登记只需登记专有权③一体性2．业主【参考法条】《建筑物区分所有权司法解释》第1条①依法登记取得或者②根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。
③基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。
3．专有权行使不得危及建筑物安全，不得损害其他业主的合法权益4．专有部分的判断标准【参考法条】《建筑物区分所有权司法解释》第2条①具有构造上的独立性，能够明确区分;②具有利用上的独立性，可以排他使用;③能够登记成为特定业主所有权的客体。
④规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等。
5．属于业主共有的部分①建筑区划内的道路，城镇公共道路的除外；②建筑区划内的绿地，城镇公共绿地、明示个人所有的除外；③建筑区划内其他公共场所、公共设施、物业服务用房；④占用业主共用的道路或者其他场地用于停放汽车的车位；⑤建筑物及其附属设施的维修基金。
⑥建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分; （《建筑物区分所有权司法解释》第3条）⑦其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
07年司考物权法考点精析：建筑物区分所有权
一、考点说明《物权法》首次规定了业主的建筑物区分所有权的客体、内容及权利行使方式。
二、理论分析建筑物区分所有权，是指业主对建筑物的与其他部分区别开来的某一特定部分所享有的所有权。
所有人的所有权不及于建筑物的全部，只能及于其所有的部分。
该所有权的客体和使用上均具有独立性。
（一）业主的建筑物区分所有权的客体范围：1、业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
2、建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。
建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示归个人的除外。
建筑区划内的物业服务用房，属于业主共有。
3、业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
4、业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。
业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对建筑物共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
（二）下列事项由业主共同决定：1、制定和修改业主会议议事规则；2、制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；3、选举和更换业主委员会；4、选聘和解聘物业服务机构或者其他管理人；5、筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；6、改建、重建建筑物及其附属设施；7、有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施的事项应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数原创的业主同意。
三、例题解析[例题]甲与乙系五、六楼邻居关系。
甲于1994年购买此房。
进住后，甲在五楼通往六楼的楼梯上安装铁栅栏门，铁栅栏门外又安装了铝合金门，并用胶合板将楼梯扶手上的空间封堵。
2001年5月，乙购买了进住六楼。
法考民法钟秀勇总结笔记(全)
一、民事法律关系（一）民事法律事实1.分类图（P17段波）2.下列不属于民事法律事实（1）好意施惠关系（不产生合同关系但是不排除侵权之债的成立）（2）法外空间：一般自然现象和日常活动；引发恋爱、友谊、宗教等关系的客观状况（3）婚约（彩礼的支付是民事法律事实）（4）合同界域之外的约定（貌似合同，但性质不适用合同法）（三）民事法律关系的要素1.主体：自然人、法人、其他组织、国家2.内容：以权利义务为核心内容3.客体：物权法律关系——物和权利债权法律关系——给付（作为或者不作为）知识产权法律关系——创造性智力成果和工商业标记人身权法律关系——人格利益或者身份利益二、民事权利概述（一）民事权利的分类概述1.按照权利作用分类：形成权、抗辩权、支配权、请求权2.权利标的属性：财产权、人身权、综合性权利（社员权、继承权、著作权）（二）形成权1.概念：权利人单方意思表示就能使权利发生、变更、消灭的权利2.类型（1）债法上的形成权：（可撤销合同中的）撤销权（效力待定合同中善意相对人的）撤销权（效力待定合同中的）追认权（法定或者约定的）合同解除权（试用买卖合同中的）买受人认可权（选择之债中的）选择权债务免除权（间接代理中的）第三人选择权法定抵消权（2）物权法上的形成权：共有物分割请求权按份共有人优先购买权典物回赎权（3）继承法上的形成权：遗嘱撤销权继承权抛弃受遗赠权抛弃遗产分割请求权（4）婚姻法上的形成权：（可撤销婚姻中）受胁迫人撤销权收养关系解除权离婚请求权PS：债权人撤销权和效力待定合同中相对人催告权不是形成权3.行使（1）行使方式：可以明示也可以是默示大多数形成权不需要诉讼行使，但是形成诉权必须诉讼行使：（可撤销合同中的）撤销权、（可撤销婚姻中）撤销权、情势变更中的合同变更和解除权（2）形成权的行使原则上不得设置条件或者期限，但是如果条件成就与否依据相对人意思而定或者所附期限明确就可以（3）形成权适用除斥期间，但并不绝对，如：离婚请求权、收养关系解除权、共有物分割请求权就不适用除斥期间；一些不是形成权的权利也适用除斥期间，如：占有回复请求权、债权人撤销权、保证期间4.特点（1）无对应的义务（2）具有从属性，不可与依附的基础法律关系分离而发生转移（3）行使形成权的行为都是单方民事法律行为（4）形成权的客体是民事法律关系（三）抗辩权1.特点：承认他方请求权的存在，功能在于阻碍请求权行使法院不得主动适用抗辩权法定（抗辩权不等同于抗辩事由）除不安抗辩以外，抗辩权行使以请求权行使为前提（四）请求权1.类型：P23示意图2.特征：权利主体特定，义务主体特定原则上没有排他性请求权变动不以公示为生效要件因为一定的基础权利而产生（基础权利不一定要受到侵害）PS：支配请求权≠支配权受到侵害后产生的损害赔偿请求权支配请求权：不以加害人具有过错为条件不要求权利人遭受损失，只要遭受损害不适用诉讼时效三、民事权利的自力救济（一）自助1.构成要件（1）必须是为了保护自己的请求权PS：包括债权请求权、物权请求权诉讼时效经过的请求权或依性质不得强制执行的请求权不能自助（如：提供劳务请求权）（2）情势紧急，来不及寻求公力救助，并且不自助会导致请求权难以实现或者无从实现（3）不超过必要限度，否则构成侵权（4）事后要及时寻求公力救济，否则构成侵权（二）紧急避险1.构成要件（1）正在发生的急迫危险（2）主观上有避险目的（3）必要性（4）相当行2、法律效果避险不当或者超过限度会构成侵权避险适当时，损害由引起险情发生的人承担赔偿责任，引起险情发生者是否有过错在所不问；没有引起险情者，由受益人适当补偿第二章：自然人一、自然人的民事权利能力（一）一般情况下死亡顺序推定相互有继承关系的几个人在同一事件中死亡，如不能确定死亡先后时间的：1.推定没有继承人的人先死亡。
司考钟秀勇物权法讲义：建筑物区分所有权
司考钟秀勇物权法讲义：建筑物区分所有权司考钟秀勇物权法讲义：建筑物区分所有权。
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精彩链接：司考钟秀勇物权法讲义：添附、先占司考钟秀勇物权法讲义：物权变动分类司考钟秀勇物权法讲义：基于法律行为的不动产物权变动司考钟秀勇物权法讲义：占有保护请求权建筑物区分所有权，指业主对于一栋建筑物中自己专有部分的单独所有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权相所形成的“三位一体”的所有权。
需注意：不要错误地以为，只有高楼大厦才能形成建筑物区分所有权。
例如：一栋平房，左边一户（独立产权），右边一户（独立产权），中间共用一面墙。
这也形成了建筑物区分所有，只不过是世界上最简单的建筑物区分所有。
享有建筑物区分所有权的人称为业主。
《建筑物区分所有权解释》第1条扩大了业主的范围，扩大到一部分尚未取得专有部分所有权的人。
业主包括三类人：①依照不动产登记取得专有部分所有权的人；②通过合法建造、继承、受遗赠、法院判决取得专有部分所有权，尚未办理宣示登记的人；③与建设单位签订买卖、赠与等合同，已经交付房屋，尚未办理过户登记的人。
（一）专有权1．专有权的特点：①专有权具有所有权的效力。
由此可作两个推论：（a）业主转让其专有权时，其他业主不享有优先购买权。
（b）如管理规约规定业主不得转让房屋，属于违反物权法定的约定，该约定不发生物权效力。
②专有权受到较多限制。
体现在：（a）业主将住宅改为经营性用房的，应经有利害关系的业主同意。
所谓“有利害关系的业主”，指本栋建筑物内的所有其他业主。
建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张自己属于有利害关系的业主的，应当证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。
（b）行使专有权不得危及建筑物的安全。
否则其他业主可行使物权请求权。
司考钟秀勇物权法讲义：物权的优先效力
司考钟秀勇物权法讲义：物权的优先效力司考钟秀勇物权法讲义：物权的优先效力。
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精彩链接：司考钟秀勇物权法讲义：物与物的分类司考钟秀勇物权法讲义：占有保护请求权司考钟秀勇物权法讲义：占有的分类司考钟秀勇物权法讲义：占有的推定（一）物权对债权的优先效力1．含义同一物上同时并存物权与债权时，除非法律另有规定，物权优先于债权得以实现。
表现为四种情形：①所有权优先于债权。
典型形态是：不动产一物数卖场合，取得不动产所有权的买受人，其所有权优先于未取得所有权的买受人之债权。
例如：甲将房屋出卖给乙，交付了房屋但未办理过户登记，此后甲又将房屋出卖给不知情的丙并办理过户登记。
所有权人丙即可对乙行使返还原物请求权。
而乙只能对甲主张违约责任。
②担保物权优先于债权。
有物的担保的债权，就担保物得优先于（担保人之）一般债权人而受清偿。
同样的道理，物的担保人破产时，担保物不列入破产财产，担保物权人对担保物享有“别除权”（《企业破产法》第109条）。
这也是担保物权的价值所在。
③用益物权优先于债权。
例如：甲村将某土地出租给乙使用，租赁期间，甲村又在该土地上为丙设立土地承包经营权。
则丙用益物权优先于乙的租赁权。
④具有物权效力的债权优先于不具有物权效力的债权。
典型例子是《物权法》第20条规定的预告登记的效力。
例如：甲将房屋出卖给乙，双方依约定给乙办理了预告登记，此后，甲未经乙同意又将该房屋出卖给丙。
根据《物权法》第20条，甲即使托关系给丙办理了过户登记，丙也不能取得该房屋的所有权，乙有权请求涂销丙的过户登记，并要求甲给自己办理过户登记（甲未经预告登记权利人乙同意，处分该房屋的，不发生物权效力。
但甲、丙的买卖合同有效）。
2．例外在例外情形下，基于特殊政策考量，法律规定同一物上并存物权与债权时，特定债权优先于物权实现。
2017司法考试物权法之业主的建筑物区分所有权的概念
2017司法考试物权法之业主的建筑物区分所有权的概念2017司法考试物权法之业主的建筑物区分所有权的概念。
物权法是司法考试民法中的一部分, 要好好复习。
我们为考生整理了一些物权法的复习资料, 希望大家能有所参考。
建筑物区分所有权是我国物权法专章规定的不动产所有权的一种形态。
所谓建筑物区分所有权, 指的是权利人即业主对于一栋建筑物中自己专有部分的单独所有权、对共有部分的共有权以及因共一关系而产生的管理权的结合。
物权法规定的业主的建筑物区分所有权, 与有些国家规定的建筑物区分所有权是同一概念, 加上业主的三个字, 是因为业主、物业的含义已经为人们所熟悉, 为了便于人们理解, 故在建筑物区分所有权之前加了业主的三个字。
为了叙述方便, 以下称建筑物区分所有权。
依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人, 应当认定为物权法第六章所称的业主。
基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为, 已经合法占有建筑物专有部分, 但尚未依法办理所有权登记的人, 可以认定为物权法第六章所称的业主。
建筑物区分所有权将建筑物的特定部分作为所有权的标的, 严格而言, 与物权客体须为独立物, 以及一物一权主义原则不相符合。
但是依社会观念, 一建筑物区分为若干部分, 各有该部分的所有权, 应为常有之事, 而且这样也不妨碍物权的公示, 无害于交易安全。
基于物权客体的独立性原则, 区分所有的专有部分, 需具备一定条件, 才可以作为建筑物区分所有中专有权的客体。
这些条件有：1．须具有构造上的独立性, 即被区分的部分在建筑物的构造上, 可以加以区分并与建筑物的其他部分隔离。
至于是否具有足够的独立性, 应依一般的社会观念确定。
例如, 一个住宅单元通过固定的楼板、墙壁与其他单元相隔离, 成为独立的住宅单元。
其内再以屏风分隔成数个部分的, 其内各部分则不具有构造上的独立性。
2．须具有使用上的独立性, 即被区分的各部分, 可以为居住、工作或其他目的而使用。
司考钟秀勇物权法讲义物与物的分类
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精彩链接：（一）物的重要成分与非重要成分1．概念物的成分，指物的组成部分。
分为重要成分和非重要成分。
①重要成分。
在一个物之相互结合的各个部分中，非经毁损或者变更其性质，不能分离者，为该物的重要成分。
如：房屋的屋梁、房屋的墙砖、汽车上的油漆、书的封面。
须注意：重要成分是按照“有利分离原则”作为判断标准，而不是按照成分所具有的功能作为区分标准。
例如：汽车中的发动机对于汽车十分重要，但将发动机卸下后，无论发动机还是车体的性质均未变更（亦未被损坏），所以发动机仅为汽车的非重要成分。
相反，汽车外壳的油漆对于汽车谈不上十分重要，但是不变更油漆的性质就不能将油漆从汽车上分离开，所以汽车外壳上的油漆属于汽车的重要成分。
②非重要成分。
一个物之相互结合的各个部分中，重要成分之外的构成部分，为非重要成分。
如：房屋的活动门窗、汽车音响、汽车的发动机、汽车的轮胎。
2．区分的意义区分的意义在于，在一物一权原则下，一个物的重要成分上不能成立物权。
换言之，物的重要成分不能成为物权的客体。
而一个物的非重要成分则可以成为物权的客体。
这也是附合制度的基础之一。
【例1】甲的汽车发生车祸后，甲窃取乙的油漆给汽车重新作了油漆，又窃取丙的汽车轮胎装在自己车上。
①乙的油漆涂到甲的汽车上以后，油漆成了汽车的重要成分，不能继续成为另一个所有权的客体，法律制度评价的结论是，乙对油漆的所有权因附合而消灭，甲取得附合物（修理后的汽车）的所有权，乙只能对甲主张侵权损害赔偿请求权或者不当得利返还请求权作为救济的途径。
②丙的轮胎安装到甲的汽车上以后，轮胎仅为汽车（车是一个合成物）的非重要成分，可以继续成为另一所有权的客体，故丙依然对轮胎享有所有权（轮胎不发生附合），可对甲行使返还原物请求权，要求甲返还汽车轮胎。
司考民法笔记：建筑物区分所有权共5页文档
司考民法笔记：建筑物区分所有权司考民法笔记：建筑物区分所有权。
2013年司法考试备战的号角已经吹响，为了帮助更多的考生通过2013年的司法考试，法律教育网的小编整理出建筑物区分所有权的讲义，供大家复习参考。
精彩链接：司考民法笔记：共同共有司考民法笔记：按份共有司考民法笔记：共有制度司考民法笔记：善意取得制度（一）建筑物区分所有权的概念所谓建筑物区分所有是指民事主体对于建筑物的有独立用途的部分的单独所有和对共用的部分的共同所有。
（二）专有部分的单独所有权（专有权）这是指数人区分一建筑物而各有的那一部分，以此专有部分为客体的区分所有权，为各区分所有人单独所有，在性质上与一般所有权并无不同。
1、范围：对内——粉刷层（其余共有）对外——墙体中心线。
2、限制：业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
3、主导性：专有权的丧失、取得、转让等效力及于共有权、成员权。
（三）共用部分的共有权（共有权）建筑物的共用部分为相关区分所有人所共有，均不得分割。
各区分所有人对共有部分，应按其目的加以使用。
共有部分的修缮费以及其他负担，由各区分所有人按其单独所有的部分的面积占总面积的比例来分担。
此种共有在性质上应当属于按份共有，但是不得请求分割。
转让专有部分的所有权必须同时转让共用部分的共有权，专有部分和共有部分不得分开转让。
1、业主共有财产部分（1）道路属于业主共有建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。
（2）关于绿地的归属①合同明确约定归个人所有的属于个人所有②法律规定为属于城镇公共绿地的属于城市所有，即国家所有③其余的一律归全体业主共有（3）关于车位的归属①占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
②建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
但是无论如何，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，然后才能对外出售、出租。
建筑物区分所有权理论PPT演示课件
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建筑物区分所有权的特征
复合性 专有所有权的主导性
一体性
权利主体的多重性 登记的公示性
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案例分析
家住某小区7幢302室的王某在对新房进行装潢时，为了改 善其客厅的采光条件，便在客厅朝南的外墙小阳台旁又自 行开设了一扇1.5米×1.2米的塑钢窗户。楼下住户刘某见 状后，即以王某擅自在楼房外墙开设窗户对其居住造成安 全隐患为由，要求王某立即将开设的窗户拆除并恢复原状 。在多次协调未果的情况下，刘某一纸诉状将王某告上了 法庭。在诉讼过程中，法院委托有资质的房屋安全鉴定处 对王某在外墙所开设的窗户进行鉴定，结论为：302室在 外墙所开设的1.5米×1.2米的塑钢窗户未对整幢楼房的主 体造成明显的结构性损坏，目前不影响居住和使用安全。
因此，单元套房502室业主专有所有权的物业是一个以立方米表示的空间， 可以用下面的公式来表示。 V=（S+S＇）h 其中，V：体积
S：入户门内净使用面积 S＇：内部固定构件（如隔壁、内饰门窗等）的占地面积 h：室内净高 2.共有所有权 共有所有权又分为部分共有和全体共有两种形态。
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（三）建筑物区分所有权的特征
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（一）专有所有权
确定专有部分的标准有两个：一是构造上的独立 性，指房屋四壁具有一定的遮蔽性，使专有部分与建 筑物的其他部分在外观上有明确的区别，以此保障专 有部分独立利用的可能性；二是利用上的独立性，以 有无独立的出入口和内部的专用设备、设施、隔间构 造为标准，具有满足人们生活目的的独立机能。
司考钟秀勇物权法讲义：共有
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2014年司法考试复习已经开始，法律教育网为考生整理了共有的讲义，希望能够对考生的复习有所帮助。
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共有是对所有权“量”的分割。
共有包括按份共有与共同共有。
（一）共有的类型1．按份共有。
（1）概念。
按份共有，指二人以上按照各自的份额对共有物享有权利和承担义务的共有关系。
（2）特征：①按份共有中的份额是所有权的份额，而不是共有物的份额。
按份共有人对共有财产按照应有份额享有权利、承担义务。
②共有人的应有份额抽象地及于共有物的整体，而非具体地及于共有物的部分。
③按份共有人对其份额享有独立的所有权，有权转让、抵押自己共有的份额（无须其他共有人同意）。
（3）应有份额的确定：根据《物权法》第104条，按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。
（4）按份共有的推定：根据《物权法》第103条，共有人共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。
【例1】甲、乙、丙等额按份共有一匹马。
①按份共有中的份额是“所有权的份额”，因而是抽象的，不是“共有物的份额”，共有人对共有物（马）是不存在份额的。
②甲、乙、丙对自己的份额享有独立的所有权，转让、抵押均有绝对的自由。
但转让、抵押马（共有物）就不同了，应依照《物权法》第97条的规则处理。
③份额的意义在于，若无约定，按份共有人应按照份额对共有物整体使用、收益和负担义务。
例如：若无约定，甲使用该马的天数超过一年的三分之一，即对乙、丙构成不当得利。
再例如：若无约定，乙使用该马期间，马生病花费300元，甲应按照其份额承担100元。
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司考钟秀勇物权法讲义：建筑物区分所有权
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司考钟秀勇物权法讲义：基于法律行为的不动产物权变动
司考钟秀勇物权法讲义：占有保护请求权
建筑物区分所有权，指业主对于一栋建筑物中自己专有部分的单独所有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权相所形成的“三位一体”的所有权。
需注意：不要错误地以为，只有高楼大厦才能形成建筑物区分所有权。
例如：一栋平房，左边一户（独立产权），右边一户（独立产权），中间共用一面墙。
这也形成了建筑物区分所有，只不过是世界上最简单的建筑物区分所有。
享有建筑物区分所有权的人称为业主。
《建筑物区分所有权解释》第1条扩大了业主的范围，扩大到一部分尚未取得专有部分所有权的人。
业主包括三类人：①依照不动产登记取得专有部分所有权的人；②通过合法建造、继承、受遗赠、法院判决取得专有部分所有权，尚未办理宣示登记的人；③与建设单位签订买卖、赠与等合同，已经交付房屋，尚未办理过户登记的人。
（一）专有权
1．专有权的特点：①专有权具有所有权的效力。
由此可作两个推论：（a）业主转让其专有权时，其他业主不享有优先购买权。
（b）如管理规约规定业主不得转让房屋，属于违反物权法定的约定，该约定不发生物权效力。
②专有权受到较多限制。
体现在：（a）业主将住宅改为经营性用房的，应经有利害关系的业主同意。
所谓“有利害关系的业主”，指本栋建筑物内的所有其他业主。
建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张自己属于有利害关系的业主的，应当证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。
（b）行使专有权不得危及建筑物的安全。
否则其他业主可行使物权请求权。
③专有权在区分所有权中居于主导地位。
体现在：（a）取得专有权即同时取得共有权和成员权；反之，丧失专有权即同时丧失共有权和成员权。
（b）专有权的大小，决定共有权的持有份比例，决定管理权的大小。
2．专有权的客体：①业主专有的住宅或经营性用房（地板、天花板和四壁形成的空间）。
②买卖合同明示由业主单独所有的车位、车库（《物权法》第74条第一款）。
③买卖合同明示由业主单独所有的绿地（《物权法》第73条）。
④具有构造上、利用上的独立性，能够进行房屋登记的摊位（《建筑物区分所有权解释》第2条）。
⑤买卖合同明示归业主专有的露台（《建筑物区分所有权解释》第2条）。
（二）共有权
1．共有权的客体。
包括：①建筑物的基本构造部分。
如支柱、屋顶、梁、柱、外墙、承重墙、地下室。
②建筑物的公用设施。
如楼梯、走廊、电梯、给排水系统、公共照明设备、贮水塔、消防设备、大门、通信网络设备、避难层、设备层、设备间。
③建筑物占有的地基使用权（建设用地使用权或宅基地使用权），以及小区内的空地（但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外）。
④建筑区划内的绿地（属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外）。
⑤建筑区划内的道路（属于城镇公共道路的除外）。
⑥建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房。
⑦占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车的车位。
⑧建筑物及其附属设施的维修资金。
2．业主对共有部分的权利与义务。
除非另有约定，区分所有人按照“持有份”
对共有部分享有权利，负担义务。
所谓“持有份”，指专有部分的面积占建筑物总面积的比例。
内容为：（1）对共有部分的权利包括：①使用权，业主有权共同使用和轮流使用共有部分。
②收益权，业主有权依照其持有份取得因共有部分产生的收益。
（2）对共有部分的义务包括：①以共有部分的本来用途使用共有部分。
②按照各自的持有份分担共同费用和其他负担；并且不得以放弃权利不履行义务。
须注意：建筑区分所有权中的共有权既不是按份共有，也不是共同共有，而是一种特殊的共有，又被称为互有。
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（三）管理权
1．行使共同管理权的组织。
包括：①业主大会。
由全体业主组成，是业主的意思形成机构。
②业主委员会。
由业主大会选举产生的部分业主组成的组织机构，是业主大会的执行机构。
业主大会和业主委员会的法律地位：①不具有作为原告起诉业主的诉讼主体资格。
根据《物权法》第83条，业主大会和业主委员会虽有权请求业主停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失，但无权对该业主提起诉讼。
只能由受到侵害的业主提起诉讼。
须注意：这一制度目前有所松动。
根据《物业服务纠纷解释》第8条的规定，业主大会决议解聘物业服务企业后，业主委员会有权解除物业服务合同（行使任意解除权，此时若出现争议业主委员会可作为原告起诉），但业主委员会仍不承担责任，若有业主欠缴物业费，物业服务企业仍只能请求业主
支付。
②业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销，但应当在知道或者应当知道决定作出之日起一年内行使。
2．业主大会的表决规则
（1）决定下列事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意（包括本数，达到三分之二即可）（双绝对多数决）：①筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金。
②改建、重建建筑物及其附属设施。
（2）决定下列事项，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意（达到半数还不行）（双简单多数决）：即《物权法》第76条第一款第（一）项至第（四）项、第（七）项规定的事项。
须注意：《建筑物区分所有权解释》第7条规定，决定下列事项，也属于应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的事项：①改变共有部分的用途；②利用共有部分从事经营性活动；③处分共有部分。
须注意：业主人数的确定。
根据《建筑物区分所有权解释》第9条的规定：①原则上，业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。
②但建设单位尚未出售和虽以出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。
总人数，按照前项的统计总和计算。
【真题研习】王某有一栋两层楼房，在楼顶上设置了一个商业广告牌。
后王某将该楼房的第二层出售给了张某。
下列哪些选项是正确的？（2008年试卷三第58题）
A．张某无权要求王某拆除广告牌
B．张某与王某间形成了建筑物区分所有权关系
C．张某对楼顶享有共有和共同管理的权利
D．张某有权要求与王某分享其购房后的广告收益
【答案】ABCD
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