合肥信达天御16年营销总纲

48块LED
火车站、汽车站等重点交通区域全覆盖
4家网媒
3家电商基础上再增加
5.5万份省直公积金投递
2家院线
5家纸媒
12家电影院全线覆盖
大型节点前集中投放
首开渠道全方位覆盖，造成全城轰动 持续发声保持热度
营销推广
持续发声
保持热度
营销节点 回顾
营销节点紧密铺排
造势与导客齐行，
大活动月月造势，小活动周周暖场！
加侨投资 大宁国际
项目名称
加侨小刚 江南BINGO缤购
销售状态
小刚PLUS正在认筹中，地铁口小户型49-112㎡ 在售7#公寓，2梯11户，46-72平米，30层，共264套
价格
7600元/㎡ 13000元/㎡
装修情况
毛坯 精装
包河区
皖投
天下锦城 6#楼公寓45-55平米在售，均价9500元/平米，5梯15户，32层，共480 套，剩下一半房源 少量在售 在售5#楼，49-79㎡挑高小户型，均价7000元/平米左右 在售4#楼，共剩余几十套左右，4梯33户，27层
1.0＜R≤2.8
70.46
1880
10071.38
绿地
商业
≤3.0
1.49
——
——
——
东至：规划绿地南至： 龙 A地块:居 S1509 川路西至：关麓路北至： 住B地块: 规划绿地 商业
1.0＜R≤1.3
127.95
——
——
18
——
竞品市场
2016年主要竞品推货约72万方，从个别竞争逐步 向区域竞争乃至合肥市场竞争转变，竞争愈加激烈
11.34%。
5
营销推广
高举高打
55块户外
覆盖全市重点区域
城市占位
短信
174块电梯视频广告
覆盖高端人群的写字楼、商超等区域
每周约20万条短信推送
42块灯箱
覆盖人流量集中的大型商超点
30块待拆迁社区桁架
覆盖信达地产所有老社区
2家广播 84块公交站牌
大流量道路覆盖
10辆公交车身
重点公交线路覆盖 优化渠道，精准锁客，导入优质客群
16年学区处于施工建设阶段，学区配套升级。 同时可作为项目的附属商业配套。
本体分析
户型产品升级，配套价值不断兑现
1、产品升级：
产品升级：由之前的88㎡-120㎡，通过产品的功能性、舒适性及客群需求进行
优化，调整至88㎡-139㎡，产品再次升级，单阳台升级为南北双向阳台。
2、配套价值兑现： 2016年S13地块公园动工，公园价值点兑现，拔高项目形象，提升溢价。
期看好。
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区域市场
区域楼面价破万，对片区市场整体格局产生影响
2015年包河区9块土地出让，总推地面积680.4亩，住宅364亩 商业：16.35亩+高铁北 广场地块 商住300亩+龙川路板块
地块 位置 用途 容积率
成交均价 楼面价（元/ 竞得日 面积（亩） ㎡） （万元/亩） 期
310 1716.72 4月9日
居住
住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 居住 商业 住宅 住宅
4.76
11.12 4.92 2.94 6.76 15.32 2.49 5.88 2.68 24.48 1.73
105%
111% 111% 112% 118% 124% 128% 139% 147% 148% 270%
上扬的态势，土地市场
2015.04.19 首开，推售1312套， 当天去化1165套
2015.08.08 三批次开盘，推售255套
2015.11.26-28 五批次开盘，推售298套 当天去化293套
当天去化232套
1
2015.06.13
2
3
2015.09.26 四批次开盘，推售255套 当天去化246套
4
5
二批次开盘，推售330套
承主城 融政务 领经开 启滨湖 聚包河 五心交汇
交通便捷：外接南北，内通全城
高铁线陆续开通贯穿南北 地铁四号线开工 南门换成中心公交枢纽
22
本体分析
重点学区确定、商业逐步成型
2015年9月，信达天御项目确定了学区为西递小学 （隶属于屯溪路小学教育集团）、西递中学（隶属 于四十八中教育集团）；
绿地中心商业预计2016年上半年开业，将吸 引包河区及周边区域消费人群，为项目增加人气，
竞品推货：区域内新地块所开发项目部分15年年底及16年上半年将产品入市，另一方 面区域地块的供应仍不断，后续项目上市将进一步增加，竞争格局进一步激化。
天下锦城 万振 中汇国银
包河区新入8块地块
国贸
项目推售/入市节点
2016.09 2016.12
2015.06
2015.09
2015.12
2016.03
居住、 商业
≤5.6
40.08
Hale Waihona Puke Baidu
660
1767.87
10月 14日
11月13日
12月22 日 12月31日 （挂牌） 12月31日 （挂牌）
星海地产
S1506
东:现状道路；东:现状道路 油气合建 西:南淝河路；北:空地 站 居住
≤0.3
7.19
280
14000
中石化
东至：宏村路；南至：黟 S1507 县路 西至：西递路；北至： 汤泉路 东至：用地界线 南至：繁 S1508 华大道 西至：用地界线 北 至：用地界线
本案前期成交客户以地缘性为主，包河区占比70%左右；
后续加推成交客户区域不断变化，包河区下降至50%左右，逐步扩散全市各区域， 省内外市及省外上升至16—20%。
客户分析
客户关注点由价格逐步向
品牌、配套、地段等因素转变
成交客户关注点分析 认购客户关注点进行分
45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 价格 地段 交通 品牌 配套 项目规划 学区 交房时间 户型 其他 首开 五批次
开发商
东至：北京路，南至：黄 A、B地块≤1.5、 商业、居 S1501 河路，西至：宁夏路，北 C地块≤2.4、D地 168.06 住 至：西安路 块≤4.0 东至祁山路，南至龙川路； 商业、居 商业≤3.5、居住 S1502 西至金寨路，北至用地界 住 ≤2.5 线 S1503 祁门路以北、徽山路以东 居住 ≤2.8 133.74 43.92
5月16-17日老业 主答谢会
7月18日至10月10 日极尚水世界大活 动
9月11-13日啤酒 狂欢夜
4月19日 盛大开盘
6月8-12日端 午送礼包活 动
6月13日 感恩加推
8月8日 震撼加推
8
万人攒聚的售楼部开放
星座业主生日会
近百场的暖场活动
跨度3个月的水上大世界
撼动全城的玩石音乐节
五开五罄 狂销24亿
研判2：从包河区2015年住宅销售情况及2016年预计供货情况来看，2016
年包河区住宅市场竞争将愈加激烈，信达天御客户分流严重；
研判3：从合肥目前公寓市场供应情况来看，2016年合肥公寓产品市场供货
不足，包河区公寓市场较为稀缺。
21
本体分析
中心区位、 交通枢纽高铁板块价值深入人心
主城中心 区域价值已被认可
南翔茶博城
461 785
2766 4205.34
4月9日 4月29日
中汇国银 万振、淮矿地产联合 竞得
东至河北路；南至油气站 商业≤3.5、居住 S1504 西至项目用地；北至繁华 商业居住 ≤2.5 大道
92.23
302
商业1294.7； 6月25日 住宅1811.99
滨投集团
S1505
东:马鞍山路；南:青年 路 西:规划支路；北:牧童 路
经开区 滨湖区 滨湖区 新站区
金大地 万达 中筑置业 唯客实业
金大地时代天街 万达文化旅游城 国购中心 唯客武里山天街
9500元/㎡ 9000元/㎡ 7500元/㎡ 5000元/㎡
精装 毛坯 毛坯 毛坯
市场研判
研判1：从合肥量价走势及土地成本来看，2016年合肥房地产市场将持续火
爆，价格有一定提升空间；
15
合肥市场
土地市场 近几年合肥市土地 市场溢价率呈现出一路
地王频出，成交量稳价升，市场预期向好
开发商 地块编号 占地面积 行政区 用途详情 溢价率 （万平米）
中铁
皖投 禹洲 瑞泰 保利 蓝光 求实置业
NE1-3
N1506 XZQTD176 BH2015-01 E1501 KF5
高新区
庐阳区 新站区 滨湖区 瑶海区 高新区
信达天御 2016年营销总纲
2016.1
1
contents
报告框架
市场
2015年回顾 2016年分析 3C分析
本体
客户
核心问题 核心策略 策略执行
营销总控与费用预算
PART.1
2015年回顾
回顾 启示
3
业绩回顾
五开五捷 劲销24亿
100% 去化率
区域内量价标杆，2015年
推售2446套房源，
本体分析
2016年住宅是主力产品，公寓作为补货
2016年全年住宅预计推 售1652套房源，推售面
公 寓
积约162666.28㎡； 睦邻中心公寓约421套；
25
本体分析
全新物业公寓面世，是机遇也是挑战
5梯15户，四层一个配套平台，精装大堂，配置价值远超市场同类公 寓产品精装设计打造，打造拎包入住的生活方式，客户需求价值匹配。
2016.06
信达天御主要竞品情况梳理
项目 国贸天悦 东方名邸 滨投地块 中汇国银地块 万科森林公园 万科城市之光 融科城 产品 高层、洋房 高层 未定 高层 高层、洋房、别墅 高层、别墅 高层 价格（元/㎡） 在售面积段（㎡） 待定 9600 待定 待定 13000 15000 10100 待定 88-123 待定 待定 85-126 110-140 140-200 15年推货（㎡） 0 43000 0 0 300000 120000 90000 16年上半年推货（㎡） 16年下半年推货（㎡） 0 57000 40000 40000 115000 130000 17000 70000 60000 70000 60000 待定 65000 52000 19
思考2——
全新物业公寓产品的面世
如何做好公寓似住宅式的热销？？
12
The problem centered
思考3——
片区内出现10000+的楼面价，市场价格断层 自我价格面临跨越式拔升，如何实现？？？
13
全新审视 探索2016之路
以思考为基点
14
PART.2
3C分析
市场分析 本体价值梳理 客户预判
本体分析
面积 （㎡） 50.5
61.9 62.6 63.9㎡ 72.3㎡
类住宅式公寓，面积大、总价高
数量 （套） 160
203 58
——偏弱势产品
房型
小一房 大一房 两房
占比
38% 48% 14%
类住宅产品，与住宅产 品形成一定重合，客户购
买投入偏大
于市场公寓产品，户型面积偏大
50~70平的住宅产品，相较
本体总结
总结1：16年，项目住宅产品是主力，公寓补货； 总结2：全新物业公寓虽然稀缺，但产品本身存在面积较
大的劣势；
总结3：项目利好价值有利于溢价，需要充分挖掘展示；
28
客户分析
以地缘性及近地缘性为主，
外溢趋势逐步加强
成交客户居住区域分析
80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 包河区 政务区 蜀山区 瑶海区 庐阳区 高新区 经开区 滨湖新区 合肥三县 省内外市 省外 首次 五批次
不断增温，2015年近
一半土地成交溢价率超 过100%，“地王”频 出。
新房市场 近年合肥市场量稳
价升，库存周期仅4个 月，各区均呈现出供不
W1503 蜀山区 合经区2015华邦 经开区 002号 瑞泰置业 FD15-6 肥东 北京金隅 国购投资 W1502 W1501号 蜀山区 蜀山区
应求状态，整体市场预
当天去化264套
100%售罄。
业绩回顾
项目
单价 销售金额
量价标杆 价格涨幅区域内
信达天御
9800 约24亿
NO1
凤凰文化广场
9300 约2.4亿
天下锦城（小高层）
10500 约13亿
东方名邸
9500 约2.2亿
价格涨幅 11.34%
首开推售均价8800元/㎡，第五批次
均价涨至9800元/㎡，一年涨幅达
2016
启示
延续大盘姿态，高站位、强推广
月月造势，保持市场声音不断，最火的信达天御继续领跑合肥楼市。。。
9
大推广，大活动，
再多的辉煌已经成为过去
2016
我们迈步向前
10
The problem centered
思考1——
15年实现2444套，24亿销售额 2016年是否能够延续？
11
The problem centered
2016年推货主要竞品推货将增加，竞争格局进一步激化
竞品市场
从合肥公寓市场来看，16年公寓产品供货不足， 较为稀缺，片区将有1家公寓入市
目前合肥公寓产品主要在售项目仅8家，包河区仅2家且产品货量较少，预计2016年合肥公寓 市场供货不足，公寓产品稀缺。
合肥公寓产品主要在售项目
区域
蜀山区 包河区
开发商
10月18日天 秤座老业主生 日会 11月15日天 蝎座老业主生 日会
12月28日售 楼部开放并 启动电商办 卡
11月28日 耀世加推
1月11日 理查德音 乐会 2月8日样板 间开放
9月26日 荣耀开盘
9月20日处女座 老业主生日会
3月21-22日 最火的信达 天御玩石音 乐节
4月11日产品 解析会