第九章假设开发法及其运用
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装饰装修改造或改变用途后的价值＝旧房价值＋取 得旧房的税费＋装饰装修改造或改变用途的成本＋ 管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋装饰 装修改造利润
接下来，我要预测在未来适当的时机预售或销售 开发完成后的房地产，价格将是多少；
第九章 成假设开发法及其运用 在做出了上述预测后，我便知道了自己愿意为该 块土地支付的最高价格是多少。毫无疑问，它等 于预测的该块土地开发完成后的价格，减去预测 的在未来开发经营过程中必须付出的各项成本、 费用、税金以及应当获得的开发利润后的余额。
（3）测算房地产开发中可能出现的最高费用（是 开发利润不至于过低；费用支出能有效控制）。
第九章 成假设开发法及其运用 四、假设开发法估价的操作步骤 运用假设开发法估价一般分为以下6个步骤：①调 查分析待开发房地产状况和当地房地产市场状况； ②选取最佳的开发利用方式，确定开发完成后的 房地产状况；③预测后续开发经营期（开发期和 经营期）；④预测开发完成后的价值；⑤预测后 续必要支出及应得利润；⑥测算待开发房地产的 价值。
第九章 成假设开发法及其运用 （五）求旧房价值的公式（适用于将旧房重新装饰 装修改造或改变用途成新房） 旧房价值＝装饰装修改造或改变用途后的价值－取 得旧房的税费－装饰装修改造或改变用途的成本 （土地使用权出让金）－管理费用－销售费用－投 资利息－销售税费－装饰装修改造利润
相对应的成本法公式为：
第九章 成假设开发法及其运用 （三）假设开发法的其他用途 假设开发法除了适用于房地产估价，还适用于房 地产开发项目投资分析，是房地产开发项目投资 分析的常用方法之一。假设开发法用于房地产估 价与用于房地产开发项目投资分析的不同之处是； 在选取有关参数、系数和测算有关数值时，估价 是站在一个典型的投资者的立场上，而投资分析 是站在某个特定的投资者的立场上。
第九章 假设开发法及其运用 第一节 假设开发法概述 一、假设开发法的含义
假设开发法也称为剩余法、预期开发法、开发法、 是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建 设的必要支出及应得的利润，然后将估价对象开 发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及 应得利润来求取估价对象价值的方法。
第九章 成假设开发法及其运用 假设开发法的本质与收益法相同，是以房地产的 预期未来收益（具体为预测的开发完成后的价值 减去预测的后续开发建设的必要支出及应得利润 后的余额）为导向来求取房地产的价值。 二、假设开发法的理论依据 假设开发法的理论依据与收益法相同，是预期原 理。其基本思想用这样一个例子可以较好地反映 出来。该例子是模拟一个典型的房地产开发商， 在公平竞争、土地由最高出价者获得的土地市场 上取得一块房地产开发用地，是如何思考该地块 的价格或者确定其出价的。具体如下：
第九章 成假设开发法及其运用 运用上述公式估价，一是要把握待开发房地产的 状况和开发完成后的房地产状况；二是要把握开 发完成后的房地产经营方式。
第九章 成假设开发法及其运用
二、按估价对象和开发完成后的房地产状况细化的公式 上述假设开发法最基本的公式，按照估价对象状况和开发完 成后的房地产状况，可具体Байду номын сангаас化如下：
（一）求生地价值的公式
1．适用于在生地上进行房屋建设的公式 生地价值＝开发完成后的价值（预测已知）－取得生地的税 费－由生地建成房屋的成本－后续管理费用－后续销售费用 －后续投资利息－后续销售税费－后续开发利润 相对应的成本法公式为：
开发完成后的价值＝生地价值＋取得生地的税费＋由生地建 成房屋的成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费 ＋开发利润
第九章 成假设开发法及其运用 在调查分析了房地产开发用地的状况后，便可以 选取最佳的开发利用方式，包括选取最佳的用途、 建筑规模、档次等。这些都要在规划允许的范围 内选取，也就是说在规划条件给定的范围内的最 佳。在选取最佳的开发利用方式中，最重要的是 选取最佳的用途。
第九章 成假设开发法及其运用 第二节 假设开发法的基本公式 一、假设开发法最基本的公式
第九章 成假设开发法及其运用 2．适用于将毛地开发成熟地的公式 毛地价值＝开发完成后的熟地价值－取得毛地的税 费－由毛地开发成熟地的成本－管理费用－销售费 用－投资利息－销售税费－开发利润 相对应的成本法公式为： 开发完成后的熟地价值：毛地价值＋取得毛地的税 费＋由毛地开发成熟地的成本＋管理费用＋销售费 用＋投资利息＋销售税费＋开发利润
第九章 成假设开发法及其运用 （四）求在建工程价值的公式（适用于将在建工程 续建成房屋） 在建工程价值=续建完成后的价值－取得在建工程的 税费－续建成本－续建管理费用－续建销售费用－ 续建投资利息－续建销售税费－续建利润 相对应的成本法公式为：
续建完成后的价值＝在建工程价值＋取得在建工程 的税费＋续建成本＋续建管理费用＋续建销售费用 ＋续建投资利息＋续建销售税费＋续建利润
第九章 成假设开发法及其运用 对于有规划条件，但规划条件尚未确定的待开发 房地产，难以采用假设开发法估价。因为在该房 地产的法定开发利用前提尚未确定的情况下，其 价值也就不能确定。如果在这种情况下仍然需要 估价，则估价师可以通过咨询城乡规划主管部门 或者有关专业机构、专家的意见，或者参照周边 地块的规划条件等方式，推测其最可能的规划条 件，然后据此进行估价，但必须将该推测的最可 能的规划条件作为估价的假设和限制条件，并在 估价报告中作出特别提示，说明它是如何推测出 的（即要进行可靠性分析），以及它对估价结果 的影响或者估价结果对它的依赖性（包括它的变 化将会导致的估价结果的变化，类似于要进行房 地产开发项目评估中的敏感性分析）。
第九章 成假设开发法及其运用 2．适用于将生地开发成熟地的公式 生地价值＝开发完成后的熟地价值－取得生地的税 费－由生地开发成熟地的成本－后续管理费用－后 续销售费用－后续投资利息－后续销售税费－后续 开发利润
相对应的成本法公式为：
开发完成后的熟地价值＝生地价值＋取得生地的税 费＋由生地开发成熟地的成本＋管理费用＋销售费 用＋投资利息＋销售税费＋开发利润
第九章 成假设开发法及其运用 三、假设开发法适用的估价对象和条件 （一）假设开发法适用的估价对象
假设开发法适用的估价对象不仅是上述房地产开 发用地。凡是具有开发或再开发潜力并且其开发 完成后的价值可采用市场法、收益法等方法求取 的房地产，都适用假设开发法估价，包括可供开 发建设的土地（包括生地、毛地、熟地，典型的 是各种房地产开发用地）、在建工程（或者称为 房地产开发项目）、可重新改造或改变用途的旧 的房地产（包括改建、扩建、重新装饰装修等， 如果是重建，则属于毛地的范畴）。以下把这类 房地产统称为“待开发房地产”。
第九章 成假设开发法及其运用 （3）弄清地块的规划条件，包括弄清规划确定的 用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等。 弄清这些，主要是为选取最佳的开发利用方式、 确定开发完成后的房地产状况服务。 （4）弄清将拥有的土地权利，包括弄清权利性质、 使用期限、是否不可续期，以及对该房地产开发 项目及建成后的房地产转让、抵押、出租甚至价 格等的有关规定等。弄清这些，主要是为预测开 发完成后的房地产价格、租金等服务。
第九章 成假设开发法及其运用 房地产开发项目投资分析的目的，是为了给房地 产投资者的投资决策提供参考依据。假设开发法 具体可为房地产投资者提供下列3种数值：
（1）测算待开发房地产的最高价格（实际购买价 格应小于等于最高价格）。 （2）测算房地产开发项目的预期利润（实际利润 高于预期利润）。
第九章 成假设开发法及其运用 运用假设开发法估价的效果如何，除了取决于对 假设开发法本身掌握得如何，还要求有一个良好 的社会经济环境，包括：①要有一套统一、严谨 及健全的房地产法规；②要有一个明朗、稳定及 长远的房地产政策，包括有一个长远、公开的土 地供应计划；③要有一个全面、连续及开放的房 地产信息资料库，包括有一个清晰、全面的有关 房地产开发建设和交易的税费清单或目录。
第九章 成假设开发法及其运用 （三）求熟地价值的公式（适用于在熟地上进行房 屋建设） 熟地价值＝开发完成后的价值－取得熟地的税费－ 由熟地建成房屋的成本－管理费用－销售费用－投 资利息－销售税费－开发利润 相对应的成本法公式为：
开发完成后的价值＝熟地价值＋取得熟地的税费＋ 由熟地建成房屋的成本＋管理费用＋销售费用＋投 资利息＋销售税费＋开发利润
第九章 成假设开发法及其运用 （二）假设开发法估价需要具备的条件 在实际估价中，运用假设开发法测算出的结果的 可靠程度，关键取决于以下两个预测：①是否根 据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则， 正确判断了房地产的最佳开发利用方式（包括用 途、建筑规模、档次等）；②是否根据当地房地 产市场状况，正确预测了估价对象开发完成后的 价值（以下简称开发完成后价值）。由于这两个 预测包含着较多的不确定性因素，假设开发法有 时被指责为较粗糙。不过，当估价对象具有潜在 的开发价值时，假设开发法几乎是最主要且实用 的估价方法。
假设开发法最基本的公式为：
待开发房地产价值＝开发完成后的价值－后续必 要支出及应得利润
后续必要支出及应得利润＝待开发房地产取得税 费＋后续开发成本＋后续管理费用＋后续销售费 用＋后续投资利息＋后续销售税费＋后续开发利 润
第九章 成假设开发法及其运用 与此相对照，如果是采用成本法求取开发完成后 的房地产价值，则公式为： 开发完成后的房地产价值=待开发房地产价值＋待 开发房地产取得待开发房地产的税费＋开发成本 ＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋ 开发利润 在实际估价中，对于上述公式中具体应减去的项 目及其金额，要牢记“后续”两字，掌握的基本 原则是设想得到估价对象（待开发房地产）以后 到把它开发建设完成，还需要开展的各项工作和 相应的必要支出及应得利润。因此，如果是已完 成的工作和相应的支出及利润，则它们已包含在 估价对象的价值内，不应作为扣除项目。
第九章 成假设开发法及其运用 由上可以看出，假设开发法在表现形式上是评估 新开发的房地产（如新建商品房）价值的成本法 的“倒算法”。两者的主要区别是：成本法中的 土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的房 地产价值；而在假设开发法中，开发完成后的房 地产价值已事先通过预测得到，需要求取的是土 地价值。 假设开发法更深层的理论依据类似于地租原理， 只不过地租是每年的租金剩余，假设开发法测算 的通常是一次性的价格剩余。
第九章 成假设开发法及其运用 假如有一块房地产开发用地要出让或转让，同时 有许多房地产开发商想得到它。我作为其中的一 个房地产开发商，将愿意出价多少？
首先，我要较全面深入地调查、分析该块土地的 内外部状况和当地的房地产开市场状况 其次，研究、判断该块土地在规划允许的范围内 最适宜做何种用途、建筑规模多大、什么档次。
第九章 成假设开发法及其运用 调查分析该类房地产开发用地的状况主要包括下 列方面： （1）弄清地块的区位状况，包括3个层次：①地 块所在城市的性质；②地块所在城市内的区域的 性质；③具体的坐落状况。弄清这些，主要是为 选择最佳的用途服务。
（2）弄清地块的实物状况，包括面积、形状、地 势、土壤、地基、基础设施完备程度、场地平整 程度等。弄清这些，主要是为预测后续必要支出 服务。
第九章 成假设开发法及其运用
（二）求毛地价值的公式
1．适用于在毛地上进行房屋建设的公式 毛地价值=开发完成后的价值－取得毛地的税费－由 毛地建成房屋的成本－管理费用－销售费用－投资 利息－销售税费－开发利润
相对应的成本法公式为：
开发完成后的价值＝毛地价值＋取得毛地的税费＋ 由毛地建成房屋的成本＋管理费用＋销售费用＋投 资利息＋销售税费＋开发利润
接下来，我要预测在未来适当的时机预售或销售 开发完成后的房地产，价格将是多少；
第九章 成假设开发法及其运用 在做出了上述预测后，我便知道了自己愿意为该 块土地支付的最高价格是多少。毫无疑问，它等 于预测的该块土地开发完成后的价格，减去预测 的在未来开发经营过程中必须付出的各项成本、 费用、税金以及应当获得的开发利润后的余额。
（3）测算房地产开发中可能出现的最高费用（是 开发利润不至于过低；费用支出能有效控制）。
第九章 成假设开发法及其运用 四、假设开发法估价的操作步骤 运用假设开发法估价一般分为以下6个步骤：①调 查分析待开发房地产状况和当地房地产市场状况； ②选取最佳的开发利用方式，确定开发完成后的 房地产状况；③预测后续开发经营期（开发期和 经营期）；④预测开发完成后的价值；⑤预测后 续必要支出及应得利润；⑥测算待开发房地产的 价值。
第九章 成假设开发法及其运用 （五）求旧房价值的公式（适用于将旧房重新装饰 装修改造或改变用途成新房） 旧房价值＝装饰装修改造或改变用途后的价值－取 得旧房的税费－装饰装修改造或改变用途的成本 （土地使用权出让金）－管理费用－销售费用－投 资利息－销售税费－装饰装修改造利润
相对应的成本法公式为：
第九章 成假设开发法及其运用 （三）假设开发法的其他用途 假设开发法除了适用于房地产估价，还适用于房 地产开发项目投资分析，是房地产开发项目投资 分析的常用方法之一。假设开发法用于房地产估 价与用于房地产开发项目投资分析的不同之处是； 在选取有关参数、系数和测算有关数值时，估价 是站在一个典型的投资者的立场上，而投资分析 是站在某个特定的投资者的立场上。
第九章 假设开发法及其运用 第一节 假设开发法概述 一、假设开发法的含义
假设开发法也称为剩余法、预期开发法、开发法、 是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建 设的必要支出及应得的利润，然后将估价对象开 发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及 应得利润来求取估价对象价值的方法。
第九章 成假设开发法及其运用 假设开发法的本质与收益法相同，是以房地产的 预期未来收益（具体为预测的开发完成后的价值 减去预测的后续开发建设的必要支出及应得利润 后的余额）为导向来求取房地产的价值。 二、假设开发法的理论依据 假设开发法的理论依据与收益法相同，是预期原 理。其基本思想用这样一个例子可以较好地反映 出来。该例子是模拟一个典型的房地产开发商， 在公平竞争、土地由最高出价者获得的土地市场 上取得一块房地产开发用地，是如何思考该地块 的价格或者确定其出价的。具体如下：
第九章 成假设开发法及其运用 运用上述公式估价，一是要把握待开发房地产的 状况和开发完成后的房地产状况；二是要把握开 发完成后的房地产经营方式。
第九章 成假设开发法及其运用
二、按估价对象和开发完成后的房地产状况细化的公式 上述假设开发法最基本的公式，按照估价对象状况和开发完 成后的房地产状况，可具体Байду номын сангаас化如下：
（一）求生地价值的公式
1．适用于在生地上进行房屋建设的公式 生地价值＝开发完成后的价值（预测已知）－取得生地的税 费－由生地建成房屋的成本－后续管理费用－后续销售费用 －后续投资利息－后续销售税费－后续开发利润 相对应的成本法公式为：
开发完成后的价值＝生地价值＋取得生地的税费＋由生地建 成房屋的成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费 ＋开发利润
第九章 成假设开发法及其运用 在调查分析了房地产开发用地的状况后，便可以 选取最佳的开发利用方式，包括选取最佳的用途、 建筑规模、档次等。这些都要在规划允许的范围 内选取，也就是说在规划条件给定的范围内的最 佳。在选取最佳的开发利用方式中，最重要的是 选取最佳的用途。
第九章 成假设开发法及其运用 第二节 假设开发法的基本公式 一、假设开发法最基本的公式
第九章 成假设开发法及其运用 2．适用于将毛地开发成熟地的公式 毛地价值＝开发完成后的熟地价值－取得毛地的税 费－由毛地开发成熟地的成本－管理费用－销售费 用－投资利息－销售税费－开发利润 相对应的成本法公式为： 开发完成后的熟地价值：毛地价值＋取得毛地的税 费＋由毛地开发成熟地的成本＋管理费用＋销售费 用＋投资利息＋销售税费＋开发利润
第九章 成假设开发法及其运用 （四）求在建工程价值的公式（适用于将在建工程 续建成房屋） 在建工程价值=续建完成后的价值－取得在建工程的 税费－续建成本－续建管理费用－续建销售费用－ 续建投资利息－续建销售税费－续建利润 相对应的成本法公式为：
续建完成后的价值＝在建工程价值＋取得在建工程 的税费＋续建成本＋续建管理费用＋续建销售费用 ＋续建投资利息＋续建销售税费＋续建利润
第九章 成假设开发法及其运用 对于有规划条件，但规划条件尚未确定的待开发 房地产，难以采用假设开发法估价。因为在该房 地产的法定开发利用前提尚未确定的情况下，其 价值也就不能确定。如果在这种情况下仍然需要 估价，则估价师可以通过咨询城乡规划主管部门 或者有关专业机构、专家的意见，或者参照周边 地块的规划条件等方式，推测其最可能的规划条 件，然后据此进行估价，但必须将该推测的最可 能的规划条件作为估价的假设和限制条件，并在 估价报告中作出特别提示，说明它是如何推测出 的（即要进行可靠性分析），以及它对估价结果 的影响或者估价结果对它的依赖性（包括它的变 化将会导致的估价结果的变化，类似于要进行房 地产开发项目评估中的敏感性分析）。
第九章 成假设开发法及其运用 2．适用于将生地开发成熟地的公式 生地价值＝开发完成后的熟地价值－取得生地的税 费－由生地开发成熟地的成本－后续管理费用－后 续销售费用－后续投资利息－后续销售税费－后续 开发利润
相对应的成本法公式为：
开发完成后的熟地价值＝生地价值＋取得生地的税 费＋由生地开发成熟地的成本＋管理费用＋销售费 用＋投资利息＋销售税费＋开发利润
第九章 成假设开发法及其运用 三、假设开发法适用的估价对象和条件 （一）假设开发法适用的估价对象
假设开发法适用的估价对象不仅是上述房地产开 发用地。凡是具有开发或再开发潜力并且其开发 完成后的价值可采用市场法、收益法等方法求取 的房地产，都适用假设开发法估价，包括可供开 发建设的土地（包括生地、毛地、熟地，典型的 是各种房地产开发用地）、在建工程（或者称为 房地产开发项目）、可重新改造或改变用途的旧 的房地产（包括改建、扩建、重新装饰装修等， 如果是重建，则属于毛地的范畴）。以下把这类 房地产统称为“待开发房地产”。
第九章 成假设开发法及其运用 （3）弄清地块的规划条件，包括弄清规划确定的 用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等。 弄清这些，主要是为选取最佳的开发利用方式、 确定开发完成后的房地产状况服务。 （4）弄清将拥有的土地权利，包括弄清权利性质、 使用期限、是否不可续期，以及对该房地产开发 项目及建成后的房地产转让、抵押、出租甚至价 格等的有关规定等。弄清这些，主要是为预测开 发完成后的房地产价格、租金等服务。
第九章 成假设开发法及其运用 房地产开发项目投资分析的目的，是为了给房地 产投资者的投资决策提供参考依据。假设开发法 具体可为房地产投资者提供下列3种数值：
（1）测算待开发房地产的最高价格（实际购买价 格应小于等于最高价格）。 （2）测算房地产开发项目的预期利润（实际利润 高于预期利润）。
第九章 成假设开发法及其运用 运用假设开发法估价的效果如何，除了取决于对 假设开发法本身掌握得如何，还要求有一个良好 的社会经济环境，包括：①要有一套统一、严谨 及健全的房地产法规；②要有一个明朗、稳定及 长远的房地产政策，包括有一个长远、公开的土 地供应计划；③要有一个全面、连续及开放的房 地产信息资料库，包括有一个清晰、全面的有关 房地产开发建设和交易的税费清单或目录。
第九章 成假设开发法及其运用 （三）求熟地价值的公式（适用于在熟地上进行房 屋建设） 熟地价值＝开发完成后的价值－取得熟地的税费－ 由熟地建成房屋的成本－管理费用－销售费用－投 资利息－销售税费－开发利润 相对应的成本法公式为：
开发完成后的价值＝熟地价值＋取得熟地的税费＋ 由熟地建成房屋的成本＋管理费用＋销售费用＋投 资利息＋销售税费＋开发利润
第九章 成假设开发法及其运用 （二）假设开发法估价需要具备的条件 在实际估价中，运用假设开发法测算出的结果的 可靠程度，关键取决于以下两个预测：①是否根 据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则， 正确判断了房地产的最佳开发利用方式（包括用 途、建筑规模、档次等）；②是否根据当地房地 产市场状况，正确预测了估价对象开发完成后的 价值（以下简称开发完成后价值）。由于这两个 预测包含着较多的不确定性因素，假设开发法有 时被指责为较粗糙。不过，当估价对象具有潜在 的开发价值时，假设开发法几乎是最主要且实用 的估价方法。
假设开发法最基本的公式为：
待开发房地产价值＝开发完成后的价值－后续必 要支出及应得利润
后续必要支出及应得利润＝待开发房地产取得税 费＋后续开发成本＋后续管理费用＋后续销售费 用＋后续投资利息＋后续销售税费＋后续开发利 润
第九章 成假设开发法及其运用 与此相对照，如果是采用成本法求取开发完成后 的房地产价值，则公式为： 开发完成后的房地产价值=待开发房地产价值＋待 开发房地产取得待开发房地产的税费＋开发成本 ＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋ 开发利润 在实际估价中，对于上述公式中具体应减去的项 目及其金额，要牢记“后续”两字，掌握的基本 原则是设想得到估价对象（待开发房地产）以后 到把它开发建设完成，还需要开展的各项工作和 相应的必要支出及应得利润。因此，如果是已完 成的工作和相应的支出及利润，则它们已包含在 估价对象的价值内，不应作为扣除项目。
第九章 成假设开发法及其运用 由上可以看出，假设开发法在表现形式上是评估 新开发的房地产（如新建商品房）价值的成本法 的“倒算法”。两者的主要区别是：成本法中的 土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的房 地产价值；而在假设开发法中，开发完成后的房 地产价值已事先通过预测得到，需要求取的是土 地价值。 假设开发法更深层的理论依据类似于地租原理， 只不过地租是每年的租金剩余，假设开发法测算 的通常是一次性的价格剩余。
第九章 成假设开发法及其运用 假如有一块房地产开发用地要出让或转让，同时 有许多房地产开发商想得到它。我作为其中的一 个房地产开发商，将愿意出价多少？
首先，我要较全面深入地调查、分析该块土地的 内外部状况和当地的房地产开市场状况 其次，研究、判断该块土地在规划允许的范围内 最适宜做何种用途、建筑规模多大、什么档次。
第九章 成假设开发法及其运用 调查分析该类房地产开发用地的状况主要包括下 列方面： （1）弄清地块的区位状况，包括3个层次：①地 块所在城市的性质；②地块所在城市内的区域的 性质；③具体的坐落状况。弄清这些，主要是为 选择最佳的用途服务。
（2）弄清地块的实物状况，包括面积、形状、地 势、土壤、地基、基础设施完备程度、场地平整 程度等。弄清这些，主要是为预测后续必要支出 服务。
第九章 成假设开发法及其运用
（二）求毛地价值的公式
1．适用于在毛地上进行房屋建设的公式 毛地价值=开发完成后的价值－取得毛地的税费－由 毛地建成房屋的成本－管理费用－销售费用－投资 利息－销售税费－开发利润
相对应的成本法公式为：
开发完成后的价值＝毛地价值＋取得毛地的税费＋ 由毛地建成房屋的成本＋管理费用＋销售费用＋投 资利息＋销售税费＋开发利润