2016房地产估价师案例与分析真题及答案
房地产估价案例与分析真题与解析
房地产估价案例与分析真题与解析文档编制序号：[KK8UY-LL9IO69-TTO6M3-MTOL89-FTT688]2016年房地产估价案例与分析真题与解析一、问答题（共3题，每题10分。
请将答案写在答题纸对应的题号下）（一）某房地产开发公司拟将其开发建设中的一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。
注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。
请问：1.假设开发法的估价前提有哪几种？本次估价应选择哪种估价前提？2.在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别？【参考答案】1.假设开发法的估价前提有3种：（1）估价对象仍然由其业主开发完成，这种估价前提称为“业主自行开发前提”；（2）估价对象要被其业主自愿转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发前提”；（3）估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。
本次估价是房地产抵押估价，应采用“被迫转让前提”。
参见《房地产估价理论与方法》教材P341～342。
房地产抵押估价和房地产司法拍卖估价，一般应采用“被迫转让前提”。
2.在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差别包括：（1）预测出的后续开发经营期的长短不同。
自行开发前提下，后续开发经营期就是正常的后续建设期；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，需要考虑转让的正常期限，从而导致后续开发经营期发生变化。
（2）后续开发的必要支出不同。
自行开发前提下，只考虑后续开发的必要支出；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，通常会产生新的“前期费用”，在估价后续开发的必要支出时，还应加上这部分“前期费用”。
（3）测算出的待开发房地产价值不同。
一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大于自愿转让前提下评估出的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。
2016年房地产估价师《房地产估价案例与分析》真题及答案
2016年房地产估价师<房地产估价案例与分析>真题及答案（一）某房地产开发公司拟将其开发建设中的一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。
注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。
请问：1.假设开发法的估价前提有哪几种？本次估价应选择哪种估价前提？2.在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别？【答案】1.假设开发法的估价前提有3种：（1）估价对象仍然由其业主开发完成，这种估价前提称为“业主自行开发前提”；（2）估价对象要被其业主自愿转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发前提”；（3）估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。
本次估价是房地产抵押估价，应采用“被迫转让前提”。
参见《房地产估价理论与方法》教材P324-325。
2.在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差别包括：（1）预测出的后续开发经营期的长短不同。
自行开发前提下，后续开发经营期就是正常的后续建设期；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，需要考虑转让的正常期限，从而导致后续开发经营期发生变化。
（2）后续开发的必要支出不同。
自行开发前提下，只考虑后续开发的必要支出；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，通常会产生新的“前期费用”，在估价后续开发的必要支出时，还应加上这部分“前期费用”。
（3）测算出的待开发房地产价值不同。
一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大于自愿转让前提下评估出的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。
参见《房地产估价理论与方法》教材P324。
（二）甲公司拟以其拥有的房地产作价与乙公司合资，委托房地产评估机构评估该房地产于2015年6月5日的市场价值。
房地产估价机构采用比较法和成本法进行测算，并于2015年6月15日出具评估报告，其中载明估价报告使用期限为1年。
2016年下半年吉林省房地产估价师《案例与分析》：房地产价值损失的原因及种类考试试卷
2016年下半年吉林省房地产估价师《案例与分析》：房地产价值损失的原因及种类考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、下列不属于无偿收回土地条件的是__。
A．城市规划区范围内B．除因不可抗力或者政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成的动工开发延迟除外C．以出让等有偿方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地D．超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的2、某房地产年净收益为20万元，已使用15年，尚可使用25年，若报酬率为8％，则其现值是万元。
A：300B：213．50C：171．19D：500E：工业用地的监测点评估价格3、房地产管理部门对房地产转让双方提供的文件进行审查，当超过__日视为同意受理。
A．10B．20C．5D．74、某宗房地产交易中，买方付给卖方2 500 元／㎡，交易税费均由买方负担。
已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5％缴纳有关税费，买方按正常价格的3％缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于元／㎡。
A：2 427B：2 500C：2 575D：2 632E：工业用地的监测点评估价格5、收益性物业管理的对象为（）。
A．物业所有者B．物业使用者C．建筑物及其附属设施D．土地6、下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是（）。
A．建设贷款B．土地开发贷款C．土地购置贷款D．土地储备贷款7、任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。
房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的特性决定的。
A：易受限制B：相互影响C：独一无二D：不可移动E：工业用地的监测点评估价格8、某宗土地面积为2000m2，城市规划规定的限制指标为：容积率3，建筑密度30%。
在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是（）。
A．建筑物地面一层建筑面积为800m2，总建筑面积为5000m2B．建筑物地面一层建筑面积为1400m2，总建筑面积为5000m2C．建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为5500m2D．建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为2500m29、被征收土地所在的市、县人民政府，在收到征收土地方案后，日内应以书面或其他形式进行公告。
房地产估价案例分析作2016(答案)
房地产估价案例分析作2016(答案)房地产估价案例分析作业一、问答题（3题，每题10分，共30分）1、请问：房地产估价机构应搜集哪些资料?（2003年）（1）现状房地产状况（物质实体、区域和权益）资料；（2）规划部门批准的规划设计条件或详细规划（或拆迁新建或改建的合法的最佳方案）（或技术经济指标）；（3）该地区居住物业的市场状况（或发展趋势）（或租金、售价水平）（或经营期的现金流）资料；（4）该地区居住物业的建安成本和间接费用（或建造成本费用）；（5）相关税费；（6）贷款利率；（7）该地区类似居住物业开发的平均利润水平；（8）该地区的拆迁政策法规及拆迁安置补偿费用；（9）市政配套费用和土地开发费用；（10）该地区土地出让金（地价）的规定和标准。
2、请你分析说明房地产估价师这样做的理由。
（2004年）房地产估价师这样做的理由如下。
（1）①估价中的房地产年净收益与财务报表中的净利润含义不同；②净收益指房地产对应净收益，即房地产对商场出租或经营收益的贡献部分；③净利润已扣除了房地产的折旧摊销、财务费用（含利息收益）及所得税等，包含了正常的商业利润等。
（2）收益年限既要考虑建筑物剩余经济寿命还要考虑土地使用年限。
（3）估价采用的成本应为估价时点当时的社会平均（客观）成本（或实际成本是历史，也不一定足社会平均（客观）成本）。
3、甲公司开发中心可能提出哪些评估要求?对甲公司可能提出的评估要求，房地产估价机构该如何解答?（2004年）（1）甲公司可能提出的要求：①按改造后的办公用途市场价值进行评估；②对办公楼承租人损失进行评估；③对装修、改造费用进行评估。
（2）房地产估价机构可做的答复；①应按改造前工业用途评估，评估价格中不包括改造装修办公楼的费用损失，按工业用途评估时可以另行委托评估停产停业损失补偿；②经拆迁当事人协调同意或者经城市规划行政管理部门确认，可以按改造后办公用途评估，也可以评估办公楼承租人的损失；③承租人的损失由甲公司与承租人协商解决。
2016年上半年安徽省房地产估价师《案例与分析》：房地产市场调查研究类型试题
2016年上半年安徽省房地产估价师《案例与分析》：房地产市场调查研究类型试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、刘某欲购买某套公寓住宅建筑面积150 ㎡，整个公寓刚刚经过改造采用集中供热集中空调系统，市场价格为2 600元／㎡，原来安装的供热空调系统拆除费用1000元，回收价值300元，则该公寓的适宜价格为。
A：43万元B：38．93万元C：39万元D：38．87万元E：工业用地的监测点评估价格2、是商业银行的最基本职能。
A：充当信用中介B：变货币收入为货币资本C：充当支付中介D：创造派生存款和信用流通工具E：执行层的组织协调3、通过市场调研，获得某类房地产2002年至2006年的价格分别为3405元／㎡、3565元／㎡、3730元／㎡、3905元／㎡、4075元／㎡，则采用平均增减量法预测该类房地产2008年的价格为元/㎡。
A：4075.0B：4242.5C：4410.0D：4577.5E：工业用地的监测点评估价格4、某类商品房2004～2008年的售价分别为6000元/m2、6300元/m2、6678元/m2、7212元/m2、7645元/m2。
利用平均增减量法，该类商品房2009年的价格为（）元/m2。
A．7974.00B．8023.00C．8056.25D．8078.005、下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是__。
A．消费者行为调查B．市场营销因素调查C．竞争情况调查D．市场需求容量调查6、__属于房地产投资的系统风险。
A．通货膨胀风险B．比较风险C．时间风险D．资本价值风险7、负责组织建立一级房地产估价机构及执业人员信用档案的是__。
A．建设部B．中国房地产估价师与房地产经纪人学会C．省级房地产行政主管部门D．地方行政主管部门8、（）就是要估算出一个特定的市场对某种产品的潜在需求数量。
辽宁省2016年房地产估价师《案例与分析》：房地产转让估价的特点考试试卷
辽宁省2016年房地产估价师《案例与分析》：房地产转让估价的特点考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、是各级人民政府，根据国家社会经济可持续发展的要求和当地自然、经济、社会条件，依法组织对辖区内全部土地的开发、利用、整治、保护在空间和时间上所作的综合部署和统筹安排。
A：国土规划B：土地利用总体规划C：城乡规划D：区域规划E：执行层的组织协调2、某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30％，余款在一年后一次性付清。
该房地产公摊面积为建筑面积的10％，套内建筑面积为100㎡，假定折现率为6％，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为元／㎡。
A：2593B：2619C：2727D：2862E：工业用地的监测点评估价格3、估价报告书中说明的限定了其用途。
A：估价原則B：估价方法C：估价目的D：估价对象状况E：工业用地的监测点评估价格4、李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。
预计李某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。
当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15％。
若月报酬率为0.5％，则室内空气质最不符合国家标准给李某造成的损失为元。
A：5000B：12574C：12650D：13911E：工业用地的监测点评估价格5、某大楼先后抵押给3家银行并都办理了抵押登记，债务人未能及时清偿债务，拍卖该大楼所得的价款按顺序清偿。
A：贷款合同签订的先后B：贷款数额的大小C：各银行起诉的先后D：抵押登记的先后E：执行层的组织协调6、《房地产估价机构管理办法》规定，房地产估价报告及相关资料的保管期限自估价报告出具之日起不得少于年。
A：1B：3C：5D：10E：执行层的组织协调7、以2008年第1季度为基期，将某地区不同时间上房地产的销售价格数据进行对比分析和计算，得到2009年第1、2季度房屋销售定基价格指数分别为107．7％、110．18％。
云南省2016年下半年房地产估价师《案例与分析》：房地产损害的赔偿金额考试试题
云南省2016年下半年房地产估价师《案例与分析》:房地产损害的赔偿金额考试试题本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟,总分100分,60分及格。
一、单项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意1、一已知其临街深度30.48 m(即100英尺,临街宽度15 m的矩形土地,总价为100万元.相邻有一临街深度45.72 m(即150英尺,临街宽度15 m的矩形,根据“四三二一”法则,其总价为。
A:109万元B:117万元C:124万元D:130万元E:工业用地的监测点评估价格2、拆除非公益事业房屋的附属物,补偿方式为。
A:货币补偿B:产权调换C:产权调换或货币补偿D:加倍补偿E:房地产估价机构必须加盖公章3、下列关于定额计价方式与工程量清单计价方式差别的表述中,正确的是。
(2009年试题A:定额计价方式采用综合单价形式,工程量清单计价方式采用总价形式B:定额计价方式投标一般采用合理低价中标法,工程量清单计价方式投标一般采用百分制评分法C:定额计价方式是一种市场定价模式,工程量清单计价方式是一种政府定价模式D:定额计价方式是在发出招标文件后编制工程量清单,工程量清单计价方式是在招标前由招标人编制工程量清单E:执行层的组织协调4、在每个生产周期完成一次周转,在整个项目寿命期内始终被占用,直到项目寿命周期末才能退出生产和流通,以货币资金形式被收回的是__。
A.置业投资B.无形资产C.开发投资D.流动资金5、某期房尚有1年时间才可投入使用,与其类似的现房价格为3 300元/m2,出租的年末净收益为330元/m2。
假设折现率为10%,风险补偿估计为现房价格的2%,该期房目前的价格为__。
A.2834元/m2B.1834元/m2C.2934元/m2D.3934元/m26、某房地产开发公司开发建设的住宅小区,建设工期10个月,工程合同价为1000万元,按照规定,该开发公司申领《施工许可证》时的到位资金应不少于__万元。
2016年福建省房地产估价师《案例与分析》汇总试题
2016年福建省房地产估价师《案例与分析》汇总试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为。
A：签订估价委托合同之日B：发放抵押贷款之日C：完成估价对象实地查看之日D：未来处置抵押房地产之日E：工业用地的监测点评估价格2、商业物业所处的位置不同，租金会有较大差异。
在同一层商场内，对其租金起最终决定作用的因素是。
A：是否靠近楼梯B：是否靠近拐角C：营业额的大小D：临街面宽窄E：工业用地的监测点评估价格3、《房地产管理法》第三十八条规定了以出让方式取得的土地使用权，转让房地产开发项目时的条件，其中，满足出让合同成立的必要条件是__。
A．按出让合同规定已经支付全部土地使用权出让金B．取得土地使用权证书C．支付丁土地使用权出让金D．A和B4、房产分户留作为房屋权属证书附图时，图中应标注__。
A．相邻土地的权利界线B．海拔高程C．用地面积的分摊系数D．套内建筑面积与共有分摊面积5、经济适用住房采取__的方式进行。
A．出让B．行政划拨C．有偿转让D．无偿转让6、某房地产开发项目的占地面积为1万m2，容积率为1.5，如果房屋开发成本为3000元/m2（按建筑面积计），预测能够以8000元/m2（按建筑面积计）的销售价格实现鱼部销售，则该项目实现盈亏平衡的最高土地取得价格（按占地面积计）为（）元/m2。
A．3000B．5000C．7500D．80007、企业同时向几个细分市场销售一种产品时，该企业采用的目标市场选择模式是__模式。
A．单一市场集中化B．产品专业化C．市场专业化D．全面覆盖8、下列购买某宗房地产付款方式中，对买方而言最经济的是(假定年折现率是6％)。
A：现在按9.5折一次性支付B：一年后一次性支付C：现在首付30％，余款在未来3年内分年等额支付D：现在首付50％，余款在未来10年分年等额支付E：工业用地的监测点评估价格9、拆除公益事业用房的货币补偿，通过__确定其价格。
2016年下半年湖北省房地产估价师《案例与分析》：商业房地产及其种类考试试题
2016年下半年湖北省房地产估价师《案例与分析》：商业房地产及其种类考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某宗房地产的土地面积为1 000 ㎡，建筑面积为1400 ㎡，现需拆除重建，估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元／㎡和50元／㎡，则该宗土地的减价修正额为。
A：50元／㎡B：250元／㎡C：300元／㎡D：350元／㎡E：工业用地的监测点评估价格2、一个民事法律关系中至少有个主体。
A：一B：二C：三D：四E：执行层的组织协调3、如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以__进行估价。
A．保持现状前提B．装修改造前提C．转换用途前提D．重新利用前提4、房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应列入__。
A．管理费B．销售费用C．前期费用D．其他费用5、政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值。
这里指的是房地产投资的__特性。
A．区位选择异常重要B．投资价值难以判断因而易产生资本价值风险C．易受政策影响D．存在效益外溢和转移6、某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。
建筑物重置价格为100万元，成新率为80%。
已知土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。
假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为（）。
A．43万元B．112.5万元C．123.3万元D．150万元7、__的市场最具潜力，投资风险也相对较小。
A．居住物业B．商用物业C．工业物业D．出租物业8、编制会计报表项目对应关系清楚、项目完整、数字准确，这体现了衡量会计信息质量一般原则中的原则。
A：明晰性B：可比性C：客观性D：一贯性E：执行层的组织协调9、假设开发法的本质是以为导向求取估价对象的价值。
辽宁省2016年房地产估价师《案例与分析》：住宅房地产实地查勘记录考试试卷
辽宁省2016年房地产估价师《案例与分析》：住宅房地产实地查勘记录考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、在以下投资组合中，对投资者来说，投资且等比例选择风险最小的是__。
A．股票+投资基金B．债券+股票C．投资基金+债券+股票D．债券+投资基金2、实际估价的估价时点是由估价师根据估价目的，在征求同意后确定的。
A：开发商B：委托人C：估价机构D：工商局E：工业用地的监测点评估价格3、拆除未到期限的临时建筑，应当按使用期限的__参考剩余年限给予适当补偿。
A．重置价值B．残存价值C．市场价值D．市场评估价值4、甲、乙两个物业2005年10月的价值均为1000万元，预计甲物业2006年10月的价值为1100万元和900万元的可能性各为50%，预计乙物业2006年10月的价值为1200万元和800万元的可能性各为50%，甲、乙两个物业投资风险比较的结果是__。
A．甲物业投资风险大B．乙物业投资风险大C．甲、乙两个物业投资风险相同D．无法判断5、某宗房地产的报酬率为7％，收益年限为40年条件下的市场价值为5500元／㎡；若报酬率为8％，收益年限为30年，则该房地产的市场价值为元／㎡。
A：4644B：5192C：5308D：5500E：工业用地的监测点评估价格6、某宗建筑密度为50％，土地上建有一幢8层且各层建筑面积相同的住宅楼，均价为5000元／㎡，房地产总价为2000万元，楼面地价为1200元／㎡。
该宗土地的总价为万元。
A：96B：192C：240D：480E：工业用地的监测点评估价格7、某市于2005年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元／㎡，并且一直没有变动；2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元／㎡，房地产市场交易价格为6000元／㎡；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元／㎡；则最合理的拆迁补偿价格应以元／㎡为基础进行修正。
湖北省2016年下半年房地产估价师《案例与分析》：估价方法考试试题
湖北省2016年下半年房地产估价师《案例与分析》：估价方法考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某宗房地产建成于2000年年底，此后收益年限为48年，2001年年底至2004年年底分别获得净收益83万元、85万元、90万元、94万元，预计2005年年底至2007年年底可分别获得净收益94万元、93万元、96万元，从2008年年底起每年可获得的净收益将稳定在95万元．该类房地产的报酬率为9％，则该宗房地产2004年年底的收益价格为。
A：1029．92万元B：1320．54万元C：1634．72万元D：1766．43万元E：工业用地的监测点评估价格2、__可以防止过度开发带来的城市基础设施的超负荷运行。
A．容积率B．容积率下限C．容积率上限D．全部建筑容积率3、若估价时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场，要求估价对象在较短时间内达成交易，则评估价值应是。
A：谨慎价值B：市场价值C：快速变现价值D：投资价值E：工业用地的监测点评估价格4、减价拍卖皆为。
A：人工式拍卖B：电子式拍卖C：有声拍卖D：无声拍卖E：执行层的组织协调5、高层建筑地价按建筑面积进行分摊时；某部分享有的地价数额的计算公式是（）。
A．该部分的建筑面积/总建筑面积B．(土地总价值/总建筑面积)×该部分的建筑面积C．(土地总价值/房地总价值)×该部分的房地价值D．该部分的房地价值/房地总价值6、流动资产是指那些可以在年內变现的资产。
A：半B：一C：二D：三E：执行层的组织协调7、房地产权属档案应当以__为单元建档。
A．街道B．房号C．幢D．丘8、引起真正的房地产自然增值的原因是。
A：装修改造B：需求增加C：通货膨胀D：改进物业管理E：工业用地的监测点评估价格9、房地产管理部门对房地产转让双方提供的文件进行审查，当超过__日视为同意受理。
2016年湖南省房地产估价师案例与分析：最高最佳利用原则考试题
2016年湖南省房地产估价师案例与分析：最高最佳利用原则考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、房地产价格是由房地产的三者相互结合而产生的。
A：有用性、稀缺性、有效需求B：供给、需求、利用状况C：权利、租金、利率D：价值、使用价值、供求E：工业用地的监测点评估价格2、某房地产开发企业欲取得一宗以挂牌方式出让的建设用地使用权，委托房地产估价机构评估其可接受的最高价，该估价应采用的价值类型为。
A：市场价值B：投资价值C：谨慎价值D：在用价值E：工业用地的监测点评估价格3、房地产开发企业税后利润应首先用于__。
A．弥补企业以前年度的亏损B．提取法定盈余公积金C．提取公益金D．向投资者分红4、我国的住房公积金缴存比例实行动态调整机制，具体缴存比例由拟订。
A：县级政府B：省级政府C：人民银行D：住房公积金管理委员会E：执行层的组织协调5、某建筑物的建筑面积为2 000㎡，占地面积为3 000 ㎡，现在重新获得该土地的价格为800元/㎡，建筑物重置价格为900元/㎡，而市场上该类房地产正常交易价格为1 800元/㎡，则该建筑物的成新率为。
A：44％B：50％C：67％D：86％E：工业用地的监测点评估价格6、房地产开发项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金三种渠道，一般而言三种资金的使用顺序是。
A：资本金-借贷资金预租售收入B：预租售收入-资本金借贷资金C：借贷资金预租售收入-资本金D：资本金-预租售收入借贷资金E：借款合同7、通常是构成居住区的基本单位是__。
A．居住小区B．居住组团C．独幢住宅楼D．分户家庭8、房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在__下的估价结果具有近似性。
A．同一估价原则、同一估价时点B．同一估价目的、同一估价方法C．同一估价目的、同一估价时点D．同一估价原则、同一估价目的9、某建筑物实际经过年数为10年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46年，该建筑物经济寿命为50年，残值率为2％，用直线法计算该建筑物的成新率为。
2016年房地产估价《案例与分析》测试题及答案
2016年房地产估价《案例与分析》测试题及答案2016年房地产估价《案例与分析》测试题及答案1.卖房者甲与购房者乙于2002年4月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同(以下称合同1)和房屋装修合同(以下称合同2)，合同1规定甲必须于5月25日交房，且乙同时付清房款。
交房后甲按合同2进行装修，装修工程共2个月。
乙于4月25日支付90% 的购房款和10%的装修费，5月25日付清剩余购房款和60%的装修费，7月25日付清剩余的30%装修费。
按规定，在向当地房地产管理部门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。
请在以下问题中选择正确的答案：1.估价时点是()A.2002年4月25日B.2002年5月25日C.2002年7月25日考D.2002年7月25日以后的某一天2.估价的价值范围应是()A.合同1规定的房款B.合同1规定的90%购房款和合同2规定的装修费的10%C.合同1规定的购房款和合同2规定的装修费的70%D.合同1规定的购房款和合同2规定的全部装修费标准答案：1.A,2.A解析：1.即估价时点是合同订立之日。
理由如下：合同是有法律效力的文书，双方确定价格之时是签订合同之日。
本文来源于考试大。
实际交付房款也是依据合同进行的。
估价时应是计算在双方确定价格之日时的房地产市场情况下，估价对象的客观市场价值或价格，因此估价时点应是合同订立之日。
此例中的装修合同是个干扰项，因为乙完全可以与甲之外的人签订装修合同;装修合同只是一种劳务合同，不是买卖合同，装修费用不应计入买卖估价价值之中。
2.某公司拥有一栋旧写字楼，《房屋所有权证》记载的建筑面积为460m2。
因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准翻建，建筑面积可增至600m2，该公司认为建600m2经济上不合算，擅自建成建筑面积1000m2的写字楼。
文章。
现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业，拟请某估价机构对该写字楼进行估价。
2016年下半年湖北省房地产估价师《案例与分析》：房地产价值损失的原因及种类考试试卷
2016年下半年湖北省房地产估价师《案例与分析》：房地产价值损失的原因及种类考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、，国务院召开了“第一次全国住房制度改革工作会议”。
A：1986年1月B：1987年1月C：1988年1月D：1989年1月E：房地产估价机构必须加盖公章2、某房地产开发公司征用X省Y市Z县基本农田以外的耕地360亩开发建设一综合小区。
(2002年试题)开发公司征用该片土地应报审批。
A：Z县人民政府B：Y市人民政府C：X省人民政府D：国务院E：房地产估价机构必须加盖公章3、属于间接融资方式的为__。
A．商业信用B．国家信用C．民间信用D．银行信用4、某宗建筑密度为50％，土地上建有一幢8层且各层建筑面积相同的住宅楼，均价为5000元／㎡，房地产总价为2000万元，楼面地价为1200元／㎡。
该宗土地的总价为万元。
A：96B：192C：240D：480E：工业用地的监测点评估价格5、在产生房地产泡沫的成因中，__是房地产泡沫产生的基础。
A．投机需求的膨胀B．金融机构的过度放贷C．土地的有限性和稀缺性D．媒体的夸大宣传6、垄断竞争是仅与完全竞争的条件不同。
A：市场上有足够多的生产者和消费者B：资源完全自由流动C：市场上的产品是同质的D：市场信息是完全畅通的E：执行层的组织协调7、某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元／㎡，交易税费均由买方负担。
已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5％缴纳有关税费；买方按正常价格的3％缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于元／㎡。
A：2427B：2500C：2575D：2632E：工业用地的监测点评估价格8、可以股息、红利形式参与企业经营收益的分配，但不能通过市场转让获取交易差价的证券是__。
A．股份B．股票C．股单D．公司债券9、城市用地评价中，下列__属于适于修建的用地。
吉林省2016年房地产估价师《案例与分析》：致估价委托人函的写作试题
吉林省2016年房地产估价师《案例与分析》：致估价委托人函的写作试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是__。
A．估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在B．估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在C．估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去D．估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去2、进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、通信等工程所完成的投资，属于__。
A．商品房建设投资B．土地开发投资C．其他投资D．生产性投资3、__是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。
A．房地产膨胀B．房地产泡沫C．房地产滞销D．房地产过度开发4、某宗土地总面积为7500m2，容积率为3，相应的土地单价为4500元/m2，现允许容积率提高到5，假设容积率每提高0.1，楼面地价下降1%，则理论上因容积率提高应补交的地价款为__万元。
A．1125B．1800C．2250D．33755、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的．(2005年试题)A：损益表B：资金来源与运用表C：资本金现金流量表D：全部投入现金流量表E：借款合同6、根据《中华人民共和国刑法》规定，违反土地管理法规，非法占用耕地、林地等农用地，改变被占用土地用途，数量较大，造成耕地、林地等农用地大量毁坏的，处年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。
A：一B：三C：五D：七E：房地产估价机构必须加盖公章7、的立法目的是：“为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展”。
A：《中华人民共和国土地管理法》B：《中华人民共和国城市房地产管理法》C：《中华人民共和国城乡规划法》D：《中华人民共和国农村土地承包法》E：房地产估价机构必须加盖公章8、房地产的最高最佳使用状态不包括。
山西省2016年上半年房地产估价师《案例与分析》：房地产拍卖、变卖估价的技术路线考试试题
山西省2016年上半年房地产估价师《案例与分析》：房地产拍卖、变卖估价的技术路线考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、写字楼经营者与甲公司签订了20年的租赁合同，租金为400元/(m2·年)，则其面临__。
A．市场供求风险B．周期风险C．变现风险D．通货膨胀风险2、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于__。
A．社会因素B．环境因素C．人口因素D．行政因素3、投资者对房地产内部使用功能的变动(例如，在公寓内设置自助洗衣房提供洗衣服务等)，体现了投资者对房地产投资的重视。
(有修改)A：存在效益外溢和转移B：需要适时地更新改造投资C：投资价值难以判断因而易产生资本价值风险D：易受政策影响E：借款合同4、转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持转让合同到主管部门备案。
A：规划B：土地C：房地产开发D：建设E：执行层的组织协调5、按照规定，变更租赁合同的，房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后日内，持有关部门的证明文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。
A：30B：45C：60D：90E：执行层的组织协调6、在政府授权开发企业负责实施土地开发时，由__负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收等手续并组织实施。
A．政府部门B．建设部门C．房管部门D．开发企业7、为评估某房地产2008年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是，交易目期为2008年4月1日，合同约定买方支付给卖方3500元／㎡，买卖中涉及的税费全都由买方支付，该地区房地产交易中规定买卖双方应缴纳的税费分别为正常交易价格的6％和3％。
自2008年2月1日起到2008年10月1日期间，该类房地产价格均每月比上月上涨0.3％，则该可比实例修正调整后的价格为元／㎡。
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（
某房地产开发公司拟将其开发建设中的综合楼一幢综合楼作为抵押物向银 行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。注册房地产评估 师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶， 后续建设工程正在进行，建安 工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。请问:
1.【题干】假设开发法的估价前提有哪几种？本次估价应选择哪种估价前提？
李某于20XX年6月向甲房地产开发公司(以下称甲公司)购置了一处商铺,20XX年9月交房，装修后即投入使用。同年12月该房屋出现局部基础沉陷, 部分墙体开裂等质量问题，不能继续使用。经双方协商，由甲公司负责修复并承 担其他损害赔偿。20XX年6月该房屋修复工程全部完成，已排除相关安全隐患, 房屋达到正常使用条件，但双方就其他损害赔偿问题未达成一致意见。双方协商 后决定委托乙房地产估价机构就其他损害赔偿的内容及具体赔偿金额提出建议 并进行评估。
【答案】假设开发法的估价前提有3种：(1 )估价对象仍然由其业主开发完
成，这种估价前提称为“业主自行开发前提”；(2 )估价对象要被其业主资源转让
给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发前提”；(3 )估价对象要被迫 转让给他人开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。
本次估价是房地产抵押估价，应采用“被迫转让前提”。
(2)通过实地勘查确定建筑物折旧。
对原估价报告中两种估价方法的测算内容需要做出的调整包括:
(1)比较法：根据交易实例资料对可比实例成交价格进行调整；对可比房地产
状况进行调整，主要是对房地产实物状况和权益状况进行调整, 年中估价对象是否产生了新的债权债务，需要重点对房地产权益状况进行调整。
(2)成本法：首先需要调整折旧，然后根据建安造价资料、房地产开发市政 配套费用等规费资料，开发利润率资料对各项成本和开发利润率进行调整， 计算 建筑物重新构建价格。
收益归全体业主所有。目前该广告位已对外出租，年租金2万元，剩余租赁期3年。合同约定租金按年支付，违约金5万元，现业主欲转让其位于楼顶的一套住 宅，委托房地产估价机构进行估价，房地产估价机构接受委托进行了市场调查, 了解到该地区无广告位的类似住宅租售实例较多，类似屋顶广告位市场需求旺
盛，年租金3万元。
问题:
1.【题干】若停业损失仅限于房屋修复期间的租金收益损失，请简述采用报 酬资本化法测算的过程。
【答案】报酬资本金化测算过程：(1)测算收益期；(2)确定月租金收益和运营 费用，计算月净收益；(3)确定报酬率；(4)计算租金收益损失。
2.【题干】除房屋修复费用和停业损失外，该项目损害赔偿还应包括哪些内
甲公司拟议其拥有的房地产作价与乙公司合资，委托房地产评估机构评估该 房地产于20XX年6月5日的市场价值。房地产估价机构采用比较法和成本法 进行测算，并于20XX年6月15日出具评估报告，其中载明估价报告使用期限 为1年。后甲乙两公司合资事项因故延期，于20XX年9月20日重新启动。由 于原估价报告使用期限已过，鉴于在此期间房地产市场并无明显变化， 甲公司要
的是1/10的广告位的收益权。
2.【题干】该估价项目最适宜采用的估价技术思路为（）。
【选项】
A.采用比较法、收益法评估住宅的市场价值
B.采用比较法、收益法评估住宅和相应广告位的市场价值
C.采用比较法、收益法评估住宅的市场价值，收益法评估相应广告位的收益 权价值
D.采用比较法、收益法评估住宅市场价值后，考虑广告位的增值影响
求房地产估价机构直接更改原估价报告中的价值时点、报告出具日期及报告使用 期限，保留原估价结果后出具新的评估报告。请问:
1.【题干】房地产估价结构可否满足甲公司的上述要求？请简述理由。
【答案】房地产估价报告不能满足甲公司的上述要求。原估价报告使用期限 已过，不能直接使用原估价报告，超过使用期限的，需要重新进行估价、并出具 新的估价报告。
A0屋顶广告位的收益权
C.该顶层住宅和1/2屋顶广告位的收益权
D.该顶层住宅和屋顶广告位的收益权
【答案】B
【解析】业主转让其位于顶层的一套住宅，转让估价时，估价对象范围包括
该住宅及归属于该住宅的广告位的收益权，该住宅楼共10套，归属于该层住宅
2.【题干】针对本案情况，在前次估价的基础上，房地产估价机构重新出具 估价报告应补充哪些外部作业工作？对原估价报告中两种估价方法的测算内容必 须做出哪些具体调整？
【答案】房地产估价机构重新出具估价报告应补充的外部作业工作包括:
(1)通过市场调查收集相似房地产的交易实例资料、建安造价资料、房地产 开发市政配套费用等规费资料、开发利润率资料等；收集房地产实物状况和权益 状况的资料。
【答案】除房屋修复费用和停业损失外，该项目损害赔偿还应包括的内容有:(1)房屋使用人周转安置费用；(2)房屋耐久性降低、导致剩余收益年限缩短的损 失;(3)修复对临近房屋损坏的补偿；(4)施工影响的补偿;(5)修复后对承租人的心理 减价佝补偿协商长期未能得到解决而消耗的相关费用。
单选题
(
1.某临街五层住宅楼，一梯两户，共10套住宅，每套建筑面积相同，经主 题业主协商一致并报相关部门批注，在住宅楼屋顶安装了可使用10年的广告位。
2.【题干】在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别
【答案】在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差别包括:
(1)预测出的后续开发经营期的长短不同。自行开发前提下，后续开发经营 期就是正常的后续建设期；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，需要考 虑转让的正常期限，从而导致后续开发经营期发生变化。
(2)后续开发的必要支出不同。自行开发前提下，指考虑后续开发的必要支 出;而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，通常会产生新的“前期费用”， 在估价后续开发的必要支出时，还应加上这部分的“前期费用”。
(3)测算出的待开发房地产价值不同。一般情况下，自己开发前提下评估出 的价值要大自愿转让前提下的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转 让前提下评估出的价值。