房地产产品概念规划(包含户型)

（二）、房地产产品体系的内容
房地产的产品体系可以通过以下两个方 面来理解：P28
建筑物本身
有形产品（可视）
建筑物所处环境
无形产品（可感受）
第一方面，简称“体”。它是指单一空间的房 型设计和室内的功能规划，以及由其延伸至整 个大楼或小区的面积（格局）配比，外观造型、 社区环境和总体功能规划等。它是产品最基本 的要素，也是开发商在市场检验中，判断其投 资是否成功的最为关键的一环。
窗户：其功能有三：采光、通风、眺望。
辅助功能：如在主卧中就可考虑设置独立 的衣帽间、独立的梳妆间。
第二方面构成，简称“用”。它是指对整个大 楼或小区，满足人们日常生活或工作需要的各 项设施的全面配置。它包括水、电、煤气、通 讯、装潢、保安和保洁等各个方面的最基本功 能配置，是对“体”的充实和补充。
二、房地产产品规划的策略
1.产品规划应该和目标顾客群定位（目标 市场）相吻合
2.产品规划还应该顺应和引导消费时尚 产品规划要与目标顾客群相吻合，并
住区以居住为主体，但各种配套功能区 要合理布置。住宅楼的投影面积所占用 地面积的比例（建筑密度）应控制在 30%以下；绿化用地一般应超过35%， 并尽可能扩大，如有的优秀住区已达到 50%以上。
第二节 住宅小区的规划与设计
二、住区的建筑设计应内涵丰富，突出特 色
住区应根据其所在地段、城市大环境确定 其主题定位，不宜千篇一律，更不宜大量 照搬欧化、洋化风格。
室需要人来人往，活动频繁，而主要 为休息睡觉之用的卧室显然需要最大 程度的静谧，因此应将它们严格分开， 确保休息的人能安心休息，要走动娱 乐的人可以放心活动。
二是公私分开
家庭生活的私密性必须得到充 分的尊重和保护，不能让访客在进 门后将业主家庭生活的方方面面一 览无余。这就要求不仅需要将卧室 （主卧、父母房、儿童房）与客厅、 餐厅、音乐房进行区位分离，而且 应注意各房门的方向。
五、交通道路应合理分流，减少对居住区 的影响
住区道路系统应分级明显，又要避免城市 公交道路穿越住区而过。
第三节 户型的设计
户型是房地产实现其功能和价值的直接 载体，房地产产品创新首先表现为户型的 创新，能否设计出迎合购房者需求的户 型，是决定房地产开发成败的关键之一。
一、户型设计的基本流程
1.进行市场调查了解市场需求 2.确定户型大小 3.配置户型类别 4.户型类别分布
第二章 房地产产品概念
主要内容
第一节 第二节 第三节 第四节 第五节 第六节 第七节
房地产产品体系及策划 建筑类型与风格 景观类型与风格 户型 小区会所 产品定位 楼盘命名
第一节 房地产产品体系及策划
一、房地产产品规划的构成 二、房地产产品规划的策略
第一节 房地产产品体系及策划
5.进行功能分区
一般有如下几个分区：
（1）公共活动区。供起居、交谊用， 如客厅、餐厅、家庭厅、门厅等；
（2）秘密休息区。供处理私人事务、 睡眠休息用，如卧室、书房、保姆房 等；
（3）辅助区。如厨房、卫生间、贮 藏间、阳台等。
户型的平面设计中应注意的几点：
一是动静分开 客厅、餐厅、厨房、音乐房、麻将
三是主次分开 主人房不仅应朝向好（向南或向景
观）、宽敞、大气，而且应单独设置 卫生间，应与父母房略有距离分隔。 如设有工人（保姆）房，则应与主要 家庭成员的房间有所分离。
四是干湿、洁污分开 即厨房、卫生间等带水、带脏的房
间应与精心装修怕水怕脏的卧室分开。
源自文库 6.进行户型布局
从趋势上看，厅的面积下调，主卧面积上 调。
三、努力建设住区的生态环境系统
对住区空间的布置必须首先考虑生态环境， 保证住区有充足的日照，清新的空气，良 好的通风，洁净的水面，尽可能扩大绿化 面积。
第二节 住宅小区的规划与设计
四、美化住区景观系统，建设“山水住区”
“山水住区”不是简单的住宅群+山+水。 它的内涵主要是科学地利用山水，适当地 创建，使住区园林化、生态化、美观化， 同时使自然环境设计继承、发扬中国文化 传统。
1.户型之首——客厅（又称起居室）
客厅作为户型之首，在设计中应该得到 最高规格的重视。大厅小卧仍是户型设 计的主要方向。根据总面积的不同，客 厅的开间应在3.8-5米之间。而在通常 情况下，进深与开间之比不超过1.5。
客厅的设计要遵循二个基本原则：其一， 客厅的独立性；其二，客厅的空间效率。
玄关原指佛教的入道之门，现在泛 指厅堂的外门。设玄关的目的有三： 一是为了保持住宅的私密性；二是 为了起装饰作用；三是方便出入更 衣换鞋挂帽的功能空间。
不是简单地迁就客户，而是应该善于挖掘 和满足客户的潜在需求。 3.产品规划应该兼顾实际销售的需要 产品规划的功能配置不尽是多多益善, 具体规划时应该考虑到竞争对手的状况。
第二节 住宅小区的规划与设计
一、住区空间布局应合理化、科学化
住宅功能由“有房可住”的生存功能问 题，向今后的使用型、舒适型发展。
阳台几乎是一套房子里唯一可以与 外界自然环境交流的空间，最好与 客厅相连。
2.主卧
主卧设计的要点如下：
卫生间：主卧一定要有独立卫生间。主卧 卫生间面积还应比公共卫生间大，功能也 应更完备。
位置：独立性、私密性是主卧的主要要求。
面积：舒适型的卧室一般要在14平方米左 右，比较豪华的主卧面积要在18平方米左 右。
（一）、房地产产品的概念 狭义的概念:通常人们将产品理解为具有
某种物质形状，能提供某种用途的物品。 广义的概念:产品是指能够提供给市场，
用于满足人们某种欲望和需要的任何东西。包 括实物、服务、场所、设计、软件、意识、观 念等各种形式，亦称产品的整体概念。 它包含核心产品、形式产品和延伸产品三 层含义。
（1）客户年轻化
（2）社区设置会所
7.确定户型构成
确定户型比例应注意以下原则：
（1）户型不宜过杂，战线不宜拉长。
（2）主力户型如果差异过大，定位亦不 准确。例如某楼盘，将三房二厅、一房一 厅作为主力户型，势必拉大购房者层次。
（3）具体的户型构成比例，应以目标客 户群细分来确定。
二、好户型设计的具体要求