宋卫平和他的特色小镇方法论
绿城宋卫平理想小镇
绿城的“理想小镇”绿城集团创始人宋卫平的“理想小镇”纷纷扬扬传播已久。
如今，这位商界大佬的“理想小镇”，终于把地产开发与农业整合到一起，有了第一个实体农庄.从广袤的春风长乐、春风江南，再到古风淳朴的越剧小镇,他曾以一种事先张扬的宏大叙事，唤起无数中国人的乡愁。
如今，在阳光下已具体而微.然而，与陈剑平院士的一席下午茶后，我不得不重新审视这一片庭院园田。
它不仅是140m2的青瓦白墙,也不仅是都市人的心灵原乡。
它更是中国未来30年,从经济、社会、生态到科技的“源代码”,甚至会代表中国，向全球输出价值观……一、架空层上的合院“请不要再叫宋卫平开发商。
”陈剑平对我说。
陈剑平，著名植物病理学家,现任浙江省农业科学院院长，2011年当选为中国工程院院士。
他的另一个身份,是蓝城“农镇之父"。
当年,宋卫平正是听了他的一番话后，创办了蓝城农业。
就在一个月前，蓝城的第一个实体“农庄”，刚刚在嵊州的农业基地呈现。
不久之后，从杭州的春风长乐，到上海旁的春风江南，它或将成片出现。
“我们的计划是，做100个农镇，辐射带动1万个小镇，改变2-3亿人的生活。
”陈剑平的表情有些兴奋。
这青瓦白墙的农庄，正是宋卫平农业小镇的最小单元，也是小镇的“细胞”。
从杭州出发，沿杭甬高速转上三高速，大约两个多小时,就来到嵊州市甘霖镇施家岙村。
这个剡溪边的村庄，曾是百年越剧的发源地。
宋卫平的第一个“农庄”实体，静静地躺在山谷间，在冬日的阳光下亮白耀眼.农庄占地面积约20亩，主体是一栋落地约500亩的中式庭院。
户外便是前庭、后院、菜园、再到大片农田和果林的“庭院园田"四级体系.主体建筑一层架空，二楼是一个合院格局，青瓦白墙木桩，环绕着凉廊、露台和灰空间。
架空层高3.9米，做成了一个高科技农艺空间：有A字抱架水培、垂直多层水培、基质培、立柱栽培。
（为什么一楼要架空？因为受政策限制时，这样造房子不占用耕地面积。
）一楼仍用于农业生产，一个32m2的垂直多层水培，种菜面积就有160m2，产量是传统的3—5倍，还可以半自动或全自动管理。
文旅小镇开发精髓,就是这7种武器
文旅小镇开发精髓，就是这7种武器12月3日，杭州云栖小镇，小镇在中国发布会，宋卫平亲自登台，业内鼎沸。
小镇的核心是生活，生活的关键是服务。
房子是生活的容器。
曾经绿城，是中国zui好的房子建造者，现在蓝城，推动引领服务理想生活。
镇长，就是这个系统的纲目。
1、小镇七种武器之地理：土地、气候、人文以及其他。
古代造屋讲究择址。
小镇选地讲求地理。
地理涵盖原生地貌，自然气象，地域人文以及之间的关系。
地理决定小镇名称、风格、形态与生活内容。
蓝城小镇遴选地貌讲究土地基因，不同基因构筑出不同的空间感觉，散发出不同的聚落魅力。
蓝城10个小镇，都有自然赐予的美好，具有不同的地貌多样性。
如杭州桃李春风处于青山湖国家森林公园腹地，三面环山，原有水系，连通8大湖泊，有700亩租用林地，有宜人的微气候，也有相看不厌的自然景致。
杭州春风长乐位于杭州近郊长乐农场，有茶园、稻田、树林、湖泊等多种自然资源，是杭州10大不为人知的秋色秘境。
过去楼盘开发逻辑对土地是地段，配套，交通，商业，要繁华便利都市感。
现在小镇开发逻辑对土地是树林、湖泊、山地、水系，要自然美好原生态。
既要学会对自然的尊重，又要懂得激发自然的潜力。
宋卫平所说的要100个小镇，就有100种风情，就要根据100种不同的地貌进行规划设计，协调建筑与自然的关系，融合原生与开发的交集。
讲究自然生长，尊重原生土地，如杭州桃李春风，利用原有的40米高差，设计了蜿蜒的道路，串联起景观，让小镇居者回家的路上，每一刻都能看到不同景观。
其建筑也多以一层为主，随山势逐渐升高，错落有致，推窗可见蓝天白云远山绿树。
在景观之外，利用场地自然条件，规划须重视与本地气候的关系，建筑形态、朝向、间距等，使建筑获得良好的日照、通风、采光，如赖特的草原风一样，建筑融于本地自然、气候、乃至人文。
文脉是小镇的独有标签，如杭州径山下的春风长乐编纂《径山纪事》，溯源径山历史、风物、民俗、农歌、轶事，同时将之用到项目规划中。
旅游小镇的社群文化建设
旅游小镇的社群文化建设1、小镇，从社群起步7月初，杭州，宋卫平新创的蓝城集团，召开经营会议，一张“百镇计划”蓝图，向世界摊开。
之前，5月底，老宋以绿城中国联席董事长身份在上海发表谈话，提出了他的小镇设想，引起广泛关注，其理想小镇计划因而进入全国视野。
依他的设想，蓝城和绿城未来即将打造的小镇，完全超越了房地产开发，将以农业或文化等产业作为主导，深度整合教育、医疗、养老、园区服务等跨界资源，在城市近郊形成一个完整的城镇化解决方案。
这个小镇计划当中，尤以正在杭州郊外启动的春风长乐项目引人瞩目。
宋氏“小镇计划”的关键在于“人的城镇化”，而春风长乐项目正是落实这一理想的第一个理想小镇。
在这个小镇，宋卫平将以绿城农业作为产业引擎，在“小镇中心”周边，建设大型农业基地，将当地及周边农民就地转化为现代农业工人，并让城里人在这里玩转创意产业，以此消除城乡二元对立。
同时，按照“供给侧改革”思路，一方面通过现代农庄产品，把城市家庭的种菜养花需求与绿城农业进行深度结合，一方面对农村基建、教育、医疗等领域进行建设及改造。
受到这个美好理想和宏大计划的鼓舞，市场公众期待着看到春风长乐的小镇新貌，而此时，春风长乐已然抢先推出了社群组织——“三乐堂”。
2、社群之魂人是受价值观支配的，有什么样的价值观，就会有什么样的行为。
价值观是多种多样的，由于不同的人有不同的需要、利益和自我意识，从而形成不同的价值观。
每个人都有自己的价值观，但一个群体，就需要有群体人员共同的价值观，否则就乱了套。
任何团队，如果没有共同价值观的引领，都是做不成事情的；任何群体，没有共同价值观的凝聚，都是不长久的。
三乐堂胜出一般社群最明显的地方，在于它一成立，就确立了共同价值观，这便是由“孟子三乐”而引出的“独乐乐不如众乐乐，众乐乐不如长乐乐”。
但是，确立了共同价值观，固然已经可以凝聚一个社群，要做到社群的持续、恒久、坚不可破，却还需要“选举”符合社群本质特征的正确价值观，并把它确立为核心价值观(core values)，作为社群的终极信念、是非标准和行为准则。
【2021年整理】特色小镇全生命周期运营模式解读
C. 融资渠道多元化
由于华夏幸福对资金的需求非常庞大，所以在融资渠道方面进行的重点建设非常关键，目前与国内多家银行及其他金融机构建立了长期、稳定
的战略合作伙伴关系，授信额度充足、贷款利率稳定。同时积极开拓利用公司AAA级信用评级发行公司债券、中期票据、超短期融资券、PPP资产证
券化等多渠道、多种类融资工具。2017年华夏幸福一共使用了21种融资方式，成为了A股上市公司的融资教科书，并成功把公司总体负债利率下降
长岛小镇从设计伊始就兼具时尚度假、休闲运动、生态养生、经营商务、文化科研和教育医疗等功能，除了宜居 之外，休闲旅游的价值十分明显。规划上先行启动有吸引力的配套，奠定度假调性的同时，物业销售也可以帮助快 速回笼资金并导入大量人气。
开 发 时 序
三、中国特色小镇现有商业模式及实例
长岛小镇虽然规划得气势磅礴，但仍是一个以房地产为主导的小镇，旅游场景也并 未作出特色，有产业的小镇才是真正的小镇。后期能否成功导入有竞争力的产业，还需 拭目以待。
2017年末，短期借款+长期借款+应付债券=828.7亿 C. 产业新城所涉及的方面非常复杂，打造难度极高 D. 开发周期长、投资大、收益见效慢
商业模式的优点 由于和政府签订的PPP协议具有排他性，以及一二级开发 联动的业务，所以在园区拿地方面会有相比于其他任何房 企绝对的优势。且华夏幸福的模式较为特殊，不需要像其 他房企一样囤积大量的土地. 一旦开发成功，则后期在很少投入的情况下源源不断的产 生持续收入，即运营维护简单但收益可观。 华夏幸福拥有强大的招商平台，企业来园区投资，政府以 45%的落地投资额给华夏幸福支付产业发展服务费用，如 果华夏幸福入股了某家自己非常看好的企业，那么在企业 落地后除了能拿到一笔政府支付的产业发展服务费外，后 期还能享受到该企业的发展红利，属于轻资产业务，有利 于后期各园区成熟后，华夏幸福向轻资产企业的转型。
中国“特色小镇+田园综合体”及其经营模式分析(PPT)
3.2不能走向房地产化
对乡村来说，唯有保留其原生态，才能达到自然之真。田园综合体应尊重和发扬农耕文明，融合循环 农业、创意农业、农事体验等创新形式，真正展现农民生活、农村风情和农业特色。因此，它的核心产业 是农业。当然，为了改善乡村旅游硬件，提升服务水平，必要的地产和基础设施建设可以有，但应符合乡 村肌理。也就是说，田园综合体本身仍是乡村，而非大兴土木、改头换面的旅游度假区，更非违法违规的 私人庄园会所。
二、田园综合体的发展思路及策略
2、田园综合体发展结构
最外围圈层——乡村资源和乡村土地，主要是农业产业聚集区，如渔业、采摘林业等； 中间圈层——休闲商业项目，主要指为乡村居民和乡村旅游者提供服务，具有多重功能 的商业配套设施，如提供餐饮、娱乐、休闲服务的商业街、酒店集群等； 核心圈层——乡村休闲地产，主要指以居住功能为主体的传统地产、居住小区、产权式 酒店等乡村居所型地产，如乡村景观地产、乡村度假地产、乡村养老地产、乡村主题地 产等；乡村旅游休闲则是串起各个圈层的连接线。 值得注意的是，“岛式圈层”结构的田园综合体各个圈层之间并不是机械的，针对不同 的乡村本底，各个圈层有不同的开发方向和主题，从而形成各具特色的田园综合体。
4、核心+赢利点——乡村休闲地产
乡村休闲地产，以生态化的乡村环境为导向来打造，主要指以居住功能 为主体的传统地产、居住小区、产权式酒店等乡村居所型地产。
【小镇】【蓝城特色小镇】开发运营模式研究(1)
蓝城集团简介蓝城特色小镇战略蓝城特色小镇开发运营模式总结与启示PART 1 蓝城集团简介生活教育养老医疗健康 金融蓝城集团概要蓝城房产建设管理集团有限公司（简称：蓝城集团）成立于2010年9月8日，前身为绿城房产建设管理，2014年8月正式更名为蓝城房产建设管理。
是宋卫平带领绿城核心团队组建而成，由传统房地产开发的重资产模式转型升级为轻资产运营模式，是集项目开发、咨询、设计、营造、销售、税务筹划、物业服务等一站式、全过程服务的轻资产管理和品牌输出公司。
未来，蓝城要由“美丽建筑”的开发商，变成“美好生活”的组织者、推动者、引领者，为业主提供包含生活、教育、养老、医疗、健康、金融等全生命周期、全方位的综合服务蓝城集团管理架构蓝城集团管理架构。
蓝城集团 董事长宋卫平执行总裁傅林江董事兼总经理许峰董事封晓康董事张洪云董事寿柏年董事翁小宁董事楼建伟副总裁娄明霞 副总裁吴昊天 副总裁裘胜强 副总裁谭为民 运营中心营销财务投资和上市截至2016年6月，已先后进驻70余个城市，蓝城集团及下属子公司在全国范围内已累计签约各类代建项目逾200个，总建筑面积超过5000万平方米，其中政府代建项目122个（竣工面积560万方，全年在建面积1640万方），数量和质量均列全国前列2015轻资产运营优秀企业 2015年度现代服务业先进企业 2016轻资产运营龙头企业2014中国房地产品牌运营引领企业，品牌价值55亿元；蓝城荣誉2015中国房地产品牌运营引领企业，品牌价值达65.12亿；2011~2012年连续两年荣膺“中国保障房建设推动力企业”大奖；①政府代建保障性住房，包括安置房、人才房、经济适用房、公租房等类型；市政公共服务设施代建；典型案例：杭州彭埠云河家园、青岛 理想之城百合花园、南京岱山保障房③ 资本代建蓝城集团为有房地产投资需求的金融机构提供从项目研判、土地获取至房产开发的全过程服务，最终为金融机构实现安全、高效的投资收益。
中国“特色小镇+田园综合体”及其经营模式分析PPT课件
以文化为灵魂：田园综合体要把当地世代形成的风土民情、乡规民约、民俗演艺等发 掘原村子原貌，开发一 个“本来”的村子。
3.3不能搞“千村一面”
传统村落多是积久聚居而成，在产业、生态、文化等方面各有其原生态特色。建设田园综合体应注重 保护和发扬原汁原味的特色，而非移植复制、同质化竞争。在深入推进农业供给侧结构性改革的背景下， 随着城市居民体验农耕生活、欣赏田园风光、品味乡村土产、了解风土人情等乡村旅游需求的多元化，发 展乡村旅游有足够的空间在“特色”上作文章。
四、宋卫平蓝城农庄小镇“特色小镇＋现代农业”的案例 （一）蓝城农庄小镇“特色小镇＋现代农业”的案例分析 （二）宋卫平蓝城农庄特色小镇的运营模式介绍
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目录/Contents
五、田园综合体经营及盈利模式和三大难点 （一）田园综合体经营模式 （二）田园综合体盈利模式 （三）田园综合体落地的三大难点 六、中国四大特色小镇案例及发展模式分析 案例（一）-- 无锡阳山田园东方 案例（二）--无锡鹅湖农业生态示范园 案例（三）--台湾清境农场 案例（四）---杭州法云安缦
2、田园综合体结构体系
在新型城镇化构架下，田园综合体实际上是由五个部分构成：景观吸引核、休闲聚集区、农业 生产区、居住发展带、社区配套网。
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一、田园综合体概念及结构体系
2、田园综合体结构体系
2.1景观吸引核 吸引人流、提升土地价值的关键是依托观赏型农田、瓜果园，观赏苗木、花卉展示区，
湿地风光区，水际风光区等等，使游人身临其境地感受田园风光，体会农业魅力。 2.2休闲聚集区
为满足客源的多样需求而创造的综合产品体系，可以包括农家风情建筑（如庄园别墅、 小木屋、传统民居等）、乡村风情活动场所（特色商街、主题演艺广场等）、垂钓区等。 休闲聚集区使游人能够进入具有农村特色的生活空间，体验乡村风情活动，享受休闲农业 带来的乐趣。 2.3农业生产区
宋卫平：建筑的人文关怀不可缺失
宋卫平：建筑的人文关怀不可缺失
龚小锋
【期刊名称】《房地产世界》
【年(卷),期】2012(000)009
【摘要】比起商人的身份，宋卫平更像一个颇具理想化情结的“士大夫”。
他常会提到苹果创始人乔布斯。
或许是因为同样由于骨子里对品质的坚持，而让这个世界有了改变。
【总页数】2页(P60-61)
【作者】龚小锋
【作者单位】《房地产世界》编辑部
【正文语种】中文
【中图分类】F272.91
【相关文献】
1.知识经济时代不可缺失人文关怀 [J], 姜延军
2.宋卫平和他的特色小镇方法论 [J], 冯嘉
3.宋卫平的背影 [J], 孙岚
4.宋卫平:告别足球 [J], 詹雪龙
5.中国越剧小镇,宋卫平先生的再造 [J], 小易
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宋卫平经典语录
宋卫平经典语录1、在一小我私人品比我差、学问比我差的人部下事变，是我人生的奇耻大辱。
1980年月宋卫平在浙江舟山党校当先生曾对门生说过这样的话，随即下海。
2、假如然要贬价怎么办？理论上我只会针对我的老客户贬价。
至于新客户也很简朴，你找一个老客户写一个先容信。
由于我们的老客户太多了，我们不是一个项目，我们世界有一百多个项目，在杭州我们开拓十几年。
3、我们把缔造的园区看成一个作品，是我们生命的转移。
我们的代价、我们的出色、我们的精力、我们的文化，颠末我们的处事，转化为一个有形的园区，我们看待我们的作品，就像看待本身的生命一样。
4、为什么我不肯意提贬价，由于企业不能贱买本身的产物，这是对做买卖法例的一种尊重，也是对社会财产，对我们员工，财富链里这些人的劳动和才智的一种尊重，以是不能随任意便就贬价，这不是认真任的一种做法。
5、一个有继续的开拓商，它的义务不该逗留在住宅供给商的脚色，更重要的，是缔造一种有开导性的糊口方法，包袱起糊口处事商的义务！6、假如然要贬价怎么办？理论上我只会针对我的老客户贬价。
至于新客户也很简朴，你找一个老客户写一个先容信。
由于我们的老客户太多了，我们不是一个项目，我们世界有一百多个项目，在杭州我们开拓十几年。
--摘自《南边周末》《宋卫平：绿城毫不会比大部门开拓商休业得早》一文7、多的时辰六七个小时，少的时辰四五个小时，睡一两个小时的也有，睡八九个小时也有，今朝这个情形并不组成对糊口里一样平常状态的影响。
学汗青的人见过几多汗青上的海浪升沉。
实际糊口里颠末尾2005年、2008年这种事变上所遇到的工作，险些习觉得常，无非是忧虑：这样挥霍掉了时刻，这样不该该有的折腾，对社会、对企业是庞大的粉碎和杀伤力。
你原来可以做的好好的，像安放房的题目早十年做不就行了。
8、与其说我们在造屋子，不如说我们把生掷中优越的方面通过这些产物献给了这个行业，我们是在输出，我们在专心血来营造，来搜集。
9、着实绿城无需引起各人云云大的忧虑。
宋卫平首创“特色小镇+田园综合体”模式，40亿造越剧小镇
宋卫平首创“特色小镇+田园综合体”模式，40亿造越剧小镇2017-09-08 08:50浙江嵊州，山水青绿，田园清幽，流淌千年的剡溪水至今依然清澈。
这里是江南人文荟萃之地，越剧之乡。
百年前，中国女子越剧正是从这里起步，乘着乌蓬船沿着剡溪走进了上海十里洋场，成为了全国第二大剧种。
没人想到，就在越剧诞生的一百多年之后，在剡溪边的山水田园之间，中国第一个戏剧小镇将在这里建起。
中国戏曲第一镇亮相，构建“桃花源”8月2日，浙江嵊州越剧小镇正式揭开面纱，对外发布规划。
越剧小镇作为全省重点建设的三个文化小镇之一，以女子越剧诞生地浙江省嵊州市甘霖镇施家岙村为核心。
小镇规划面积为3.68平方公里，计划总投资近40亿元。
小镇以“中国戏曲朝圣地，华东文旅新地标”的定位，按照5A级景区的建设目标，计划通过3——5年的建设和运营，打造成为全国戏曲戏剧艺术交流体验的新乐园、文化产业创业创新的新平台、文化旅游农业融合发展的新样本，致力成为中国戏曲第一镇。
在小镇揭幕当天，中国戏剧家协会主席濮存昕、中国美术学院院长许江、戏剧导演牟森等文化界名人悉数赶来，和小镇文旅公司董事长、戏剧导演郭小男进行了一场“小镇和戏剧生活”的对谈。
在这些文化人看来，越剧小镇的未来，或许正有可能找回中国人传统的生活方式，重归一种“桃花源”。
不久之后，这里一片原本千亩的农业基地，将和百亩花海果园一起，建起大大小小的剧院、戏剧工坊、工匠艺术村、戏曲博物馆乃至影视基地。
戏剧小镇寓教于乐，打造戏剧基地作为一个以戏剧和山水为核心的文旅小镇，既希望构建桃花源式的理想家园，也希望打造一个世界级的戏剧生态环境，吸引全世界的艺术家聚集于此。
目前，越剧小镇规划了剧场、工坊、艺术大学、工匠艺术村、影视娱乐等五大艺术板块内容。
其中最重要的板块是剧场部分，规划设计了包括晚宴剧场、经典剧场和音乐剧主题剧场在内的三大风格各异的剧场。
晚宴剧场将有常驻演出，这是近千人规模的圆形剧场，源于水乡社戏，观众环绕而坐，一座水上舞台位于中间。
文旅特色小镇的四种盈利模式类型
文旅特色小镇的四种盈利模式类型文旅特色小镇的基因决定了它的盈利模式，这也是开发特色小镇的前提。
基因包括区位、本底、市场、操盘人，这几个方面的不同会导致不同类型的发展模式。
1、景区型以景区模式运营，盈利主要来自门票收入和综合收益。
门票收入占一半左右，另外，酒店、餐饮、购物等业态收入也是主要盈利来源，占40%至50%左右，与门票收入基本上旗鼓相当。
除了门票收入和综合收益之外，盈利模式还包括了产业收入、地产收入、资本运作等收益模式。
目前景区型文旅小镇主要是由旅游运营功底深厚的人操盘，模式相对清晰，以乌镇、古北水镇、郁孤台小镇等为典型代表。
典型案例目前做的比较好的是乌镇，因为它的操盘人陈向宏是专业做旅游出身的，因此它可以按照一个标准景区的方式去打造。
目前乌镇的四大盈利点是门票、酒店、车船和会务，这个对操盘人的专业运营能力和管理能力要求比较高。
2、地产型以地产模式运营，前期主要以土地开发收益、住宅地产开发收益和物业经营收益为主要盈利点，更多的是由地产商或地产主导的投资商操盘。
前期投入较大，后期依靠房地产反哺，然后打造小镇IP相对应的产品，打造商业配套设置和生活配套设施，形成生产、生活、生态“三生融合”的小型城市，让小镇的生态链完整。
再以此生态链的成功运营来提升地产。
让开发商自己成为IP的代名词，树立自己独一无二的品牌，提升品牌价值，从而获得更多收益。
典型代表是XX的绿城桃李春风小镇。
操盘人是宋卫平，一个理想小镇的实践者。
他开创了庭院面积和建筑面积近1：1的精品中式别墅，还有可供耕种的菜园。
设计还考虑了老年人的需求，紧急呼叫按钮、安全扶手等细节非常周到。
除此外，小镇拥有的生活配套设置几乎囊括了一切生活所需，食堂、幼儿园、洗衣房、影城等等…更令人惊奇的是桃李春风小镇成为了著名的旅游景点，目前参观小镇的门票需要300元一X，还需要提前预约。
3、功能型以功能模式运营，主要是以依托主题功能拓展经营形成相关盈利，深挖核心IP，围绕IP进行包装升级，开发相应的产品，形成相对应的产业链，打造区域旅游热点。
宋卫平,从“绿”到“蓝”
宋卫平，从“绿”到“蓝”作者：来源：《商周刊》2014年第12期宋卫平将绿城中国交托给了孙宏斌，但是他将打造一个全新的绿城——“蓝城”。
老宋说，蓝色，才是他最喜欢的颜色。
就像绿城海南清水湾，今年初改名为蓝湾小镇，也是源于老宋对蓝色的偏好。
“你去看澳大利亚，你看那个蓝色是非常鲜明的。
飞过海岸线降落到悉尼的跑道上，你就知道蓝比绿好，大海的蓝好过树上的绿。
”早在1994年，当老宋和他的创业团队为公司取名的时候，有两个备选的名字，一个是“绿城”，一个是“蓝城”。
当时7个人里，6个人选了“绿城”，只有老宋一人选了“蓝城”。
最终，绿城成为中国最优秀的房地产品牌之一，并诞生了一大堆的“绿粉”。
而如果当初选了“蓝城”，或许我们现在会称老宋的粉丝为“蓝粉”。
如今，老宋终于有机会打造他的“蓝城”帝国了。
为何卖绿城绿城中国董事会主席宋卫平直言：一是看空楼市未来走向；二是寿柏年的身体原因，要和老朋友共进退；三是和投资人之间的不愉快。
为何不愉快?“我们花了20年心血探索出来的东西，好像是…嫁不出去的女儿‟，我不愿意受那个气。
算了，上市公司我不做了，就交给老孙(融创中国董事长孙宏斌)去做。
”他所说的“花了20年时间探索出来的东西”，是指绿城的业主们每天都能享受到的绿城园区服务。
这项由物业管理发展起来的服务，内容五花八门，不仅包括保安、保沽等传统物业，还有医疗、教育等配套服务。
融创中国以62.98亿港元收购绿城中国24.313％股份，收购完成后，融创中国与九龙仓并列成为绿城中国最大股东，而绿城中国董事会主席宋卫平只剩10.473％的股份，绿城中国董事会常务副主席、执行董事兼行政总裁寿柏年继续持有8.086％的公司股份，两人作为一致行动人成为绿城中国第三大股东。
2013年，绿城以553.8亿元的销售额跻身2013中国房地产企业销售TOP10，净利润为44.43亿元，同比增长4.4％，企业的净资产负债率也降到60.1％。
为何在熬过最艰难的时期后选择放手。
莫干山郡安里·桃李春风
项目概述
Location analysis
郡安里项目
• 总用地面积约1355亩
• 规划可建筑面积11万㎡
• 绿化率＞90%
• 容积率算0.12%
• 预设建筑210幢（主力户型
为56平-194平1居。非毛坯
交房，2020年交房）
• 酒店总客房将达到667
• 西餐厅、湖边烧烤餐厅等各
式餐厅11间
里面有六个山头、还有一个水
食
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功能分布
Location analysis
▷悠然亭
食
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▼
功能分布
Location analysis
被山谷环绕的客房，风景绝佳
住
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别墅
郡安里所有的房间都分布在山上的别墅中，环绕 着小山谷，上下山有专车接送，共分为百合、海棠、 玉兰，房间面积都很大，有厨房、有客厅、有阳台， 还有城市中没有的新鲜空气和自然美景。
郡安里，莫干山的诗和远方
宋卫平杀进莫干山，搞了个不一样的小镇
宋卫平的目标： 有全新高度的 美学居住小镇范本
导读
Brand idea
“若到江南赶上春，千万和春住。”
转眼到了七月，当城市已经陷入一片炎炎 夏季的时候，莫干山的春天才刚刚开始， 这里有密林、清泉、湖泊和果园，从清朝 开始，就是国内四大避暑胜地之一，海拔 不足千米，却吸引着四方的游客。 过往宋卫平做小镇，大多选在山清水秀之 地。鲜有郡安里这样，在大山大水间平铺 直述。与此前的“小镇”相比，它袒露一 种“原生态”的哲学。
功能分布
Location analysis
▷真美味中餐厅
食
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(精品)华东特色小镇案例——安亭新镇
万科安亭新镇—— 上海35公里远郊 10年烂尾小镇的凤凰涅槃
营销四区 2017年7月
产业小镇
华夏幸福
【华夏幸福】开发模式
与全球知名智库战略合 作，结合区域产业特征 和政府政策，科学规划 区域产业发展方向。
与行业龙头企业结成战 略联盟，与科研院所达 成校企合作，与研发机 构深度对接，形成区域 级产业集群。
宋卫平提到的小镇是这样的： 距离市中心30-50公里，占地3平方公里，其中农业及相关产业占2平方公里，建筑占1平方公里。在建筑 规划中，90%是住宅，预计售价1万/平米，10%是配套设施，包括医疗教育餐饮娱乐和文化
围绕“社群归属感”的内核，依照“帕累托改善”的原则，基 于“家人文化”和“硬件配套”两个基础，按照“高管带头， 取得突破”、“利用微信，众筹活动”、“建立精神纽带（社 区公约、社区之歌、社区微电影、社区吉祥物）”的三个步骤
旅游小镇
恒大海上威尼斯
【恒大海上威尼斯】开发模式
十大航母级配套
规划32万方顶级配套：
涵盖8.5万方海景酒店、5.6万方国际会议中心、2.2万方饮食中心、2.6万方娱乐中心、1.5万方健康中心、0.4万方商业中心、2.3万方运动中心、3.5 万方羽毛球中心、4.4万方网球中心和1.4万方儿童娱乐中心。为旅游与居住提供很好的配套支持。
【规划】 上海国际汽车城是上海六大产业基地之一。辖 区内有上海大众汽车、上海汽车、同济大学等 大型公司和高等教育机构,目前是人口32 万,GDP2860亿元，人均GDP接近15万美元。 安亭新镇规划承载了产城融合的期望。
【项目交通】
关键词： 自驾便利 轨交最后2公里缺失
京沪高速、嘉闵高架连接市区及大 虹桥，距离虹桥机场约20公里；
宋卫平的安吉天使小镇“教育小镇”!
宋卫平的安吉天使小镇“教育小镇”！NO. 1｜壹念念不忘，必有回响。
大家都知道，1983年，宋卫平大学毕业后，第一份职业是党校教师。
1995年，他创办绿城房产，宣称要让天下人住上好房子，从此开启了一段传奇。
8年后，他就创办了一所包括学前和中小学的绿城育华学校。
育华学校办得实在太成功了，据说报名入读比经常是10：1。
以致校长跟宋卫平约定，每年只给他十个入读名额，多一个都不行。
朋友太多，名额不够用。
舟山绿城育华学校效果图但是，一所育华，似乎还无法囊括宋卫平对教育的所有构想。
宋卫平曾经说过：将来更愿意当一个老师。
他在自己的公司里，也一直更像一位传道授业解惑的“校长”。
时间来到2017年，宋卫平已逐渐淡出传统地产开发，痴迷于他的小镇理想。
要在中国大地上，打造一个个“比城市更温暖，比乡村更文明”的乐土。
直到有一天，他福至心灵，为什么不能把教育和小镇的理想，合二为一呢? 不是简单地为某个小镇，再“配套”一个小学或中学。
而是从一张白纸开始，以世界一流名校的规格和理念，再创办一所学校。
然后，围绕这所学校，建造一整个小镇。
让教育继农业之后，成为宋氏小镇的又一个产业主题。
在农业小镇的打造中，宋卫平已找到“最强外援”——中国工程院院士、浙江省农科院院长陈剑平。
那么，这一次宋卫平的教育小镇，又能找到哪些“中国合伙人”?NO. 2｜贰“教育小镇”的概念并非空中楼阁，在英国和美国已形成上百年历史。
“到了十八岁，安森去纽黑文市念大学的时候，已经长得又高大又结实，带着学校规律生活而形成的澄净肤色与健康光泽”。
在中篇小说《富家男孩》中，司各特·菲茨杰拉德这样交待主人公安森的背景。
安森所属的美国“老钱”阶层，自形成后，便设定了一套自己的教育体系。
它起始于不计其数的有“声望”的小学和中学，以常青藤大学作为终点。
这些中小学大多位于宁静小镇上。
年深日久，一些街区逐渐形成学校群落，变成著名的“教育小镇”。
英国伦敦的Harrow、美国麻州的Grodon和康州的Kent，都是最典型的代表。
中国康养小镇标杆，深度解析乌镇雅园
中国康养小镇标杆，深度解析乌镇雅园来源：中国养老周刊现在的宋卫平把大部分精力都投入到小镇的开发。
今天，和大家分享一下宋卫平蓝城小镇开发之路。
NO. 1｜蓝城小镇开发之路[春风长乐地貌实景图]蓝城小镇开发之路：从乌镇雅园到桃李春风追溯宋卫平的蓝城小镇，大概要从乌镇雅园开始。
那时候，所有媒体都在说，宋卫平先生已投入养老地产开发。
定位为学院式颐养旅游小镇的乌镇雅园成为宋卫平先生转身后的第一个项目——致力于从环境、人文、建筑、服务、配套等方面营造一个真正适合老年人生活的小镇，让每个老人都能有尊严的养老。
最终，乌镇雅园涵括健康医疗、养生养老、休闲度假的全新养老地产模式，以及自成体系的养老配套设施和精细服务，迅速风靡全国，被业界赞誉“中国最成功的养老度假小镇”，并成为同行的“参观学习基地”。
[乌镇雅园颐乐学院实景图]之后是杭州桃李春风的继续。
很多人猜想乌镇雅园那么成功，在桃李春风的开发上，宋卫平或将复制这一模式。
结果并非如此。
桃李春风经过产品的重新规划，83-180方中式小Villa一推出就火爆抢售一空。
很多媒体或同行分析热销原因：中式建筑、一层别墅、面积小、有院子、环境优美、价格适宜等各种热销因素跃然纸面，流传于网络。
这些或许都是热销因素，却不是最重要的。
[桃李春风样板区实景图]房子只是一个容器，生活和服务才是核心宋卫平也说了：“房子只是生活的一个容器而已。
买椟还珠，生活就是那个“珠”字，房子就是那个“椟”，最有价值和有意义的是围绕这个“珠”展开，而不是围绕这个盒子展开。
我们是服务于理想生活的一个服务商。
”在宋卫平心中，服务和生活品质才是地产开发的关键。
小镇是一个从充满大善大爱的心灵沃土上萌芽的种子，唯以服务的浇灌才能茁壮成长。
所以在小别墅热销之后，桃李春风通过购房者人群细分，发现桃李春风的业主并不拘泥于养老需求，他们覆盖了各个年龄层次。
这就要求桃李春风在配套与服务上需要更深入地定位与思考。
经过对所有业主挨家挨户的登门拜访，对每个年龄段业主的生活需求进行精细梳理，然后有针对性的进行招商，进行全龄化服务建设，一步一步探索，一步一步落实，最终获得了桃李春风每一位业主的价值认同，并再次成为中国小镇开发的学习样板。
宋卫平操盘的“乌镇雅园”养老度假小镇案例分享!
宋卫平操盘的“乌镇雅园”养老度假小镇案例分享！乌镇雅园的产品核心构思来自于那种学院化的乌托邦式的小镇。
它坐落在中国最美丽的乌镇，位居上海杭州苏州三个城市几何中心的金三角位置，坐拥乌镇式的NO.1的高质量游客群体，还有达沃斯论坛级的世界互联网大会的产业配套，自成体系的养老配套设施和精细化的服务，宋氏独有的情怀和工艺水准，既可以做旅居度假，也可以做休闲养老。
雅园的成功来自于上述多种因素的叠加，在业内几乎不可再复制。
这几年，我们曾经观察过相当多的业界典型产品案例，从早期业界抄袭的美国的太阳城模式、再到上海的亲和源，再到金地健康城、杭州万科随园嘉树等一系列项目的开发操作,各种操作案例各自代表了一路产品门派。
但相比之下，乌镇雅园无论是从产品力的打造还是从商业经营角度上看，都应该算是最为成功的一个。
一直在梦想和现实中纠结的宋卫平，除了骨子里的文人气质外，他对养老地产思考的高度要超出很多人一大截。
从早期的蓝庭试点到乌镇雅园无法复制的略带公益化逻辑的标杆项目。
发誓要让中国的老人有尊严地养老，老宋走到今天可算是颇不为易，而由他一手谋划的养老产业链条，未来必将影响中国。
作为中国养老小镇产品开发的样本，作为乌镇全面升级的一个重点项目，雅园是绿城集团在经过曾经的蹉跎后，全面向蓝城转型的开山之作，也被宋卫平寄予了最大期望，一直都受到市场的高度关注。
为何如今才提笔分析乌镇雅园？主要是我们希望经过市场的检验。
绿城乌镇雅园总面积约为60万平方米，采用的是新民国建筑风格，以原生态自然景观，加以江南园林式造林手法，诗情画意，师法自然。
项目规划有单层别墅、多层公寓、小高层公寓等多种产品类型。
该项目分为养生养老、健康医疗和休闲度假三大主题，包括欧洲品牌的医疗公园、欧洲品牌的护理养老中心、五星级度假养生酒店，雅达与绿城共同打造的自助养老居住区绿城乌镇雅园，其间还设置了3.5万平方米规模的老年大学绿城乌镇颐乐学院。
集聚6大功能区块，是一座国内功能齐备、设施先进、模式丰富、规模庞大的复合休闲健康养老主题园区。
宋卫平打造的全新高度生活美学文旅小镇
宋卫平打造的全新高度生活美学文旅小镇▲鸟瞰莫干山“从全球旅游目的地发展规律来看，在成熟期后，旅游目的地内部将会出现高度而细腻的产品分化，这是市场竞争的必然。
”今天介绍的案例，就是一个在全域大度假概念下，聚焦细分市场发展出的一种旅游项目模型。
机缘巧合，这个项目一开始就是以旅游度假区的思路来进行开发，房地产是后来进入的。
相比顶层设计就以地产模式为开发导向的文旅大盘，最大的区别就是：在这个项目里，房子反而成为了度假区的配套。
对于游客和业主而言，他们首先感受到的是有别于城市恬静与惬意的生活。
这时候，稀缺的房源也同时收获了高溢价。
这个项目就是位于莫干山的郡安里。
蓝城集团董事长宋卫平先生给这个项目定位为：全新高度的生活美学居住小镇。
▲蓝城郡安里实景航拍照片坐享莫干山核心景观资源禀赋众所周知，莫干山是中国最高水平的度假型旅游目的地，是中国中高端民宿业的发源地，是长三角大城市群的度假后花园，是时尚流行的策源地。
但近些年，莫干山作为一个知名旅游目的地已经出现了传统旅游目的地生命周期发展到成熟期后遇到的常见问题，那就是全域旅游的产品供给同质化严重，游客量达到饱和。
大家对莫干山的自然文化旅游资源应该都有所了解，在这里不过多赘述，简单看一下莫干山的区位，莫干山是拥有千年历史的江南名山（得名于春秋时期夫妻铸剑匠师莫邪和干将），近年来莫干山更是凭借紧邻沪杭的地利，成为了上海、杭州这两座中国最富裕城市的度假胜地后花园▲莫干山区位图在莫干山造房子，宋卫平不是第一个，也不是第一次。
100多年前，就有欧洲人在这里修建了别墅、泳池，过起赛神仙般的田园生活；随后，裸心谷的开发，一座座文艺范十足的山间小Villa，更吸引了不少游客来此释放心灵。
据说，高峰期的时候，每晚客房高至七八千，还夜夜爆满。
▲裸心谷实景图▲郡安里区位图与周边项目差异化定位，形成互补▲户外设施整体分布依托莫干山地势环境，基地开设户外攀岩、丛林滑索、高空网阵等世界顶级户外探险及求生训练体验，是莫干山首个户外运动基地。
宋卫平用24张标签，把自己做成了中国的“小镇教科书”
宋卫平用24张标签，把自己做成了中国的“小镇教科书”从2003年首个小镇——海宁百合新城，到2014年海南蓝湾小镇的“小镇之蓝”，再到如今24个小镇的“豪华矩阵”，绿城已驶上小镇开发的高速路。
其中的标志性事件，就是去年7月，绿城小镇集团的成立。
成立短短一周年，绿城小镇集团已从一颗种子，长成参天大树。
从理论体系、组织架构到项目落地，既是传承，更多全新领域的探索与实践。
壹｜First过去一年，中国房地产的年度热词之一，当属“小镇”。
自从住建部提出，到2020年，要在全国培育1000个左右富有活力的小镇。
一时间，全国掀起小镇热，各种打着“小镇”名义的项目，如雨后春笋般涌现。
但一位接触过200多个项目的建筑师坦言：他做过的小镇，没有一个是有设计任务书的。
因为特色小镇不是单一的产业园、住宅或综合体，而是一个小型的社会。
大家都是“摸着石头过河”，没有人能够把它描绘清楚。
美国加州卡梅尔小镇大多数时候，有样本，而无成熟产品线。
有理论，而设计难以落地。
作为“中国高端物业专家”，绿城再次引领了这一轮房地产转型。
他们率先将小镇品牌化运作，成立小镇集团，拥有了体系化理论和大量成熟样本。
目前，绿城小镇集团开发和签约项目已超过24个。
从海南蓝湾小镇，到舟山长峙岛；从嵊州越剧小镇，到武夷山茶源小镇；从大隐都市的桃源小镇，到佛宗道源的天台莲花小镇……绿城舟山长峙岛实景它们是一种“比城市更温暖，比农村更文明”的社会形态，美丽安宁，又充满乡愁。
同时，又如哈佛大学商学院教授Michael E.Porter在《国家竞争力》一书所言，是一个个活跃的“经济马赛克”，地理上不起眼，却对一个地区的产业生态举足轻重。
过去一年，绿城小镇在空间、产业、政策、运营和服务等的实践，恰如一本小镇界的哈佛商学院经典案例。
在小镇特色的“广度”和“深度”上，都做了迄今业界至为深入的探索。
贰｜Second早在十多年前起，绿城就开始了理想小镇的探索。
在考察西方发达国家的房地产开发模式时，他们注意到了一种“逆城市化”现象。
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CHINA REAL ESTATE地产宋卫平和他的特色小镇方法论冯嘉摘要：继绿城之后，蓝城成为宋卫平用于安放心中理想国雏形的地方，从桃李春风、乌镇雅园，到嵊州越剧小镇，到莫干山郡安里、茶香弥漫的龙坞茶镇，蓝城的小镇首选大城市周边、判断并筛选稀缺性资源以及配套基础设施，宋卫平以及他对特色小镇的方法论正在成为探索解决中国三农与城乡割裂问题的先驱者与试行人。
关键词：宋卫平；蓝城；特色小镇；农业中图分类号：F293 文献标识码：B文章编号：1001-9138-（2019）06-0040-44 收稿日期：2019-05-14作者简介：冯嘉，方塘智库区域战略研究中心研究员。
CHINA REAL ESTATE地产案例绿城中国的“去宋卫平化”已持续多年，但是，当许多人还在忧虑，“老绿城人”逐步离开后，曾经凭着宋卫平领导下所坚持的高品质立足浙江地产界的绿城中国，是否还能在新一轮管理层更迭下维持住以往“工匠精神”的时候，宋卫平曾公开表示，绿城已经是“嫁出去的女儿”，而正在跟着他步入成长期的“儿子”——蓝城，才是他新的、用于安放心中理想国雏形的地方。
2016年12月，嵊州越剧小镇正式落地，这标志着宋卫平在蓝城集团的第一个产业主导型小镇的面世，同时也是其布局文旅小镇的开端。
但实际上，宋卫平的“小镇梦”要远比蓝城更早。
2015年，以一篇朋友圈文稿完成“4天转发48万，首期赚取10个亿”奇迹的杭州桃李春风，是其第一个被验证成功的作品。
随后，被称作“中国最成功的养老度假小镇”的乌镇雅园、“云中仙境”莫干山郡安里、茶香弥漫的龙坞茶镇纷纷登场。
与以往的楼盘开发不同，特色小镇从一开始的定位来看，就与业态的布局与运营密切相关，是典型的“开发易，运营难”的产品形态。
迄今为止，蓝城旗下明确公开的已有16个小镇，接洽项目多达30多个，宋卫平提出的“十年百镇百亿”的规划似乎并不是一个遥不可及的目标。
在特色小镇建设方面，桃李春风与乌镇雅园的接连成功，无疑帮助了宋卫平与蓝城在特色小镇行业内树立起一个标杆性的形象。
通过蓝城集团，宋卫平这个对细节有着严酷苛求的老地产人将只打造精品的坚持延续了下去，在通过特色小镇的打造开始真正将贩卖房子上升到出售生活的层面的同时，将自己变成了国内少有的、几个备受关注的特色小镇操盘手之一。
无独有偶，特色小镇发展数年，业内也在不断形成对其开发的基础认知。
基本的共识之一是：蓝城的小镇首选大城市周边、判断并筛选稀缺性资源以及配套基础设施。
但在我们看来，除此之外，还有一部分深刻体现在蓝城小镇中的共通之处，也许才是宋卫平小镇得以区别于其余小镇的原因所在。
1 从房地产化的小镇到文旅小镇2017年，一个高科技农艺的“样板间”悄然出现在嵊州的农业基地内。
20亩田地，落地约500平图1：观云小镇规划图CHINA REAL ESTATE 地产案例方米的中式宅院，一楼架空做农业种植，二楼则为露台、书吧与大厅等布局。
游廊之下摆放木质长桌，阿波蕨、绿精灵铺满墙面，玻璃窗有阳光透入，凭栏远眺，生态泳池、田园景观、天际远山尽收眼底，这就是蓝城农庄小镇的第一个实体样本，同时也是一个试验品，是宋卫平农业小镇的“缩影”与复制原本。
无独有偶，在蓝城第一款“网红小镇”——桃李春风的开发中，“全家庭参与”与“社群运营”是关键词汇。
截至2018年底，桃李春风组织社群活动近200次。
不断验证新的产品，然后复制、推向市场。
这是一个十分具有房地产风格的思维路线。
在网路上搜索杭州桃李春风，会呈现出很明显的楼盘信息，可以说，蓝城桃李春风的重心仍然是放在了住宅开发上，娱乐、修养设施仅仅是一种配套服务，在售卖“居住的状态”同时强调着“居住”。
桃李春风开售3年后，从均价1万元/平方米变成了均价5万元/平方米，但引发这一价格变动中更多的原因，仍要归于宋卫平及其团队对于产品质量的把控，而非其余因素对其的赋能，这也许也正是其余特色小镇操盘手曾评价绿城仍在“卖房子”的原因之一。
事实上，这种开发思路在早期的蓝城小镇中屡见不鲜。
但与原有的思维不同的一点是，宋卫平与蓝城在不断复制已被市场验证成功、且具备明确可复制性的产品的同时，从未停止寻找“新引力”为其赋能的步伐。
从蓝城首发制作的杭州桃李春风是其第一款小体量别墅区，而后以复合型农业小镇为定位、承载“人的城镇化”理念的春风长乐面世。
及至越剧小镇被公布时，文旅产业已经被纳入宋卫平的布局。
属性热闹的产品总难以被定义。
正如胡兰成在《今生今世》中所言，“桃花难画，因要画得它静”，从仍旧偏向于房地产的小镇开发，到以产业支撑的特色小镇，再到文旅小镇的多方布局，宋卫平的样本也许是一条可行之道。
2 从“人文气质”到“居民自治”十几年前，宋卫平曾在一次演讲中对其产品进行了新的阐述，“房产品是文明与艺术的载体、结晶和创造，房产品是个躯壳，文明是它的灵魂，艺术是它的容貌”。
20年前，玫瑰簌簌而坠，中式园林含蓄秀美，图2：越剧小镇规划图CHINA REAL ESTATE地产案例绿城所建造的杭州九溪玫瑰园今已愈发远离尘嚣、草木丰茂。
宋卫平对品质的执着是绿城走向顶峰的起点，同时也是绿城在2014年难以应对政策调控、跌入资金回笼困难的重要原因。
但一个普通的房地产所难以承受的低周转、长周期等困题，成了“守得住寂寞”的特色小镇之于宋卫平新蓝图的，最为重要的基础点。
在谈到早期绿城团队的文人“基因”的时候，有一个广为流传的故事会被屡屡提及。
那是绿城招聘时出的一道考题，考察对于《论语》中“暮春者,春服既成,冠者五六人,童子六七人,浴乎沂,风乎舞雩,咏而归”的理解。
企业文化是企业赖以存活的基底，但将传统文化、文学素养融入企业的房地产公司少之又少，而这无可避免的影响了宋氏产品的风格。
而宋卫平为绿城培育出的一份“人文气质”，也似乎与大多数房地产商在消费者眼中的“精明”形象形成了强烈对比，成为了绿城楼盘胜人一筹的文化底色。
如今这份“公司基因”顺着他的手从绿城沉入了蓝城小镇，最直观的便是蓝城小镇中的建筑。
从蓝城官网上公布的16个小镇图来看，一脉相承的中式布局与悠远安宁的意境是共通之处。
庭院深深，半院花月，无论是从绿城已有的成品小镇建筑还是从规划图来看，从历史中挖掘出的中式之美都是其基础属性之一，如青砖白墙，拥潋滟水域而宿的桃李春风，又如乌镇之内的仿新民国建筑风格而成房屋，摹古代书院布局建造颐乐学院的乌镇雅园。
建筑之美一眼可见，小镇具备了最基础的景观功能，而蓝城中式建筑背后所应对的，其实是入住者对于禅意空间、休闲生活的认可与诉求。
从桃李春风到桃花源，蕴含古意、文化气质的风景，成了一种放松的模式。
除此外，2016年，中国-蓝城生活服务品牌发布会上，多位桃源小镇的居民以VCR的形式讲述了“自治共管，为业主家人，共同营造小镇生活”的居住模式，成为“老有所学，幼有所教”的经典范本，这其中有两个最为关键的词，是居民自治与“主人翁”意识。
绿城立房地产界多年，宋卫平对其房产质量的高标准毋庸多提，但除去其小镇所沉淀出的专属于历史、文化、文人的“人文气质”，更重要的是邻里关系的营造所体现出的“普通人的人文气质”，对应的是重构邻里关系的心理诉求，也即重构生活的一部分。
在2016年的这场发布会上，蓝城也对“小镇里人与人的关系如何建构”的问题作出系统阐述。
其中令人印象深刻的在于“家人服务”“小群大镇”与“自治管理”。
其核心在于在业主之间、业主与运营方之间形成相互聚拢、多角色并存、亲如一家、共同经营一镇的邻里关系。
这就是宋卫平所言的“一开始我们认为的镇长就是一个项目的管理者和运营者，后来我们认为的镇长是居住者的自治管理，现在我们认为的镇长是一种服务系统和体制。
人人皆镇长”。
毋庸置疑，由于特色小镇在中国新城城镇化中扮演的特殊角色，小镇开发必然要考虑、强调对于原住民的安置。
在这一过程中，原有的居民之间、居民与土地之间长期以来自成一体的相处模式正在被打破，但仍然很少有运营商会去考虑原住民居住、营收之外的情感诉求。
这也许将成为接下来很多田园综合体、特色小镇所需要去重新思考和深入学习的内容之一。
而在这一方面，宋卫平与它的蓝城小镇显然已经站上了更高的位置。
3 农业是特色小镇不可缺少的角色截至目前，科技、文娱、双创这些金光闪闪的要素正在被当做“万能药”，被一个个地扔进包括江浙沪在内的大多数特色小镇。
不可否认，它们是CHINA REAL ESTATE地产案例特色小镇养出持续造血能力的要素，其本身所附带的体验感、娱乐属性与盈利空间，是吸引前期人气与投资商的有力武器。
相对而言，在特色小镇的营造中，如何处理农业问题多少变得有些模糊不清，但对于蓝城小镇而言，对农业的思考和实践却是其重要的产业核心之一。
绿城早在2002年便开始布局农业，并在10年后，由蓝城中国和浙江省农业科学院共同成立蓝城农业公司。
“未来，蓝城，所有的小镇项目，都将以农业为接口”是宋卫平为蓝城所做的顶层设计。
以越剧小镇为例。
剡溪之畔，百亩果园，施家岙村中已有逾200人成为蓝城的员工。
生态农业对越剧小镇形成双向影响，对于追寻田园生活、渴望放松的游客而言，原生态的田园风光满足其精神需求。
但对于本地居民而言，农产品的种植销售一体化与科技化发展催生了新型职业农民农业的改造升级带来更大程度上的收益提升。
事实上，随着中央文件中对以“田园综合体”等项目平台来盘活集体建设用地的政策导向的出台，农业发展已经完成了前期预热。
在坚持蓝城每一个特色小镇都将以农业为出路的宋卫平看来，或是小镇主题，或是小镇发展出口，农业是特色小镇中不可缺少的角色之一是一个不争的事实。
一直以来，特色小镇被认同为是介于城市与乡村之间的另一种生活载体。
这似乎是其与农业密不可分的基底所在。
而对于宋卫平而言，也许在其关注农业背后更为深层的，则是对工业文明侵袭农业文明之后，农业转型的尝试与对于乡土社会、情感链接的一种重建。
“比城市更温暖，比乡村更文明”。
从已有的小镇产品来看，农业导入正在与蓝城小镇的不同定位元素产生碰撞。
可以看出，宋卫平的小镇，正在尝试将不同的元素汇合，进而去应对中国人的传统生活方式的回归与“桃花源”渴望的实体化。
“开巷陌，立闾伍，种桑枣，筑园蔬，使缓急相助，亲邻不失”，这也许是宋氏小镇领先于国内小镇市场的重要场景。
这个被许多同行认为是一个过分理想主义的地产人，仍然在坚守着其产品的品质与己身“文人气质”，而用这种坚守与情怀在特色小镇的打造中，从地产运营商的角色中抽身，并转变为探索解决中国三农与城乡割裂问题的先驱者与试行人。
图3：蓝城：每一个特色小镇都将以农业为出路。