中国房地产投资回报率调查报告

二、11 城市房地产市场分析（历史及预测）.......................................... 14 北京市 ............................................................................ 14 上海市 ............................................................................ 16 广州市 ............................................................................ 18 深圳市 ............................................................................ 20 天津市 ............................................................................ 22 南京市 ............................................................................ 24 成都市 ............................................................................ 26 武汉市 ............................................................................ 28 杭州市 ............................................................................ 30 西安市 ............................................................................ 32 长沙市 ............................................................................ 34
第二篇 11 城市各物业房地产投资回报率排序及市场分析 .................5
一、11 城市各物业房地产投资回报率排序 ............................................. 5 1、静态租赁回报率排序 ............................................................ 5 2、长期租赁回报率排序 ............................................................ 7 3、2008-2013 年 5 年租赁后转售回报率排序......................................... 9 4、2013-2018 年 5 年租赁后转售预测回报率排序 ................................... 11 5、小结 ........................................................................... 13
普通住宅为例，静态租赁回报率在 2％左右，意味着一套 100 万元的房子每年净回报约为 2 万。 2、长期租赁模型 长期租赁回报率代表了随着未来租金的动态变化，长期租赁物业可获取的回报率大小，是判断未来房
地产租金动态收益情况的参考。例如，当长期租赁回报率为 6％，意味着购买一套 100 万元的房子，在持有 期（法定最高年限 70 年）里出租，每年平均回报约为 6 万。
II
目录
中国房地产投资回报率调查报告
目录
第一篇 2013 年下半年房地产投资回报率调查成果.......................1
一、静态租赁回报率 ..........................................................1 二、长期租赁回报率 ..........................................................2 三、2008-2013 年 5 年租赁后转售回报率.........................................3 四、2013-2018 年 5 年租赁后转售回报率（预测）.................................4
2、累加法——提供安全利率和风险调整值取值参考。首先，对于安全利率提供存贷款利率、国债收益 率和企业债收益率作数据参考，并推荐长期国债收益率滚动平均值作为安全利率取值参考；其次，对于风 险调整值给出了资本市场相关收益率数据，作为风险调整值的数据参考。
3、投资收益率排序插入法——提供 11 城市三种投资模式下的回报率进行对比，可以明确不同投资模 式下不同城市及物业的收益情况；将房地产投资回报率与安全利率、资本市场相关收益率进行排序比较， 可以明确房地产市场的收益水平高低。
写字楼市场，静态租赁回报率集中于 3%-5%。其中，长沙近 几年因为经济发展较快，从 2012 年起写字楼市场供需紧张，租金 售价齐涨，且写字楼租金涨幅明显大于售价，使资本化率高达 6%。
普通 住宅
2.7%
高档 住宅
2.8%
写字 楼
4.3%
商铺 4.4%
普通住宅市场，静态租赁回报率集中在 2%-4%。其中武汉、 成都、西安、长沙资本化率约 3.5%，其他城市约 2%。与其他城市 相比，武汉、成都、西安和长沙普通住宅售价相对合理，市场相 对理性，资本化率高于其他城市为 3%。
高档住宅市场，静态租赁回报率集中在 2%-4%。由于杭州高 档住宅售价赶超一线城市，而租金平稳，静态租金回报率仅 1.5%； 而武汉和西安，由于高档住宅售价相对较低，使得住宅资本化率 超过 4%；其他城市资本化率在 2%-3%之间。
2011 下半年
北京
1078
88 33
1634
194 59
2012 上半年
1576 143 29
2012 下半年
4583 97 71
2013 上半年
2013 下半年
11 城市
10087 1111 798 1041
17626 371 1925 2477
（二）调查模型及指标
1、静态租赁模型 静态租赁回报率代表了通过当前净租金回收售价wenku.baidu.com占比，是判断房地产投资时机的重要参考。以北京
（四）调查成果应用说明
《房地产投资回报率研究报告》提供中国房地产投资回报率调查数据综合服务，包括提供给投资主体
的房地产投资决策数据服务、评估机构的估价参数服务、银行押品估值参数服务等。主要应用情况如下：
1、提供房地产投资决策参考。首先通过城市历年房地产租金、价格走势，对未来房地产市场进行预测
和趋势判断；其次通过不同类型投资回报率的排序，对不同城市、不同物业、不同投资模式的投资回报进
（一）调查进程
中国房地产投资回报率调查于 2009 年启动，首先以北京为试点，从 2010 年开始以上半年、下半年为
统计时段，每年年中和年末共发布两期。2013 年，调查城市扩展了上海、广州、深圳、天津、南京、杭州、
武汉、成都、西安、长沙，达到 11 个城市的调查规模。调查物业涵盖上述 11 城市的普通住宅、高档住宅、
第三篇 房地产投资回报率调查成果在估价中的应用 .................... 38
一、房地产投资回报率调查估价成果 ................................................. 38 二、估价模型及参数 ................................................................. 41
价值变化情况，及时量化风险。
房地产投资回报率调查使用导航
应用主体
业务板块
业务说明
投资主体
房地产投资决策服务
市场分析、投资选择、修正及风险评估
估价机构
房地产估价服务
估价模型及对应的参数
银行等金融机构
房地产押品管理服务
房地产押品评估与动态监测模板（参数）
（五）房地产投资回报率调查未来设想
本次《中国房地产投资回报率调查报告》覆盖北京、上海、广州、深圳、天津、南京、成都、武汉、 杭州、西安、长沙共十一个城市。研究物业涵盖高档住宅、普通住宅、写字楼、商铺。2014 年上半年《中 国房地产投资回报率调查报告》将在目前研究基础上进行城市扩展和深度扩展，城市扩展目标为 38 个城市， 深度扩展包括物业细化、商圈扩展等。我们志在通过对回报率的扩展调查，定期发布、更新与维护回报率 调查数据。
III
第一篇 2013 年下半年房地产投资回报率调查成果
第一篇 2013 年下半年房地产投资回报率调查成果
一、静态租赁回报率
物业：住宅租金回报较低，约 2%-4%；写字楼、商铺租金 回报相对合理，约 3%-5%。
城市：西安、长沙静态租赁回报最高，杭州最低。
静态租赁回报率平均值
时间
2013 年 下半年
《中国房地产投资回报率调查报告》简介
《中国房地产投资回报率调查报告》是北京仁达房地产评估有限公司（以下简称仁达评估）承接的中 国房地产估价师与房地产经纪人学会《资本化率调查》研究课题成果之一，该研究课题至今已历时 5 年。
2013 年课题组依托仁达评估二十年来丰富的评估经验和云房数据1强大的数据库资源，基于对房地产市 场历年发展的敏锐把握及对城市房地产行业未来发展的客观预测，运用房地产估价方法和数据挖掘、分析 及预测技术，将研究成果从北京扩展至 11 个城市，分别通过静态租赁回报率、长期租赁回报率、5 年持有 后转售回报率三个指标对各物业进行了调查，调查样本数据、调查模型、调查成果及成果应用方向如下。
1北京云房数据技术有限公司（原北京仁达房地产评估有限公司信息数据部），致力于为评估行业信息化发展，为房地产/土地 评估机构、银行金融机构、行业协会等提供房地产数据、评估软件系统、项目服务等全套解决方案，是独立的第三方服务商。
I
（三）调查成果
1、市场提取法——提供 11 城市整体及分城市的房地产投资回报率，包括静态租赁回报率、长期租赁 回报率、5 年租赁后转售回报率。并对各城市的静态租赁回报进行了分区调查，其中，住宅市场分城区、郊 区调查，写字楼、商铺依据各城市不同的聚集情况，调查了 4-8 个典型商圈。
3、5 年租赁后转售模型 5 年租赁后转售回报率包含租金回报和房产增值两部分收益，能够帮助投资方判断转售房产的最佳时
机。例如，2008-2013 年的转售回报率在 15％左右，相当于在 2008 年购买一套 100 万元的房子，出租五年 后出售，在五年出租期内每年租金回报 15 万，并于五年末收回本金 100 万。
行对比，给出投资数据及参考。
2、提供评估模型及相匹配的估价参数。对不同估价模型进行说明，给出了三种估价模型的应用步骤和
相对应的估价参数。
3、提供押品评估参数。参数应用有两个阶段：一是在贷款发放阶段，指导内部评估人员进行押品评估
或对中介机构的评估结果进行审核；二是在抵（质）押关系存续期间，指导内部评估人员动态监控押品的
写字楼、商铺。调查样本是通过将大量原始调查案例数据经过筛选、匹配，整合为小区或项目统一标准得
到。历年调查样本数据量统计如下：
2010-2013 年中国房地产投资回报率调查样本数量
调查时间
城市 物业
普通住宅 高档住宅
写字楼 商铺
2010 上半年
45 135 --
2010 下半年
35 197 198
2011 上半年
附录：相关专题研究 ............................................... 44
专题一、关于房地产估价中安全利率选取的认识...................................... 44 专题二、关于房地产租金、价格变化关系的研究——以北京为例 ...................... 46 专题三、关于房地产租金、价格预测值确定的探讨——以北京为例 ................... 47