读书分享一本书看透房地产读后感

二、内容解析—2.2开发阶段流程详解
第3 章 土地一级开发阶段 我国宪法规定 “城市的土地属于国家所有，农村和城市规划区的土地，除由法律
规定属于国家所有的以外，属于集体所有，宅基地或自留地、自留山也属于集体所有” ３.１ 土地一级开发概述
土地是房地产市场的源头，主要通过政府招拍、拍卖、挂牌或协议出让形式进入市场。 土地一级开发就是从生地或毛地向熟地转变的过程。在这一过程中，可能涉及征地、 拆迁、安置补偿等开发工作，同时还会进行土地的环评、立项、规划初步设计、土地 整理市政配套设施建设、验收等一系列工作，这些工作统筹起来就是土地一级开发。
一、本书概论
3 本书目录
目录
项项 目目 开运 发营 全管 过理 程模 概式 述
土投 地资 一与 级土 开地 发确 阶权 段阶
段
拿地及确权
规 施项 项 竣项
划 工目 目 工目
方 图施 预 验交
案 设工 售 收付
设 计建 阶 备阶
计 阶设 段 案段
阶 段阶
阶
段
段
段
项目前期
项目建设及预售
竣工交付
房地产项目开发模式及全流程 PS:从利润贡献和运营风险来讲，从前往后呈现出递减特性。
项目运营管理是指从项目运营角度出发，实现对项目开发全过程的、各职能业务 线的全方位管理。在房地产企业管理结构中起到承上启下的纽带作用，紧密联系着企 业战略目标、计划管理体系和项目开发过程管理。运营管理应该是从“管目标”“控 进度”“防风险”三大层面着手开展工作。曾有领导总结运营管理部日常工作就是： 开好会、记好账、管好人。
《一本书看透房地产》 读后分享
高新区三项目工程及HSE部 2018年7月
目录
31 本 书 概 论 2 内容解析 3 知识分享
一、本书概论
1、作者介绍 2、书籍简述 3、本书目录 4、综合评价
一、本书概论
1 作者介绍
潜进，原名付小强。 作者，付小强，曾就职于中海地产青岛公司。
先后从事过工程现场管理、报建管理、质安管理、 运营管理等业务线。
勤思善学，对问题从不随波逐流，更有自己的独特见解，喜欢从实践 中寻找和提炼问题的答案。立足于标杆地产企业的优质平台，并结合个 人思考、实践总结及理论学习，历经三年写著此书。
一、本书概论
2 书籍简介
★核心内容：房地产项目开发全生命周期流程中的 各项业务工作，及其逻辑关系。 ★谋篇布局：八大开发阶段——土地一级开发、投 资管理与土地确权、规划方案设计、施工图设计、 项目施工建设、项目预售、竣工验收备案、项目交 付。 ★启发思考：提炼规律性，读者一目了然，触类旁 通。 ★理论支撑：参透制度规范，领悟实战精髓。
此阶段流程图如右 所示：
二、内容解析—2.2开发阶段流程详解
第4 章 投资管理与土地确权阶段 ４.２ 可行性研究报告
《可行性研究报告》是指在项目投资决策前，通过科学的方法对建设项目的经 济、技术可行性进行论证分析，以便为企业决策层进行战略决策提供科学可靠的决 策依据，并将之作为下一阶段工作开展的基础文件。 《可行性研究报告》重点包括市场情况、地块规划、发展规划、经济测算等内容。 分为投资机会分析、项目立项研究、项目可行性报告编制与审批三个阶段性工作。 项目立项研究阶段包括（1）项目概况（2）法律与政策风险（3）市场调查（4）项 目规划设计（5）项目发展规划（6）项目经济分析（7）结论与建议 值得说明的是：项目经济分析是可行性研究分析的灵魂和核心。 ４.３ 房地产项目经济测算
跟进、土地可行性研究与土地上市交易跟进等工作，以及在土地招拍挂之后的土地 合同签订、土地使用证办理相关工作。 ４.１ 投资管理与土地确权概述
投资管理与土地确权是房地产项目 开发运营的最前沿，数据收集与分析 研究是其主要工作内容。其中成果 包括摘牌前的《可行性研究报告》， 摘牌后的《项目开发策划报告》等。
３.２ 土地一级主要包括开发规划、前期准备阶段 、土地整理阶段 、验收及入市阶段。 因为土地一级开发因为发展周期长、资பைடு நூலகம்需求大、影响因素多等原因，一般由政
府来操作，在此不一一讲述，感兴趣的同事可以看一看书。。。
二、内容解析—2.2开发阶段流程详解
第4 章 投资管理与土地确权阶段 投资管理与土地确权工作包括土地招拍挂之前的意向地块筛选、土地一级开发
一、本书概论
14 综合评价
★这是一本值得读的书：本书对房企开发全过程流程写得很详细，在具体业务层面也 给出常见房企会遇到的和注意事项。作者在对日常工作的思考，工作流程的把控，企 业内部管理的优缺点进行阐述，是本书的亮点。专业化分工造成认知的狭隘和局限， 很适合从业人员比较系统的了解房地产开发的全过程，参考借鉴。。。 ★这是一本业务指导书：虽然本书名字确定为《一本书看透房地产》，但房地产开发 除了业务本身以外还受到经济环境、政府政策、市场环境、资金环境等多种因素综合 影响，这以上因素也决定开发节奏与开发策略、销售策略等，本书均未涉及。 ★这是一本简单的书：本书主要详细讲述房地产项目开发全流程中的各项业务工作， 及其逻辑关系。因为作者立意和岗位经历的关系，并未涉及公司高级领导层管理和思 考范畴，亦未针对房地产开发进行系统性的分析，因此对中高层管理者而言参考意义 不大。
房地产项目开发流程图如右图 所示：
开发策划报告 规划设计方案 请照图及规证 项目开工预售 竣工备案交付
二、内容解析—2.1地产概述及运营模式
第2 章 房地产项目运营管理模式 ２.１ 房地产企业集团化管控
集团管控体系包括两个系统：组织系统和管理控制系统。 其中组织系统分为直线制、事业部制、矩阵制和区域中心制； 管理控制系统根据集团战略、发展阶段和管理方式不同分为操作控制型、战略管控型 和财务管控型。主要通过决策利润规划、监督利润生产与支持服务利润实现来达成。 ２.2 项目运营管理
二、内容解析
1、地产概述及运营模式 2、开发阶段流程详解
二、内容解析—2.1地产概述及运营模式
第1 章 房地产项目开发全过程概述 １.１ 什么是房地产项目开发
房地产市场包含土地市场和房 产市场。土地市场分为一级和二级 市场，房地产市场对应分为一级、 二级和三级，其中广义上的房地产 开发一般是二级开发建设，三级开 发包含房屋二手房租赁、过户、抵 押等业务。 １.２ 房地产项目开发流程