发展战略-策源苏州阳光水岸项目整体发展策略建议方案110页XXXX年 精品
推荐-江苏仪征市东城水岸项目营销策划报告 精品
“东城水岸”项目营销策划报告扬州联亚地产策划有限公司【总经理提要】：1、仪征房地产市场稳步前行，市场竞争与机会并存，区域房地产市场进入全新的发展阶段，“同质化”竞争容易出现并加剧，产品差异化塑造成为必须。
2、本次报告是从市场分析、项目定位、价格定位、产品策略、推广方案等多方面进行的论证分析，并提出相关建议，力求对项目的开发操盘等方面起到相应的作用。
3、在开发理念和项目概念思考方面，我们提出“城市向东，我向东”的整体开发理念和项目市场定位。
4、我们将本项目总体定位为“城东高尚休闲生活样板社区”，将产品定位为“后中式主义”。
5、项目面对的是一个不温不火，且是缺失优质主力消费群体的市场，注定我们的营销策划推广方案必须是：“不走寻常路”。
6、区域内客户消费力不足，同时，面对较大的区域市场供应，仅仅依靠区域及周边的客户群资源是非常有限的。
7、我们需要拔高东城水岸的整体项目定位，同时需要树立项目差异化的市场形象，避开同质化产品竞争，通过一定的销售手法实现项目的成功和开发商利润的最大化。
目录一、项目市场分析仪征地理环境项目地块概况市场发展状况分析竞争环境分析二、项目定位分析项目SWOT分析市场定位价格定位产品定位客户定位三、产品塑造建议产品概述及主张建筑风格和景观建议产品形象包装LOGO设计四、营销推广策略整体营销策略整合推广策略销售推盘策略传播推广方式销售管理源自市场-----慎析市场风云第一部分项目市场分析在仪征市场上需要（也缺乏）一个具有独特开发理念和不一样的产品项目。
从开发商的角度来说，不仅仅是为了获得利润，更多的是希望赢得掌声；从策划公司的角度出发，我们也不仅仅期望能够完成特色传播和快速去化的任务，更希望从营销的立场出发，尝试从产品所固有的属性去提升它的价值，以消费者的心态去构造产品，在纷杂的竞争中凸显产品的特色与差异。
我们面对的是一个没有足够优质消费力支撑的不温不火的市场，注定项目的行销策划必须是另辟蹊径。
策源苏州中锐山水映像地产项目推广策略44
软文策略－软文炒作稀缺性
以软文炒作“城市山水洋房”兼具城市与山水双重优势的稀缺性 ，为项目产品导入作铺垫。
软文
新城市山水洋房
山水映象，城市中生活价值的重塑
－－中锐山水印象打造城市山水洋房。
让居住者在自然中感受身心的愉悦
－－访山水映象总建筑设计师。
首映·新山水生活映象
NP
新城市生活映象
有一种生活，随时停下来看风景 有一种生活，聆听自然，也聆听自己 有一种生活，灵魂和身体一样舒展
有一种生活，可以慢慢享受 有一种生活，随心而行
策源苏州中锐山水映像地产项目推广 策略44PPT
销售，路演海报
“山水映象－新城市山水洋房”
（产品价值阐述＋生活方式阐述） 有一种生活，随时停下来看风景 有一种生活，聆听自然，也聆听自己
策源-苏州中锐山水映像 地产项目推广策略 44PPT
2020/11/29
策源苏州中锐山水映像地产项目推广 策略44PPT
第一阶段核心问题
新城市山水洋房 新城市生活映象 一种方式 一种态度 一种哲学
策源苏州中锐山水映像地产项目推广 策略44PPT
[第一阶段] ：新城市生活映象
[销售产品] ：全案形象建立 [针对客群] ：全面客群 [推广时间] ：2007年7月底－8月底 [推广目标] ：以“城市山水洋房”的项目形象入市，建立初步的市场认知； [推广主题] ：山映象·水映象·院映象·庭映象·生活映象
已成交客户
第五阶段 第二批多层蓄水
第二批多层 立面落成，实景成熟 新苏州人/本地分巢型客户/
一次置业客户
推广主 题
新城市生活映象
新城市山水洋房
精致多层·幸福 宜家
苏州太仓项目全程商业规划策划案
招商业态规划建议
• 以中餐、西餐、简餐、休闲茶馆、咖啡、地方性特色小点、 饮品店为基本设置，占整体招商比例30％；
• 作为小城市商业项目，餐饮是目标客户非常重要的消费内容 • 台湾风情区其主要业态正是以精致、休闲、丰富的台湾餐饮品牌作为最主要的规
划方向。 • 餐厅要求上，选择装修精致、格调
优雅、富有情调、符合视觉感观追 求的品牌； • 消费档次为高档10%；中档70%； 低档20%，从而满足各种客人的 消费兴趣。
台湾连锁加盟产业商务中心 汉盟经营管理顾问有限公司
缘起
1、历经5年的辛苦耕耘，台湾连锁品牌终于破茧， 在大陆开花结果，加盟总店数接近2万，超过美国 与日本连锁品牌在大陆开店的总和。台商的脚步 也将从最初的沿海城市向内陆迈进！
2、为促进连锁产业的日益蓬勃发展，更好的打造 中国连锁品牌，2006年7月，台湾连锁加盟产业商 务中心在上海启动。
经营管理顾问
1、自营样板区的经营管理顾问
• 系统建制工作 • 经营状况诊断 • 营业目标管理 • 总部沟通协调
2、整体“台湾风情街”的经营管理顾问
• 广告策略与设计 • 营销活动策划 • 店外经营管理
我们的品牌
我们的品牌
中餐
永和国际集团 四海游龙 蓝与白餐饮连锁企业 健康煮 上海老锅底麻辣火锅管理有限公
服装鞋冒 类
康堤服饰（上海）有限公司 tony wear 龙来服饰上海有限公司
哈森鞋业
达芙妮
上海欧迪芬内衣精品有限公司
上海丽婴房儿童用品有限公司
美弗婴幼儿用品（上海）有限公 司
台湾雅文化学股份有限公司
招商方案
（3）主题活动策划：“买商铺赠台湾知名连锁品牌加盟权”
A、推荐30家台湾连锁品牌，详细介绍其品牌由来、经营特色、发展 现状、投资规模、投资回报、加盟条件、加盟辅导、加盟商要求等信 息，将品牌信息发布在现场招商处，制作品牌宣传册、宣传单、广告 页，对目标商户进行广泛宣传； B、采取免费报名与预约形式组织有意经营商户集中时间进行有关商 业地产与连锁加盟、品牌资讯、经营管理、投资回报等相关知识培训， 集中时间段进行个别咨询与问题解答； C、组织报名交费者至上海连锁总部进行参观考察，进一步了解品牌 信息，加强经营信心； D、协助商户与品牌总部进行谈判签约； E、开发商对签约回来的品牌经营商统一进行商装、人员招聘、开业 筹备等方面的协调与帮助； F、跟踪服务品牌经营商开业后相关经营、管理、营销、服务等相关 知识指导。
水岸新城前期策略提案
租赁收入
对于商业和办公用途的物业，预计租赁收入。
其他收入
如停车位收费、广告位出租等额外收入。
回报分析
市场风险
01
评估市场需求、竞争状况等因素对项目收益的影响。
建设风险
02
考虑工程进度、质量、安全等方面的潜在问题。
政策风险
03
分析政府政策调整、法规变化等对项目的影响。
推广绿色建筑理念，采用节能、环保材料和技术，降低能耗和环境负荷。
建筑设计
景观特色
以水景为核心，打造独特的滨水景观，融合自然与人文元素。
绿化配置
合理配置植物种类和数量，提高绿化覆盖率，营造宜人的生态环境。
公共空间
优化公共空间设计，提供多样化的休闲、娱乐和运动场所，丰富居民生活体验。
景观设计
04
商业模式与运营策略
项目优势
水岸新城项目拥有稀缺的自然景观资源、便捷的交通网络、完善的配套设施以及高品质的居住环境。这些优势将有助于项目在市场上树立品牌形象，吸引目标客户群体。
项目挑战
尽管水岸新城项目具有诸多优势，但在实际开发过程中仍面临一些挑战，如土地成本高昂、环境保护要求严格、市场竞争激烈等。
01
02
03
04
结论总结
明确水岸新城的品牌理念和核心价值观，为项目的长期发展奠定基础。
品牌建设
05
投资估算与回报分析
1
2
3
根据土地出让价格、面积和相关税费，计算土地成本。
土地成本
包括建筑工程、设备购置和安装费用，以及设计、监理等其他相关费用。
建设成本
预测项目运营过程中的维护、管理、人工等持续性费用。
河南信阳光山县水岸新城前期策略提案(67页)
南京元年制造
数据来源：南京元年市场研究部
信阳市2006各县人口与城镇化情况
180
60
160 50
140
120
40
100 30
80
60
20
40 10
20
0
0
浉河区 平桥区 罗山县 光山县 新县 商城县 固始县 潢川县 淮滨县 息县
年末总人口(万人) 61.06 77.33 70.34 79.71 33.24 71.4 156.61 78.83 66.51 92.62
1、小高层在当地接受度有待考验； 2、客户群厚度积累不足，拉长销售周期。
南京元年制造
项目规划建议
（1）沿东过境公路部分及临河公园部分能否考虑商业街 （光山首席欧洲水景风情商业街）提高项目商业价值。
南京元年制造
（2）、别墅，高档住宅区，与普通住宅区自然分离，
突出私密与共享的区域。
别墅组团
小高层组团
南京元年制造
我们认为
大河·阳光城产品销售的重点不是其它的 楼盘都做了些什么，而是我们准备怎么做才是 市场的领跑者，才是快速销售的终极获利者。
南京元年制造
改造后老城区 司马光中学 开发中的东城南京元年县制政造 府大楼
本案
南京元年制造
2006年信阳各县GDP(亿元)
150 100
50 0 罗山 光山 新县 商城 固始 潢川 淮滨 息县
GDP(亿元) 46.52 49.25 32.46 44.26 96.71 69.4 40.31 51.91
源，六楼房源较多
南京元年制造
其它项目
东城花园为早期开发项目，已入住，别墅产品为主力； 博大地产中心商厦（商住楼）已封顶,已售完； 东苑商城、紫玉庭院、紫弦庭院、天伦家园都已入住，
阳光城销售方案及思路策划书
阳光城销售方案及思路一、绪论此方案是市场人员历经10天的市场调研,对产品结构做出了解,对各项指标做出了解之后,又基于已掌握的一些市场经验,本着理论指导实践的基本原则所制订完成的。
但是,房地产销售市场是一个变幻的市场,时空的转换都将导致市场调研的一些信息及指标部分甚至全部失真,乃至于误导了销售方案及思路的偏离,从而无法客观的反映一个未来180天的市场。
由于我们清楚这是一个变幻莫测的市场,因此在理顺销售思路,制定销售方案时,我们更加注重于实战重于理论,更加注意具体问题具体分析。
为使在未来的销售中我们能尽量掌握主动，我们在此方案中融入了我们已积累的经验。
我们只是想把事情说清。
二、基本情况（外部）我们对阳光城国际公寓周边的价格在1万元人民币左右的房地产项目进行了调研，现就其中我们认为是重点的项目，将其价格、基本指标列表如下：（见图一）住宅类当代万国城：内销顶级公寓精装修住宅区30万平方米8000-10000元使馆新城：内销顶级公寓精装修住宅区30万平方米8000-10000元阳光都市：内销顶级公寓精装修住宅区20万平方米10000 元康堡花园：内销顶级公寓精装修住宅区10万平方米11000元光彩国际公寓：外销顶级公寓精装修住宅区14万平方米13000元旺座中心：外销顶级公寓精装修住宅区7万平方米17500元新城国际：外销顶级公寓精装修住宅区7万平方米13000 元财富中心：外销顶级公寓精装修住宅区10万平方米11000元福景园：外销顶级公寓精装修住宅区10万平方米16000元东方银座：外销顶级公寓精装修住宅区20万平方米13000元华普中心：外销顶级公寓初装修住宅区20万平方米12000元写字楼类瑞城中心：外销甲级写字楼USD 2500华普中心：外销甲级写字楼USD2500数码01 ：外销甲级商住楼RMB13000住邦2000 ：外销甲级商住楼RMB9000泛利大厦：外销甲级写字楼USD28/月/平方米盈科中心：外销甲级写字楼USD22/月/平方米以上表中所列数字基本上可以反映这一地区和我项目基本类似的房地产市场价格分布（尤其住宅类）。
苏州新区项目提案报告行销推广策略规划
苏州新区项目提案报告行销推广策略行销推广策略一、行销目的利用各种活动和方式，提升本案的质感，使本案的利润值最大化；12/平方3四、推广执行策略：酝酿期策略：（2005年3月－2005年6月16日）执行策略1、品牌策略设立“广远置业会”，积累客户，吸引客源，树立开发商品牌形象。
2、多样化包装策略利用媒体的覆盖力和读者、听众的忠实度，如：报纸、影视、广播、网络等现代传媒工具，从深度和广度来塑造产品和公司的形象，最大限度的扩大产品的暴光率，从而树立一种强势楼盘的形象。
同时，利用各种的包装手法，赋予公司和产品新的内涵，树立起一种健康的、良好的形象。
3、宣传拉升策略本案的规划、配套、户型都对购房者有很强的吸引力，同时，本案的价格在整个SP?????????俱乐部内部实行会员制?????????会员都是准客户或已够楼盘的客户?????????对带动非会员购房者进行奖励?????????出版内部或公司刊物?????????与会员举办联动活动意义：?????????提升公司的知名度?????????积累丰富的准客户?????????增加产品推广和宣传渠道2、房展会345邀请社会知名的人士，作为本案的形象代言人。
以签约的形式来炒作本案和公司形象。
（最好是苏州市本地的在全国有一定知名度的人，有良好的形象和亲和力，对20岁到40岁的人有很强的影响力。
（如：表演艺术家濮存晰等。
）6、企业、楼盘吉祥物设计征稿活动在整个苏州市区进行企业、产品的吉祥物设计征稿活动，提高企业的知名度和社会的认可度。
同时，召开吉祥物发布会和介绍会，把公司和产品的形象以实物化。
同时，也因为吉祥物的可爱和亲和力，招致家庭成员的喜爱，带动其购房欲望，吉祥物可做公司的形象永久性的保留。
业务执行公开期策略：（2005年6月16日——2005年7月1日）执行策略1、产品点的差异包装策略任何一种产品都不是十全十美的，本案也不例外。
本案的周围小环境不是很理想，如：位置、社区成熟与否、交通、生活配套等，都是产品的弱势，虽然在产品的规划和配套上弥补了一定的产品弱势。
苏州西园路房地产项目策划策略报告31页中原地产
享 受 完
心
•10minutes 全
不
很 近
一 样 的
生
活
苏州西园路房地产项目策划策略报告 31页中原地产
所理解的核心价值概括——高质素的生活
便捷的交通；与城市中心咫尺之间； 居住环境与人文环境融为一体； 高品质的居住空间; 优质的服务；
苏州西园路房地产项目策划策略报告 31页中原地产
•相应项目定位
•3房2厅2卫
•120－147㎡
•3房2厅1卫
•100－120㎡
•2房2厅1卫
•90－100㎡
•80%
•10%
面积集中度高，主要集中在舒适型房型，紧凑型产品比例低，产品严重雷同。
苏州西园路房地产项目策划策略报告 31页中原地产
•区域客户分析
•购房客户以本地居民自住型消费为主 导 ••市城市场中投产阶资层需人士求，不大部足分来，自调苏州控本抑地.制投资需求
其中中天品园在品质、区位、上市时间等因数，对本项目产生竞争。
苏州西园路房地产项目策划策略报告 31页中原地产
•区域楼盘的产品类型
•产品以普通多层、小高层为主
•产品类型单一,且大多品质不高.明显特色.
苏州西园路房地产项目策划策略报告 31页中原地产
•区域楼盘的户型面积分布
• 营销策 略
• 主题提
炼
营
销
• 形象差 异
苏州西园路房地产项目策划策略报告 31页中原地产
苏州西园路房地产项目策划策略报告 31页中原地产
•中原的项目支持
苏州西园路房地产项目策划策略报告 31页中原地产
3rew
演讲完毕，谢谢听讲!
再见，see you again
2020/12/17
苏州招商地产营销策划报告
区域机会
最自然、最生态、最便捷的城市休闲度假高尚生活区
客户机会
chance of client
03
园区
客户
更多元
2006-2008年
2002-2005年
2009年……
湖西区域开发
招商·雍景湾
鼎欣·阳澄和苑
中信·森林湖
圆融协信·阿卡迪亚
置地·美庐
建筑风格、产品类型严重的同质化
除阳澄和苑外，其余竞品风格雷同或类似森林湖、美庐都具面积相同的类独体产品
青阳
视角
类独体产品
220
240
260
280
300
320
340
360
380
400
M2
美庐
森林湖
独独产品
美庐
阿卡迪亚
36套，250M2主力
2F主卧&客卧混合主卧套房面积：43M2功能：卧室、洗手间、衣帽间露台：面积10M2
森林湖，244平方类独体产品
较竞争对手最优势的主卧
对竞争的认识
我们的机会在哪里？
苏州
园区
青阳板块
我们面临的竞争
湖景别墅随处所见！
与双湖板块不再同一竞争层面！
非唯一，同质化，产品不具明显优势！
一个资源丰富，格局清晰、竞争激烈的市场
芭堤兰湾总体量：5万方容积率：0.6楼面价：3303元/M2开发商：旭辉
阿卡迪亚总体量：27万方容积率：0.98楼面价：3673元/M2开发商：协信圆融
置地美庐总体量：15万方容积率：0.6楼面价：13069元/M2开发商：中新置地
雍景湾总体量：17万方容积率：0.92楼面价：5979元/M2开发商：招商
苏州某某房地产销售推广策划细案初阶
苏州某某房地产销售推广策划细案初阶一、市场分析1.1 目标市场：苏州某某房地产项目的目标客户为30-45岁的中产阶级家庭，他们有稳定的收入来源，对居住环境要求较高，有购房需求且有一定购买能力。
1.2 竞争对手分析：分析竞争对手的产品定位、价位、市场份额等，为后续制定销售策略提供参考。
1.3 环境分析：了解苏州房地产市场的整体趋势和特点，包括政策环境、人口流动等因素，以便确定项目推广的可行性和适应性。
二、目标设定2.1 销售目标：根据市场分析和竞争对手分析，制定合理的销售目标，如销售额、市场份额等，确保目标实现的可行性和可量化性。
2.2 品牌建设目标：确定品牌定位，塑造品牌形象，提高品牌知名度和美誉度，增加客户对项目的信任度。
三、产品差异化策略3.1 产品特点：该房地产项目有丰富的配套设施和优质的居住环境，可以通过提供高品质产品和独特的设计理念来突出产品的优势。
3.2 定价策略：根据竞争对手分析和市场需求，合理定价，确保产品有竞争力的同时保持一定的利润。
3.3 增值服务：提供额外的增值服务，如家装设计指导、物业管理等，增加客户对项目的满意度和忠诚度。
四、销售渠道策略4.1 线上渠道：建立官方网站和社交媒体平台，通过发布项目信息、进行线上宣传和活动，吸引潜在客户的关注和参与。
4.2 线下渠道：与合作中介机构建立合作关系，将项目信息推广给其客户，开展线下推广活动，如推介会、样板房参观等。
4.3 扩大合作：与其他相关行业的企业合作，如家装公司、银行等，通过联合推广、优惠政策等方式，共同吸引客户并增加销售机会。
五、推广活动策略5.1 广告宣传：制定全面的广告宣传计划，包括平面广告、电视广告等，选择适合目标客户群体的媒体进行投放，提高项目的知名度和曝光度。
5.2 专题活动：根据项目特点和客户需求，制定定期或不定期的专题活动，如房展会、户型交流会等，吸引潜在客户参与，并通过专业的活动内容提升客户对项目的认知和兴趣。
苏州项目策划书
苏州项目策划书篇一：20XX年版苏州市重大招商引资项目策划咨询报告苏州市重大招商引资项目策划咨询报告20XX年版前言“十三五”期间中国经济进入新常态，下行压力明显，新旧动能转换，供给侧改革成为创新驱动发展战略的突破口，“释放新需求，创造新供给”也被写入十八届五中全会公报，成为“互联网+”、“中国制造2025”、“大众创业、万众创新”、“一带一路”等众多新动能的重中之重。
国家将推进和加强供给侧结构性改革作为稳定经济增长的主动选择，各市县更应该迅速反应，适应供给侧结构性改革的新要求，全面提升招商引资水平，为实现经济崛起发挥引领带动作用。
招商策划/规划是招商工作的顶层设计，主要为有关部门梳理招商思路、确定细分招商领域、筛选拟招商对象和研究招商引资策略，招商成效决定着一个地区社会经济发展的快慢和质量。
中商产业研究院招商引资服务包括：招商筹备、招商推介和招商评估三个环节，招商筹备包括：项目筛选、项目评估、项目包装、项目储备、编制招商文件，通过对当地产业规划的提炼、结合当地产业发展与相关企业的发展战略，为当地确定最有可能找来的项目与企业，并对重点拟招商企业进行详细分析，形成招商策划/规划文件；招商推介包括：制定招商推介策略、协助招商推介会议、组织招商考察活动；招商评估包括：招商活动效果评估和招商媒介效果评测。
从最初的招商规划，到招商项目包装，再到项目推介、招商实践，最后跟踪客户、服务客户，直到项目投资落地。
【出版日期】20XX年【交付方式】Email电子版/特快专递【价格】纸介版：38800元电子版：38000元纸介+电子：38800元（备注：此目录为通用研究型大纲，以实际沟通确认为准。
中商产业研究院专业提供产业规划、产业重大项目包装策划、产业招商等咨询服务。
）第一章中国招商引资途径与典型模式第一节招商引资基本概念一、招商引资定义二、招商引资类型三、招商引资原则四、招商引资流程第二节招商引资途径分析一、会议招商分析二、政府招商分析三、环境招商分析四、政策招商分析五、产业链招商分析六、产权招商分析七、示范招商分析八、网上招商分析九、服务招商分析十、品牌招商分析十一、“筑巢引凤”招商分析十二、联谊招商分析十三、代理招商分析十四、关系人招商分析十五、“走出去”招商分析十六、其他招商途径分析第三节招商引资的典型模式分析一、“政府主导型”模式（一）“政府主导型”模式概念（二）“政府主导型”模式典型应用（三）“政府主导型”模式特点（四）“政府主导型”模式优劣势（五）“政府主导型”模式创新方向二、“市场主导型”模式（一）“市场主导型”模式概念（二）“市场主导型”模式典型应用（三）“市场主导型”模式特点（四）“市场主导型”模式优劣势（五）“市场主导型”模式创新方向（六）cEPa对珠三角引资模式的升级三、“总部经济”模式（一）“总部经济”模式概念（二）“总部经济”模式典型应用（三）“总部经济”模式特点（四）“总部经济”模式优劣势（五）“总部经济”模式创新方向四、“专攻型”模式（一）“专攻型”模式概念（二）“专攻型”模式典型应用（三）“专攻型”模式特点（四）“专攻型”模式优劣势（五）“专攻型”模式创新方向五、“并购”模式（一）“并购”模式概念（二）“并购”模式典型应用（三）“并购”模式特点（四）“并购”模式优劣势（五）“并购”模式创新方向六、“以民引外”模式（一）“以民引外”模式概念（二）“以民引外”模式典型应用（三）“以民引外”模式特点（四）“以民引外”模式优势（五）“以民引外”模式政府作为（六）“以民引外”模式创新方向七、六种招商引资模式比较分析第四节PPP招商引资模式分析第二章苏州市产业发展基础及环境第一节苏州市产业发展基础分析一、GdP增长情况分析二、产业结构构成情况三、固定资产投资分析四、对外贸易发展分析第二节苏州市产业发展环境分析一、人口文化环境二、金融支持环境三、交通物流环境第三节苏州市招商引资优惠政策分析一、招商引资土地优惠政策二、招商引资税收优惠政策第四节苏州市未来社会经济发展规划一、中长期发展战略目标二、重点支柱产业战略规划第三章苏州市招商引资企业投资成本分析第一节苏州市招商引资土地成本分析一、土地供应情况二、工业用地分析三、土地价格水平第二节苏州市招商引资电力成本分析一、电力生产情况分析二、电力消费需求分析三、工业用电价格分析第三节苏州市招商引资用水成本分析一、城市供水情况分析二、工业用水需求分析三、工业用水价格分析第四节苏州市招商引资人力资源成本篇二：苏州市场策划苏州市场孩儿乐运作方案目录一、市场分析1、行政区域介绍2、婴童大保健市场分析3、终端区域介绍4、市场容量分析二、孩儿乐项目简介三、市场运作1、市场开发目标：2、组织结构3、具体操作思路四、利润分析五、孩儿乐项目运作需求六、市场启动进度表一、市场分析1、行政区域介绍截止20XX年1月，苏州市辖5个市辖区：姑苏区（苏州国家历史文化名城保护区）、虎丘区、吴中区、相城区、吴江区；4个县级市：常熟市、张家港市、昆山市、太仓市。
阳光水岸三期营销推广方案95P 96页PPT文档
本案拥有目前于都最优秀的水景资源， 为本案产品价值的提升垫定了坚实基础。
配套条件分析
本案位于于都城市南部，相对于老城区发 展起步较晚；
本案周边生活配套如银行、超市、日用百 货、学校、诊所等较缺乏。
二、SWOT分析
优势（Ｓ）
•距城市中心距离较理想、拥有最丰富水景资源； •随着城市化进程发展，本案所在区域内房产升值 潜力明显； •交通便利，特别是到赣州市和下面乡镇十分便利； •项目沿江面长，景观十分优良； •阳光水岸口碑已经确立，开发商形象好，带给项 目很好的基础。
一、于都概况
地理位置：于都地处江西南部，赣州市东部，至赣州市仅60公里。 总面积：2893平方公里，全县有9个镇、14个乡。 人口：94.2万，是赣州市的人口大县。 交通：323、319国道和赣龙铁路穿绕而过，交通十分便利。 五大支柱产业：
矿产品加工、机械电子、新型建材、服装针纺及食品加工。
于都的发展趋势对于都房地产的影响。
二、销接受，整体运作程度较容易； 沿街商业部分，由于是单面街，且尚处于未发展阶段，是本案操作地难点。
商业部分的销售具有以下特点：
1、 投资者更理性，对投资十分慎重；
住宅部分的销售具有以下特点：
1、 体量大，销售周期长，须分阶段推广，造成不断热销的场面
2、 对未来前景担忧，不容易接受期房。
2009年
第1季度 第2季度
10地块开 盘
第3季度
第4季度 第1季度 第2季度
8、9地块 开盘
7地块开盘
第3季度
第4季度 第1季度
11地块开 商业开盘 盘
第2季度
第3季度 第4季度 结案
此地块处于中 间位置，且数 量较少，适合 作为首期推 广，容易产生 短期的爆发行 为。
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未来市场预期──国家变调前，逆势难改，并且市场低潮会逐渐从一线城市扩散 到，二线、三线城市等
上市公司一季度 期末现金量
内容上更为严厉 07年9.27新政
现在政策
• 90平米以上首套房首付比例不低于 30%；
• 购买第二套(含)以上住房的，贷款 首付款比例不得低于40%，贷款利率 不得低于基准利率的1.1倍；
• 对房地产价格上涨过快的城市或地 区，首付比例由20%提升至30%；
• 异地购房：无
执行力度上更坚决
• 90平米以上首套房首付比例不低于30%；
10年4月，90平米以上首套房
首付30%；二套房50%利率1.1
112
05年3月，个别城市首付
07年9月，二套房首付40%，
倍；三套房限制
30%，取消贷款优惠利率
利率基准利率1.1倍
110
108
106 02.12 03.4 03.8 04.4 04.8 04.12 05.4 05.8 05.12 06.4 06.8 06.12 07.4 07.8 07.12 08.4 08.8 08.12 09.4 09.8 09.12 10.3
•本次政策14日首次出台后，16日工行便首先宣布将严格执行差别化信贷政策，至19日包 括四大行在内的大多银行已经严格按照新规执行，同时暂停了三套房的贷款审批，在执行 上“动真格”。
历史周期性借鉴----03年至今，信贷政策共经历了6次转变期，转变期 一般在14个月左右
房屋销售价格指数走势与信贷政策变化
3、房贷政策调整──投资性甚至部分改善型需求被 逼出市场
2010年4月14日召开的国务院常务会议要求，对贷款 购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％ ，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍。对购买首 套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷 款首付款比例不得低于30％。
市场反应──反应迅速，一线、二线城市成交量急剧收缩
市场价格水平──目前市场单价集中在5300元/㎡左右，为项目发展带来价格 瓶颈
从市场整体价格水平看， 目前价格比较集中，相皇 家领誉这样产品突出的项 目也难以突破市场独立定 价，说明项目互相之间的 价格影响较大，难以拉开 差距，这点特征将给本案 发展带来价格瓶颈
皇家领誉 5300元/㎡
翡翠半岛 5400元/㎡
• 对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付 款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基 准利率的1.1倍；
• 房价过高、上涨过快、供应紧张的地区， 商业银行可根据风险状况，暂停发放购买 第三套及以上住房贷款；
• 对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保 险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住 房贷款
•此前二套房关于首付40%和利率1.1倍的限制并为严格执行，许多二套房购买者通过关系 仍然享受首付30%及利率7折的优惠，政策形同虚设，此此严格限定二套房是以家庭为单位， 且认房又认贷，较少政策盲区；
调控后4个一线城市首周成交反应
调控以后苏州楼市住宅成交量统计
09年各地楼市成交异常火爆，而火爆背后的主要推手便是投资，各种不同途径反应，投资类购 房需求约占市场30-80%，新政出台以后这部分需求将迅速从市场消失。业界担心，新政“殃及 无辜”，改善型需求也因此推迟购房计划，市场需求一时急剧收缩
政策对比──此次调控力度超07年
1、存款储备金率连续上调──市场流动性日益趋紧
2010年以来，中央银行连续3次上调存款储备金率， 目前达到17%，已经快逼近历史高点17.5%，今年三 次调整后市场冻结流动性近万亿。
2、提高开发商拿地首付比例──降低开发商资金杠 杆作用
2009年12月17日，财政部、国土资源部、央行、监 察部等五部委公布《关于进一步加强土地出让收支 管理的通知》，将开发商拿地的首付款比例提高到 了五成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过 一年。而此前各地方土地出让大多执行百分之二十 至三十的首付政策。
盛泽镇产业基地
政策简析──三管齐下，调控愈演愈烈
大型金融机构存款储备金率变化趋势
近期部分政策汇集
4月15日 国务院 常务会: 贷款买 二套房 首付不 得低于 50%
4月15日 国务院： 部分热 点地区 可停止 第三条 住房贷 款
4月21日 银监会： 二套房认 定以家庭 为单位， 即认房， 也认贷
5月1日 北京： 一个家 庭限新 购一套 商品房 住宅
锦盛苑 5300元/㎡
君悦半岛 5300元/㎡
新华花园 5100元/㎡
区域背景──城镇向西发展，本案偏离中心及城镇发展方向
未来镇政府
本案
城市发展方向对房地产 项目的开发影响非常大， 尤其在三线城市及城镇， 一旦缺乏政府规划支撑， 将会带来非常大的操盘 难度
盛泽镇未来 CBD中心 （新城区）
盛泽镇老城区 及东方丝绸市场 城镇发展方向
阳光水岸项目发展策略建议
2010年5月
楔子
从07年到08年，从09年到10年 情形是异常的相似 从房价疯狂拉升，到地王层出不穷 再到调控不断，市场萎缩
但不同的是 2010，调控更猛烈 2010，阳光水岸即将面世 2010，我们该如何作为？
本篇报告提纲
背景 分析
市场 分析
项目 定位
产品 建议
运营 策略
104
102 03年4月，首 套房首付20%
100
06年5月，90平米以 下住房首付20%
08年10月，首套房 首付20%，利率7折
98
96
94
92
政策放松期
政策收紧期
政策放松期
政策收紧期
政策放松期
政策收紧期
从03年至今，政策共经历了6次放松-收紧的转变，每次转变，房地产市场走势都与其有 密切相关；
1 背景分析
使项目价值策略、机会策略，落地
பைடு நூலகம்
项目简析──高端素质，地王压力
位置
盛泽大道东， 乌桥北
用途 住宅
占地面积 29915㎡
建筑面积 71737㎡
容积率 2.4
建筑密度 10%
绿化率
楼面价
40%
2360元/㎡
售价需达到5000元/㎡甚至以上才有利润空间
高端素质──项目三面环水，且属面湖，建筑密度 低，绿化率高，这些都使本案具备走高端路线的素 质 地王压力──本项目的楼面价达到2360元/平米，是 盛泽地价最高的项目,这将倒逼项目必须达到一定 “高度”，才有利润空间