天门市2017年房地产市场报告

天门房地产市场考察报告一、天门城市经济及城市规划1 、城市简介天门市作为湖北省直辖市之一，是我国棉花高产县市之一。

位于省境中部，汉江北岸。

面积2622平方公里；人口163万。

原为天门县，1987年改为县级市。

1994年10月，国务院批准天门市升为湖北省直辖市。

2014年10月，天门获选"2014中国最具生态竞争力城市"。

天门古称"竟陵"，位于湖北省中部江汉平原，北靠大洪山，南依汉水。

天门是湖北、中国人口最多的县级市之一，素有棉乡、内陆侨乡、文化之乡"三乡宝地"的美誉。

天门市在2012年纳入武汉市8+1城市圈，东接武汉、西通荆宜，位于武汉与湖北省第二大城市的宜昌的中点，距武汉120公里，规划建设两条城际铁路线，其中经汉川市的城铁已通车，约40分钟可达汉口，另规划经仙桃市的城铁目前正建设中，约50分钟可达汉阳。

天门市是不设区的市，其行政级别为副地级市，不受地级市的领导和代管，由湖北省直接管理，是比较特殊的全国少数几个省直管市，省直管市的行政级别比地级市低，但比县级市高；天门市市委书记、市长、市人大常委会主任、市政协主席的行政级别为副厅级，其他党政领导一般也较县级市要高半格。

2001年进行机构改革，将李场镇与皂市镇合并为皂市镇、陆羽办事处与竟陵办事处合并为竟陵办事处、新堰乡与候口办事处合并为候口办事处，新设沉湖生态林业科技示范区。

天门市现辖竟陵、杨林、岳口、侨乡经济开发区4个办事处；多宝、拖市、张港、蒋场、汪场、渔薪、黄潭、横林、彭市、麻洋、多祥、干驿、马湾、卢市、小板、九真、皂市、胡市、石河、佛子山20个镇；净潭1个乡；天门经济开发区，国营蒋湖农场（以上2个单位为副县级）；天门工业园区，沉湖生态林业科技示范区，白茅湖棉花原种场。

2、城市资源市境属江汉平原，北部为平原，是稻、麦产区；中部为天门河洼地带，为稻田、水产养殖和桑蚕集中地带；南部为汉江河漫滩平原，海拔一般20-25米左右，多为沙质壤土，为主要产棉地带。

矿产资源方面，油储量占江汉油田总储量的三分之一，以及大量岩盐、无水芒硝和天燃气等矿藏储备。

旅游资源方面，位于皂市镇的长寿山风景旅游区，人文景观有石家河文化遗址、陆羽公园、白龙寺及胡家花园等。

物产资源方面，除农作物和家畜家禽外，野生动植物约有1100余种。

天门水利资源丰富，境内有大、小河流29条，河道总长600余公里。

天门市是中国内地著名侨乡，湖北省的重点侨乡。

天门旅居海外的华侨、华人及港澳同胞有78000多人，分布在世界五大洲40多个国家和地区。

全市有归侨500多人，侨、港、澳眷属82000多人。

天门市是享有盛誉的文化之乡。

世界文化名人“茶圣”陆羽、唐代诗人皮日休、明代竟陵派文学代表人物钟惺、谭元春和清代状元蒋立镛诞生于此。

恢复高考制度以来，天门共为国家输送大学生54000多人，被誉为全国的“状元之乡”。

名胜古迹遍天门。

境内有迄今为止长江流域最大的原始社会村落遗址――石家河新石器时代村落遗址，有保存完好、气势宏伟。

始建于南朝的著名佛寺白龙寺，陆羽亭、文学泉、古雁桥，有凭吊钟惺、谭元春的钟惺墓、谭元春墓，还有景色秀丽的东湖、西湖风景区。

3、天门总体城市经济天门市连续五年经济发展水平居于湖北全省17个地市州后三名，其中，2016年全市GDP为471.27亿元，增速8%，人均GDP为36476元。

天门市2016年财政总收入仅24.3亿元，下降3.8%，在湖北全省17个地市州中，同样连续5年处于后三名。

附：2016年湖北各市GDP排名排名地区2016GDP(亿元）增速人口(万人)人均GDP（元）财政总收入（亿元）增速1 武汉11912.61 7.8 1061 112302 2405.4 8.52 宜昌3709.36 8.8 412 90142 386.2 -8.63 襄阳3694.51 8.5 561 65809 458.9 1.34 荆州1726.75 7.3 571 30263 175.1 9.15 黄冈1726.17 7.6 629 27439 172.6 8.36 孝感1576.69 7.9 488 32322 185.2 9.37 荆门1521 8.5 290 52515 180.9 10.98 十堰1429.15 8.9 338 42245 149.6 7.29 黄石1305.55 7.2 246 53114 161.0 3.210 咸宁1107.93 7.6 251 44193 117.8 7.411 随州852.18 8 219 38898 69.9 4.512 鄂州797.82 8 106 75302 73.4 10.813 恩施735.7 7.9 333 22113 142.6 8.014 仙桃647.55 8.2 115 56065 44.4 6.015 潜江602.19 8.1 96 62859 35.1 3.316 天门471.27 8 167 36476 24.3 -3.817 神农架23.06 8.3 8 30026 6.2 12.3合计21927 7.8 4830 45397 2383 4.24、天门产业结构情况1)天门市2016年主要城市经济指标如下：2)规模以上工业增加值是2011年2.01倍；3)固定资产投资401亿元，是2011年2.4倍；4)社会消费品零售总额287亿元，是2011年1.9倍；5)外贸出口总额1.15亿美元，是2011年2.83倍；6)实际利用外资4699万美元，是2011年1.81倍；7)城镇居民人均可支配收入24473元，是2011年1.76倍；8)农村居民人均可支配收入14233元，是2011年1.92倍。

9)三次产业结构比由2011年的23.2︰49.7︰27.1 调整为15.8︰50.8︰33.4。

10)纺织服装、生物医药列入省“十三五”重点产业发展规划。

纺织服装、食品加工、机电汽配、生物医药四大支柱产业产值占规模以上工业总产值的84%。

11)规模以上工业企业达到290家，累计新增91家；12)高新技术企业达到22家，累计新增14家，增加值增幅连续三年居全省市州前列。

天门市发展后劲持续增强，累计引进协议项目466个，可口可乐、361°等知名企业落户天门。

共计290个项目纳入国家重大项目库及“三年滚动投资计划”，总投资516亿元。

“一江三河”水系连通工程等一批重大项目纳入国家和省“十三五”规划。

实施技改扩规项目161个，完成投资83.6亿元，其中122个项目建成投产。

镇域经济稳步发展，“一区三园”实力显著提升，税收过千万元乡镇达到11个。

现代农业提质增效，建成品牌化优质粮油、规模化畜禽养殖、标准化现代水产和无公害设施蔬菜四大主导产业基地，张港花椰菜、多宝蔬菜、蒋场菊花等特色板块基地影响力不断提升，新型农业经营主体发展到4500多个，省级以上农业产业化龙头企业达到15家。

服务业发展提档升级，建成华中棉纺交易中心、承天国际车城、华西农商城、景天建材城等一批专业市场，形成新城CBD、世贸中心和东湖商业中心三大商圈。

5、天门固定资产投资情况全市共完成全社会固定资产投资额421.96亿元，同比增长17%；固定资产投资（500万元以上项目及房地产开发投资，不含农户投资）402.68亿元，增长17.8%，在全社会投资中，私营经济及其他投资主体完成376.93亿元，占比超过95%。

分投资领域看，第一、二、三产业发别完成投资25.04亿元，236.39亿元和130.66亿元，分别同比增长13.5%，12.7%和30.9%，制造业和房地产开发投资增速均较上年有所回落。

6、天门社会消费和对外经济2016年全市共实现社会消费品零售额289亿元，同比增长11.7%，批发、零售、住宿和餐饮四大消费业态分别实现70.56亿元，189.7亿元、4.63亿元和24.35亿元（人均消费水平17703元）。

2012-2016年平均增长率为12%，整体增长幅度逐渐增强，天门消费市场强劲，必然带动房地产市场的消费能力。

7、房地产投资情况天门市2016年房地产投资额21.73亿元，固定资产投资421.96亿元。

天门房地产开发投资/固定资产投资处于异常状态，房地产投资远远低于理论值。

但天门房地产市场投资逐年增强，投资市场仍有较大的空间。

8、天门人口结构情况同时，常驻人口也从2010年的167万人，滑落至2016年的163万人，降幅较大（年均降幅0.63%）。

人口外流主要是中心城市吸附、外地就学及务工，以及人口老龄化突出。

人口总量的52%为城镇人口，处于全国城市化完成较低水平（全省城市化率58.1%）。

伴随天门进一步城市化，逐年提高的城市人口必将成为房地产消费的主力军。

9、城市发展规划“一体两翼”的城镇空间格局：市域城镇空间布局规划采取强化首位城市和重点镇方式，以点轴式布局为特点，以“一主两翼”为战略空间布局，形成以天门主城区为主中心，以岳口城区及多祥（仙北工业园）为副中心，以一般城镇为基础，沿随岳高速公路、天仙一级公路、荷沙公路、皂毛公路、汉江主轴分布的城镇网络体系，构成城乡一体化格局。

实现东边一片（岳口、九真、皂市、干驿、仙北），西边一线（渔薪、拖市、多宝），强化南北。

突出皂市作为老中心城镇的经济作用，同时重视南部与仙桃衔接的仙北工业园的经济带动作用，突出中心的格局（通过非均衡发展的模式，强化中心城区的核心地位），通过中心城市的带动作用，体现网络辐射与引力互补的优势特征。

10、城市发展定位产业南扩、休闲北进：城市核心产业往南扩展，居住休闲往北挺进，形成南北兼顾格局。

天门四湖定位：西湖-城市客厅、东湖-城市起居室、南湖-天门花园、北湖-天门新城二、天门房地产市场分析1、土地市场供应情况2011-2016年天门市成交量上涨、均价连续上涨。

2016年成交210万㎡，成交金额12.5亿，2017年成交量185万㎡，成交金额达7.8亿左右。

近三年住宅用地成交土地市场主要特征如下：（1）土地分布：近年土地供应主要集中在经济开发区，土地出让较为频繁，其次为城北区域，随着北湖公园的规划落实，未来城北将是天门的热点区域。

（2）土地类型：成交地块主要以工业为主，其次为商住类型的用地，以住宅用地为主导。

（3）土地规模：除碧桂园、汉旺、卓尔等，近期供应土块信息多为小规模，均为10万㎡以下，大型开发商拿地目标分别2个或2个以上地块，2017年下半年土地成交规模较大土地为富力地产占地7.9万㎡，建面22万㎡的经济开发区地块，成交金额达2.6亿元左右。

（4）规划强度：商住用地的容积率基本上都在2.2以上，主力集中在2.5-3.5之间。

（5）供应年度：商住用地近年每年土地成交量面积约1000-1300亩（66-87万㎡左右）。