后金融危机时期的中国房地产市场

后金融危机时期的中国房地产市场
目录
摘要 (2)
一、前言 (3)
1.1 课题研究背景及意义 (3)
1.2 课题研究对象 (3)
1.3 课题研究思路，目的和意义 (4)
二、后金融危机时期我国房地产市场存在的主要问题 (4)
2.1市场发育不良，泡沫化程度较高 (4)
2.2土地的供应不规范，政府机会主义行为严重 (4)
2.3房地产开发立法与执法存在的不足 (5)
2.4房地产开发企业存在的问题 (6)
2.5房地产开发产品存在的缺陷 (7)
2.6房地产业对金融依赖程度较高，蕴藏着较大的金融风险 (9)
三、后金融危机时期中国房地产发展趋势 (10)
3.1价格会逐渐趋于合理 (10)
3.2供需结构会得到优化 (10)
3.3市场秩序会逐渐改善 (10)
3.4市场集中度会得以提高 (11)
3.5政府行为会得以规范 (11)
致谢 (13)
参考文献 (12)
后金融危机时期的中国房地产市场
内容摘要：由美国爆发的次级贷款危机席卷全球,成为百年未遇的经济危机。

我国政府针对房地产市场过热的问题实行了从紧的宏观调控措施，这次宏观调控的效果显现时间与美国由次贷问题引发的金融危机相重合。

目前种种迹象已表明，在金融危机的严重冲击下，世界经济增长放缓已成定局。

按照国际货币基金组织的预测，发达经济体明年将陷入全面衰退，新兴经济体也正面临严重冲击。

在这样一个特殊的历史时期，辩证地看待发达经济，准确把握中国房地产金融的发展方向，找到金融创新和金融监管的平衡点，提高我国利用金融工具为经济建设服务的能力，对于保证经济持续健康发展，维护中国房地产市场的繁荣具有重要意义。

本文分析次贷危机对中国房地产市场购房者预期、政府政策及银行经营理念的影响，重点分析了次贷危机对国内房地产市场的中长期走势的影响，并尝试建立了国内房地产市场需求模型。

关键词：金融危机；房地产市场；中国经济
一、前言
目前，随着次贷危机的加深和恶化，一次全球性金融危机的阴影开始显现。

归根到底，美国次贷危机之所以愈演愈烈，除了次级按揭贷款通过证券化这个变压器把风险高倍放大以外，关键在于它沉重打击了市场信心。

对次贷危机的恐慌和疑虑将波及汽车、教育金、信用卡等其他消费信贷市场，还会扩大到公司债券方面，严重影响企业融资，进而造成美国及全球金融市场的危机。

次贷危机爆发以来，对我国也产生了广泛而深远的影响。

（一）课题研究背景及意义
金融危机不仅使世界经济陷入集体恐慌，也打乱了中国经济快速增长的态势，同时使政府自2007年以来的房地产调控出现严重失灵。

刚刚趋稳的房地产业，在2008年之后，又陷入极度紊乱状态。

从2008年暴跌导致行业整体性恐慌，到2009年“小阳春”之后，由刚性需求引发报复性暴涨，再到政策打压之后的“有价无市”楼市滞涨期的来临，中国房地产行业这两年好像坐过山车一样，经历了惊心动魄的生死时速的考验。

房地产行业跌宕起伏，大起大落，冰火两重天轮回的背后，是房地产行业治理不得其法而导致的政策失灵的深度无奈有人戏称，中国楼市一收就死，一放就乱这虽是一句流传于民间的话语，但却道出了房地产治理与调控的尴尬现状。

我国政府针对房地产市场过热的问题实行了从紧的宏观调控措施，这次宏观调控的效果显现时间与美国由次贷问题引发的金融危机相重合。

在国内经济政策调整和国际经济环境恶化这样一个大背景下，正确判断我国房地产市场发展情况，分析房地产市场与金融运行之间的相互影响，对于稳步实施房地产业政策调整，防范房地产泡沫与金融风险，促进房地产业、金融和经济的健康发展具有重要意义。

1.2 课题研究对象
为什么中国的房地产业一收就死，一放就乱呢？为了适应这种变化，国家连续在土地制度、税收政策、市场调控、住房保障等方面出台了一系列紧密的政策。

纵观2009年，国家必然还将针对这些政策面继续进行完善，届时，政策的落脚点
又将走向何方？政策的制订和实施又有哪些方面需要完善？我国房地产业存在的突出矛盾是什么？未来我国房地产市场的前景将会如何？本文将对这一系列问题进行详细分析和研究，试图给出合理的解释和回答。

1.3 课题研究思路，目的和意义
本文通过大量周密的市场调研，结合定量化的市场调查资料，分析了当前金融危机的成因及其对中国房地产行业的影响，重点分析了中国房地产业对整个中国经济的影响。

在此基础上，本文对中国行业发展的整体环境及发展趋势进行探讨和分析，得出对中国房地产目前现状的客观认识，并进而提出在新形势下的发展思路和竞争战略。

二、后金融危机时期我国房地产市场存在的主要问题
2.1市场发育不良，泡沫化程度较高
我国的房地产市场市场化发育时间较短，而且在发育过程中，受到许多不健康因素的影响（如官商勾结、房地产商炒作等），导致了其发育不良、利润率太高而不可持续发展。

据权威部门提供信息，房地产行业的利润率远高于各行业的平均利润率，并且一直在快速增长。

国际上房地产利润率一般维持在5%左右，高的有6%-8%，而中国房地产的利润率高达30%-40%。

而按国家统计局计算，中国房地产利润率增长每年都在30%以上，2001年增长41%，2002年增长56%，2003年增长32%。

在国外人们购一套适于居住的房屋仅是年工资的3-5倍，而国内工薪阶层购一套房的费用多是年工资的10倍-20倍。

由于在前期获取了巨额的暴利，使得多数房地产商未能摆正其定位和心态，以为暴利会一直延续下去，拒绝接受价格下降的现实。

并人为将房价炒高，致使我国房价远偏离其真实价值和居民收入水平，出现了较严重的泡沫。

据统计，我国的房价收入比（即一套房屋的价格与一个家庭年收入之比）超过10，远高于国际水平。

2.2土地的供应不规范，政府机会主义行为严重
政府在我国房地产市场的发育和发展中起着非常重要的作用。

然而，我国政府在以下方面却是机会主义的：一是在土地转让和使用中政府为了增加收入，某
些官员为了私利而采取机会主义行为。

他们以低价从农民手中圈得土地，然后以高价转让给开发商。

据统计，07年政府的转让土地所得超过7000亿元。

二是政府在与地产商的交易中不能履行契约或随意更改契约。

三是政府的调控政策没有延续性和稳定性，很多政策的出台都是违反市场经济规律的（如要求开发商公开建房成本等）。

四是政府在土地交易中黑箱操作，腐败严重。

我们的国土管理部门和各级政府在过去20几年的房地产发展中，土地供应很不合理。

而且在土地交易中存在很大的黑箱操作和腐败行为。

这些行为严重阻碍了我国建立起一个公正、公平、高效、廉洁的土地交易市场。

2.3房地产开发立法与执法存在的不足
一是立法上的不完善。

国家已经制定了一系列的关于房地产开发方面的政策和法律，但是从总体上看，立法还不够完善，立法体系也不完善，一些方面甚至长期存在着无法可依的情况。

其主要表现为：己经出台的房地产开发方面的法律、法规、规章、条例数量较少，大量的规范性文件只是地方性法规和部门规章，而且规定的法律条文比较简单，这种状况远远不能适应当前房地产开发市场的发展和需求；房地产开发方面的立法速度较慢，立法不规范，缺乏系统性、严密性和科学性，缺乏通盘考虑，相关法律原则性强，欠缺可直接操作的规范；法律一旦制定出来就具有一定的稳定性，不能频繁变动，更不能朝令夕改，否则就会失去其权威性和确定性。

但是正是因为这一点又使它具有对千变万化的现实社会生活的不适应性和滞后性。

二是执法上的不到位。

在执法方面，由于一些政府机构监管不力，有些地方存在着有法不依、执法不严、以行政干预代替法律、以权代法和以言代法等现象。

房地产开发法律体系存在的不健全、规范性不足的问题，留下了许多执法空间和矛盾，加上经济利益的驱动，导致房地产开发的某些环节出现了暗箱操作的现象。

他们大钻改革政策不配套的空子，稿行贿受贿，贪得无厌地把国家集体的资产、人民的利益划为私有。

例如一些地方的领导干部在经营性用地招标拍卖挂牌中，往往以打招呼、批条子等方式，指定供地对象、位置、面积、价格等，使市场调控手段有名无实；在企业改制中，一些地方政府违规处置国有划拨土地，植自减免土地出让金，低价出让国有土地，使国有土地资产大盘流失。

结果造成了“高
楼大厦建起来了，领导干部倒下去了”。

执法方面存在的这些问题严重损害了法律、法规的严肃性，损害了政府形象，助长了违法的行为，不利于保护合法经营者和消费者的合法权益。

执法上的不到位也导致了中国房地产开发市场诚信的缺失，引起了房地产开发市场秩序的混乱。

2.4房地产开发企业存在的问题
房地产开发企业是房地产开发的主体。

改革开放以来，中国房地产开发企业的总体素质虽然有了较大幅度的提高，但是还存在着如下典型问题：一是规模小、资质低。

房地产开发行业的利润率高于其它大多数行业的利润率，与发达国家相比，土地出让的零碎性和较小的开发规模以及政府管理的缺失也导致其进入壁垒较低，这导致了中国现有的房地产开发企业数过多。

目前，中国房地产开发企业已达3万多家，占房地产企业总数的80%多。

但是，这些企业中具有一级资质的只占 1.44%，二级资质的仅占 12.9%，大部分是三级及以下的小型房地产开发企业，甚至有的企业根本不具备房地产业开发经营的资质。

早在2004年3月一次针对房地产市场诚信问题的研讨会上，中国房地产业协会会长杨慎列出了一些令人大吃一惊的数字：北京有 2967家房地产开发公司，其中具有一级资质的38家，具有二级资质的80家，具有三级资质的78家，具有四级资质的25家，具有等级资质的企业总共只有221家，只占7.3%。

也就是说，92.7%的企业是没有资质的。

二是资金较少。

房地产开发属于资本密集型行业，其需要的资金巨大。

据国家统计局2008年9月10日发布的数字显示，2008年1—8月，全国房地产开发投资18430亿元，同比增长29.1%。

一个房地产开发项目投入的资金一般是几千万，有的甚至需要几亿、几十亿。

企业如果没有足够的财力，很容易因为资金问题而陷入困境。

目前中国大多数房地产开发企业的自有资金严重不足，全国房地产开发企业平均净资产不足 1000万元，最高的也不过几十亿元，其本身并不拥有开发项目所需要的巨额投资，与国外房地产企业动辄几十亿、几百亿美元的自有资金相比，实在相距甚远。

而房地产开发项目大型化和规模化的趋势，在客观上又对开发企业的资金提出了更高的要求。

正是由于许多开发商后续资金不到位导致了大量楼盘“烂尾”。

三是法律意识淡薄。

有些开发企业也没有配备谙熟有关法律例如房地产专业法律、法规并具有实践经验的专业人才，对法律在房地产开发过程中的作用缺乏应有的认识，忽略了用法律文件的形式规范各有关单位或个人在合同、契约等有关文件中的权利和义务，以防患于未然，在开发中为自己保驾护航，并把其作为进入市场的有力保护手段。

由此导致了企业的某些经理决策缺乏法律依据，有的甚至违法、违规，等到发现问题进行挽救时，其困难重重。

四是核心竞争力较弱。

核心竞争力是企业在生产经营过程中形成的不易被竞争对手效仿的能带来超额利润的独特的资源、知识和能力。

房地产开发企业的核心竞争力是其不同技术系统、管理系统和技能的有机结合，是其在特定的经营环境中竞争能力和竞争优势的结合，是企业成长最有力、最主要的驱动力。

在核心竞争力上，中国房地产开发企业与国外同行相比存在着很大的差距。

中国房地产开发企业起步较晚，其基础较差，经营管理水平参差不齐，对核心竞争力的研究还处于探索阶段。

尽管一些开发企业拥有数量可观的物力资源、财力资源或政策优势，属于重量级的企业，但是他们还没有制定出一种具有核心竞争优势的资源组合和发展战略，真正找到一条适合自己的发展道路，至今还没有一家能较好地掌控企业核心竞争力。

由此导致房地产开发市场出现了严重的产品同质化、结构不合理以及市场呆滞等问题。

而且一些房地产开发企业偏重于做“项目”、做“产品”，而不是做“企业”，没有有意识、自觉地培育企业自身的核心竞争能力，其短期行为严重，缺乏长远的目光，忽略了企业的可持续发展，甚至采取了捞一把就走的策略，既没有长期的企业发展计划，也不重视自身的信用和品牌建设。

2.5房地产开发产品存在的缺陷
一是结构不合理。

目前，中国房地产开发产品的结构尚未真正理顺，房地产开发市场产品供求结构失衡，高、中、低档的商品结构还需要进一步协调。

近几年，中国城乡居民收入水平虽然有了较大幅度的提高，但是中低收入家庭还是社会的主要组成部分。

因此.在房地产开发建设过程中，只有多开发低价位的商品房和经济适用房，才能满足广大中低收入家庭的需架。

但现实情况并非如此，由于经济利益的驱动，许多房地产开发企业盲目开发别墅和高档商品房，有的甚至开发背离国情的“豪宅”，一些房地产项目的单栋住宅占地几十亩、几百亩;单栋住
宅标价上千万元，甚至近亿元，这严重背离了目前经济发展水平和居民的实际需要，导致了一些地方与广大居民承受能力相适应的中低价位的普通商品住房供不应求，大量住房困难户和中低收入户只能望房兴叹；而高档、大户型住房以及高档写字楼、商业性用房又严重趋前于需求而导致长期空置。

二是质量低劣。

中国的房地产开发建设还处在手工或半手工式的粗放阶段，大多数开发产品还是“砖瓦加钢筋水泥”，具有典型的高速度、高投入、低质量、低效益的特点。

而且，由于房地产开发行业的从业人员素质低、技术落后及房地产开发项目规划设施、施工管理的非标准化和非现代化也使商品住宅建设中的质量通病在不同程度地存在，由此引发的纠纷时有发生。

例如住宅建筑设计、施工中的粗制滥造，导致每年阳台板塌落、玻璃坠落、楼板裂缝、墙体不均匀沉降、房屋漏水、上水不上、污水倒灌等事故成千上万，从中央到地方的新闻媒体都大量报道过这类事故或纠纷。

有的房地产开发商为了降低成本、增加效益，经常对工程偷工减料、虚报建筑材料导致房屋质量低劣。

商品房质量问题已成为消费者投诉的最主要问题之一。

这些质量事故的发生不仅给消费者带来了巨大的经济损失，而且严重危及了消费者的生命安全。

三是科技含量较低。

中国的房地产业起步较晚，产业化水平较低。

目前，中国房地产开发产品普遍存在着技术水平低，产品科技含量少，生产成本高，高耗低效，设计单一的情况。

从当前中国房地产开发的技术水平来看，其建造技术仍然十分落后，基本生产方式仍然是手工操作形式，生产力水平也不够高。

并且房屋建设的工业化程度较低，没有形成技术先进的规模化生产体系。

中国的劳动生产率只相当于先进国家的1/6，能耗比率却是发达国家3—4倍，科技进步对房地产业的贡献率只有26%，而发达国家却是50%—70%；房屋的规划设计形成规划布局呆板、户型平面单一、立面造型单调的局面，缺乏个性，同质化现象严重，户型和空间的设计不能满足现实发展的要求；在生活环境上，节能性差、房屋能耗高，人居环境质量较低。

房地产开发商普遍存在急功近利的思想忽视对新技术、新工艺、新产品的开发和应用，消费者的需求得不到满足。

2.6房地产业对金融依赖程度较高，蕴藏着较大的金融风险
我国的房地产对金融的依赖程度很高，远远超出发达国家对金融的依赖程度，积累了大量的金融风险。

主要表现在以下方面：
一是房地产信贷增长过快。

2007年10月末，全国商业性房地产贷款余额达4.69万亿元，同比增长30.75%；比年初增加1.01万亿元，占同期商业银行全部新增人民币贷款的28.9%。

其中，个人住房贷款余额2.6万亿元，比年初增加6192亿元，同比增长35.57%。

住房公积金委托贷款10月末余额达到4502.2亿元，比年初增加960亿元，同比增长34.87%。

二是房地产商自有资金比重低。

我国的房地产的开发建设，投资商多数欠缺资金，例如上海，房企的自有资金2001年仅为18.84%，2002年为17.53%，2003年为16.94%。

据统计，我国80%左右的土地购置和房地产开发资金，是直接或者间接地来自银行贷款，而个人通过按揭贷款买房的人，占全部购房总数的比例高达90％；同时，中国房地产开发企业的负债率远高于世界公认的50%举债的警戒线，多数企业达到75.8%，个别地产超过80%。

这意味着房地产市场的绝大部分风险系在金融机构身上，使得我国的房地产金融面临着较高的金融风险。

全球金融危机爆发的主要原因就是美国政府不当的房地产金融政策。

三是商业银行过度竞争。

目前，房地产贷款，尤其是个人住房贷款仍是各银行的优质资产，商业银行间的业务竞争日益激烈。

为了争取更多的市场份额，部分商业银行基层行采取变通、变相或违规做法，降低贷款标准，减少审查步骤，放松真实性审核，严重影响银行资产安全。

2006年有关部门对16个城市的住房贷款抽样调查发现，平均22.31%的借款人办理贷款时未曾与银行直接见面。

郑州、北京、杭州、广州等城市该比例分别高达46.31%、35.4%、32.83%和32.2%。

四是住房贷款管理薄弱，“假按揭”贷款风险显现。

少数银行的分支行对房地产贷款“三查”制度不落实，甚至为了规避房地产开发贷款的政策规定，与开发商和中介机构共同虚构住房按揭贷款合同，将不符合政策规定的开发贷款转换为住房消费贷款，将一些销售困难的楼盘以“假按揭”方式帮助开发商套现。

二、后金融危机时期中国房地产发展趋势
2008年中国楼市处于深度调整的一年，从年初的打压到年末的救市政策的出台，中国楼市在动荡的情况下不断的趋于成熟。

2009年中国楼市到底怎么样走？从目前的情况来看，政府在救市上会不断出台更为有利的政策，在保证人民的住宅保障问题基础的同时，也会在拯救楼市上出台更多对楼市利好的信息。

3.1价格会逐渐趋于合理
随着泡沫不断得到挤压、行业竞争的加强、国家宏观调控的进一步成熟以及购买者理性的增加，我国房市未来的价格会逐渐趋于合理，房价收入比进入一个可维持的空间。

3.2供需结构会得到优化
一是高档住宅的比重会有所下降，经济适用房和廉租房的比重会上升；二是供求失衡的状态会有所改善，供求的匹配程度会得以提高。

3.3市场秩序会逐渐改善
在竞争的压力和政府的监控下，房地产开发公司的行为会逐渐规范；各种中介组织也会逐渐地发育、壮大和成熟起来，其行为也会得到规范；相关制度建设也会逐渐得以改善。

3.4市场集中度会得以提高
随着拿地、政府调控、行业竞争的加强、银行贷款的收缩等原因，一些实力不强的中心房地产商或被淘汰出市场，或被其他大的房地产商兼并收购，从而市场集中度会以提高。

3.5政府行为会得以规范
随着政府自身制度建设和监管的加强，随着公民主权和民主的推进及法制、舆论的建设的完善以及产权的明晰，政府（尤其是地方政府）及其官员在土地交易、城市拆迁、项目开发等过程中的腐败等机会主义行为会逐渐得以规范。

房地产市场在一段时期内的降温，并不是真正意义上的萧条。

这与一些人的对该市场的悲观预期不完全相同。

从根本上来说，即使楼市保持持续发展的势头，价格的一度降低也在情理之中。

无论楼盘直接出于房产商之手，还是出于炒房者之手，它最终还是要由消费者来接手。

而房价到底有多高，则取决于使用者的支付能力。

离开了后者的支撑，房价就成了无源之水，无本之木。

而最近几年房价的持续攀升，已然严重偏离了消费者的实际支付能力。

一般老百姓劳碌一生，其收入也就是仅够购买一所普通住宅而已，“房奴”一词是对他们的一种非常形象和略带苦涩的称谓。

甚至有房地产商宣称就是要给富人盖房子，所以房价这么高不值得大惊小怪。

但是，如果一般家庭都买不起房子的话，中国真正的富人能有多少呢？可以说，房价下跌并不是房地产市场的萎缩，而是价格从之前严重高估到趋于合理，是一种价值回归。

从总趋势来看，房地产市场的发展仍有巨大的潜力。

这源于相互影响的三方面事实：第一，中国是一个经济转型国家。

对于一个发展中国家来说，城镇化是一个不可避免的问题。

自1978年推行市场化改革以来，中国的城镇化就开始持续进行，1996年以后步伐明显加快。

持续的城镇化对房地产市场的不断发展提出了要求。

不仅如此，中国到目前为止已经历了长达30年的经济持续高速增长，人民收入水平的提高和对生活质量的追求，为房地产市场的发展提供了强劲动力。

第二，中国是一个体制转型国家。

中国正从严格传统的计划经济体制国家逐渐转变为市场经济体制国家，住房改革也是伴随着其中的诸多改革措施之一。

以往城镇居民主要依靠单位分房，而现在则已基本由市场解决。

住房推向市场，促成了一个巨大的房地产市场的产生和发展。

除了这两个方面以外，中国还是一个人口大国，十几亿的人口总量在世界各国之中绝无仅有，庞大的人口数量也意味着巨大的对住房的需求。

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