开发报建流程与技巧

规划设计
开工建设 开盘销售 竣工验收
事项
审批部门
协办部门
办理时限（天）
项目命名
地名办
销售中心品质部
10天
办理《项目命名》需准备： 1. 填写《徐州市地名命名、更名审批表》 2. 建筑物住宅区命名申请书 3. 建设用地规划许可证、土地使用证 4. 规划部门批准的总平面图及三线图 5. 建筑物住宅区平面四至图
事项
建设工程方案电子 报批
审批部门 规划局
协办部门
1.设计中心 2.有资质设计院
办理时限（天）
百度文库
办理《建设工程方案审查》需准备： 1. 规划建设计方案图（3套） 2. 电子文件
关键词：总规审核 方案设计
三.报建程序
取得土地 立 项
规划设计
开工建设 开盘销售 竣工验收
事项 立项
审批部门
协办部门
发展与改革局
一.引言—房地产法律法规
1 房地产宏观管理类 ：如中华人民共和国土地管理法共计10个 2 土地类 ：如国家土地管理局土地登记规则共计54个 3 房地产开发规划类 ：如房地产开发企业资质管理规定共计47个 4 房屋拆迁基本政策类 ：如城市房屋拆迁管理条例共计12个 5 住房改革基本政策类 ：如国家安居工程实施方案共计21个 6 房地产税收类 ：如中华人民共和国契税暂行条例共计36个
一.引言—行政部门
交警大队 房产局
派出所、街道办 园林局
民政局 卫生局、工商局
人防办
市政府、区政府 供水、供电
一.引言—行政许可
行政部门依据法律法规/部门规章用行政 许可的方式对房地产开发的全称进行监控
行政 许可
是指在法律一般禁止的情况下，行政主体 根据行政相对方的申请，经依法审查，通 过颁发许可证、执照等形式，赋予或确认 行政相对方从事某种活动的法律资格或法 律权利的一种具体行政行为。
一.引言
开发报建的 职能有那些？
一.引言
定位——项目的守卫军 作用——以配合公司争取最大利益为工作出发点，及时完成各开发环节的手 续，全程协调对外关系，建立集团与政府各职能部门沟通的桥梁。
目录
一.引 言 二.报建流程图 三.报建程序 四.注意事项 五、道德行为规范及职业操守
二、流程图—徐州地区报建全景图
主体
目的
投资开发部 投资中心
资源获取
事项
1.市场判断 2.地块位置 3.获取成本
提交文件
项目分析报告
本阶段,如果需要寻找合作伙伴, 签定合作意向,协议及合同书 市场前期判断只是宏观方面的粗略判断,仅从所在区域的市场供求与潜力 及投资回报分析进行判断
三.报建程序
取得土地 立 项 规划设计 开工建设 开盘销售 竣工验收
办理《国有土地使用权证》过户手续
一、建设用地使用权公开转让合同签订 二、取得交易证明书 三、缴纳税费 四、在所属国土分局办理《国有土地使用权证》
1、工商企业查询资料、公司章程 2、土地权利书 3、土地使用权用权转让合同 4、房地产土地转让登记申请表
5、土地使用权公开交易证明书
关键词：交易证明书 缴纳税费 土地证
规划设计
开工建设 开盘销售 竣工验收
事项
审批部门
协办部门
办理时限（天）
环评
环保局
1.有资质环评单位
15天
办理《环评》需准备： 1. 委托有资质单位编制《建设项目环境影响评价报告书》 2. 取得发改局的立项批复 3. 规划局批复的《修建性详细规划总体规划图》
关键词：总规审核 立项批复
三.报建程序
取得土地 立 项
交易中心 质量监督管理 安全监督管理
造价管理 工资保障金 组织设计方案 竣工备案证
确权
防雷验收 人防验收 电梯验收 规划验收 环保验收 消防验收 节能验收 安全验收 正式水电验收 燃气验收
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目录
一.引 言 二.报建流程图 三.报建程序 四.注意事项 五、道德行为规范及职业操守
三.报建程序
取得土地 立 项 规划设计 开工建设 开盘销售 竣工验收
关键词：退让间距 日照分析 控规指标 电子报批意见 配套费
三.报建程序
取得土地 立 项 规划设计 开工建设 开盘销售 竣工验收
事项 建设工程质量、安全监督办理
阶段性成果的要素
总规
竣工验收
工程证
房产证
预售证
施工证
目录
一.引 言 二.报建流程图 三.报建程序 四.注意事项 五、道德行为规范及职业操守
一.引言—名词解释
开发
将各研究成果（知识）、资源应用某项计划 或设计，以生产出新的或具有实质性改进 的材料、装置、产品等。
报建
建设单位在工程项目可行性研究报告或其他 立项文件被批准后，须向当地建设行政主管 进行报建，交验工程项目立项的批准文件， 包括银行出具的资信证实以及批准的建设用 地等其他有关文件的行为。
1.财务中心 2.有资质立项单位
办理时限（天） 10天
办理《立项》需准备： 1. 取得环保局建设环评批复 2. 委托有资质单位编制可行性报告 3. 项目总投资25%资本金证明、项目命名批复书 4. 规划局批复的《修建性详细规划总体规划图》
关键词：总规审核 可行性报告 命名批复
三.报建程序
取得土地 立 项
关键词：命名 总规批复
三.报建程序
取得土地 立 项 规划设计
事项
审批部门
开工建设 开盘销售 竣工验收 协办部门
办理时限（天）
建设工程规划许 可证
规划局
1.设计中心、财务中心 2.有资质的设计院
15天
办理《建设工程规划许可证》需准备文件如下： 1. 建设项目规划审批报表 2. 规划局批复的设计方案、设计要点及三线图 3. 规划局批复的电子报批文件 4. 建筑工程施工设计图纸及电子文件 5. 控制性详细规划指标 6. 缴交公建配套费及超容费等费用
环保批复
建设项目投资立 项
放线、验线 超容/公建/配套 费核算与缴交
施工图审查 节能审查 人防审批书 散装水泥\墙材 消防、防雷 施工报建
国有土地使用证
资质证书
建设用地规划许 可证
修建性规划总图 审查
建设工程规划 许可证 建筑工程施工许 可证
面积测绘
预售许可证
土地分割 实测
建设监理备案 勘察设计备案 施工单位备案
三.报建程序
取得土地 立 项
规划设计
开工建设 开盘销售 竣工验收
事项
审批部门
协办部门
办理时限（天）
总规平面图
规划局
有资质设计单位
30天
办理《总规平面图》需准备： 1. 申请表 2. 国有土地使用证 3. 设计要点 4. 图纸及电子版
关键词：设计要点 土地证
三.报建程序
取得土地 立 项
规划设计
开工建设 开盘销售 竣工验收