第八章 土地经济评价讲解
土地经济效益评价
由于农用地和建设用地在特征上的区别，在建立土地利用的经 济效益的评价指标中，我们分为农用地和建设用地两大类。具体评 价指标如下表：
Y1:城镇化率 X1：农产品总产值 农用 地经 济效 益评 价指 标 Y2:建设用地土地产出率 建设 用地 经济 效益 评价 指标
X2:地均农用地农业总产值
X3:农用地中耕地比重 X4：粮食单位面积产量
土地经济效益评价指标分析
规划一班
向雨川
一、土地的经济效益
“效益是行为产生的有效结果。”这是《辞海》中对效 益的解释。可见，效益既表示投入与产出间的对比关系，还要 求产出的劳动成果是符合社会需要的，要求这些劳动成果是有 效的，即在经济上表现为能够带来利益的成果。效益体现的是 社会经济活动中投入要素(包括物化劳动和活劳动的消耗)与产 出要素(符合社会需要的劳动成果)之间的对比关系，我们可以 把效益看作是从质的角度对人们在社会实践活动中对目的性和 有用性的实现程度的评价。 当前学术界中对土地利用效益的相关定义有许多种，其中 较为通用的是毕宝德教授在《土地经济学》上的观点，即
四、小结
应通过因地制宜地选取相应的土地效益评价指标， 建立全面有效的指标体系，使评价结果能正确反映评价 区的实际情况。我国土地面积广大，且复杂多样，文中 给出的指标大致上能够反映土地的经济效益，但指标缺 乏针对性。要得到更加准确的结果，应根据研究区的实 际情况，增加更具体的指标。
五、参考文献
1、买晓森，杨庆媛 ；三峡库区建设用地利用的经济效益评价— —以重庆市云阳县为例2008，10（2） 2、刁承泰；西南丘陵地区县域农用地经济效益评价研究——以重 庆江津区为例 2008，15（4） 3、张笑梅；黄河三角洲建设用地利用经济效益评价研究 2010 ，05（1） 4、张亮，童新华；南宁市土地利用经济效益评价 2010，22（3 ）
土地利用经济评价
经济效益指标
土地利用经济评价的最直接目的是界定土地利 用的经济效益水平.城镇土地利用的经济效益, 亦即土地利用的纯收入或利润, 是土地利用的 投入产出之差, 它反映土地利用的效果量.我们 借助社会经济统计学的一些指标, 间接反映土 地利用的经济效益水平, 这些指标包括:乡镇企 业利税总额、商服业利税总额、地方财政收入.
人文地理与城乡规划 张慧敏
土地利用经济评价概念
土地利用经济评价的目标是界定土地利 用的经济效益.土地利用的经济效益是一 个综合概念, 是在城镇这个地域范围内各 产业投入产出经济效果的综合反映, 选取 投入产出指标、经济规模指标、经济效 益指标、土地生产率指标类共构成小城 镇土地利用经济评价的指标体系
①产品的实物 ②总收入 ③净收入 ④利润
投入类的指标
①土地面积 ②劳动力 ③资金 ④成本
经济规模指标
城镇是以经济活动为主的产业和人口高度集聚 的区域, 城镇的经济条件对土地利用的经济效 果有重大影响.因此小城镇的土地利用经济效 益与小城镇经济规模密切相关.经济规模越大, 土地利用越集约, 地利用的经济效益越好.在此, 我们选择体现小城镇经济规模的指标—社会总 产值、工业总产值、社会商品零售总额来反映 小城镇土地利用的经济效益.
土地利用经济评价的指标体 系
投入产出指标 经济规模指标 经济效益指标 土地生产率指标
投入产出指标
土地利用的经济效益与土地的 投入和产出密切相关.土地产出 是土地利用经济效益的直接体现, 产出高, 则土地利用的经济效益 就好;产出低, 则土地利用的经济 效益就差
投入产出指标
产出类指标
土地生产率指标类
城镇土地利用的目的是要力争获取单位土地面 积上的最大收益.研究城镇土地利用的经济效 益必须研究城镇用地的产出水平, 用单位面积 的土地所提供的产品(价值)、服务来表示, 它反 映人类利用土地的目标实现的程度.这即是城 镇土地利用经济评价的土地生产率指标, 包括: 单位用地社会总产值、单位用地财政收入、单 位用地利税额.
土地经济评价的指标体系[001]
![土地经济评价的指标体系[001]](https://img.taocdn.com/s3/m/7c1999e948649b6648d7c1c708a1284ac8500584.png)
土地经济评价的指标体系土地经济评价的指标体系在决策和规划中起着重要的作用，它能够帮助我们全面了解土地的经济潜力和可持续利用能力。
下面将为您介绍这一指标体系，以及其在实践中的应用。
土地经济评价的指标体系可以分为三个主要方面：土地资源条件、土地利用效益和土地利用可持续性。
首先，土地资源条件方面的指标主要包括土地面积、土壤质量、地形地貌和水文条件等。
土地面积是评价土地经济的基础指标，它直接关系到土地可利用的规模和潜力。
土壤质量则决定了土地的种植和养殖潜力，好的土壤质量能够支持农作物的生长和发展。
地形地貌和水文条件会影响到土地的可利用性，比如山地和湿地往往不适宜用于农业生产，但可能适合旅游业和生态保护。
其次，土地利用效益方面的指标主要包括农业产出、工业产值、林业贡献和旅游业收入等。
农业产出是评价土地利用效益的重要指标之一，它可以反映土地在农产品生产中的贡献。
工业产值则表征了工业企业对土地资源的利用程度和经济效益。
林业贡献则既包括木材的生产，也包括森林的生态服务功能。
旅游业收入是近年来越来越受重视的指标，它反映了土地在旅游业发展中的价值和潜力。
最后，土地利用可持续性方面的指标主要包括土地水资源的利用、土地生态保护和土地社会效益等。
土地水资源的利用是评价土地可持续性的重要指标之一，它涉及到土地对水资源的需求和利用情况。
土地生态保护则关注土地的生物多样性和生态系统的健康程度。
土地社会效益则体现了土地利用对社会的贡献，比如提供就业机会和改善居民生活。
土地经济评价的指标体系在实践中有着广泛的应用。
在土地利用规划中，可以通过评价各项指标来确定土地的最佳利用方式和布局。
在土地开发项目中，可以通过评价土地的经济潜力来确定投资价值和预期回报。
在土地管理中，可以通过评价土地的可持续性来制定相关政策和措施，保护土地资源和生态环境。
综上所述，土地经济评价的指标体系是一项重要的决策工具，在有效利用土地资源、保护生态环境和推动可持续发展方面起着重要作用。
土地经济评价的指标体系
土地经济评价的指标体系土地经济评价的指标体系包括多个方面的指标，用于评估土地的经济价值和潜力。
这些指标综合考虑了土地的自然资源、地理位置、规划用途、市场需求和投资回报等因素，对土地的发展和利用提供了重要的参考和指导。
首先，土地的自然资源是评价其经济价值的基础。
土地的产出能力与其土壤肥力、水资源、气候条件等自然要素息息相关。
例如，肥沃的土壤和充足的水资源可为农业生产提供有力支撑，而丰富的矿产资源和森林资源则为工业发展提供了重要条件。
其次，地理位置是评价土地经济价值的重要方面。
地理位置决定了土地的交通便利程度和周边发展条件。
位于交通枢纽或核心商业区的土地往往具有更高的经济价值，因为这些地区更容易吸引人流、车流和商业活动，从而提升了土地的投资回报率。
规划用途也是影响土地经济价值的重要因素。
政府的土地规划和用途规划决定了土地的开发方向和限制条件。
例如，住宅用地、商业用地、工业用地和农业用地等规划不同，土地的开发潜力和经济回报也会有所差异。
合理的土地规划可以最大限度地发挥土地的潜力，提高土地的经济效益。
市场需求是评价土地经济价值的直接反映。
土地的供求关系决定了土地的市场价格和投资回报率。
市场需求旺盛的土地适合开发不同类型的商业、住宅和旅游项目，并能获得较高的投资回报。
而市场需求不足的土地则需要考虑其他开发方向，以增加利用效益。
最后，投资回报是评价土地经济价值的关键指标之一。
投资回报率是指投资者在土地上投资所获得的经济收益与投资成本的比值。
较高的投资回报率意味着土地的潜力大，开发该土地能带来较高的利润。
投资回报率的高低不仅受土地本身条件影响，还与周边发展、市场需求和政策环境等因素紧密相关。
综上所述，土地经济评价的指标体系应综合考虑土地的自然资源、地理位置、规划用途、市场需求和投资回报等因素。
只有在全面评估这些指标的基础上，才能更准确地评估土地的经济价值和潜力，为土地的发展和利用提供科学的指导和决策依据。
土地评价：农用地经济评价
现金流量贴现分析
可采用下面的公式进行计算： V=P/(1+r)n 式中：V为现值；P 式中：V为现值；P为未来每年 成本或收益的实际数；r 成本或收益的实际数；r为利 息；n为年数；1/(1+r)n为贴 息；n为年数；1/(1+r)n为贴 现因子。
6.4 农地分等定级
农用地的概念
农用地是指直接用于农业生产的土地， 农用地是指直接用于农业生产的土地， 是指直接用于农业生产的土地 包括耕地、林地、草地、 包括耕地、林地、草地、农田水利用 养殖水面等。 地、养殖水面等。根据农用地的自然 属性和经济属性， 属性和经济属性，对农用地的质量优 劣进行综合评定，并划分等别、级别。 劣进行综合评定，并划分等别、级别。
2、农用地定级 、
）、修正法 （1）、修正法 ）、
修正法是在农用地等别划分的基础上， 修正法是在农用地等别划分的基础上，对分等指数进行各 种系数修正，以综合鉴定农用地级别的方法。 种系数修正，以综合鉴定农用地级别的方法。 • ①、确定修正模型 • ②、编制修正因素分值图 • ③、划分定级评价单元 • ④、查算修正因素所对应的分值
（ ） 因 素 法 2
①、定级模型的确定 编制分值图、 ②、编制分值图、划分定级单元 ③、单元因素因子分值计算 ④、计算定级指数
）、样地 （3）、样地 ）、 法
①、定级模型的确定 样地选择应遵循以下原则：生产条件最优原则、 永久农用地原则、工作便利原则。 采用样地法进行农用地定级，必须注意县级标 准样地与乡（镇）比照样地间的协调。 样地法中所称的地块特征属性包括农用地的自 然属性和经济属性。
(12）计算分等指数（Gi） ）计算分等指数（ ） 等指数
分等指数是按照标准耕作制度所确定的各指定作 物，在农用地自然质量条件、农用地所在土地利 在农用地自然质量条件、 用分区的平均利用条件和农用地所在土地经济分 区的平均经济条件下，所能获得的按产量比系数 区的平均经济条件下， 折算的基准作物产量指数。 折算的基准作物产量指数。 第j种指定作物的农用地等指数由下式定义： 种指定作物的农用地等指数由下式定义： Gi j= Yij •KCj
8、第八章-土地利用可持续性评价
第八章土地利用可持续性评价一、土地利用/土地覆被变化1、土地利用与土地覆被1）土地利用与土地覆被的概念1土地利用：指农业、林业、牧业和城市发展等人类对与土地有关的自然资源的利用活动。
土地覆被：耕地、林地、草地、公路、建筑及土壤、冰雪和水体等地表物质组成。
土地覆被包含两个含义：①土地覆被是陆地生物圈的重要组成部分。
②土地覆被最主要的组成部分是植被，但也包含土壤和陆地表面的水体。
1）土地利用与土地覆被的概念2土地利用是人类根据土地的特点，按一定的经济与社会目的，采取一系列生物和技术手段，对土地进行的长期性或周期性的经营活动。
它是一个把土地的自然生态系统变为人工生态系统的过程。
土地覆盖是指自然营造物和人工建筑物所覆盖的地表诸要素的综合体，包括地表植被、土壤、冰川、湖泊、沼泽湿地及各种建筑物如道路等，具有特定的时间和空间属性，其形态和状态可在多种时空尺度上变化。
土地利用侧重于土地的社会经济属性，土地覆盖侧重于土地的自然属性。
土地利用变化包括一种利用方式向另一种利用方式的转变以及利用范围、强度的改变。
土地覆盖变化包含两个方面的含义，一是转化（Conversion），另一是改变（Modification），前者是土地从一种土地覆盖类型向另一种类型的转化，后者是一种土地覆盖类型内部条件（结构和功能）的变化。
当然，转化和改变之间的界限并不总是很明确的，长期的、经常性的改变最终会导致完全的转变。
土地利用变化与土地覆被变化的关系：单一的土地利用形式往往与某一种土地覆盖类型相对应（放牧－草地）。
一种土地覆盖类型可能支持多种利用方式，如森林可用于木材开采、采伐或火烧后用于耕作、狩猎和采集、燃料木收集、娱乐活动、野生生物保护、水土保持等。
一个单一的土地利用系统可能包含不同的土地覆盖类型共同存在，如一个农业系统兼有耕地、林地、已开发的牧场、村落（居民地）。
1）土地利用与土地覆被的概念3土地利用是指人类根据土地的自然属性和社会经济发展的需要，有目的地长期改造、开发和利用土地资源的活动，如农业用地、工业用地、交通用地、居住用地等。
综合自然地理学教案——第八章 土地评价
第八章土地评价重点：土地评价方法论难点：土地评价系统在综合自然地理学中，土地类型和土地评价（土地分类与分等）是两种实践性很强的研究方向：土地类型划分是土地资源评价的基础，而土地评价又是土地类型研究方向的进一步深化，两者相辅相成。
第一节土地评价概述一、土地评价的概念土地评价是根据具体的生产目的对土地的自然、经济及生产性能进行评定的过程。
土地评价的基础是土地分类，土地类型是土地评价的对象，土地评价实际上是按不同的生产目的对各种土地类型再次进行评价分类的过程。
土地评价也称土地质量评价，土地分等、土地资源评价、土地潜力分级等。
土地两重性自然属性：客观存在的自然综合体。
经济属性：可供人类开发利用，能为人类社会提供物质财富的重要自然资源。
1．土地资源——目前或将来可供人类开发利用，能为人类社会提供各种物质财富的土地。
强调：能为人类所用①现在能用②现在不能用，但将来在一定技术条件下经改造可以用，如石灰岩粗骨土低山地。
注意：将来不能用的不是土地资源广义的土地资源——人类社会各项生产和生活所利用的土地。
如农业用地、工矿、旅游、交通等。
狭义的土地资源——农林牧用地。
2．土地评价（土地资源评价）——指在特定目的下对土地生产力高低的鉴定、评定或估价土地质量好坏。
土地类型——侧重研究土地综合体的形成、特性、结构、功能演替及其分布规律，并加以科学的分类和系统化，为土地资源评价提供条件。
土地资源评价——作资源后，质的变化。
土地资源不是指土地这个客观自然体，而是指能为人类创造财富的实体，不能用的不是资源。
评价内容：①土地资源适宜什么用途？②土地生产潜力有多大？其发挥程度如何？③有哪些限制性因素？可能改造的程度如何？采取什么措施才能提高生产潜力？评价意义——是土地利用规划的基础。
土地资源评价——是查清土地质量状况的必要手段也是土地利用规划与管理的基础与依据。
二、土地评价的类型根据土地评价的目的、目标、对象、方法等的不同，可以将土地评价分成各种类型。
第八章土地经济评价
土地经济评价的必要性
• 由于存在上述现象和原因，有必要对土地进行 经济评价，确定土地优劣等级，并指出利用效 果及存在的问题，进而指出农地合理利用的方 向和经营集约度，达到资源的高效利用和永续 利用。土地经济评价既是保护和合理开发资源 的重要环节，又可以为制定土地税收，实现土 地的有偿使用提供科学依据，它是土地使用制 度改革的基础条件。
评价指标的选择是土地经济评价的重要内容，常用的土
值；纯收入；费用偿还率（纯收入率）；成本效果系数等。
土地经济评价指标体系大致可以分为三个层次：指标类
可以包含若干具体指标。
济分析指标；土地经济效果分析指标等三大指标类。
通常把土地经济指标分为：土地经济效果指标；土地经
第一节 土地经济评价的概念及评价指标
长率等等。 成本利润率；单位质量商品肥的产品；施肥的边际产量； 单位质量种子的产量等。
技术效果指标组：农作物良种化程度；水井分布密度；
生产耗费效果指标组：每单位物质费用的农产品产值；
以上关于土地经济评价指标在实际应用时，可以根据
土地经济评价服务的目的、方法的不同，可以相应地增减。
第二节 土地经济评价的经济分析方法
第一节 土地经济评价的概念及评价指标
二、经济评价的分类
4.土地估价，又称土地的货币评价。在确定土地农业利 因此需要不断地确定和调整价格，土地的价格不仅与土地
的生产力有关外，还与土地的权属关系有关。
用的经济效益（投入-产出关系），同时还要顾及时间因素
第一节 土地经济评价的概念及评价指标
三、土地经济评价的指标 地经济评价指标有：单位面积产量；单位面积产值；净产 由于上述指标非常庞杂，所以在土地经济评价中应用的一 系列指标形成了土地评价的指标体系。 指标组、具体指标。指标类包括若干指标组，指标组中又
土地经济效益评价与可持续利用
土地经济效益评价与可持续利用土地作为一项重要的资源，其经济效益的评价及可持续利用问题一直备受关注。
土地经济效益评价是指对土地使用和开发利用的经济效益进行评估和评价的一种方法。
而土地的可持续利用则是指在土地的利用过程中尽量减少对土地资源的破坏和污染，实现资源的可持续利用和保护。
土地经济效益评价是对土地利用价值和效益的衡量和评估。
在实际的土地利用中，我们需要根据不同的地理、人文、经济等条件来评价土地的经济效益。
首先，我们可以从土地的产出来评估其经济效益。
土地的产出可以是农作物、矿产资源、房地产等各种形式的产物。
通过计算土地产出的价值，可以对土地的经济效益进行评估。
其次，我们可以从土地的市场价格来评估其经济效益。
土地的市场价格直接反映了土地的价值和效益，通过观察土地市场的价格波动，可以了解土地的经济效益的动态变化。
此外，我们还可以从土地的土地收益率来评估其经济效益。
土地收益率是指土地利用所带来的经济利益与投入的成本之间的比率。
通过计算土地的收益率，可以评估土地利用的经济效益。
土地的可持续利用是指在土地开发利用过程中要遵循一定的原则，追求经济、社会和环境效益的统一。
在土地的可持续利用中，我们需要考虑以下几个方面。
首先，我们需要保护土地资源，并且合理利用土地资源。
土地是有限的资源，我们应该遵循节约利用的原则，合理规划土地利用，避免过度开发和浪费。
其次，我们需要保护土地的生态环境。
土地生态环境的破坏会导致土地退化和生物多样性的丧失，因此我们需要采取措施保护土地的生态环境，遵循生态保护优先原则。
再次，我们需要考虑土地利用的经济效益和社会效益的平衡。
土地的利用应该既能创造经济效益，又能满足人们的生活需求，并且最大限度地提高人民的福祉。
土地经济效益评价与可持续利用是土地管理和土地规划的重要内容。
对土地的经济效益进行评价和可持续利用的实施，可以帮助我们更好地规划土地利用，提高土地的利用效率和经济效益，推动农业现代化和城市化进程。
第8讲土地经济评价
第8讲土地经济评价土地经济评价是指对土地资源进行综合评价，以便合理利用土地资源，提高土地利用效率。
而农用地分等定级是土地经济评价的一项重要内容，它是根据土地的农业生产能力和土地质量等因素，将农用地划分为不同等级，以便科学合理地进行农业生产和土地管理。
农用地分等定级的目的是为了寻找土地的潜力和优势，指导农业生产和土地利用，促进农业可持续发展。
分等定级旨在根据土地的生产潜力和土地质量的特点，以及农作物的生长适宜度和农业生产的要求，将土地划分为不同的等级，以便科学合理地进行农业生产。
在农用地分等定级中，主要考虑以下几个因素：1.土壤肥力：土壤肥力是衡量土地质量的主要指标之一，包括土壤的有机质含量、养分含量和保肥力水平等。
土壤肥力高的地区，适宜种植高产农作物，产量较高，价值较大。
而土壤肥力低的地区，适宜种植耐旱、耐寒或耐贫瘠的农作物，产量相对较低。
2.土地水分条件：土地水分条件是决定作物生长和产量的重要因素之一、在干旱地区，水分资源有限，适宜种植耐旱作物或实行节水农业；而在湿润地区，水分资源充足，适宜种植水稻等水生作物。
3.土地地理位置：土地的地理位置是决定农业生产适宜度和产量的重要因素之一、例如，位于海拔较高的山地不适宜种植稻谷等对水分要求较高的作物，而适宜种植高山茶叶、草莓等耐寒作物。
4.土地利用现状：土地利用现状是评价土地利用效率的重要指标。
通过对农用地的利用情况、植被覆盖率以及土地的利用方式等进行评价，可以及时发现和解决土地利用中存在的问题，提高土地的利用效率。
根据以上几个因素，农用地分等定级可以将土地划分为不同的等级，并制定相应的农业生产政策和土地管理措施。
例如，土壤肥力高、水分条件良好、地理位置适宜的区域可以划分为一类农用地，适宜种植高产作物和引进新的农业技术，以提高产量和经济效益。
而土壤肥力低、水分条件不佳、地理位置偏僻的区域可以划分为二类农用地，适宜种植耐旱、耐寒或耐贫瘠的农作物，以提高土地的利用价值和资源的利用效率。
第8讲土地经济评价(农用地分等定级)
作物
谷子 马铃薯
甘薯 大豆 花生 棉花 油菜籽 青稞
最大产量-成 本指数 （kg/元) 3.7 12.1 4.2 12.5 3.0 1.0 4.0 4.1
5. 计算农用地分等单元的分等指数
各单元各种作物的 各单元各作物的产 各单元各作物最大产量
利用等指数（Yij ） 量-成本指数（aij ） -成本指数（aijmax ）
最大产量 （kg/hm2)
6590 13500 20000 4500 5500 2700 3750 3750
4. 计算农用地分等单元的土地利用等指数 各单元各种作物的 各单元各种作物的 各单元各种作物的
标准产量（Rij ） 实际产量（yij ） 最大产量（yijmax ）
各单元的土地利用
系数（Klj ）
查询各种作物的光温
生产潜力指数（αj ）
自然质量分（Cij）
各单元各种作物 的可能产量
产量比系数（βj ）
各单元各种作物的
标准产量（Rij ）
Rij =αj •Cij•βj
3. 计算农用地分等单元的自然质量等指数
查询各种作物的光温
生产潜力指数（αj ）
自然质量分（Cij）
各单元各种作物 的可能产量
加权平均法的计算公式为： Cij = [∑wk•fijk ]/100 （k=1,2,…,m）
其中：wk 为分等因素的权重
附录3
一、我国的《农用地分等定级规程》
附录3：农用地分等推荐因子及其权重
因子权重
东北区
…
西北区
青藏高原区
山地丘陵区 平原区 … 山地丘陵区 平原区 山地丘陵区平原区
有效土层厚度
0.3
60
4级， <30cm
土地经济评价(城镇土地分等定级)PPT课件
三、城镇土地定级的程序与方法
3. 因素分值的计算
➢ 基本生活设施完善度的作用分值计算 衡量生活设施完善度的因素有哪些？
作用分=设施类型分*设施水平指数*使用保证率
CHENLI
31
三、城镇土地定级的程序与方法
3. 因素分值的计算
➢ 环境质量优劣度的作用分值计算
针对有环境质量综合评价结果的城市：
CHENLI
7
土地经济评价的理论基础
➢ 土地供需理论
• 土地提供的产品和服务受市场供求关系 的制约 • 土地本身作为商品，土地流转、价格受 供求关系的影响，土地的供不应求是绝对 的、普遍的
CHENLI
8
土地经济评价的理论基础
➢ 土地供需理论
• 自然供给：土地自有的可供人类利用的 部分。 • 经济供给：在土地自然供给的基础上， 投入劳动进行开发以后，成为人类可直接 用于生产、生活的土地的供给。
房屋重置费（1-残值率）
房屋年折旧费 =
耐用年限
CHENLI
53
四、城镇土地估价的方法
1. 收益还原法
计算土地纯收益 土地还原率
土地价格
案例 实算
α
1
P = γ 1 - (1+ γ)n
CHENLI
54
四、城镇土地估价的方法 1. 收益还原法
CHENLI
9
第一节 城镇土地分等定级与估价
一、城镇土地分等定级的含义
1. 定义：根据城镇土地的经济和自然属性， 及其在城镇社会经济活动中的地位和作用， 综合评定土地质量，划分城镇土地等级的 过程。
CHENLI
10
一、城镇土地分等定级的含义
2. 城镇土地分等定级的体系
土地经济评价的指标体系
土地经济评价的指标体系随着城市化进程的加速发展，土地成为了一种稀缺资源。
土地经济评价的指标体系的建立对于合理利用土地资源、推动经济发展具有重要意义。
本文将介绍土地经济评价的指标体系，并分析其作用和意义。
一、土地经济评价的指标体系的建立意义土地经济评价的指标体系是对土地资源进行评估和分析的重要工具。
它可以帮助决策者了解土地资源的价值、利用潜力和发展方向，从而合理规划土地利用、推动经济发展。
具体来说，土地经济评价的指标体系可以实现以下几个方面的作用：1. 指导土地利用规划：土地经济评价的指标体系可以为土地规划提供科学依据，帮助决策者确定土地用途、布局和开发方向，从而提高土地利用效益。
2. 促进土地市场发展：土地经济评价的指标体系可以为土地交易提供参考，帮助买卖双方确定土地交易价格，促进土地市场的健康发展。
3. 优化资源配置：土地经济评价的指标体系可以帮助决策者合理配置土地资源，提高资源利用效率，实现资源的最优配置。
4. 保护生态环境：土地经济评价的指标体系可以考虑生态环境因素，帮助决策者在土地利用中注重生态环境保护，实现经济发展和生态环境的协调发展。
5. 促进可持续发展：土地经济评价的指标体系可以考虑社会、经济和环境因素，帮助决策者实现土地利用的可持续发展，推动经济的长期稳定增长。
二、土地经济评价的指标体系的主要内容土地经济评价的指标体系主要包括土地的价值、利用潜力和开发条件等方面的指标。
以下将对其主要内容进行介绍。
1. 土地价值指标：土地价值指标是评价土地经济价值的重要指标，包括土地的位置、用途、市场需求等因素。
其中，土地的位置是决定土地价值的关键因素，包括地理位置、交通便利程度、周边环境等。
2. 土地利用潜力指标：土地利用潜力指标是评价土地利用潜力的重要指标，包括土地的规模、用途、开发条件等。
其中，土地的规模是评价土地利用潜力的基础，包括土地面积、形状、可利用面积等。
3. 土地开发条件指标：土地开发条件指标是评价土地开发条件的重要指标，包括土地的地质、水资源、土壤质量等。
第八章 土地经济评价
1
第一节 土地经济评价概述
一、土地经济评价的内涵与目的 （一）土地经济评价的基本概念 1、土地经济评价的由来 土地潜力评价和土地适宜性评价都是土地自然评价，都偏重于土 地的自然属性，因此也称为土地自然评价。在研究成果的实用价值方 面存在一定的局限性。 根据土地经济学原理，只有在充分考虑物质、劳动力等投入情况 下的土地生产率才可以作为衡量土地质量高低的真正尺度，土地经济 评价就是依据这样的理论假设提出来的。
纯收入
第二节 土地经济评价常用的方法
毛利分析一般可分两步进行。首先考虑单项作物或其 它林牧产品，然后将其分析结果综合起来，对整个农业 （或林牧业）企业的土地经济效益作出估算。其步骤为： 1）利用土地自然评价的成果，选择有发展前景的几 种土地利用方式，作为毛利分析的对象。①为每一种土地 评价单元(制图单位)，从某些经初步确定的土地利用方式 中选择最适宜（S1 ）的土地利用方式。②为每一种土地 利用方式选择比较适宜的土地评价单元类型，即确定是仅 仅对高度适宜的土地（S1）和中等适宜的土地（S2）进行 评价，还是也包括勉强适宜的土地（S3）。③确定考虑哪 一种投入水平，是高投入水平（如发达国家或发达地区的 投入水平），还是中等投入水平。
4
第一节 土地经济评价概述
2、土地经济评价的概念 第一，土地经济评价，是指用经济指标对土地的质量作出评价， 其目的是为有效利用土地资源提供依据。这种观点强调两点：一是土 地经济评价的对象是土地质量，它包括土地的经济属性和自然属性两 个方面；二是在评价中采用经济指标，以这些指标表示土地质量的高 低，即通过经济学原理使用经济指标来反映土地质量的高低。 其不足之处：一是评价对象不够明确，即究竟是全面、综合地评 定土地质量，还是侧重于评定土地的经济属性？如果是前者，则应包 括土地质量鉴定等土地自然质量评价的内容；
土地经济评价模板
• • • • • 科学地确定土地的生产能力，为土地立法提供依据； 合理地确定生产消耗和产品生产的关系，为拟定土地 税收标准服务； 揭示土地的质量和分布状况，为土地利用规划和土地 改造服务； 采用经济指标对土地质量进行评价，为土地管理服务； 确定土地价值和价格，为土地的科学管理提供更强有 力的手段。
农场毛利计算法
（以3hm2的英国家庭农场为例）
（4）估计产值（或产出）
估计作物的单产和产品的市场价格，计算其产 值。
农场毛利计算法
（以3hm2的英国家庭农场为例）
工作步骤：
（2）估算变动成本（经常性投入）
变动成本包括种子、肥料、农药、机械设备等 物质投入和劳动力等非物质投入。估算的方法 一般是先估计单位面积的投入量，然后再乘以 单价。
农场毛利计算法
（以3hm2的英国家庭农场为例）
（3）估计农场的固定成本
固定成本是指除了变动成本以外的用于固定设 施的成本，如建筑物的折旧、维修等。对于财 务管理健全的生产单位，固定成本可以通过财 务分析进行估算；对于财务管理不健全的生产 单位，固定成本只能通过经验估算进行。一般 先估计整个生产单位，即农场的固定成本总额， 然后，根据需要分摊到单位面积的土地上。本 例中，农场的固定成本总额为150￡，则单位面 积的固定成本为50￡/hm2。
H. 划分土地的适宜等级：
I. 与经济目标比较；
J. 给出决策依据。
成本
种籽 肥料 农药 机械操作 临时劳动力 杂项 建筑物和机 械折旧 劳力 管理开支 租金、税 农场主及其 家庭的劳力 风险
收益 总产出 种植业中成本与收益关系 减
可变成本
等于
毛 利
减 固定成本 等于 不可估量 费用 纯收入 纯利润
综合自然地理学课件——土地评价
➢ ②土地适宜类
是在土地潜力区的范围内，依据对土地农、林、 牧业生产的适宜性划分。共分9个土地适宜类： 宜农、宜林、宜牧、宜农林 、宜农牧、宜林牧、 宜农林牧、宜其它用途、不宜利用的土地。
土地适宜类与FAO不同，FAO在土地适宜性纲 中分适宜S、不适宜N
➢两种分类系统的比较
FAO是单宜的，而我国的1：100万土地资 源图有单宜、双宜、三宜。
在利用方向明确的地区，考虑主要的适宜 方面——单宜；在利用方向不明确的地区， 考虑多宜。是两个评价系统的主要区别。
➢ ③土地资源等
在土地适宜范围内，反映土地的适宜程度和生产 潜力的高低，是土地资源评价的核心。各土地适 宜类，均可按农林牧适宜程度与质量高低划分， 每个适宜类都包括三个质量等。
如：宜农土地
➢ 一、联合国粮农组织土地评价系统
➢ 产生的背景：由于各国有各国的评价系统，同
一国家的评价系统不同，使资料和成果难以交流， 国际上围绕这一问题召开多次会议，目的是通过 国际讨论、制定一个统一规范式的评价体系。
1972年，FAO在瓦格宁根召开的农业土地评价 专家会议讨论了建立统一评价体系的问题。
1975年1月，FAO在罗马召开会议制订了《土地 评价纲要》。
适宜纲（S）——这类土地长期用于某种用 途时（如发展农业），能产生明显的经济效益， 并没有破坏土地资源的危险。
不适宜纲（N）——不适宜于某种用途。通 常可分2级 ： ①暂时不适宜级 、 ②永久不适 宜级 。
①暂时不适宜级（N1）——土地受到的严重限制 在将来是可以克服或改造的，但在目前的技术水 平下不能改变这种限制性。
首先按土地生产潜力的区域性，将全国分为若 干区，在区内，对土地资源作类、等、型、单 元五级划分，即五级分类系统（也有人称三级)。
土地经济评价
土地经济评价土地经济评价是指对土地资源进行研究和评估，以确定土地的经济价值和潜力。
农用地分等定级是土地经济评价的一种方法，即根据土地的质量和特点将农用地分为不同的等级，以便在农业生产和土地管理中进行合理利用。
下面将对农用地分等定级的目的、方法及其在土地经济评价中的意义进行详细阐述。
农用地分等定级的目的是为了科学合理地安排农业生产和土地利用，促进农业可持续发展。
通过对农用地进行分等定级，可以明确土地的质量和特点，有针对性地采取相应的土地改良措施，提高农业生产效益。
此外，分等定级还可以为土地管理提供科学依据，制定合理的承包期限和土地转让政策，保护农民的土地权益。
农用地分等定级的方法主要包括实地调查、土壤采样和实验室分析等。
首先，需要对农用地的土壤质量、水分状况、坡度、土层结构等进行实地调查，了解土地的基本情况。
其次，通过对土壤和植物样本进行采样，利用实验室的分析手段，确定土壤的养分含量、酸碱度、重金属含量等指标，评估土地的肥力状况。
最后，将不同指标的数据进行综合分析，确定农用地的等级和评分标准。
农用地分等定级在土地经济评价中具有重要意义。
首先，它可以帮助农民和土地管理者更好地了解土地资源的价值和特点，明确土地的用途和适宜种植的农作物。
这有助于提高农业生产的效益，增加农民的收入。
其次，分等定级可以促进土地资源的科学利用和保护。
通过对农用地进行评估，可以避免过度开发和过度利用土地资源，减少土地的退化和污染，并保持土地的可持续利用能力。
最后，农用地分等定级还可以为土地的规划和管理提供依据，制定合理的土地政策和决策，促进土地的整治和复垦工作。
在实际应用中，农用地分等定级还需要考虑农业发展的规划和需求。
不同的地区和不同的农业类型对土地的需求和要求是不同的。
因此，在进行农用地分等定级时，需要考虑到当地的农业生产特点和需求，制定相应的评价标准和指标体系。
同时，还需要与农业生产者和土地管理者密切合作，广泛征求他们的意见和建议，确保农用地分等定级的科学性和可操作性。
土地经济评价
土地经济评价的理论基础
地租地价理论
• 土地价值来源于收益，土地价格 是土地价值的货币表现 • 估价就是根据土地质量优劣、生 产率高低确定其价值的经济评价
土地经济评价的理论基础
土地供需理论
• 自然供给：土地自有的可供人类利用 的部分。 • 经济供给：在土地自然供给的基础上 ，投入劳动进行开发以后，成为人类可 直接用于生产、生活的土地的供给。
一、土地经济评价的内涵与作用
（一）土地经济评价的基本概念 1. 土地经济评价的由来 2. 土地经济评价概念 1）概念： 运用可比经济指标，通过对土地利用的投 入—产出分析及比较不同土地利用的投入与效 益，来评定土地的质量，并确定其土地利用的 适宜性和经济可行性。 2 ）土地经济评价与土地自然评价的区别： 土地自然评价是揭示着土地在各种利用方 式上的潜在能力或适宜性；土地经济评价则主 要展示土地在各种利用方式上的经济效果。
我们将采用一定的经济可比指标， 对土地的投入、产出的经济效果 进行评定的过程称为土地经济评价。
土地经济评价：对土地利用经济效益的评定
城镇用地 分等定级
农用地
估
价
第一节 土地经济评价概述
土地经济评价的内涵与作用 土地经济评价的理论基础 土地经济评价的评价指标和资料要 求 土地经济评价的步骤
单位播种面积产量或产值 土地经济效 果指标（总 体指标） 土地生产率=产 单位面积净产值 量或产值/土地面 土地盈利率 积 单位土地面积纯收入
单位面积原木（竹）产量
单位面积林地产品
农用地经济评价的常用指标
• 土地经济分析指标
——用于揭示土地的具体利用特征的指标集
生产资料消耗 指标
（1）单位面积播种量；（2）单位面 积施肥量；（3）单位面积用水量； （4）单位面积用电量。
第八章(二)土地经济评价
情况。 具体实例请看课本276页，表12-6至表12-10。
第三节 土地经济适宜性评价
三、土地经济适宜性评价的过程
2.利用收益核算的指标与工程项目的应用成本确定土 地经济适宜性的等级。上文只是考虑了作物田间生产的成
本和收益情况，并没有针对项目本身的工程成本和土地开
发成本进行分析。 第一步，核算项目工程的成本，并用现金流量分析的 方法计算每一年项目的工程成本，称为项目工程的年当量 成本，然后除以项目覆盖的土地面积，得到单位面积的项
的途径。
第四节 土地经济分级
七、土地经济分级的标准、指标体系与指标选取原则
1.土地经济分级的标准——预期收入
2.土地经济分级指标体系
所有对土地预期收入有一定影响的自然经济因素构成
了土地经济分析的指标体系。所以土地经济分级指标可以 分为，两个大的方面： 第一，经济指标，主要包括5个方面
第二，自然条件指标，主要包括土地的自然特性、
第四节 土地经济分级
二、土地经济分级与一般意义土地经济评价相比的特
点： 难以直接测度。 第二，相对值。侧重于分析研究区域内各分级单元 第三，预测性（前瞻性）。它是在目前经济自然条件
第一，间接性。分级所依据的标准是土地的预期收入，
（评价）之间土地利用能力的相对差别，而不是绝对评价。
下，对分级对象若干年后经济水平的测定，用于指导未来
田一块，其产量为650千克/亩，则其经济适宜性等级应该
为？
第三节 土地经济适宜性评价
二、土地经济适宜性评价的对象和途径
第一，土地生产潜力指数 评价的标准既可以是相对标准，也可以是绝对标准。
第二，单位净收益
通常用农场净收入减去可变成本和固定成本得到。 第三，项目效益净增量，指通过项目投资建设后，单 位土地面积生产力可能的增加量，它是通过估算“有” 或“没有” 项目建设下，增长收益的差值计算出来的。
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生产率。在一定社会发展阶段，土地生产率也受劳动投入 量大小的影响。土地经济评价可视为揭示在一定自然条件 与社会经济条件下，不同土地的生产耗费量与提供产品量 的对比关系。
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对不同土地进行经济评价时，首先要研究和选择对当 地土地生产率起主导作用的自然和经济因素，进而对诸因 素进行量化（评分），估算各自然、经济因素与土地生产 率之间的不同权重关系，然后用定性或定量方法进行土地 经济级别的评定。从这个意义上说，土地经济评价就是对 土地自然属性和经济属性的综合评定，并以在相同的劳动 投入量的条件下，不同地块的生产率差异（或不同质量的 地块及其投入和产出的比率）作为评定土地经济级别的标 准。
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第一节 土地经济评价概述
（二）土地区位理论
区位包括自然地理区位、经济地理区位和交通地理区 位。土地的区位条件不仅影响到土地的功能配置和利用布 局，更主要的是影响到土地的使用价值和土地利用的收益 水平，产生土地利用的级差收益。因此，在土地经济评价 中必须考虑土地的区位条件和区位因素及其对土地经济效 益的贡献。既要考虑一般的区位因素，还应考虑某些特殊 的区位因素，主要是指影响土地收益的某些微观区位条件。
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第一节 土地经济评价概述
三、土地经济评价指标
（一）土地经济效果指标
土地经济效果指标，从农业生产角度来说又可称为土 地生产率指标，它是综合反映土地质量与农业技术经济效 果的指标。
土地生产率的计算公式为 土地生产率＝ 产量或产 值/土地面积
级差地租存在两种形式：
（1）级差地租Ⅰ：指等量资本投在不同自然条件下 的相同面积的土地上，所产生的超额利润转化而形成的级 差地租；
（2）级差地租Ⅱ：是由在同一块土地上连续追加资 本的生产率不同而产生的超额利润转化而成的级差地租。 土地经济评价的一种有效途径，就是测定这些极差地租， 通过对地租的资本化来评估土地的价格，从而用货币单位 对土地作出经济评定。
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第一节 土地经济评价概述
（四）市场供求理论 无论是对土地的投入，还是土地所提供的服务和产品，都受到市
场供求关系的制约。通常而言，供给大于需求，价格趋低；需求大于 供给，价格趋高。 土地供求关系的另一层意思，是将整个土地作为商品而说的。特 别是在完全市场经济条件下，不仅土地的流转会受到土地供求关系的 制约，而且土地价格也会受到土地供求关系变动的很大影响。土地供 不应求是绝对的、普遍的。一般而言，地价的趋势是逐步上升的。
二是评价标准不够明确，是指经济效益指标，经济效果指标，还 是经济分析指标?
三是评价内容不甚清楚。土地经济评价的内容可分为技术经济和 社会经济两个方面。前者指经营性质和经营状况的评价；后者则包括 区位条件、市场状况等方面的评价。上述土地经济评价的定义未能清 楚地对此作出规定。
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第一节 土地经济评价概述
第八章 土地经济评价
1
第一节 土地经济评价概述
一、土地经济评价的内涵与目的 （一）土地经济评价的基本概念 1、土地经济评价的由来 土地潜力评价和土地适宜性评价都是土地自然评价，都偏重于土
地的自然属性，因此也称为土地自然评价。在研究成果的实用价值方 面存在一定的局限性。 根据土地经济学原理，只有在充分考虑物质、劳动力等投入情况 下的土地生产率才可以作为衡量土地质量高低的真正尺度，土地经济 评价就是依据这样的理论假设提出来的。
宜性大小；前者则不仅考虑土地所固有的自然属性的差异，而且要着 重研究在等量劳动（包括活劳动和物化劳动）耗费下，土地的产出效 果。 2、土地自然评价是反映各种土地利用方式的潜在能力或适宜性和 适宜程度，而土地经济评价则主要展示土地利用方式的经济效果。
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第一节 土地经济评价概述
2、土地经济评价的概念 第一，土地经济评价，是指用经济指标对土地的质量作出评价，
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土地经济评价的基本思想，是在现实土 地利用中，通过劳动与投入的耗费与提供 产品或其它效益的对比关系来评定土地质 量。即通过活劳动和物化劳动综合消耗所 获得的土地的生产率或其它效益评定土地 质量。
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土地经济评价和土地自然评价差别: 1、后者着重研究土地自然属性对不同土地利用方式的潜力和适
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第一节 土地经济评价概述
（三）地租地价理论 土地的价值来源于它所提供的物质和非物质的收益，土地的收益
是确定其价值的基础，而土地价格（地价）是土地价值的货币表现。 土地估价，即地价的评定，就是根据土地质量的优劣、生产率的高低 等来确定其价值或价格的经济评价。
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土地存在级差地租，它是指土地的农产品的个别生产 价格和受市场调节的生产价格之间的差额所形成的超额利 润。
第二，土地经济评价，是用经济可比指标对土地利用的投入－产 出效果进行分析以评定土地质量，并确定土地利用的适宜性和经济可 行性。是从经济学研究的角度对土地作出质量评价，明确提出用劳动 耗费率与提供产品或其它效益的对比关系来进行土地质量的评定。
优点是通俗、直观，易被评价工作者所接受，目前为大多数土地 经济评价所采用。
其目的是为有效利用土地资源提供依据。这种观点强调两点：一是土 地经济评价的对象是土地质量，它包括土地的经济属性和自然属性两 个方面；二是在评价中采用经济指标，以这些指标表示土地质量的高 低，即通过经济学原理使用经济指标来反映土地质量的高低。
其不足之处：一是评价对象不够明确，即究竟是全面、综合地评 定土地质量，还是侧重于评定土地的经济属性？如果是前者，则应包 括土地质量鉴定等土地自然质量评价的内容；
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第一节 土地经济评价概述
（二）土地经济评价的类别
1、根据土地利用类型
分为农用土地经济评价和非农业土地经济评价
2、根据评价对象的性质
分为区域土地经济评价和项目土地经济评价。
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第一节 土地经济评价概述
二、土地经济评价的理论基础 土地经济评价涉及到一系列经济理论，如生产力理论、