中级财务会计 第五章
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（２）持有并准备增值后转让的土地使用权是指企业取得的、准备 增值后转让的土地使用权
（３）已出租的建筑物是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租 的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物
（４）不属于投资性房地产的项目包括自用房地产和作为存货的房 地产。
三、投资性房地产的确认和初始计量
投资性房地产应当按照成本进行初始计量。 满足下列条件的，才ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ予以确认：
中级财务会计
ZHONGJI CAIWU KUAIJI
第 五 章 持有至到期投资、投 资性房地产及长期股权投资
第 五 章 持有至到期投资、投资性 房地产及长期股权投资
第一节 持有至到期投资
第二节 投资性房地产
第三节 长期股权投资
第五章 持有至到期投资、投资性 房地产及长期股权投资
第一节 持有至到期投资
（１）实际利率法是指按照金融资产或者金融负债的实际 利率计算其摊余成本及其各期利息收入或利息费用的方法。
（２）摊余成本是指持有至到期的投资的初始确认金额 经下列调整后的结果：
① 扣除已偿还的本金； ② 加上或减去实际利率法将初始确认金额与到期日 金额之间的差额进行摊销形成的累计摊销额； ③ 扣除已发生的减值损失。
四、持有至到期投资的初始计量
对于以公允价值计量且变动计入当期损益的，相关交易费用应当 直接计入当期损益。其中，公允价值通常应当以市场交易价格为 基础确定。交易费用是指可直接归属于购买、发行或处置金融工 具新增的外部费用。
五、持有至到期投资的后续计量
一）持有至到期的投资，应当按照实际利率法，按摊余成本计量
第一节 持有至到期投资
定义 持有至到期投资是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且企业 有明确意图和能力持有至到期的非衍生金融资产。
下列非衍生金融资产划分为持有到期投资： ① 在初始确认时即被指定以公允价值计量且其变动计入当期损益 的非衍生金融资产； ② 在初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产； ③ 符合贷款和应收款项定义的非衍生金融资产。
二、持有至到期投资的确认条件
企业在成为金融工具合同的一方时，应当确认一项金融资产或负债。 根据此确认条件，企业在持有至到期投资时即拥有和承担该项金融工 具合同所确定的权利和义务，应对其进行确认。
三、持有至到期投资的终止确认
公允价值计量
金融资产终止确认，是指将金融资产从企业的账户和资产负债 表中予以转销。
① 与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；
② 该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
（一）外购投资性房地产的确认和初始计量
在采用公允价值模式计量下，企业应在“投资性房地产” 科目下设置“成本”和“公允价值变动”两个明细科目， 按照外购的土地使用权和建筑物的实际成本，记入“投资 性房地产———成本”科目。
（二）自行建造投资性房地产的确认和初始计量
企业自行建造或开发活动完成后用于出租的房地产属于投资性 房地产。只有在自行建造或开发活动完成的同时开始出租，才能将 自行建造或开发活动完成的房地产确认为投资性房地产。
采用成本模式计量的，应当按照确定的成本，借记“投资性房 地产”科目，贷记“在建工程”或“开发产品”科目。采用公允价 值模式计量的，应当按照确定的成本，借记“投资性房地产——— 成本”科目，贷记“在建工程”或“开发产品”科目。
【例５-１】２００４年１月１日，工业企业彭博公司从活跃市场上购入某公 司５年期的债券，支付价款１０００万元（含交易费用），面值１２５０万 元，票面利率４．７２％，本金最后一次支付。债券购买合同规定，债券发 行方遇到特殊情况可将债券赎回，且不需要为提前赎回支付额外款项。彭博 公司在购买该债券时，预计发行方不会提前赎回。不考虑所得税和减值损失 等因素。
（五）持有至到期投资在到期前处置或重新分类
遇到下列情况除外：
① 出售日或重分类日距离该项投资到期日或赎回日较近（如 到期日前３个月内），且市场利率变化对该项投资的公允价 值没有显著影响；
② 根据合同约定的偿还方式，企业已收回几乎所有的初始本 金；
③ 出售或重新分类是由于企业无法控制、预期不会重复发生 且难以合理预计的独立事件所引起
（二）到期日固定、回收金额固定或可确定
（三）有明确意图持有至到期投资
有明确意图持有至到期投资是指投资者在取得投资时意图已明 确，除非遇到一些企业所不能控制、预期不会重复发生且难以 合理预计的独立事件，否则将持有到期。
① 持有该金融资产的期限不确定； ② 发生市场利率变动、流动性需求变化、替代投资机会及其投资 收益率变化、融资来源和条件变化、外汇风险变化等情况时，将 出售该金融资产。 ③ 该金融资产的发行方可以按照明显低于其摊余成本的金额清偿； ④ 其他表明企业没有明确意图将该金融资产持有至到期的情况。 即表明企业没有明确意图将金融资产持有至到期。
（２）持有至到期投资部分出售或重分类的金额较大，且不属 于例外情况，使该投资的剩余部分不再适合划分为持有至到期 投资的，企业应将该投资的剩余部分重新分类为可供出售的金 融资产，并以公允价值进行后续计量。
第二节 投资性房地产
房地产是土地和房屋及其权属的总称。房地产中的土地是指土地 使用权，而非土地所有权，因为我国法律规定土地的所有权归国家和集 体所有。房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。用于出租或增值的 房地产就是投资性房地产，它在用途、状态、目的等方面与企业自用的 厂房、办公楼等作为生产经营场所的房地产和房地产开发企业用于销售 的房地产是不同的。
（二）相关利得或损失的处理
以摊余成本计量的持有至到期投资，在发生减值、摊销或终止 确认时产生的利得或损失，应当计入当期损益。
（三）持有至到期投资的重新分类处理
（１）企业因持有意图或能力发生改变，使某项投资不再适合 划分为持有至到期投资的，应将其重新划分为可供出售金融资 产，并以公允价值进行后续计量。
一、投资性房地产及其特征
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的 房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。
二、投资性房地产的范围以及不属于投资性 房地产的项目
投资性房地产的范围包括已出租的土地使用权、持有并准备增值 后转让的土地使用权、已出租的建筑物。
（１）已出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得的、以 经营租赁方式出租的土地使用权。
（３）已出租的建筑物是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租 的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物
（４）不属于投资性房地产的项目包括自用房地产和作为存货的房 地产。
三、投资性房地产的确认和初始计量
投资性房地产应当按照成本进行初始计量。 满足下列条件的，才ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ予以确认：
中级财务会计
ZHONGJI CAIWU KUAIJI
第 五 章 持有至到期投资、投 资性房地产及长期股权投资
第 五 章 持有至到期投资、投资性 房地产及长期股权投资
第一节 持有至到期投资
第二节 投资性房地产
第三节 长期股权投资
第五章 持有至到期投资、投资性 房地产及长期股权投资
第一节 持有至到期投资
（１）实际利率法是指按照金融资产或者金融负债的实际 利率计算其摊余成本及其各期利息收入或利息费用的方法。
（２）摊余成本是指持有至到期的投资的初始确认金额 经下列调整后的结果：
① 扣除已偿还的本金； ② 加上或减去实际利率法将初始确认金额与到期日 金额之间的差额进行摊销形成的累计摊销额； ③ 扣除已发生的减值损失。
四、持有至到期投资的初始计量
对于以公允价值计量且变动计入当期损益的，相关交易费用应当 直接计入当期损益。其中，公允价值通常应当以市场交易价格为 基础确定。交易费用是指可直接归属于购买、发行或处置金融工 具新增的外部费用。
五、持有至到期投资的后续计量
一）持有至到期的投资，应当按照实际利率法，按摊余成本计量
第一节 持有至到期投资
定义 持有至到期投资是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且企业 有明确意图和能力持有至到期的非衍生金融资产。
下列非衍生金融资产划分为持有到期投资： ① 在初始确认时即被指定以公允价值计量且其变动计入当期损益 的非衍生金融资产； ② 在初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产； ③ 符合贷款和应收款项定义的非衍生金融资产。
二、持有至到期投资的确认条件
企业在成为金融工具合同的一方时，应当确认一项金融资产或负债。 根据此确认条件，企业在持有至到期投资时即拥有和承担该项金融工 具合同所确定的权利和义务，应对其进行确认。
三、持有至到期投资的终止确认
公允价值计量
金融资产终止确认，是指将金融资产从企业的账户和资产负债 表中予以转销。
① 与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；
② 该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
（一）外购投资性房地产的确认和初始计量
在采用公允价值模式计量下，企业应在“投资性房地产” 科目下设置“成本”和“公允价值变动”两个明细科目， 按照外购的土地使用权和建筑物的实际成本，记入“投资 性房地产———成本”科目。
（二）自行建造投资性房地产的确认和初始计量
企业自行建造或开发活动完成后用于出租的房地产属于投资性 房地产。只有在自行建造或开发活动完成的同时开始出租，才能将 自行建造或开发活动完成的房地产确认为投资性房地产。
采用成本模式计量的，应当按照确定的成本，借记“投资性房 地产”科目，贷记“在建工程”或“开发产品”科目。采用公允价 值模式计量的，应当按照确定的成本，借记“投资性房地产——— 成本”科目，贷记“在建工程”或“开发产品”科目。
【例５-１】２００４年１月１日，工业企业彭博公司从活跃市场上购入某公 司５年期的债券，支付价款１０００万元（含交易费用），面值１２５０万 元，票面利率４．７２％，本金最后一次支付。债券购买合同规定，债券发 行方遇到特殊情况可将债券赎回，且不需要为提前赎回支付额外款项。彭博 公司在购买该债券时，预计发行方不会提前赎回。不考虑所得税和减值损失 等因素。
（五）持有至到期投资在到期前处置或重新分类
遇到下列情况除外：
① 出售日或重分类日距离该项投资到期日或赎回日较近（如 到期日前３个月内），且市场利率变化对该项投资的公允价 值没有显著影响；
② 根据合同约定的偿还方式，企业已收回几乎所有的初始本 金；
③ 出售或重新分类是由于企业无法控制、预期不会重复发生 且难以合理预计的独立事件所引起
（二）到期日固定、回收金额固定或可确定
（三）有明确意图持有至到期投资
有明确意图持有至到期投资是指投资者在取得投资时意图已明 确，除非遇到一些企业所不能控制、预期不会重复发生且难以 合理预计的独立事件，否则将持有到期。
① 持有该金融资产的期限不确定； ② 发生市场利率变动、流动性需求变化、替代投资机会及其投资 收益率变化、融资来源和条件变化、外汇风险变化等情况时，将 出售该金融资产。 ③ 该金融资产的发行方可以按照明显低于其摊余成本的金额清偿； ④ 其他表明企业没有明确意图将该金融资产持有至到期的情况。 即表明企业没有明确意图将金融资产持有至到期。
（２）持有至到期投资部分出售或重分类的金额较大，且不属 于例外情况，使该投资的剩余部分不再适合划分为持有至到期 投资的，企业应将该投资的剩余部分重新分类为可供出售的金 融资产，并以公允价值进行后续计量。
第二节 投资性房地产
房地产是土地和房屋及其权属的总称。房地产中的土地是指土地 使用权，而非土地所有权，因为我国法律规定土地的所有权归国家和集 体所有。房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。用于出租或增值的 房地产就是投资性房地产，它在用途、状态、目的等方面与企业自用的 厂房、办公楼等作为生产经营场所的房地产和房地产开发企业用于销售 的房地产是不同的。
（二）相关利得或损失的处理
以摊余成本计量的持有至到期投资，在发生减值、摊销或终止 确认时产生的利得或损失，应当计入当期损益。
（三）持有至到期投资的重新分类处理
（１）企业因持有意图或能力发生改变，使某项投资不再适合 划分为持有至到期投资的，应将其重新划分为可供出售金融资 产，并以公允价值进行后续计量。
一、投资性房地产及其特征
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的 房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。
二、投资性房地产的范围以及不属于投资性 房地产的项目
投资性房地产的范围包括已出租的土地使用权、持有并准备增值 后转让的土地使用权、已出租的建筑物。
（１）已出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得的、以 经营租赁方式出租的土地使用权。