成都公寓市场调查201705

成都复地明珠置业有限公司 950000.00 ㎡ 120000.00 ㎡ 20% 2.15 1303个 住宅、商业 2016年12月31日整体交房 公寓在售余货约300套
湾流汇公 寓：体量约 7.5万㎡ 住宅：体量约 23万㎡
一期 （住 宅）
二期 （住 宅）
复地金 融岛
交房时间 销售状态
复地湾流汇，40年产权公寓，4月21日开盘至今，已去化284套，去化率 49%。 湾流汇经济技术指

2016年主城区公寓整体成交均价同比上涨8%，但市场整体销售均价9302元/㎡。
注：数据来源于房联网备案数据
Part 2 成都公寓市场调查
城南及市中心在售公寓项目
公寓套数 （套） 337 584 1100 436 1676 391 382 668 1160 854 464 917 1063 769 680 561 1270 累计去化 （套） 317 379 1076 363 978 —— 382 284 408 854 394 707 1032 673 678 234 740 70 210 31 96 2 327 530 24 3276 7 4 1302 1250 74 37 481 46 12 86 384 752 余货套数 （套） 20 205 24 73 698 391 面积区间 （㎡） 77-251 58-110 38-95 89-135 37-55 44-102 89-129 41-78 30-50 51-173 38-75 36-48 47-67 38~81 42-60 8000 57-82 成交均价 （元/㎡） 31000 22000 21000 20000 16500 —— 26000 15000 14500 14500 14500 12000 12000 9000 9000 8000 —— 50 150 52 24 19 11 20 60 —— 95 8 52 5 48 4 12 15 19 5 96 26 整盘月均去化 （套） 5 16 49 13 146 ——
367
1709 3276 3420 280 1512 1384 1041 54 820 1145 220 568
——
1685 —— 3413 276 210 134 967 17 339 1099 208 482
119-700
35-61 40-140 129-185 77-173 57-83㎡ 61-230 70-300 294-444 62-699 65-261 77-93 102/163
客户区域
10% 20% 成都本地 70% 省内二级 城市
复地金融岛：CBD城央岛屿,打造住宅、公寓、酒店、写字楼、商业五大高 端业态
甲级写字 楼：体量约 12万㎡
甲级 写字 楼
超 甲 写 字 楼
复地金融岛经济技术指标
超甲写字 楼：体量约 19万㎡
商业及 MALL：体 量约5.2万㎡
开发商 总占地面 积 总建筑面 积 绿化率 容积率 车位 物业类别
40年 163870.18㎡ 4梯15户 3.5m 11.4m 1： 2 337户 30% 集中式商业 11.5元/㎡.月 2016年12月31日整体 交房
D A1 A1 B F B B B
C C C C C C D
户型 面积 标准层套 数 整栋套数 占比
户型配比 A1（套一） B（套一） C（套一） D（套一） F(套一) 164-173 121-128 77-85㎡ 212㎡ 251㎡ ㎡ ㎡ 2套 44套 13% 4套 88套 27% 6套 143套 40% 2套 42套 13% 1套 20套 7%
家庭为单位，认房认贷，不动产权证满3年才可转让；商品住房项目达到预售条件
后，开发企业在30日内未申请预售许可或不接受预售申报价格指导的，房管部门可 在1年内不受理其预售许可申请。
世家观点：受住宅限购限贷限价利好，成都公寓市场迅速升温
政策市场——商业政策
对商业物业进行规范，进一步明确商办类物业自身的商业和办公用途，严禁商办类 产品改变为居住用途
置业目的
30% 投资 自住
付款方式
35%
70% 65%
一次性 按揭
客户区域
10%
50% 40%
成都本地
北上广深等一线城市 其他
华悦居精装标准：12000元/㎡，交房除电视机、窗帘、床垫、主灯外均已配备 精装标准
入户门 地面 起居室 墙面 顶棚 地面 墙面 厨房 顶棚 橱柜 地面 墙面 卧室 顶棚 壁橱 地面 墙面 顶棚 卫生间 淋浴房 浴缸 坐厕 龙头 开关面板、插座 高级入户门 高级石材 高级木饰面、壁纸 轻钢龙骨石膏板吊顶、刷高级乳胶漆 高级石材 高级石材 轻钢龙骨石膏板吊顶、刷高级乳胶漆 德国品牌：拉丘娜RATIONAL、劳斯LEICHT、奥普菲特、海格 实木复合地板 高级壁纸 轻钢龙骨石膏板吊顶、刷高级乳胶漆 高级壁柜 高级石材 高级石材 轻钢龙骨石膏板吊顶、刷高级乳胶漆 TOTO高级钢化玻璃 TOTO TOTO 科勒、TOTO 施耐德、ABB、西门子
2013年 129.07 85.48
2014年 78.8 65.95
2015年 110.09 54.68
2016年 70.47 78.99

借助整体市场热度，2016年成都主城区公寓供应同比下降36%，销量同比上涨44%，五年来首次出现供销比倒挂。
注：数据来源于房联网备案数据
市场概括——成都主城区公寓价格关系
•
2017年3月23日，限购政策升级，正式将二手房纳入限购范围，限购区域购房资格 审查从1年提升至24个月以上，购房者需有限购区域户籍，除高新南区和天府新区 两个限购区域外，成都新增11限购区域可以交叉购买，不得以补缴社保的方式在限 购区域买房。
•
2017年4月12日，限购政策再次加码，二套贷款首付提高至6成；贷款年限缩短，以
•
在4月21日商办类产品严控政策中，对商办产品改建
类住宅产品几乎“一刀切”：不允许转变为居住用 途、不允许采用住宅布局、不允许接入天然气、水电 气按照商用标准收费、不允许对商务公寓和酒店式公
寓的宣传、不允许虚拟分割，严厉程度为成都楼市历
史罕见。
世家观点：政府可能还将出台系列政策进一步 加强市场管控，抑制投资热度。
——
9000 —— 26000 18500 11000 32000 30000 26000 22000 26000 26000 19000
待售
尾盘 待售 常规销售 常规销售 常规销售 尾盘 常规销售 常规销售 尾盘 尾盘 常规销售
中海新华府MINI
招商小妖精 未来中心
70年
70年 40年
956
469 374
大源
花漾锦江
新川 天府新区 火车南站 神仙树 嘉年华青年城 华润时光里 恒大天际城 凯德天府life 雄飞鑫园名都坚果社区 阿玛尼艺术公寓 恒大广场 望江名门 星汇广场 恒大都会华庭 市中心 西部国际金融中心wifc 富力中心
40年
40年 40年 40年 70年 40年 70年 70年 40年 70年 70年 70年 70年
5#
6#
精装住宅 华悦府 精装公寓华 悦居
4# 自持商业
车位
户数 物业类别 交房时间 销售状态
3800个
649户 住宅、商业 2016年12月31日整体交房 公寓、住宅少量余货在售
银泰 中心
华悦居40年产权公寓，已基本售罄，去化率达到94%；均价35000元/㎡实现 较高价格去化
华悦居经济技术指标
主力户型赏析
主力户型：C型，面积区间：77-85㎡， 合计143套，约占公寓总量的40%
户型特点：
酒店式标准间设计，格局开阔 6m开间，超大采光面和观景面
合理布局空间利用率高
公寓成交客户以投资客为主，付款方式以一次性付款为主；客户来源主 要以成都本地客户为主占比50%,其次为北上广深等一线城市占比40%.
3351F 华尔 道夫 酒店 1031F 华悦 居公 寓
1-9F 自持 商业
公寓产品去化情况 产品 在售楼栋 面积区间 均价（元/㎡） 推售房源 已售房源 剩余房源 去化率 公寓 1# 80-250㎡ 35000 337套 317套 20套 94%
1#
产权年限 总建筑面 积 梯户比 层高 大堂层高 车位配比 户数 公摊面积 建筑类别 物管费 交房时间
销售状态 尾盘 常规销售 已推货源不足 尾盘 常规销售 待售 尾盘 常规销售 常规销售 尾盘 尾盘 尾盘 常规销售 封盘
金融城
誉峰遇见公寓 中国华商金融中心 润富国际998 仁和春天国际公寓 棕榈泉费尔蒙公寓 锦城南府猫先生 蓝润ISC 莱普敦公馆 融创nano公馆 大源欢乐颂 保利锦江小户 一品CG 仁美大源印象 仁美大源印象N°5公寓 中德英伦联邦Appler
市场概括——成都主城区公寓供销情况
供应与销售：借助市场热度，公寓市场销量同比上涨44%
供应 销量 2012-2016年成都主城区公寓市场供销分析
140 120 100 80 60 40 20 0 供应 面积(万㎡) 销量 面积(万㎡)
36% 同比上涨44%
同比下降
2012年 119.93 61.7
394
1套 78套 25%
266㎡
1套 78套 25%
281㎡
1套 78套 25%
370㎡
1套 78套 25%
住宅成交客户以自住为主，付款方式以按揭付款为主；客户来源主要以成都本
地客户为主占比70%,其次为省内二级城市占比20%，省外10%。
置业目的 付款方式
20% 25% 投资 80% 自住 75% 一次性 按揭
582
445 170
374
24 204
30-97
78-129 5ຫໍສະໝຸດ Baidu-75
16000
13500 15500
24
56 6
清水
清水 清水
常规销售
尾盘 常规销售
城南代表性公寓分布
辉盛阁国际公寓 盛捷江畔服务公寓
香格里拉公寓 雅诗阁来福士服务公寓
说 明：
在售 尾盘 待售
高盛金融中心 费尔蒙国际公寓
丰德奥克伍德公寓
板块
项目 银泰中心华悦居 复地金融岛湾流汇
公寓产权 40年 40年 40年 70年 40年 40年 40年 40年 40年 40年 70年 40年 40年 40年 40年 40年 40年
交标 精装 精装 精装 精装 精装 精装 精装 清水 清水 精装 清水 清水 简装 清水 清水 清水 清水 清水 清水 精装 精装 清水 精装 精装 精装 清水 清水 精装 清水
价格：主城区公寓整体均价同比上涨8%，均价约9302元/㎡
2012-2016年成都主城区公寓市场价格分析
12000 10000
8%
8000
6000 4000 2000 0 成交 均价(元/㎡) 2012年 7979 2013年 8414 2014年 10415 2015年 8610 2016年 9302
华悦府住宅基本售罄，去化率达到97%；精装大平层套三、套四产品均价 45000元/㎡
华悦府经济技术指标
产权年限 70年
2932.00㎡ 108480.00㎡ 3梯2户 3.5m 总占地面 积 总建筑面 积 梯户比 层高
住宅产品去化情况
产品
在售楼栋 面积区间 均价（元/㎡） 推售房源 已售房源
住宅
5#、6# 266-394㎡ 45000 312套 302套
公寓市场调查
20170507
Part 1 市场分析
政策市场——限购限贷
中央政府稳楼市态度坚定，地方政府重拳调控，限购限贷限价政策出台多次加码
•
•
2016年11月17日，城南区域启动限购，条件苛刻严格，但是并未导致市场降温。
2017年3月2日，成都市房管局严格各项目取得预售的条件，制定对应指导清水价， 精装价格不能炒股清水价的30%。
城市名人酒店
麦迪逊国际公寓酒店
银泰中心总占地105亩，总建面70.2万㎡，打造有住宅、酒店、公寓、商 业、甲级写字楼5大高端业态
银泰中心经济技术指标
1# 3# 2#
超甲级写字 楼 华尔道夫 酒店
开发商 总占地面 积 总建筑面 积 绿化率 容积率
成都银城置业有限公司 726205.24 ㎡ 70216.20 ㎡ 15% 11.74
标
产权年 限 总建筑 面积 40年 71676.00㎡ 高区6T26户，中区 6T22户 3.3m 上海高地物业管理 有限公司成都分公 司 584户 30% SOHO 8元/㎡.月 2019年6月30日
5#
6#
4-46F 华悦府 住宅
1-3F住 宅底商
物业费
户数 装修情况 建筑类别 交房时间
7元/㎡.月
312户 精装修 超高层
剩余房源
去化率
10套
97%
2016年12月31日整体交 房
户型配比
户型 A1（套四） A2（套三） A3（套三） A4（套四）
A1
A2 A3
A4
面积
标准层套数 整栋套数 占比