英国和德国农村土地管理制度
借鉴德国经验 助推我国全域土地综合整治
借鉴德国经验助推我国全域土地综合整治1. 引言1.1 介绍德国在全域土地综合整治方面的经验德国在全域土地综合整治方面的成功经验主要体现在以下几个方面：德国强调整合城乡土地规划，实现城乡一体化发展。
通过统一规划、准确划定土地用途范围，确保城市与农村地区的协调发展。
德国注重加强土地管理制度建设，建立健全的土地管理体系和监督机制，保障土地资源的合理利用和保护。
德国还积极推动土地综合整治项目，提供各类金融支持和政策激励，促进土地资源的高效利用和可持续发展。
通过这些举措，德国取得了显著成效，为全球土地综合整治提供了有益的借鉴和经验。
1.2 阐述我国土地综合整治面临的挑战我国土地综合整治面临着诸多挑战，其中包括土地利用效率低下、城乡发展不平衡、农村土地闲置浪费现象严重等。
我国土地利用效率低下的问题十分突出。
由于土地资源过度集中利用和浪费，导致部分地区土地资源匮乏，而另一些地区却存在大量未开发利用的土地资源，造成土地资源的不合理配置。
城乡发展不平衡是我国土地综合整治中的重要问题。
随着城市化进程的加快，城市人口持续增长，城市用地不断扩大，而农村地区却存在着大量的“空心化”现象，农村土地资源得不到有效利用，城乡发展失衡日益加剧。
农村土地闲置浪费现象严重，大量农用地被闲置或者随意乱占，导致土地资源的浪费和破坏。
我国在全域土地综合整治方面亟需借鉴国外先进经验，加强土地资源合理利用，实现城乡统一规划，完善土地管理制度，引导土地金融支持，促进城乡一体化发展。
【内容结束】。
2. 正文2.1 德国土地综合整治的成功经验1. 综合规划：德国在土地综合整治方面注重综合规划，将城市规划与乡村规划相结合，实现城乡一体化发展。
通过综合规划，德国有效整合土地资源，保障城乡规划的协调性和一致性。
2. 参与决策：德国注重民众参与土地综合整治决策过程，通过民主参与的方式，确保规划方案符合公众利益，增强社会的认同感和凝聚力。
3. 法律法规：德国建立健全的法律法规体系，规范土地综合整治行为，保障公平公正。
农村宅基地的国际比较研究
研究内容和结构
• 研究内容：本论文主要分为五部分，分别是农村宅基地制度的国际比较研究、 中国农村宅基地制度的现状和问题、国外农村宅基地制度的经验与启示、完善 中国农村宅基地制度的对策建议以及结论与展望。
• 结构安排：第一部分为引言，介绍研究的背景和意义、目的和方法以及内容和 结构；第二部分为农村宅基地制度的国际比较研究，分别介绍美国、日本和韩 国的农村宅基地制度；第三部分为中国农村宅基地制度的现状和问题，介绍中 国当前农村宅基地制度的现状和存在的问题；第四部分为国外农村宅基地制度 的经验与启示，介绍美国、日本和韩国农村宅基地制度的经验和启示；第五部 分为完善中国农村宅基地制度的对策建议，提出完善中国农村宅基地制度的政 策建议；第六部分为结论与展望，总结研究成果，提出未来研究方向和建议。
税收优惠
澳大利亚政府对农村宅基地持有 者给予一定的税收优惠，如减免
房产税等。
03 中国农村宅基地 制度的现状和问 题
中国农村宅基地制度的演变历程
01
古代农村宅基地制度
起源于古代的农村土地制度，以家族聚居为基础，以土地私有制为前提
，以空间权属和继承权为核心。
02 03
近现代农村宅基地制度
在近代以来，随着社会经济的发展和土地制度的改革，农村宅基地制度 也发生了变化。国家开始对农村宅基地进行登记和发证，并逐步推行宅 基地有偿使用制度。
02
随着中国城市化进程的加速，农 村宅基地制度也面临着一系列的 挑战和问题，需要进行深入研究 和分析。
研究目的和方法ຫໍສະໝຸດ 研究目的通过对农村宅基地制度的国际比较研 究，深入探讨不同国家和地区农村宅 基地制度的异同点，为完善中国农村 宅基地制度提供参考和借鉴。
研究方法
采用文献资料调查、案例分析和比较 分析等方法，对不同国家和地区的农 村宅基地制度进行深入研究和分析。
德国现行土地制度
五、德国旧城改建中的土地产权关系调节机制
• 德国的城市规划起源于城建执法事务的发展。
针对旧城改建地区的土地产权问题，德国的建 设法提供了三种解决方法 即土地重划、 地界调整、 强行征购。
六、德国土地管理机构的设置
德国土地管理以地籍管理为核心，联邦基本法规 定，地籍管理属州立法。
土地登记机构，三是土地整理部门。联邦未设统 一的管理机构，各州管理机构在形式上主体可分 为三类：一是地籍管理与测量机构，二是
二、德国的土地先买制度和土地征收制度
• 在德国，凡详细规划区内的土地交易，地方政府 都可以行使一般先买权。除此之外，在一些特定 地区，如再开发区、新开发区等，政府也可以行 使特别先买权。土地的先买价格依照交易价格确 定。 土地征收制度也是实现土地利用规划的 重要手段。 征收土地的补偿价格标准，以政府公布征收时 被征收土地的交易价格为准。
征收程序
• (1)征收申请 (2)口头审理的准备 (3)征收程序的申请 (4)颁发许可 (5)协议的达成
(6)征收机构的决议
三、德国的土地利用规划制度
• 德国的土地利用规划内容因规划范围和等级的不 同分为项目规划和实施计划两种。联邦政府制定 项目规划，地方政府完成项目的实施计划。
土地利用规划机构纵向和横向相结合。纵向为从上向下，联 邦—州—地区—城镇的一条线，各级政府又有其相应的土地 立法和规划部门。横向是指行业之间，如农业、工业、交通 运输、环境规划、水资源管理。 德国的土地利用规划程序为：明确规划目标—分析现状和 土地评价—寻找解决方法并制定规划—规划实施—监测和 重新规划。
四、德国的土地整理制度
• 德国是开展土地整理比较早、土地整理制度完备、 土地整理理论与技术比较发达的国家之一。
近代以来中外各国土地制度的变革
独立战争后
美国殖民地土地私有化，土地所有 权和使用权归个人所有。
西进运动时期
联邦政府向西部扩张，免费或低价 的土地政策鼓励人们向西部迁移。
现代时期
土地利用规划和管理逐渐完善，土 地资源保护和利用受到重视。
英国土地制度变革
封建制度时期
资产阶级革命后
英国实行封建制度，土地被分封给贵族，贵 族对土地拥有绝对的控制权。
土地改革
新中国成立后，进行了大规模的土地改革，通过没收地主的土地和征收农业税等 方式，实现了土地的国有化和集体化。
家庭联产承包责任制
20世纪80年代初，中国开始实行家庭联产承包责任制，将土地分给农民家庭经营 ，极大地激发了农民的生产积极性，推动了农业的发展。
02
外国土地制度变革
美国土地制度变革
殖民地时期
中外各国近代以来土地制度的变革对当前中国农村土地制 度改革的启示
必须坚持土地制度改革，以适应社会经济发展的需要 ；
要充分考虑农民的利益和权益，保证农民的基本收入 和生活来源；
必须加强政府对土地利用的规划和管理，防止过度开 发和滥用；
要注重保护生态环境和自然资源，实现可持续发展。
THANKS
19世纪初的土地改革
拿破仑战争时期，为了满足战争需要，拿破仑推行了一系列土地改革，包括土地集中、租 赁、税费减免等措施。
19世纪中叶的土地改革
法兰西第三共和国建立后，为了解决农村贫困问题，政府推行了一系列土地改革，包括土 地赎买、土地银行、土地分配等措施。
德国土地制度变革
19世纪初的土地改革
普鲁士王国统一德国后，为了实现农业现代化，进行了大规 模的土地改革，包括土地赎买、农民获得自由地权、土地重 新分配等措施。
借鉴德国经验 助推我国全域土地综合整治
借鉴德国经验助推我国全域土地综合整治近年来，我国在土地资源管理和综合整治方面取得了显著进展。
仍然存在诸多问题需要解决，包括土地利用效率低下、土地污染严重、农村土地承包经营权流转难题等。
为了解决这些问题，我国可以借鉴德国的经验，推动全域土地综合整治，提升土地利用效率和保护生态环境。
德国作为世界上工业化程度较高、经济发达的国家，其在土地资源管理和综合整治方面具有丰富的经验。
在德国，土地资源的保护和利用是政府和社会各界共同关注的重要议题，很多经验值得我国借鉴。
德国在土地资源管理方面有着严格的法律法规和政策措施。
德国不仅建立了健全的土地资源管理体系，还制定了一系列法规和政策，包括土地用途管制、土地开发项目审批程序、土地环境保护等。
这些法规和政策的实施，有效地规范了土地利用行为，保护了农田、生态环境和历史文化遗产，促进了土地资源的合理开发和利用。
德国在土地综合整治方面注重生态环境的保护和修复。
德国在城乡建设和农田整治过程中，注重生态环境的保护和修复，提倡生态农业和生态城市建设。
德国政府和社会组织积极开展植树造林、湿地恢复等生态环境保护工作，保护了自然生态系统，改善了环境质量，提升了土地的生态效益。
德国注重土地资源的可持续利用和循环利用。
德国在土地资源开发利用中，注重资源的可持续利用和循环利用，推动循环经济发展。
德国政府鼓励农民采用机械化种植和化肥农药的减量使用，提倡绿色农业和有机农业。
德国还采取了多种措施推动废弃土地的复垦和再利用，提高了土地资源的利用效率。
针对我国土地资源管理和综合整治中存在的问题，可以借鉴德国的经验，推动全域土地综合整治，实现资源的保护和利用的有效平衡。
具体来说，可以从以下几个方面借鉴德国的经验，助推我国全域土地综合整治。
我国可以建立健全的土地资源管理体系和法律法规制度。
在土地资源管理方面，我国应建立完善的土地资源管理体系，建立土地资源利用规划和指标体系，推动土地资源开发和利用的科学规划和合理布局。
土地经济学(第八版)PPT第13章
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1国,中央政府的各部、厅,地方政府,以及供水公司、新城镇开发公司等国营公司, 在进行法定建设时,都具有征收土地的权力。
对征收土地进行补偿的土地征收费,主要根据征收之前的市场价格计算。如果有些土 地在征收之前因要转为公共开发地而造成地价上涨,则原则上补偿价格不包括地价上 涨部分,但某些合理上涨可以考虑。
21世纪土地资源管理系列教材
土地经济学（第八版）
土地经济学
毕宝德
中国人民大学出版社
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目录
英国土地制度 美国土地制度 德国土地制度 日本土地制度 新加坡土地制度 俄罗斯土地制度
土地经济学（第八版）
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英国土地制度
土地经济学（第八版）
21世纪土地资源管理系列教材
21世纪土地资源管理系列教材
13.1.5英国的土地登记制度
土地经济学（第八版）
英国政府土地登记局是统一管理英国城乡土地权属的机构。它早在1862年就设立了, 最初是在自愿的基础上办理登记。1896年一项法令规定,凡土地买卖必须登记,从此土
地登记局成为政府统一从事土地所有权的审查、确认、登记、发证以及办理过户换 证的部门。土地所有权证书载明土地所有人及其土地的面积、边界等自然状况,具有 法律效力。为尊重英格兰人不愿公开私人拥有和利用土地情况的意愿,土地登记局对 登记资料保密,不向外透露,在内部也不按登记的人头统计其先后登记土地的总量。但 是土地登记局保存归档的土地所有权证书副本等资料,免费供应欲买地或租地者所委 托的律师查阅,从而使其能便捷地核实有关土地权属的确凿现状。在土地登记局设立 之前,社会上的土地买卖,如果买方不深知卖方的底细,那么往往要寻找和查阅有关土地 权属沿革的大量历史资料,才能判断是否确为卖方所有,是否已抵押。这就需要耗费大 量的时间和精力,不利于土地交易的有效进行。
世界各国的乡镇管理模式
世界各国的乡镇管理模式乡镇管理是指在国家行政区划中的最基层行政单位。
它在各国的管理体系中都起着非常关键的作用。
不同国家之间的乡镇管理模式存在着差异，这些差异不仅体现在管理机构设置上，还涉及到管理职能、财政状况、服务内容等方面。
本文将分别介绍几个国家的乡镇管理模式，并进行比较和分析。
一、中国的乡镇管理模式中国的乡镇管理模式具有鲜明的特点。
中国的乡镇是城乡结合部的治理单位，既承担农村管理功能，又具备城市管理职责。
中国乡镇的管理机构一般由乡镇人民政府和乡镇人民政府所属的各职能部门组成。
乡镇人民政府是乡镇的行政机关，负责管理乡镇的经济、文化、社会事务。
同时，乡镇人民政府还派出工作队伍进驻农村，负责监督、督促农村基层党组织和村民委员会的工作。
中国乡镇的财政状况相对落后，主要依靠上级政府的财政拨款。
乡镇的主要收入来源是土地出租和农业税收。
乡镇通过自己的财政收入，用于宏观调控、农村基础设施建设等公共事务。
二、美国的乡镇管理模式美国的乡镇管理模式比较分散，每个州、县甚至城市都有自己独立的管理机构和决策权。
乡镇的管理职能相对独立，在市场经济体系中发挥着重要作用。
美国的乡镇管理机构包括乡镇委员会或城市委员会、自治政府和一些专门的机构。
美国的乡镇管理模式强调市场经济的发展和自由竞争，主要通过为企业和市民提供基础设施、公共服务和政策支持来促进经济发展。
在乡镇管理方面，美国注重个人自由和市场机制的发挥，通过公共投资和减税等手段吸引和扶持企业。
三、德国的乡镇管理模式德国的乡镇管理模式具有高度自治性和分权特点。
德国宪法明确规定了乡镇的自治权，乡镇在自己的管理范围内享有相对独立的决策权和管理权。
乡镇议会是乡镇的决策机构，由乡镇居民选举产生。
乡镇议会负责制定和审议乡镇的发展规划、预算、税收、土地规划等决策。
德国的乡镇管理模式强调基层民主和社区参与，乡镇居民在乡镇管理中发挥着积极的作用。
乡镇通过与居民的密切合作，实现乡镇民主的目标，并鼓励居民参与社区事务的决策和管理。
德国的农地产权管理
GUOJI SHIYE 国际视野47农村经营管理2011/02 总第96期德国国土面积35.7万平方公里，人口8241万人，耕地1190万公顷。
德国十分重视对农地产权的保护和管理，东德西德统一后，对原东德的公有农地实行私有化改造，建立了统一的农地产权保护制度。
一是对农地产权交易实行特殊管理。
德国土地绝大部分属于私有，也有一部分实行公有化管理（如国家、州、市镇所有）。
除法律另有规定外，土地所有者对该土地包括地上和地下享有占有、使用、收益、处分等权利，可以自由交易。
但由于农地的特殊性和农业发展的需要，德国对农地所有权的自由交易实行严格限制。
《土地交易法》规定，出让农地所有权，应经地方农业局许可，对可能导致土地分散经营或者细碎、出让价格与土地价值严重背离、改变农地用途的不得批准出让。
二是对农地实行田亩重整。
为解决农地地块分散、不便于机械化作业等问题，从1953年开始，德国实施了田亩重整计划，由参与该计划的农地所有者组成共同体，将不同所有者的农地进行互换、重新登记，并加以平整改造，使之连片成方，促进了农业集约化和规模化。
从1949年到1994年，平均农地经营规模由8公顷提高到29.8公顷。
三是加强对农地租赁的管理。
在原联邦德国，有38%的农地用于租赁经营；现在德国有53%的农地用于租赁经营。
为防止改变农地用途，保护租赁双方当事人的合法权益，在《民法典》规定的基础上，1986年原联邦德国颁布实施了《农地用益租赁交易法》，规定农地租赁实行合同备案制度，租赁期限为12—18年，地租要符合国家规定，并由农业部门定期检查，重点检查德国的农地产权管理租金是否适当、股东或者合伙人是否变动、用途是否改变、是否转租等，并根据检查结果对租赁合同作出调整。
如果承租人两个季度未付租金，或者未经批准转租、改变用途，则要求当事双方解除合同。
四是畅通农地纠纷解决渠道。
德国的农地纠纷主要通过调解和农业法院解决。
调解不是必经程序，主持人由经过考核的专业人士或双方认可的调解人（如市长、农业局官员等）担任，调解不成可向农业法院起诉。
德国土地制度
德国土地制度德国的土地制度是在其宪法规定下进行的，旨在保护土地权益、维护公共利益和实现可持续发展。
德国的土地制度主要包括土地所有权、土地利用规划和土地管理等方面。
首先，德国的土地所有权是受到宪法保护的基本权利。
根据德国宪法第14条，人民有所有权的权利，土地所有权归私人或公共机构所有。
私人土地所有权受到法律保护，私有土地可以自由交易和使用。
在德国，土地可以通过购买、继承、赠予等方式获得所有权，但也受到法律的限制和规范，例如禁止土地用于非法目的或环境破坏等。
其次，德国重视土地利用规划，旨在合理利用土地资源并保护环境。
德国的土地利用规划是在联邦、州和地方政府的协调下进行的。
根据德国宪法第19条，德国公民有权要求土地利用规划，并可以依法参与相关决策。
德国的土地利用规划制定了有关城市规划、农村发展、环境保护等方面的政策和标准，确保土地的合理利用和环境的可持续发展。
此外，德国的土地管理也十分重要。
德国的土地管理由联邦政府、州政府和地方政府共同负责。
联邦政府负责制定土地管理的基本法律，并监督和协调州政府和地方政府的行动。
州政府负责具体地区的土地管理和监督，地方政府负责实施具体的土地管理措施。
德国的土地管理包括土地登记、土地调查、土地评估等方面，旨在确保土地交易的透明和公正。
总的来说，德国的土地制度是建立在法治和公共利益的基础上的。
德国的土地所有权受到宪法保护，私有土地可以自由交易和使用，但也受到法律的限制和规范。
德国注重土地利用规划，目的是合理利用土地资源并保护环境。
德国的土地管理由联邦、州和地方政府共同负责，旨在确保土地交易的透明和公正。
通过健全的土地制度，德国在土地资源的管理和利用方面取得了显著成就，为可持续发展做出了贡献。
主要发达国家的土地流转制度研究
主要发达国家的土地流转制度研究[摘要]美国、英国、德国、日本都是发达国家，在农村土地流转方面取得了显著的成绩，在制度和交易方式均具有代表性。
本文通过研究和分析世界一些国家土地流转的制度、实现途径。
以期能正确认识土地流转问题。
[关键词]土地流转；交易途径；流转制度一、引言国外学者对土地流转的研究主要体现在研究土地交易制度方面。
科斯开创了对土地产权制度研究的先河。
科斯在《社会成本问题》一文中提出，如果交易费用为零或者很小时，无论产权主体属于哪一方、产权制度是否影响交易效率，交易的双方总会设计出实现帕累托最优的制度。
产权越完整，人们越会寻求更加有利的资源利用方式，借以实现资源的有效配置和利用[5]。
阿尔钦、哈德罗·德姆塞茨（1973）对的研究侧重于对土地产权稳定性的研究，他们认为土地产权是土地投资者进行长期投资的重要判断依据。
亚当·斯密、马克思等对地租理论的研究为土地的流转提供了重要的理论依据。
土地流转，就是上地的流动、转变。
从产权的角度讲，由于本身土地不能流动，所以，进入市场交易的只能是土地产权。
土地流转机制是建立在土地产权制度基础上的土地权利和功能的流通制度。
土地流转从本质上来讲就是土地所有者的土地权利全部或部分的从一个权利主体转移到另一个权利主体的过程和活动。
二、发达国家的土地产权制度在英国，土地产权是属于英王的，但这种权利是名义上的权利，土地的保有权是属于私人或者国家的，而土地的流转是在土地的保有权的基础上开展而来的。
即“一个人不能拥有土地本省，只能拥有土地的财产权”。
而美国实行的是公私兼有的多元化土地所有制。
美国政府通过法律对土地产权主体的权利和义务界定的十分清楚。
德国实行的是土地私有制，农民享有土地的产权，可以直接进行买卖。
而日本现行的土地所有制是以个人为主体，多种所有制并存的土地制度。
虽然这几个国家土地的所有的具体方式不同，但他们都有一个明确的产权主体。
这样在土地流转过程中，产权主体就会享有很大的自由。
16世纪英国的土地制度
在16世纪英国的土地制度中，封建土地所有制占主要地位。
国王是最大的封建主，占据了大量的土地。
此外，教会在英国也有大量的土地。
这些封建主将土地分封给贵族、教士和骑士等，形成了一个庞大的封建主阶层。
在这个制度下，领主将土地分封给佃户，佃户需要定期向领主缴纳地租和承担各种义务。
这种封君封臣制度逐渐演化成了层次分明、交叉重叠的多个封建领地。
随着时间的推移，封建领地之间的边界也逐渐模糊，形成了庞大的土地所有权网。
此外，在16世纪英国的土地制度中，庄园法庭也开始运作。
这些法庭负责审理各种案件，维护封建秩序。
佃户之间发生纠纷时，庄园法庭是解决争议的主要机构之一。
总的来说，16世纪英国的土地制度是一种以封建土地所有制为基础，以封君封臣制度为特征的制度。
在这个制度下，土地的分配和权利的归属是通过层层分封和法律规定的契约来实现的。
然而，随着资本主义的发展和工业革命的兴起，这种土地制度逐渐被打破和取代。
德国的土地整理模式
德国的土地整理模式作者：周同来源：《国土资源导刊》2013年第08期如今德国的土地整理已经转型为集农业规模化集中经营、生态环境保护、水资源利用与保护、村镇革新、城镇区域发展等为一体，实现农村区域整体可持续发展的模式。
德国位于欧洲中部，总人口7910万，是欧洲人口密度最大的国家之一。
国土面积35.7万平方公里，其中，农用地占国土面积的53.5%，森林覆盖率达到29.5%。
梅克伦堡·前波美拉尼亚州位于德国东北部。
它是由原梅克伦堡州约三分之二的区域以及普鲁士时期的波美拉尼亚州西部，还有普里格尼茨的一部分地区和北部的乌克马克组成。
二战后的德国，分裂为德意志联邦共和国（西德）和德意志民主共和国（东德）。
东德地区农业生产力低下。
大批德国居民被波兰、匈牙利等东欧国家驱逐。
新移民迁返东德后，为了维持生计，在境内开荒进行农业生产，田块在人为影响下，逐渐零乱、破碎。
为了提高粮食产量，德国政府无偿占用大片森林组织开展农业生产。
在缺少相关制度政策的约束下，大量权属纠纷频繁涌现，大批植被被破坏，水土流失现象日趋严重，自然灾害频发，生态环境受到严重威胁。
为有效缓解各类威胁与矛盾，德国政府组织开展土地整理，先后经历了三个阶段。
整理目的从最初的“提高农地生产力，确保国家粮食安全”到“确认土地权属，推进农地集约规模化经营”，再到“缩短城乡差距，推进区域化可持续发展”。
如今德国的土地整理已经从单纯的促进农业生产，保障国民粮食安全成功转型为集农业规模化集中经营、生态环境保护、水资源利用与保护、村镇革新、城镇区域发展等为一体的农村区域整体可持续发展。
德国东部地区土地整理特点完备的法律体系保障土地整理事业的深入推进。
经过六十多年的发展，在借鉴德巴伐利亚州土地整理发展历程的基础上，德国东部地区逐步形成了其自身特有的法律体系。
主要包括：欧盟农村发展指导手册（2008-2013）、德联邦宪法、德联邦土地整理法以及德国东部地区农业调整法案等。
世界各国土地产权制度
世界各国土地产权制度2010-07-02 13:18:07| 分类：默认分类| 标签：|字号大中小订阅世界各国土地产权制度及其借鉴(2010-2-3 14:20:02)英国古典经济学家威廉·配第曾有名言“土地是财富之母”，美国石油大王洛克菲勒也曾经发出“美国的主要财富都来源于土地”的感慨，土地的重要性不言而喻。
土地产权则是指以土地所有权为核心的土地财产权利的总和，由于国情及历史原因，世界各国的土地产权制度不尽相同。
例如我国实行的是土地公有制，城市的土地属于国家所有，土地的所有权由国务院代表国家行使，农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。
在中国购买房产普通住宅土地使用年限为70年，商业用地年限为50年。
而海外地产的土地产权形式则90％以上为永久业权、世代相传。
国外的产权形式主要分为两种：一是永久业权，另一种为租借权。
永久业权是指当购买一套别墅时，在产权证上所登记内容为土地的边界、面积及土地范围内所有物业的产权拥有者，无使用及租用年限限定；如购买的是一套公寓，业主所购买的不仅仅是此项物业，还包括此房产所占这块土地上1／N的不可分割的永久产权和此套房产所在的空间永久使用权。
这两种产权证书均由专业的测量师出据报告，并由政府房产局颁发产权证。
土地租借权又分为两种：一种是有年限的租借权，土地契约中明确表明租借期限，每年租金多少，及是否有续约权。
另一种是无限的永久租借权，此形式多发生在土地位置相当罕有地块上，原有的大业主希望卖了土地后，以后每年仍有一定的固定收入。
租借人每年均须依租约付一定的土地租金，从而永远拥有此土地使用权。
所以实际上这类永久租借地与永久业权土地意义上区别不大。
一、英国的土地产权制度英国的土地制度历史悠久，体系完整。
在英国、英联邦国家和地区，全部的土地从法律上都归英王或国家所有。
也就是说英王是唯一的绝对的土地所有人，个人、企业和各种机构团体仅拥有土地的使用权。
发达国家乡村治理模式
发达国家乡村治理模式8大发达国家乡村治理模式日本、德国、加拿大和韩国在实现城乡一体过程中，有哪些成功的模式？1 因地制宜型：日本造村运动日本乡村挖掘本地资源、尊重地方特色为典型特点日本因地制宜型模式是指在乡村治理中，以挖掘本地资源、尊重地方特色为典型特点，通过因地制宜地利用乡村资源来发展和推动农村建设，最终实现乡村的可持续性繁荣，以日本的造村运动最为典型。
治理背景：二战后，日本政府为了提升社会发展的速度，实行了一套城市偏向政策，注重发展城市工业，片面追求经济发展，以求快速推动整个国家的繁荣。
在这种策略引导下，势必会导致城乡发展的不均衡，造成农村发展的落后。
为了振兴农村，实现城乡一体化目标，大分县前知事平松守彦率先在全国发起了以立足乡土、自立自主、面向未来的造村运动。
在政府的大力倡导与扶持下，各地区根据自身的实际情况，因地制宜地培育富有地方特色的农村发展模式，形成了为世人称道和效仿的“一村一品”。
日本农田收获艺术雕塑日本“一村一品”成功之道：首先，日本政府根据本国的地形特点、自然条件状况，培育了独具特色的农产品生产基地，譬如水产品产业基地、香菇产业基地、牛产业基地等。
其次，为了提升农产品的附加值，政府采取对农、林、牧、副、鱼产品实行一次性深加工的策略。
再次，充分发挥日本综合农协的作用，在农产品的生产、加工、流通和销售环节建立产业链，促进产品的顺利交易。
接着，通过完善教育指导模式，开设各类农业培训班、建立符合农民需求的补习中心，提高农民的综合素质和农业知识。
最后，政府对农业生产给予大量补贴和投入，支持农村发展。
造村运动振兴了日本农村经济，促进了日本农业现代化的实现。
日本造村运动经验总结因地制宜型模式在具体的乡村治理实践中，非常讲究具体问题具体分析的思路，通过整合和开发本地传统资源，形成区域性的经济优势，从而打造富有地方特色的品牌产品。
从当前农村发展的现状来看，很难找到适用于各地区的标准化乡村治理模式，因此，因地制宜型的乡村治理能够充分发挥本地优势，有利于提升乡村社会的整体效益。
国外农村土地整治的主要经验及对我国的启示
国外农村土地整治的主要经验及对我国的启示周英陕西省土地工程建设集团有限责任公司渭北分公司，陕西西安 710075[摘要]农村土地整治是有效推动土地、劳动力、资金等要素流动，促进城乡产业互动，破除城乡二元社会经济结构，推进乡村可持续发展的重要平台。
本文试图在乡村可持续发展、城乡统筹发展等战略指引下，通过介绍德国、日本、英国和荷兰实施农村土地整治的历程及成功经验，分析在加快发展现代农业、进一步增强农村发展活力的形势下，从整体性治理视角，从土地整治规划、审批、施工及开发利用多个环节总结经验启示，以期进一步提高农村土地经济密度，为农业创新升级、生态环境保护和城乡均衡发展提供政策建议。
[关键词]土地整治；城乡均衡；乡村振兴；经验；启示DOI：10.33142/sca.v5i8.3159 中图分类号：F301 文献标识码：AThe Main Experience of Foreign Rural Land Improvement and Its Enlightenment to Our CountryZHOU YingWeibei Branch of Shaanxi Provincial Land Engineering Construction Group Co., Ltd., Xi'an, Shaanxi, 710075, ChinaAbstract: Rural land consolidation is an important platform to effectively promote the flow of land, labor, capital and other elements, promote the interaction between urban and rural industries, break the urban-rural dual social and economic structure, and promote the sustainable development of rural areas. This article is trying to rural sustainable development, urban and rural development as a whole, such as strategy under the guidance, through the introduction of Germany, Japan, Britain and the Netherlands in the course of implementing rural land renovation and successful experience, analysis on speed up the development of modern agriculture, to further enhance the vitality of rural development situation, from the perspective of holistic governance, from the land management planning, the examination and approval, the construction and the development and utilization of multiple link summing up experience and enlightenment, in order to further improve the rural land economic density, upgrade for agricultural innovation, ecological environment protection and the balanced development between urban and rural areas to provide policy recommendations.Keywords: land consolidation; urban-rural balance; rural revitalization; experience; inspiration引言综合国内多位学者关于农村土地整治的概念及内涵，本文采用公允标准进行定义。
德国土地制度
德国土地制度引言德国作为欧洲国家之一，其土地制度在维护土地所有权和农业发展方面具有重要意义。
本文将介绍德国土地制度的基本概念、组织与管理、土地利用与规划以及对农业发展的影响等方面内容。
1. 德国土地制度的基本概念德国的土地制度主要涉及土地所有权、土地分配与土地利用的组织和管理。
在德国，土地被视为私人财产，并受到法律的保护。
土地可以作为财产进行交易、继承和转让。
2. 德国土地组织与管理德国的土地组织与管理主要包括土地登记、土地调查与评估以及土地使用权的管理。
土地登记是德国土地制度的基础，它记录了土地的权属、用途和限制。
土地调查与评估用于确定土地的实际价值和潜力。
土地使用权的管理涉及到土地的分配和规划，确保土地资源的合理利用和保护。
3. 德国土地利用与规划德国注重土地的合理利用与规划，以平衡经济发展和自然保护之间的关系。
土地利用规划主要包括城市土地利用规划和农村土地利用规划。
城市土地利用规划旨在合理安排城市建设用地，提高城市功能和居民生活。
农村土地利用规划则关注农业生产和乡村发展的需要，保护农田和农村环境。
4. 德国土地制度对农业发展的影响德国的土地制度对农业发展具有重要影响。
一方面，土地制度的保护性措施和土地使用规划，为农业生产提供了稳定的土地资源和良好的环境条件。
另一方面，土地制度促进了农业结构的调整和农业现代化的发展。
它鼓励土地的集约化利用和农业技术的进步，促进农业的高效、可持续发展。
5. 德国土地制度的问题与挑战尽管德国的土地制度有诸多优势，但也面临一些问题与挑战。
其中包括土地分配不公平、土地资源浪费和土地利用冲突等。
为应对这些问题，德国政府需要不断完善土地制度，加强土地管理和监督，并采取有效的措施解决土地利用冲突问题。
结论德国土地制度在土地所有权和农业发展方面具有重要意义。
其基本概念、组织与管理、土地利用与规划以及对农业发展的影响等方面内容为我们了解德国土地制度提供了基础信息。
尽管在面临一些问题与挑战，但通过不断完善土地制度和加强土地管理，德国可以进一步促进农业的高效、可持续发展。
英国和德国的农村土地制度
英国和德国的农村土地制度英国和德国的农村土地制度发表日期：2021年9月16日出处：中国农经信息网作者：佚名本页面已被访问 269 次一、英国建立了严格的农地保护制度和高效的农场经营制度英国国土面积狭小，人多地少。
2021年，国土总面积24.4万平方公里，人口6036万，耕地面积573万公顷，人均耕地0.095公顷（1.42亩），与我国人均耕地面积相近。
目前，英国农业已高度现代化，2021年GDP中农业份额占0.5%，就业人数中农业就业份额占1%，农业劳动生产率和土地产出率长期位居世界前列。
二战前，英国对耕地基本不予保护，所需农产品主要依赖盟国和殖民地进口。
二战以后，伴随海外殖民地纷纷独立和国内城市化、现代化建设的发展，英国日益重视本国农业发展，加强农地保护和管理，促进农业经营方式转变。
一是将改变农业用地用途的权利由政府行使。
1947年英国颁布实施了《城镇和乡村规划法》，规定私有土地变更农业用途，必须向政府缴税，从此土地私有者失去了擅自变更农业用途的权利。
其后，还陆续制定了《新城镇法》、《村庄土地法》等一系列法律，进一步强化用途管制。
二是建立农地质量评价和规划管制制度。
英国农业部从1966年开始进行农地质量评价，建立了农业土地分类系统，后经多次修订，现已成为农用地转为建设用地许可的基础和经济建设的战略指导。
目前，他们正通过实施乡村发展纲要和国家发展规划，强化对农业用地特别是优等农业用地的保护。
三是多元化解决农地纠纷。
发生农地纠纷，当事人可以通过以下渠道解决：最高法院和苏格兰郡法院受理土地所有权和继承权争议，下属法院受理地主与佃农争议；苏格兰土地裁判所与英格兰和威尔士土地裁判所受理征地补偿争议、土地登记争议等；农用地裁判所受理农业用地经营活动中的有关争议，独立行使裁判权，成员分别由土地所有者和承租者组织的代表组成。
英国的土地裁判制度属于行政裁判，根据法律设立，既不属于法院，也不属于行政系统，工作经费由行政机关保障，裁判活动独立进行，主席由大法官任命，成员由部长任命，但部长不能解除裁判所成员的职务。
德国农业和农村发展政策特点及启示
德国农业和农村发展政策特点及启示刘英杰【摘要】德国国土总面积35.6万平方公里中,约一半用于农业生产。
农畜产品种类繁多,质量优异,主要农作物有小麦、大麦、燕麦、黑麦、马铃薯和甜菜等,畜牧业多饲养乳用、肉用牲畜。
农产品可满足本国90%左右的总需求,扣除从国外进口的饲料,自给率约80%。
德国是一个高度发达的工业国,农业生产效率也非常高。
2002年,每位德国农民养活的人口为124人。
尽管全日制务农人数由1960年的240万人下降到了2002年的不足60万人,但德国仍是欧盟国家中仅次于法国和意大利的第三大农产品生产国。
一、德国农业和农村发展政策特点德国的农业和农村发展政策具有许多特色。
在欧盟的共同农业政策框架指导下,德国把农业和农村发展定位在更为…【关键词】德国农业；农村发展；政策特点；生态农业；农业和农村；共同农业政策；农业合作社；德国政府；生态环境保护；启示德国国土总面积35.6万平方公里中，约一半用于农业生产。
农畜产品种类繁多，质量优异，主要农作物有小麦、大麦、燕麦、黑麦、马铃薯和甜菜等，畜牧业多饲养乳用、肉用牲畜。
农产品可满足本国90%左右的总需求，扣除从国外进口的饲料，自给率约80%。
德国是一个高度发达的工业国，农业生产效率也非常高。
2002年，每位德国农民养活的人口为124人。
尽管全日制务农人数由1960年的240万人下降到了2002年的不足60万人，但德国仍是欧盟国家中仅次于法国和意大利的第三大农产品生产国。
一、德国农业和农村发展政策特点德国的农业和农村发展政策具有许多特色。
在欧盟的共同农业政策框架指导下，德国把农业和农村发展定位在更为广义和重要的位置上。
除了为本国提供食物以外，还具有以下重要功能：保护自然资源，特别是物种的多样性、地下水、气候和土壤；美化乡村景观，为人们提供舒适的生活、休息场所；为工商业提供原材料，为能源部门提供能源。
基于以上的定位，德国的农业和农村发展政策重视环境保护、财政支持、农地合并、村镇建设和可持续发展等。
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英国农村土地制度及对我国农村土地制度的借鉴
一、英国建立了严格的农地保护制度和高效的农场经营制度
英国国土面积狭小，人多地少。
2005年，国土总面积24.4万平方公里，人口6036万，耕地面积573万公顷，人均耕地0.095公顷（1.42亩），与我国人均耕地面积相近。
目前，英国农业已高度现代化，2007年GDP中农业份额占0.5%，就业人数中农业就业份额占1%，农业劳动生产率和土地产出率长期位居世界前列。
二战前，英国对耕地基本不予保护，所需农产品主要依赖盟国和殖民地进口。
二战以后，伴随海外殖民地纷纷独立和国内城市化、现代化建设的发展，英国日益重视本国农业发展，加强农地保护和管理，促进农业经营方式转变。
一是将改变农业用地用途的权利由政府行使。
1947年英国颁布实施了《城镇和乡村规划法》，规定私有土地变更农业用途，必须向政府缴税，从此土地私有者失去了擅自变更农业用途的权利。
其后，还陆续制定了《新城镇法》、《村庄土地法》等一系列法律，进一步强化用途管制。
二是建立农地质量评价和规划管制制度。
英国农业部从1966年开始进行农地质量评价，建立了农业土地分类系统，后经多次修订，现已成为农用地转为建设用地许可的基础和经济建设的战略指导。
目前，他们正通过实施乡村发展纲要和国家发展规划，强化对农业用地
特别是优等农业用地的保护。
三是多元化解决农地纠纷。
发生农地纠纷，当事人可以通过以下渠道解决：最高法院和苏格兰郡法院受理土地所有权和继承权争议，下属法院受理地主与佃农争议；苏格兰土地裁判所与英格兰和威尔士土地裁判所受理征地补偿争议、土地登记争议等；农用地裁判所受理农业用地经营活动中的有关争议，独立行使裁判权，成员分别由土地所有者和承租者组织的代表组成。
英国的土地裁判制度属于行政裁判，根据法律设立，既不属于法院，也不属于行政系统，工作经费由行政机关保障，裁判活动独立进行，主席由大法官任命，成员由部长任命，但部长不能解除裁判所成员的职务。
四是促进自营农场的发展。
在过去相当长时期内，租佃制农场是英国农业的主要经营形式。
进入20世纪以来，政府不断通过立法、财政补贴等方式，限制地主权利，发展了自营农场，促进农业规模经营。
1906年《农业持有地法》规定，地主不得干涉农场主如何使用租佃的土地；1941年《农业法》规定，农场主可获得终身租期；197 6年又将租期延长到租地农场主死后的两代人；1986年在坚持赋予租地农场主终身租赁权和两代继承权的同时，对租金实行三年一次评估调整，防止租金过高。
经过上百年的调整，在限制地主权利的同时，也限制了租佃制农场的发展（1995年英国政府废除了佃农终身土地租赁权），并催生和发展了自营农场。
当前，租赁经营的农场仅占农场总数的16%，自营或者以自营为主的农场已占农场总数的84%。
农场的平均经营规模由1895年的32公顷提高到目前的70公顷（其中
一半以上的耕地由经营规模超过120公顷的农场经营），自营农场经营成为英国现代农业最基础的经营形式。
二、对我国农村土地制度变革的借鉴
随着经济全球化进程的加快，我国农业和农村工作面临着新的机遇和挑战。
学习借鉴英国的经验和做法，对扩大我国农业的国际参与度，繁荣农村经济，提高农民收入，建立和谐社会等方面有着积极意义。
（一）始终尊重和保护农民的土地权利
英国与我国同是人多地少的国家。
从他们近现代一百多年的发展历程看，保护农地与推进现代化建设并不矛盾，保护农民土地权利与发展规模经营也不矛盾，坚持家庭经营与建设现代农业更不矛盾。
他们的丰富实践和历史经验启示我们，在传统农业向现代农业转型的重要时期，不能随意调整和改变农村土地承包关系，不能急于求成盲目推动土地流转，要毫不动摇地长期坚持农村基本经营制度，切实尊重和保护农民承包土地的各项权利，稳步促进农业经营方式转变，发展现代农业。
（二）加快改革健全农地保护制度
英国等发达国家对农地实行用途转变许可和规划控制，有效地保护了农地资源，实现了农业与城镇化、工业化统筹协调发展。
除执法严格、管理规范外，一个重要原因是这两项制度建立在农地质量评价和加强农地监管的基础上。
加强我国农地保护和管理，健全农地保护制度，可从以下两个方面进一步探索。
一是建立农业用地质量评价制
度。
开展农业用地质量分等定级调查，加快基本农田到户入证和落实到具体地块、图件等工作，尽快制定农业用地保护规划，并作为其他城乡建设和用地许可的基础。
同时，对补充耕地，要落实国土资源部门与农业部门的联合确认制度。
二是健全农业用地转变用途许可制度。
由于农业用地的特殊性，英国农业部门对农地转变用途负有监管职责。
目前，我国已经明确林地、草原用途转变须经林业、草原行政主管部门许可。
鉴于耕地对粮食安全的极端重要性，建议对耕地改变用途，也实行经农业部门许可的制度。
（三）完善土地承包经营权流转管理
虽然我国与英国的农地制度不同，但他们的农地产权交易管理制度和经验，启示我们要加强土地承包经营权流转管理，以保证现代农业建设健康顺利进行。
一是完善土地承包经营权流转制度。
着重完善土地承包经营权转让、租赁和合同管理制度，建立农业用途审查制度，明确转让对象、租赁期限、农业用途认定等问题，将土地承包经营权流转合同的审批、备案部门由发包方调整为乡镇人民政府和县级农业行政主管部门，并对流转合同履行情况实行定期检查。
二是注意解决承包地块细碎问题。
开展土地承包经营权流转试验，组织承包农户通过土地承包经营权互换，并结合农田整治和发展农民专业合作社，探索在承包农户分散经营的基础上推进农业机械化和农业经营规模化。
（四）加快建立农村土地承包仲裁制度
英国的土地裁判所是从本国实际出发建立的农地纠纷解决制度。
我国各地通过开展农村土地承包仲裁试点，探索建立了乡村调解、县
市仲裁、司法保障的农村土地承包经营纠纷调处机制，为建立中国特色农村土地承包仲裁制度奠定了实践基础。
当前，在积极推进农村土地承包仲裁立法的同时，要加强土地承包仲裁规范管理，加快配套法规制度建设，大力培训仲裁员，完善多元化的土地承包纠纷调处机制，为土地承包仲裁法律正式实施奠定基础。