铁东区住宅项目市场分析报告_50p_前期策划
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目前四平三大支柱产业为现代装备制造、农产品 加工和能源产业。
第一产业 第二产业 第三产业
合计
2012年四平市产业结构 产值（亿元） 283.8 516.9 321.9 1122.6
占比 25% 46% 29% 100%
城市背景分析
【人口情况】 ——总量低、负增长将制约四平房地产发展
2012年四平全市总人口数量约为336.3万人，市区总人口数
吉林省主要城市2012年GDP排名（亿元）
吉林省主要城市2012年人均GDP排名（元）
平均值1512
1126
平均值46490
数据来源：吉林省及四平市国民经济和社会发展统计公报
城市背景分析
【资产投资】
2012年四平的固定资产投资588.5亿元，房地产开发投资58.7亿元，占比10%。 房地产投资逐年递增但占比较低，房地产业并不强势，处于初期发展阶段。
增，同时期商品房销售面积相对施工面积占比逐年减少，市场潜在供应量持续放
大
潜在供应量将继续放大： 11年开始全市商品房施工面积的大幅增 长，以目前市场去化能力来计算，未来3 到5年市场存在大量潜在供应，市场供求 存在失衡风险，竞争将趋于白热化；
2007-2012年四平全市商品房施工、销售面积分析
截至2012年底，四平全市未来待入市和 存量商品房面积之和，估计至少高达600 万平方米。以每套房面积100 ㎡计，未 来1-2年将有6万套的新品供应。
四平2012年住宅供需表现
四平2012年商业供需表现
四平房地产市场
四平市区商品房
2012年成交均价达到3941元/㎡ 但增幅出现下降
2007-2012年四平市区商品房成交均价
市区商品房成交均价维持上涨： 四平市商品房平均销售价格近年来呈持 续走高态势。至2012年底，成交均价达 到3941元/ ㎡，相较2007年，增长了 2.6倍；
2007－2011年，四平市流动人口数量迁 出人口自2008年开始不断增加，而迁入 人口2011年明显减少，远低于迁出人口
四平2007-2011年流动人口情况
城市背景分析
城市小结
1.城市区位度：四平是吉林、黑龙江及内蒙东部地区通向沿海口岸和 环渤海经济圈最近的城市和必经之路，两省省会城市间最主要的城 市，发展潜力和空间巨大。
四平市2006-2011年社会固定资产、房地产开发投资
亿元
2011年吉林省主要城市投资对比
亿元
数据来源：吉林省及四平市国民经济和社会发展统计公报
城市背景分析来自百度文库
【产业结构】第二产业为主，在产业结构中处于强势的地位。
第三产业发展较慢，比例一直保持在 30%左右，侧面表明房地产发展缓 慢，对第三产业的带动作用微弱。
四平人口总量低，2012年市区人 量为60.3万人，总人口和市区人口相比2011年有所减少。
口仅为60.3万人 流动人口近年呈现负增长趋势
2006-2011年，四平市人口数量整体增长缓慢，人口的缓慢 增长和城区人口少在一定程度上制约了四平房地产的发展 ，但是另一方面四平房地产投资的快速增长，使得目前四 平市房地产市场出现供大于求的现象
2.经济水平和结构：四平的城市经济水平处于省内第四的位置，但第 二产业在产业结构中占据绝对优势。
3.房地产投资：占固定资产投资比例较低，房地产业并不强势，处于 初期发展阶段。
4.人口状况：人口总量低且流动人口负增长将制约四平房地产发展。
四平房地产市场
四平房地产市场
【土地市场】
2010年开始，四平土地成交量逐渐翻倍，持续放量。 2012年土地出让面积为126万平米，建筑面积达314万平米，平均容积率为2.5
吉林四平市铁东区项目市场分析报告
2013年9月8日
目录
城市背景分析 四平房地产市场分析 区域板块分析 项目认知和建议
城市背景分析
城市背景分析
【城市经济】
2012年四平全年实现地区生产总值1122.6亿元，按可比价格计算比上年增长 12.3%。经济形势良好，全省占比8.72%，省内位居第四位；
人均GDP产值为35023元，增长速度有所减缓，省内排名靠后。
四平房地产市场
【供需分析】——市区商品房
2012年市区商品房供应量翻倍，达到168.6万平米 但市场大环境影响，成交量仅为50.3万平米，开始出现萎缩
2010年市区商品房成交量大于 供应量，2011年开始成交量逐 渐萎缩，供需关系逆转。
2012年供应量大幅度上涨，供 应量较为低迷，整个市场出现 明显的“供大于求”。
2007-2012年四平市区商品房供应量和成交量分析
四平房地产市场
2012年市区商品住宅与商业整体表现为供大于求
商品住宅：2012年商品房住宅供应量为147.4万平米，同比增长119%；成交量为45.6万平米， 同比下降7%；整体比例来看，明显供大于求。
商业：2012年商业整体供应量为17万平米，成交量为3.01万平方米，同样供大于求。
2007-2012四平市土地出让情况
四平房地产市场
【施工竣工情况】
2012年四平全市房地产投资额达58.7亿元，商品房新开工面积为527.6万平米， 而竣工面积为126.1万平米，仅占施工量的23%，开工竣工比例存在失衡。
四平全市商品房施工量保持了较快的增长，随 着多个开发区建设的正式启动，仅2011－2012 年两年内施工面积增幅出现明显增大，2012年 商品房施工面积达527.6万㎡，单年增幅均在 40％以上
商品房竣工量逐年递增，竣工面积比例较低， 2012年仅占施工面积的23%，竣工与施工存在 一定失衡
2007-2012年全市房屋施工竣工面积分析
四平房地产市场
【供需分析】——全市商品房
2012年四平商品房销售面积为182万平米。
四平全市商品房销量09年开始保持平稳甚至出现负增长，施工面积却持续递
四平产业格局以二产为主，一、三产比重相当， 近年工业的产值占GDP比例始终占到40%以上， 2011年第二产业对四平经济增长的贡献率达到 65.8%，占据绝对优势，四平目前是以二产为主的 传统工业城市；
目前阶段，第三产业要取代第二产业在产业结构 中的优势地位，还有比较大的难度。工业明显的 结构优势地位、人均收入水平及消费水平较低、 人口数量少是制约四平第三产业所占比重上升不 快的原因；
第一产业 第二产业 第三产业
合计
2012年四平市产业结构 产值（亿元） 283.8 516.9 321.9 1122.6
占比 25% 46% 29% 100%
城市背景分析
【人口情况】 ——总量低、负增长将制约四平房地产发展
2012年四平全市总人口数量约为336.3万人，市区总人口数
吉林省主要城市2012年GDP排名（亿元）
吉林省主要城市2012年人均GDP排名（元）
平均值1512
1126
平均值46490
数据来源：吉林省及四平市国民经济和社会发展统计公报
城市背景分析
【资产投资】
2012年四平的固定资产投资588.5亿元，房地产开发投资58.7亿元，占比10%。 房地产投资逐年递增但占比较低，房地产业并不强势，处于初期发展阶段。
增，同时期商品房销售面积相对施工面积占比逐年减少，市场潜在供应量持续放
大
潜在供应量将继续放大： 11年开始全市商品房施工面积的大幅增 长，以目前市场去化能力来计算，未来3 到5年市场存在大量潜在供应，市场供求 存在失衡风险，竞争将趋于白热化；
2007-2012年四平全市商品房施工、销售面积分析
截至2012年底，四平全市未来待入市和 存量商品房面积之和，估计至少高达600 万平方米。以每套房面积100 ㎡计，未 来1-2年将有6万套的新品供应。
四平2012年住宅供需表现
四平2012年商业供需表现
四平房地产市场
四平市区商品房
2012年成交均价达到3941元/㎡ 但增幅出现下降
2007-2012年四平市区商品房成交均价
市区商品房成交均价维持上涨： 四平市商品房平均销售价格近年来呈持 续走高态势。至2012年底，成交均价达 到3941元/ ㎡，相较2007年，增长了 2.6倍；
2007－2011年，四平市流动人口数量迁 出人口自2008年开始不断增加，而迁入 人口2011年明显减少，远低于迁出人口
四平2007-2011年流动人口情况
城市背景分析
城市小结
1.城市区位度：四平是吉林、黑龙江及内蒙东部地区通向沿海口岸和 环渤海经济圈最近的城市和必经之路，两省省会城市间最主要的城 市，发展潜力和空间巨大。
四平市2006-2011年社会固定资产、房地产开发投资
亿元
2011年吉林省主要城市投资对比
亿元
数据来源：吉林省及四平市国民经济和社会发展统计公报
城市背景分析来自百度文库
【产业结构】第二产业为主，在产业结构中处于强势的地位。
第三产业发展较慢，比例一直保持在 30%左右，侧面表明房地产发展缓 慢，对第三产业的带动作用微弱。
四平人口总量低，2012年市区人 量为60.3万人，总人口和市区人口相比2011年有所减少。
口仅为60.3万人 流动人口近年呈现负增长趋势
2006-2011年，四平市人口数量整体增长缓慢，人口的缓慢 增长和城区人口少在一定程度上制约了四平房地产的发展 ，但是另一方面四平房地产投资的快速增长，使得目前四 平市房地产市场出现供大于求的现象
2.经济水平和结构：四平的城市经济水平处于省内第四的位置，但第 二产业在产业结构中占据绝对优势。
3.房地产投资：占固定资产投资比例较低，房地产业并不强势，处于 初期发展阶段。
4.人口状况：人口总量低且流动人口负增长将制约四平房地产发展。
四平房地产市场
四平房地产市场
【土地市场】
2010年开始，四平土地成交量逐渐翻倍，持续放量。 2012年土地出让面积为126万平米，建筑面积达314万平米，平均容积率为2.5
吉林四平市铁东区项目市场分析报告
2013年9月8日
目录
城市背景分析 四平房地产市场分析 区域板块分析 项目认知和建议
城市背景分析
城市背景分析
【城市经济】
2012年四平全年实现地区生产总值1122.6亿元，按可比价格计算比上年增长 12.3%。经济形势良好，全省占比8.72%，省内位居第四位；
人均GDP产值为35023元，增长速度有所减缓，省内排名靠后。
四平房地产市场
【供需分析】——市区商品房
2012年市区商品房供应量翻倍，达到168.6万平米 但市场大环境影响，成交量仅为50.3万平米，开始出现萎缩
2010年市区商品房成交量大于 供应量，2011年开始成交量逐 渐萎缩，供需关系逆转。
2012年供应量大幅度上涨，供 应量较为低迷，整个市场出现 明显的“供大于求”。
2007-2012年四平市区商品房供应量和成交量分析
四平房地产市场
2012年市区商品住宅与商业整体表现为供大于求
商品住宅：2012年商品房住宅供应量为147.4万平米，同比增长119%；成交量为45.6万平米， 同比下降7%；整体比例来看，明显供大于求。
商业：2012年商业整体供应量为17万平米，成交量为3.01万平方米，同样供大于求。
2007-2012四平市土地出让情况
四平房地产市场
【施工竣工情况】
2012年四平全市房地产投资额达58.7亿元，商品房新开工面积为527.6万平米， 而竣工面积为126.1万平米，仅占施工量的23%，开工竣工比例存在失衡。
四平全市商品房施工量保持了较快的增长，随 着多个开发区建设的正式启动，仅2011－2012 年两年内施工面积增幅出现明显增大，2012年 商品房施工面积达527.6万㎡，单年增幅均在 40％以上
商品房竣工量逐年递增，竣工面积比例较低， 2012年仅占施工面积的23%，竣工与施工存在 一定失衡
2007-2012年全市房屋施工竣工面积分析
四平房地产市场
【供需分析】——全市商品房
2012年四平商品房销售面积为182万平米。
四平全市商品房销量09年开始保持平稳甚至出现负增长，施工面积却持续递
四平产业格局以二产为主，一、三产比重相当， 近年工业的产值占GDP比例始终占到40%以上， 2011年第二产业对四平经济增长的贡献率达到 65.8%，占据绝对优势，四平目前是以二产为主的 传统工业城市；
目前阶段，第三产业要取代第二产业在产业结构 中的优势地位，还有比较大的难度。工业明显的 结构优势地位、人均收入水平及消费水平较低、 人口数量少是制约四平第三产业所占比重上升不 快的原因；