营改增政策解读之房地产老项目处理
房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算浅析
房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算浅析近年来，我国房地产行业迅速发展，城市快速扩张，房地产业一直是国民经济重要支柱产业之一。
然而，由于房地产行业涉及的环节众多，对于政策的变化及实施也十分敏感，其中“营改增”政策的实施给该行业造成了不小的影响。
根据《营业税改征增值税试点实施方案》文件，自2016年5月1日起，中国境内所有的企业纳税人（以下简称纳税人）开始按增值税率交纳增值税，同时，原营业税政策取消。
而对于房地产行业而言，从此以后，该行业的税收政策也将发生重大变化。
房地产行业的土地增值税是指建设用地从取得到出售之间的价值增值所需缴纳的税费，因此，该项税收政策在房地产行业中显得格外重要。
为了更好地了解该政策对于房地产行业而言的影响，本文将从“营改增”政策对于老项目的影响入手，对房地产行业土地增值税的清算问题进行深入剖析。
一、老项目的分类影响房地产行业土地增值税的一个重要因素是老项目的分类。
根据《商品房预售许可证管理办法》规定，商品房预售许可证的有效期是5年，若在5年内不开盘销售，则预售许可证即告失效。
因此，未在预售许可证有效期内销售的房产被称为老项目。
按照项目适用法律和政策的不同情况，可以将老项目分为三类：（1）于征收房屋契税前无预售许可证或未开展交易活动的老项目；二、营改增政策对老项目的影响针对上述三类老项目，我们分别分析其在营改增政策下土地增值税的清算问题。
由于该类老项目在营改增政策前已经取得了建设用地，但是尚未通过预售许可证的方式向市场公开销售，因此，其建设用地的土地增值税一直未能清算。
在营改增政策实施后，该类老项目需要缴纳土地增值税的问题成为业界关注的焦点。
根据《房地产税收文件》的规定，此类老项目在营改增政策实施前已经取得了建设用地，因此可以采用“保留旧制”的方式，按照原来营业税的税率缴纳土地增值税。
因此，对于该类老项目而言，营改增政策不会产生太大的影响。
该类老项目自有预售许可证之日起，就可能拥有了开发赌博必胜的权利和能力，其所需缴纳的税金和政策适用时间也发生了变化。
房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算浅析
房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算浅析随着房地产行业“营改增”的全面推开，老项目土地增值税清算问题也越来越引起关注。
因为清算土地增值税，对于项目的经济效益以及投资收益都有着至关重要的作用。
那么，如何进行老项目土地增值税清算呢？一、清算土地增值税前需要做好何种准备工作首先，在清算土地增值税前，需要进行立项审批、合法土地获取手续以及房地产开发规划等准备工作。
其次，应对土地的估值进行精密计算，要对土地增值进行逐一核算。
因为不同的土地在不同的地段、地区，土地成交价格也是不同的。
因此，计算土地增值税时，必须正确评估土地的市场价值和实际成本，这样才能准确计算土地增值税的应交额度。
最后，需要准备好申报材料，包括《土地增值税纳税申报表》、土地增值税清算报告、土地证明、合同、发票、土地估价报告等必要材料。
这一点，需要注意材料的完整性、准确性以及合法性。
二、老项目土地增值税如何进行清算？1.清算时点清算土地增值税的时点，应该是在房产转让交易时进行，而非在房屋建成之后。
在房屋转让过程中，需要按照国家有关规定进行土地增值税结算，然后由购房人直接向财政部门缴纳土地增值税。
因此，在房屋交易时，开发商需要为土地增值税和房产交易所产生的税费开具发票，这样才能保证整个交易流程的合法性和规范性。
2.土地增值税计算方式早期，国家将土地增值税收入纳入地方财政部门，导致土地增值税率存在差异。
随着营改增税制的推行，土地增值税率不再因地区而异，采用全国统一税率，并调低了土地增值税率，为1%至30%不等。
一般来说，土地增值税的计算公式为：土地增值额X土地增值税税率-扣除数=应缴土地增值税额。
3.优惠政策在土地增值税计算中，也存在优惠政策。
以个人购房为例，如果购买三年内首套住宅，土地增值税可以减免20%，购房人只需要缴纳土地增值税的80%即可。
此外，如果购房人是低保户或者残疾人，可以减免40%的土地增值税。
总之，老项目土地增值税的清算需要进行细致的准备工作，包括目标标租审批及土地获取、土地估价、申报材料等。
营改增后房地产开发企业新老项目的纳税筹划
营改增后房地产开发企业新老项目的纳税筹划营改增（简称“改革”）自2016年5月1日开始实施，对房地产开发企业的影响深远。
改革主要包括增值税税率的调整、转型到“增值税一般纳税人”和纳税结构的优化。
针对新老项目的营改增后的税务筹划如下：一、新项目对于房地产开发企业来说，新项目开发的营改增后的蓝图已经开始了。
新项目是指建设周期从营改增实施之日开始的项目，因为营改增将现行的地税与国税合并，纳税对象范围发生变化，房地产开发企业需要重新进行纳税筹划。
房地产开发企业应该在项目前期规划阶段就要提醒纳税筹划的重要性，计算好后期的税负，提前规避税务风险。
新项目的营改增筹划中应该注重以下四个方面：1. 税率咨询根据新项目的开发特点，进行税率咨询，了解不同项目的税率变化情况。
例如，对于购买套餐使用的房地产项目，房地产开发企业应尽可能让客户享受到更低的税率。
此外，还应该咨询国税局和地税局，了解减税的进一步详细情况。
2. 减免税额为新项目争取更多减免税额，以优化结算税务负担。
营改增政策中有许多税收优惠规定，如建筑资料、管理费、物流成本等都可申请减免。
因此，房地产开发企业应该对每个项目开展详细的税收筹划，争取更多的税收优惠政策。
3. 优化财务结构为了降低税收成本，房地产开发企业应考虑通过优化财务结构来合理利用现有资源，实现税收优惠。
比如，把新增的一般纳税人项目和住宅销售项目合并，等等。
4. 防范税务风险开发新项目前，房地产开发企业应尽量避免设计不合理、缺乏法律依据、财务信息不真实等方面的风险。
公司应该进行税务合规性审计，确保所谓税务优惠政策的真实性和合法性，避免未来税务争议问题。
二、老项目对于老项目来说，对营改增的适应性将会面对更多的挑战。
营改增后的税制与旧税制相比发生了很大变化，而这些变化将对老项目的税务筹划产生巨大影响。
因此，老项目的营改增税务筹划应着眼于以下几个方面：1. 应对增值税调整营改增导致房地产开发公司的增值税税率由分「国税」和「地税」的情况转变为一税人确定的「国税」税率。
《房地产开发企业老项目土地增值税清算详解》
《房地产开发企业老项目土地增值税清算详解》一、老项目的界定房地产开发企业老项目，是指：1. 《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。
2. 《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
二、清算条件1. 纳税人应进行土地增值税清算的情形：◦房地产开发项目全部竣工、完成销售的。
◦整体转让未竣工决算房地产开发项目的。
◦直接转让土地使用权的。
2. 主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的情形：◦已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。
◦取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。
◦纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。
三、收入的确认3. 销售收入的范围◦货币收入：包括现金、银行存款、支票、银行本票、汇票等各种能以货币计量的收入。
◦实物收入：如以房产、土地等实物形式取得的收入，应按公允价值确认收入。
◦其他收入：如债务豁免、补贴收入等，应按照实际情况确认收入。
4. 销售价格的确定◦正常销售情况下，按照实际销售价格确认收入。
◦对于价格明显偏低且无正当理由的，主管税务机关有权按照下列顺序核定收入：▪按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定。
▪由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
四、扣除项目的确认1. 取得土地使用权所支付的金额◦包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等。
2. 房地产开发成本◦土地征用及拆迁补偿费：包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
◦前期工程费：包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
营改增老项目怎么办
营改增⽼项⽬怎么办在我们国家，有很多的⼈都会交纳税费，现⽬前我们国家实⾏的营改增的规定，那么对于营改征的，⽼项⽬应该怎样进⾏处理？相关的规定是怎样的？下⾯，为了帮助⼤家更好的了解相关法律知识，店铺⼩编整理了以下的内容，希望对您有所帮助。
⼀、营改增⽼项⽬怎么办营改增之前采购的建筑施⼯材料已经⽤于⼯程施⼯项⽬，但是，拖⽋材料款，营改增后，才⽀付供应商的材料款，⽽获得了供应商开据的增值税专⽤发票，不可以抵扣增值税的进项税。
营改增之前，施⼯企业购买的办公⽤品，机械设备等固定资产以及其他存量资产，但是⼀次未获得对⽅开据的发票，等到营改增以后，才获得以上资产供应商开据的增值税专⽤发票，同样不可以抵扣增值税的进项税。
营改增之前已经完⼯的施⼯项⽬，但是未进⾏⼯程结算，营改增后才进⾏了⼯程结算，收到了业主⽀付的⼯程款，建筑企业继续按3%交营业税，继续开建安营业税发票。
营改增前，已经完⼯的施⼯项⽬，⽽且，进⾏了⼯程结算，但是业主⼀直拖⽋⼯程款，营改增后业主才⽀付⼯程款，施⼯企业继续按3%交建安税，开建安发票。
营改增之前已经完⼯以及营改增之前未完⼯的施⼯项⽬，营改增之后继续施⼯的项⽬，可能有两种⽅法处理，第⼀，继续按照⽼政策执⾏，就是按3%上建安税，第⼆，执⾏3%的税率简易增值税。
这两种到底是哪⼀种以相关⽂件出来为准。
营改增之后，新⽼项⽬交替出现，共同经营，共同⽣产的情况下，必须要分开采购，分开核算，分开决算，也就是说，营改增后⽼项⽬产⽣的增值税的进项税，不可以在新项⽬进⾏抵扣。
⼆、营业税改增值税营业税改增值税，简称营改增，是指以前缴纳营业税的应税项⽬改成缴纳增值税。
营改增的最⼤特点是减少重复征税，可以促使社会形成更好的良性循环，有利于企业降低税负。
增值税只对产品或者服务的增值部分纳税，减少了重复纳税的环节，是党中央、国务院，根据经济社会发展新形势，从深化改⾰的总体部署出发做出的重要决策。
⽬的是加快财税体制改⾰、进⼀步减轻企业赋税，调动各⽅积极性，促进服务业尤其是科技等⾼端服务业的发展，促进产业和消费升级、培育新动能、深化供给侧结构性改⾰。
房地产企业新老项目税收筹划问题分析【精品发布】
房地产企业新老项目税收筹划问题分析【精品发布】2016年5月1日起的“营改增”，要求房地产开发企业的财务人员需灵活应对国家税收政策的改变，只有对国家相关房地产行业的政策进行深入研究，才能确保企业税负水平目标在合理、合法的范围内。
房地产企业进行营改增，规定了2016年5月1日前自行开发的房地产项目也就是房地产老项目，一般纳税人可选择一般计税办法或简易计税办法，但也需满足一定的条件：首选简易计税办法的，想要变更为一般计税办法需在未来三年过后实现。
同时也规定了2016年5月1日之后房地产企业新项目必须选用一般计税办法。
重要词：营改增；房地产企业；新老项目；税收筹划一、“营改增”前的房地产企业老项目税收筹划房地产老项目有以下两种情况：(1)2016年5月1日前已获得《建筑施工许可证》，其注明了房地产项目的合同开工日期在2016年4月30日前；(2)未在《建筑工程施工许可证》上明确标注合同开工日期或还没有《建筑工程施工许可证》，但允许建筑项目在承包合同注明可在2016年4月30日前开工的。
房地产企业老项目可优先选择简易计税办，理由如下：(一)“营改增”背景下，房地产开发企业老项目可供选用的增值税税率有两档，分别是5％和11％。
房地产老项目在营改增后，若选用一般计税办法，其税率将比简易计税办法税率高6％。
(二)由建筑施工企业开具的建安工程发票是主要的房地产开发项目增值税进项税额。
因为房地产企业与建安工程签订合同时没有将国税政策变化考虑进来，房地产企业老项目若向建筑施工企业提出开具可抵扣的增值税专用发票的要求，其所适用税率将不再是原来的营业税税率3％，而是已提高的增值税税率11％，毫无疑问，这将加重建筑施工企业税负情况。
与此同时，建筑施工企业也会向房地产企业提出增加工程结算价款的要求，这只会使房地产企业的开发成本不降反而上升。
如不能顺利处理，容易在建安企业与房地产开发企业之间出现经济纠纷，严重的会导致法律诉讼。
营改增后老综合项目应对专项方案
老项目应对方案一、项目信息梳理经营部门全方面梳理老项目基础信息, 包含: 工程类别、工程全称、是否签署协议、工程进度情况等, 掌握现在在施项目整体情况, 为选择什么样计价方法, 提前做好准备工作。
经营部门全方面梳理业主信息, 包含: 单位名称、地址、电话、税务登记证号码、开户银行、账号等。
搜集开具增值税专用发票所需业主证件资料扫描件和复印件, 提前为开具发票做准备。
经营开发部门经过此次全方面梳理, 需要形成业主档案信息台账。
经营部门全方面梳理老项目协议信息, 包含：协议编号、协议名称、协议签署时间等, 形成一套完整老项目协议信息表, 为判定新老项目准备基础资料。
二、老项目标界定“营改增”时点将大量存在“营改增”前签署协议, 估计在“营改增”后完工工程项目或“营改增”前未签署协议, 但已经实际开工工程项目。
依据政策要求, 通常纳税人为建筑工程老项目提供建筑服务, 能够选择适用简易计税方法计税。
建筑工程老项目, 是指：（1）《建筑工程施工许可证》注明协议开工日期在4月30日前建筑工程项目；（2）未取得《建筑工程施工许可证》, 建筑工程承包协议注明开工日期在4月30日前建筑工程项目。
依据以上老项目标界定, 集团企业存在老项目依据工程进度划分关键有四类: 未开工、在施、已完工未结算、已完工已结算未开票。
老项目能够选择适用简易计税方法计税, 不然将按通常计税方法计税。
各单位要对4月30日前全部在施、已完工未结算项目《建筑工程施工许可证》取得情况和工程承包协议中开工日期进行梳理, 确定取得时间或开工日期是否明确在4月30日前。
对于未注明开工日期, 应立即和业主签署明确开工日期补充协议, 并注意补充协议签署日期应明确在政策出台前。
工程项目梳理工作要在4月15日前完成。
三、老项目计税方法选择被认定老项目, 尤其是已完工未结算、已完工已结算项目, 假如根据通常计税方法计税, 且业主不作任何盈亏平衡性质赔偿, 将可能造成营业收入须按11%税率计算销项税额, 而部分成本费用进项税发生在试点之日前无法取得抵扣, 造成项目收入锐减、收益下降和税负不合理增加。
营改增后房地产开发企业新老项目的纳税筹划
营改增后房地产开发企业新老项目的纳税筹划【摘要】营改增政策的实施给房地产开发企业带来了新的纳税筹划挑战。
在新项目纳税筹划方面，企业可以通过合理安排成本费用、利用税收优惠政策等方式降低税负。
对于老项目，企业可以考虑整体转型重组、优化资产结构等筹划策略。
纳税风险依然存在，企业需及时关注税法变化，制定相应筹划措施和风险防范措施，以避免不必要的税务风险。
营改增后房地产开发企业的纳税筹划至关重要，未来需要加强税务合规意识，积极应对政策变化和市场需求，以确保企业的可持续发展和利润最大化。
【关键词】营改增、房地产开发企业、纳税筹划、新项目、老项目、纳税筹划策略、风险分析、措施建议、税务风险防范、重要性、发展趋势。
1. 引言1.1 背景介绍房地产开发企业是指在国家规定的区域范围内，依法从事房地产开发活动的企业。
在我国，房地产业一直是经济发展的重要支柱产业之一，对于国民经济的发展具有重要的促进作用。
随着房地产市场的不断发展壮大，房地产开发企业纳税问题也日益受到社会的关注。
2016年5月1日，中国实施了营改增政策，这是我国税制改革的一项重大举措。
营改增政策通过将销售税拆分为增值税和营业税两部分，实现对生产环节的征税，减少了税负对企业经营的影响，促进了企业的发展。
对于房地产开发企业来说，营改增政策的实施对其纳税筹划产生了深远影响，需要及时调整筹划策略，降低税收成本，提高经营效益。
在这样的背景下，本文将对营改增后房地产开发企业新老项目的纳税筹划进行深入研究，探讨纳税筹划的重要性以及未来发展的趋势，为房地产开发企业提供合理的纳税筹划建议，帮助企业应对税收风险，实现可持续发展。
1.2 营改增政策概述营改增政策是中国税制改革的重要举措之一，旨在减轻制造业企业和实体经济的税负，促进经济转型升级。
营改增的核心是以增值税替代原来的营业税和其他税种，使税制更加简化透明。
营改增政策的实施对于房地产开发企业来说，意味着纳税方式的调整和优化，对企业财务和税务管理提出了新的要求。
“营改增”后房地产企业增值税会计处理——以一般纳税人销售自行开发老项目为例
“营改增 ＂后房 地产企业 增值 税会计 处理
以一般纳税人销售 自行开发老项 目为例
澳 门科技 大学商学院 蔡 旺清 宋 宇 江 西财 经大学会 计 学院 蔡 成
准确 把 握经 营 管 理 活动 中的 “营改 增 ”政 策 ， 对 于房 地产 开发企 业至 关重要 ，不仅 能有 效规 避涉 税风 险 ，而且还 可合法 降低运营成本 。本 文依据 “营 改增 ”的一 系列规定 ，结合房地产企业 （一般纳税人 ） 典型业务— —老项 目，探讨 增值税 的会计处 理。
基金项 目 ：本 文系广西高校科 学技 术科研 项 目 （编号 ：ＫＹ２０１５ＹＢ３０７）阶段性研究成果。
５８”新会计（月刊）２０１８年第１期（总１０９期）
Ｐｒａｃｔｉｃｅ ｆｉｅｌｄ·实务 园地
表 （２） 一 般 纳 税 人 和 小 规 模 纳 税 人 收 到 预 收 款 时 其应预缴 的增值税额计算公 式比较
纳税人
般纳
一
税人
公式
备注
适用一般计税法的，
出 估 龉
预收款
．
，，，
适用税率为１１％；
一ｌ＋适用税率或征收率 适用简易计税法的， 来自小规模 纳税人 额
＝
×３％
征收率为５％。
（五 ）会 计 科 目选 用
由于财政部 ２０１６年 ７月 ８日公布 的 《关 于征求 （关于增 值税 会计 处理 的规定 ）意 见 的函 》（以下简 称 “征 收意见 稿 ”）仍存 在诸 多不 完善之 处 ，因此 ， 财政部 又于 ２０１６年 １２月 ３日发布 了 《关 于印发 （增 值税 会计 处理规 定 ）的通知 》（财会 ［２０１６］２２号 ， 以下 简称 “２２号文 件 ”）。与 “征 求 意见 稿 ”相 比， 笔 者认 为 ，“２２号文 件 ”有 两大 亮 点 ：一 是 明确 指 出简易计 税法 和一 般计税 法 ，是 两个 独立 的核算 体 系 ，这 与笔者 观点 相 同 ；二是将 “简 易计 税 ”由原 来 的三 级科 目上升 为二级 科 目，使简 易计 税法 真正 做 到 了名 副 其 实。 房地 产 开发 企 业 （一 般 纳税 人 ） 应设置 的一级会计科 目、二级会 计科 目 （明细科 目 ） 和三级会计 科 目 （专栏 ）见表 （３）。
房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算浅析
房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算浅析1. 引言1.1 背景介绍房地产行业一直是经济发展的重要组成部分，对于我国经济的稳定和增长起着至关重要的作用。
近年来，随着我国经济的不断发展壮大，房地产市场也逐渐走向成熟，各种政策和制度的改革也在不断进行。
而营改增政策的出台，对于房地产行业来说，无疑是一项重要的变革。
营改增政策的实施，旨在减轻企业负担、推动经济转型升级，提高税制的效率和公平性。
在营改增政策下，房地产行业老项目土地增值税清算成为一个亟需解决的问题。
土地增值税作为房地产行业的一项重要税收，直接关系到房地产项目的经济效益和税收贡献。
如何根据营改增政策的要求，合理清算老项目土地增值税，成为房地产企业面临的一项重要挑战。
为了更好地适应新的税收政策和市场变化，房地产企业需要深入研究老项目土地增值税清算方式及影响因素，探讨解决方案，并有效推进实施过程。
【200字】1.2 问题提出房地产行业在营改增政策实施后，老项目土地增值税的清算成为一个备受争议的问题。
随着房地产市场的快速发展，很多开发商在过去购置了大量土地用于房地产开发项目。
而随着政策调整，老项目的土地增值税政策也随之改变。
在这种情况下，如何准确清算老项目土地的增值税成为了众多开发商和地产公司面临的难题。
问题的复杂性主要表现在如何合理计算土地的增值额，如何确定老项目土地的评估价值，以及如何根据最新的政策要求来进行清算。
老项目土地增值税清算还涉及到税费的优惠政策、地方政府的管理政策等各种因素，使得问题更加复杂。
解决老项目土地增值税清算问题，不仅需要相关部门和企业的共同努力，也需要更加清晰、完善的政策支持和监管措施。
如何有效解决老项目土地增值税清算问题，成为了当前房地产行业亟待解决的一个重要问题。
1.3 研究目的本文旨在通过对房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算方式的深入分析，探讨旧制度下存在的问题及其影响因素，提出解决方案并探讨其实施过程，从而为该行业在新政策下的发展提供一定的参考和指导。
房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算浅析
房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算浅析营业税改为增值税（以下简称营改增）是我国近年来推行的一项重要改革。
自2016年5月1日起，全国范围内实施营改增，房地产行业也不例外。
房地产行业是国民经济的重要支柱产业，为促进房地产行业健康发展，营改增政策对房地产行业老项目土地增值税清算产生了一定的影响。
1、土地增值税税率变化营改增之前，房地产行业老项目土地增值税税率为3%，营改增后变为11%。
这就意味着，房地产开发商需要承担更多的土地增值税的负担。
营改增之前，房地产行业土地增值税的计算方式为：土地增值额×土地增值税税率×地方所在地县区财政局认定的适用税率，营改增后，土地增值税的计算方式变为：应纳税额=销售额-扣除类进项-免税销售额-减按5%计征增值税后余额×11%。
营改增之前，房地产行业土地增值税的纳税人是开发商，纳税对象是开发商在土地复垦后进行的房地产开发项目。
营改增后，土地增值税的纳税人变为了土地所有权归属单位，纳税对象变为了土地使用权人，也就是开发商。
1、符合2011年《财政部国家税务总局关于土地增值税政策的规定》的老项目该类老项目能够直接套用《财政部国土资源部关于土地出让金的有关规定》（财地〔2010〕49号）中的规定进行土地增值税的计算和处理。
即对于该类项目所属的城市和县区，按照财政部税务总局有关规定计算处置土地增值税，并能够享受减免政策。
该类老项目需要按照《土地增值税暂行条例》的规定进行计算及处理。
开发商需要自行承担土地增值税，并不能享受到减免政策。
3、申请免征土地增值税如果老项目是用于公益事业或经营性房地产和住房保障等方面，开发商可以根据国家的有关政策申请免征土地增值税。
此项政策通常只适用于政府或公益性组织所办的项目。
4、采用“税前利润”解决方案在营改增前的项目中，如果已经签署了已成交的买卖合同，那么可以采用“税前利润”解决方案。
即原来开发商计提的3%土地增值税可以按照最初的计提比例先行计入拆迁成本，以此缓解土地增值税对开发商的财务负担。
营改增后房地产开发企业新老项目的纳税筹划
营改增后房地产开发企业新老项目的纳税筹划作者：智能助理引言营改增是指将增值税（Value-added Tax，简称VAT）取代营业税，是中国税制改革的一项重要举措。
对于房地产开发企业而言，营改增带来了一系列的纳税筹划问题。
本文将从新老项目的角度出发，探讨营改增后房地产开发企业在纳税筹划方面应该注意的问题。
1. 营改增后的增值税营改增后，房地产开发企业需要缴纳增值税，而不再缴纳营业税。
增值税分为一般纳税人和小规模纳税人两种纳税方式。
一般纳税人适用于年销售额超过500万元的企业，小规模纳税人适用于年销售额不超过500万元的企业。
企业需要根据自身情况选择适合的纳税方式。
2. 新项目的纳税筹划2.1 增值税税率新项目的纳税筹划首先要考虑的是增值税税率。
根据国家政策，房地产销售一般适用17%的增值税税率，但根据不同地区、不同项目性质可能会有不同的政策优惠。
2.2 合同约定在新项目的合同约定中，房地产开发企业应该谨慎考虑税务因素。
可以在合同中明确约定税款由买方承担，避免企业承担过多的增值税负担。
2.3 项目分期房地产开发企业可以将新项目分为多个分期，根据营改增政策，按照合同销售收入的年限来缴纳增值税。
分期销售可以将税款分散到多个年度，减轻企业的负担。
3. 老项目的纳税筹划3.1 余房退库销售方式对于老项目中的余房，房地产开发企业可以通过退库销售的方式进行销售。
在退库销售过程中，可以选择以土地出让金减去退库金额的方式缴纳增值税，从而减少企业的税务成本。
3.2 税收优惠政策国家针对老项目中的余房有一定的税收优惠政策，企业在纳税时要充分了解政策，并合理利用这些政策，降低纳税负担。
3.3 旧房改造销售房地产开发企业可以将老项目中的旧房进行改造销售，根据国家政策对改造销售实行较低的增值税税率。
通过旧房改造销售，企业能够降低纳税成本。
结论营改增对于房地产开发企业带来了一系列的纳税筹划问题，新老项目都需要企业精心筹划纳税方案。
建筑房地产企业营改增过渡期新老项目衔接中的涉税政策分析及税务处理
建筑房地产企业营改增过渡期新老项目衔接中的涉税政策分析及税务处理根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）对建筑房地产企业新老项目的划分标准和相关涉税政策规定,肖太寿博士对建筑房地产企业营改增过渡期新老项目衔接的相关涉税问题处理进行深入研究,研究成果如下。
一、新老项目的划分标准依据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》的规定，建筑房地产企业的新老项目划分标准总结如下：（一）建筑工程新老项目的划分标准《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（七）项第3款规定：“建筑工程老项目，是指：（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；（2）未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
”基于此规定，建筑企业营改增过度期新老项目的划分标准总结为以下两点：1、《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30 日前的建筑工程项目为老项目，注明的合同开工日期在2016年5月1 日后的建筑工程项目为新项目。
2、未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30 日前的建筑工程项目为老项目，注明的开工日期在2016年5月1 日后的建筑工程项目为新项目。
(二) 房地产企业新老项目的划分标准《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（三）项第9款规定：“房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。
营改增后房地产开发企业新老项目的纳税筹划
营改增后房地产开发企业新老项目的纳税筹划营改增后，房地产开发企业面临着新的税收政策和挑战，其中最大的挑战之一就是如何对新老项目进行纳税筹划，以最大限度地降低税收负担，提高企业利润。
一、什么是营改增？营改增是指从增值税向营业税转移，通过将商品的增值纳税转变为销售额的纳税，实现企业纳税和财政收入的增长。
因为增值税和营业税的计算方式不同，所以企业的纳税筹划也需要做出调整和变化。
二、新老项目对纳税筹划的影响新项目指的是在营改增后开发的项目，而老项目则是指在营改增前就已经开发的项目。
这两类项目对企业纳税筹划的影响是不同的。
对于新项目，企业可以在设计阶段就考虑如何降低税负。
主要的策略包括：1、合理规划销售方案：企业可以考虑通过分期付款、折扣促销等方式控制销售额度，以降低营业税和增值税的金额。
2、优化合同设计：合同设计中的条款是可以灵活控制税负的关键点。
例如，合同中可以加入免费赠送、定金、代金券等优惠活动，减少实际的销售额，并进一步降低税负。
3、明确项目定位：新项目的定位非常重要，不同的定位决定了不同的购房人群和销售策略。
如果将项目定位为低价位的经济型房屋，可以采取较为灵活的销售规划，包括多个分期支付、附赠物业等，以减少税负。
针对老项目，企业需要通过对项目历史数据的研究，制定科学合理的纳税策略。
通常情况下，老项目往往面临着较高的税负压力，但是也存在一定的纳税优惠政策，例如转让所得税特定政策、税前扣除、税收平衡等。
三、如何选择最优纳税方案？在做出任何纳税筹划决策之前，企业需要对现有经营状况进行全面分析，了解其项目性质、规模大小、销售额、税负等情况。
通过对历史数据和预测数据的分析，企业可以获取更多的信息和判断准确纳税策略的方向。
1、优化采取合同设计：选择合理的合同设计，是降低营改增后税负的重要方案。
2、选择税前扣除政策：对于老项目，在营改增后的时期内，一定要根据相应的规定选择税前扣除政策。
3、充分利用税收平衡政策：在营改增后，房地产开发企业还可以利用税收平衡政策，采用资本化成本、不动产计入出租收入等方法等，从而减少税负。
【营改增】已缴纳营业税的房地产老项目如何进行税务处理？
【营改增】已缴纳营业税的房地产老项目如何进行税务处理？房地产老项目，是指：（一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；（二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
首先，我们应区分这个营业税是预缴还是正常申报纳税。
对于预缴问题，营改增前后均客观存在。
根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号），不管是一般纳税人还是小规模纳税人，采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税，在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。
对于预征税款的后续处理，应当以当期应纳税额抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。
未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
具体处理应区分以下几种情况：一是一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。
值得注意的是，一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。
纳税申报时，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。
其中，预缴税款计算时，按照5%的征收率计算，即应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3%。
小规模纳税人销售自行开发的房地产项目纳税申报与此相同。
二是一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。
在这里，预缴税款计算时，按照11%的适用税率计算，即应预缴税款=预收款÷（1+11%）×3%。
如果已经缴纳的营业税不是预缴，那么就要注意以下两个问题：根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）的规定，试点纳税人发生应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。
房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算浅析
房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算浅析“营改增”是指将原先的商品与服务税（营业税）改为增值税的一种税制改革措施。
在房地产行业，营改增对于老项目土地增值税的清算有一定的影响。
本文将对房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算进行浅析。
需要明确的是，老项目指的是在“营改增”之前已经开始施工、销售的房地产项目。
根据税收政策的规定，老项目的土地增值税清算具体操作如下：老项目的销售款项中应该包含土地增值款，即将土地增值款与商品房的销售款项相分离。
这是因为在老项目的销售过程中，土地增值款是按照增值税税率进行计算的，需要单独开票。
对于已经预售的老项目，应当按照现行税收政策进行清算。
在清算过程中，需要区分房地产项目的用途。
根据税收政策的规定，商住两用的老项目，土地增值税的计算方法与纯商业项目一致，按照土地增值额的百分之一进行缴纳。
而纯住宅项目的土地增值税的计算方法与一手房相同，按照销售额的百分之十一进行缴纳。
在老项目清算过程中，还需要确定土地增值的计算周期。
根据税收政策的规定，老项目的土地增值周期为取得土地使用权之日起至销售财产的日期。
也就是说，在老项目销售一定数量的商品房后，应该对土地增值税进行清算。
需要特别注意的是，在清算老项目的土地增值税时，开发商需要将土地增值税计入成本，以确保销售价格的合理性。
对于未开工的老项目，其土地增值税可以通过推迟开工时间来实现相应的减免。
房地产行业“营改增”后老项目土地增值税的清算需要根据具体的项目情况来确定计算方法和税率，并要符合相关税收政策的规定。
开发商需要认真研究并合理规划，以确保土地增值税的清算工作的顺利进行。
只有做好土地增值税的清算工作，才能为房地产行业的发展提供更多的资金支持。
房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算浅析
房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算浅析近年来，我国房地产行业一直处于高速发展的阶段，同时也引起了许多相关政策的调整与改革。
其中最显著的变化之一就是“营改增”政策的实施，该政策对于房地产行业的影响非常显著。
在“营改增”政策实施之后，老项目土地增值税的清算成为了一个备受关注的话题。
本文将对这一话题进行一些浅析，探讨“营改增”政策对老项目土地增值税清算的影响。
需要了解的是，在“营改增”政策实施之前，老项目的土地增值税是如何计算的。
在之前的政策下，房地产开发商在取得土地使用权后，需要依据土地增值税税率，计算出土地的增值部分，并进行缴纳。
而“营改增”政策的实施使得土地增值税的税率得到了调整，同时也对计算方式进行了一些变化。
“营改增”政策的实施对于老项目土地增值税的计算与清算方式产生了一定的影响。
需要指出的是，“营改增”政策的实施对于老项目土地增值税的清算也带来了一些新的挑战。
在实际操作中，老项目土地增值税的计算与清算需要考虑一系列因素，包括税率的变化、优惠政策的适用、审计机构的意见等等。
这些因素的综合考虑对于土地增值税的计算与清算有着重要的影响。
老项目土地增值税的清算也需要纳入到企业的财务报表中，并需要进行相关的申报与审计工作。
这就需要房地产企业具有一定的财务、税务等方面的专业知识，以应对“营改增”政策带来的新的挑战。
关于房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算的展望。
随着“营改增”政策的深入实施，对于老项目土地增值税的清算将会越来越趋向完善。
同时也希望政府能够通过相关政策的适时调整，为老项目土地增值税的清算提供更多的便利与支持。
房地产企业也需要加强自身的财务、税务等方面的管理能力，以更好地适应新政策的实施。
房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算浅析
房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算浅析在2016年5月1日，我国房地产行业实施了营业税改征增值税（简称“营改增”）的政策，这对于该行业的发展具有重要意义。
对于老项目来说，如何进行土地增值税清算成为了一个比较复杂的问题。
本文将对房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算进行深入分析。
我们需要了解营改增政策对于土地增值税的影响。
在以前的营业税制度下，土地增值是按照增值额的70%计征营业税，而增值税则是按照增值额的5%计征。
而在营改增后，土地增值税将直接纳入增值税征收范围，按照增值额的5%计算。
接下来，我们需要看到，老项目的土地增值税清算存在一定的困难。
这是因为，在老项目中，开发商在销售房屋时需要缴纳土地增值税。
而在营改增政策实施后，老项目涉及到的土地增值税征收标准发生了变化，使得开发商需要对以前未计征的土地增值税进行清算。
这对于开发商来说是一项较大的负担。
为了解决这一问题，国家税务局发布了《关于老旧住宅项目、经济适用房项目和农村危房改造项目涉及核减土地出让款项目增值税清算处理有关问题的公告》，对老项目土地增值税清算进行了详细的规定。
根据该公告，老项目可以按照个别房屋销售弥补依法减按比例计征土地增值税后的损失，以减免税款。
根据具体情况，退还已缴纳的土地增值税或者其他方式予以补偿。
国家税务局还鼓励开发商与购房人协商共同承担土地增值税清算的责任。
开发商可以将土地增值税作为房屋销售价格的一部分，由购房人负担。
这样不仅能够减轻开发商的负担，还可以避免因为清算土地增值税而导致房价上涨的情况。
房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算是一个比较复杂的问题。
但是通过国家税务局的一系列政策和措施，可以解决这一问题。
开发商可以按照相关政策规定进行土地增值税清算，并与购房人协商共同承担责任。
这样既能够保障老项目的顺利进行，又能够保证房地产行业的健康发展。
房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算浅析
房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算浅析近年来，中国房地产行业一直处于高速发展阶段，房地产开发成为了各大房地产开发商竞相争夺的焦点。
随着我国经济的不断发展和城市化进程的加速推进，房地产开发项目的规模和数量也在不断增加。
在这一过程中，土地的使用权和土地增值税的问题成为了大家关注的焦点。
而随着营改增政策的实施，老项目土地增值税的清算也成为了房地产开发商和业主们关注的热点问题。
我们来了解一下什么是“营改增”政策。
营改增是指将原来的货物和劳务税改为增值税。
从2012年试点开始，到2016年全面推开，营改增政策的实施改变了我国的税收体制，对房地产行业也产生了深远的影响。
在房地产行业中，营改增政策主要影响土地增值税和房地产交易环节的税收政策。
在过去，土地增值税是在房地产项目竣工时一次性缴纳的，而营改增政策的实施后，土地增值税的缴纳方式也发生了变化。
现在，房地产开发商可以选择将土地增值税分期缴纳，这对于降低开发商的资金压力是非常有利的。
但对于一些老项目来说，由于其项目建设周期较长，土地增值税的问题也比较复杂，需要对其进行清算。
对于老项目土地增值税的清算，需要首先明确一下几个问题。
首先是项目的建设时间和竣工时间，这将决定土地增值税的计算方式。
其次是项目的土地使用权取得方式，包括土地交易、划拨、政府补偿等方式。
最后是项目的土地使用年限，不同的土地使用年限也会对土地增值税的计算产生影响。
对于建设时间和竣工时间在营改增政策实施前的老项目，它们的土地增值税的计算方式和缴纳方式将根据具体情况来确定。
对于土地使用权的取得方式，政府部门应该根据土地使用权证或者相关文件来确定，从而决定项目土地增值税的税率和缴纳方式。
对于土地使用年限，也需要根据土地使用权证或者相关文件来确定，以此来计算土地增值税的数额。
在老项目土地增值税的清算过程中，也需注意一些问题。
首先是土地增值税的计算方式，不同的情况可能采用不同的计算方式，包括简易计税方法、折现现金流量法、实际利润法等。
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营改增政策解读之房地产老项目处理
2016-04-13 15:03:24纳税服务网
房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。
一、简易计税方法
房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。
应纳税额=销售额×征收率（简易计税方法不得抵扣进项税额）
销售额＝含税销售额÷（1＋征收率）
根据上述公式我们可以看到，虽然征收率定为5%，但折合为含税征收率4.76%，相对于原先营业税含税税率5%，税负实际下降了。
销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，但不包括代为收取并符合规定的政府性基金或者行政事业性收费和以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。
二、一般计税方法
如果项目只是刚刚开工，纳税人可以选择一般计税方法。
（一）预征
房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
一般纳税人跨省（自治区、直辖市或者计划单列市）销售与机构所在地不在同一省（自治区、直辖市或者计划单列市）的不动产，在机构所在地申报纳税时，计算的应纳税额小于已预缴税额，且差额较大的，由国家税务总局通知建筑服务发生地或者不动产所在地省级税务机关，在一定时期内暂停预缴增值税。
（二）税额、税率
应纳税额=当期销项税额－当期进项税额
销项税额=销售额×税率
销售额＝含税销售额÷（1+税率）
销售不动产，税率为11%。
（三）地价扣除
房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
试点纳税人按照规定扣除的向政府支付的土地价款，以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效凭证。
（四）进项税额
进项税额，是指纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，支付或者负担的增值税额。
纳税人取得的增值税扣税凭证包括增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票、农产品销售发票和完税凭证。
不得抵扣项目：简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费（纳税人的交际应酬消费属于个人消费）、非正常损失（非正常损失，是指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质，以及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情形）、旅客运输服务、贷款服务（含纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用）、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。
（五）不动产抵扣
适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。
三、营业税衔接
（一）试点纳税人发生应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。
（二）试点纳税人纳入营改增试点之日前发生的应税行为，因税收检查等原因需要补缴税款的，应按照营业税政策规定补缴营业税。
四、发票开具
纳税人发生应税行为，应当向索取增值税专用发票的购买方开具增值税专用发票，并在增值税专用发票上分别注明销售额和销项税额。
属于下列情形之一的，不得开具增值税专用发票：
（一）向消费者个人销售服务、无形资产或者不动产。
开发企业向消费者个人销售住房，显然不能开具增值税专用发票。
但是向单位销售写字楼之类行为，可以依法开具。
（二）适用免征增值税规定的应税行为。
简易计税方法可以依法开具专用发票。
如果依照上述规定不得开具专用发票，则应当依法开具普通发票。
填开发票的单位和个人必须在发生经营业务确认营业收入时开具发票。